李寧丹 李青

摘 要：隨著近幾年國民經濟的快速增長，房地產業(yè)已成為國民經濟中重要的支柱性產業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經出現(xiàn)房地產泡沫，勢必給房地產投資者帶來巨大的風險。對房地產投資風險的研究也成為理論界和實業(yè)界面臨的重要課題。

關鍵詞：房地產投資風險；投資過熱；房地產泡沫

一、房地產投資風險的含義及特征

房地產屬于城市型產業(yè)，它主要從事開發(fā)城市中的商業(yè)、居住、工業(yè)物業(yè)，這些項目都需要大量的投資。由于房地產本身的特點，從買進土地到建設房地產項目，直到出租出售，其商品化過程比其它產品的商品化時間要長，這樣，就注定了其對外部資本，特別是銀行貸款的依賴程度，這樣的不良后果極易使企業(yè)負債規(guī)模過大而陷入清償危機。在其它方面，如市場變化、政策方面的變化，以及房地產本身及其經營的特性，決定了它必然涉及一些風險因素。

1.房地產投資風險

房地產投資風險是指由于隨機因素的影響所引起的房地產投資收益偏離預期收益的程度。由于房地產投資固有的周期長，投資額大、影響因素復雜等特性，房地產投資面臨的風險因素也特別復雜，風險因素引起的后果也特別嚴重。所以風險因素的判斷與分析等在房地產投資分析中顯得十分必要。

2.房地產投資風險的基本特征

房地產投資風險的基本特征是房地產風險的本質及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認識房地產投資風險的特征，對于建立和完善風險控制和管理機制，減少風險損失，降低風險發(fā)生的可能，提高投資活動的效率具有重要意義。

（1）客觀性

房地產風險存在的客觀性是指房地產風險的存在是客觀的；它是不以某個人的意志為轉移的客觀存在。人類只能掌握了事物運動變化的規(guī)律，在有限的時間和空間范圍內認識風險因素，并通過因素的控制、規(guī)避和防范風險造成的損失，而不可能完全排除風險。房地產風險存在的客觀性要求我們采取正確的態(tài)度，承認風險和正視風險，積極對待風險。

（2）不確定性

風險最主要的特征就是不確定性，也就是難以預知。比如國家政策的變化，戰(zhàn)爭的爆發(fā)，自然災害的形成，雖有其具體的原因，但其發(fā)生的時間是難以預知的，這種難以預知的特性就造成了房地產風險的不確定性，客觀條件不斷變化導致不確定性是風險的客觀體現(xiàn)，房地產投資風險是房地產投資過程中各種不確定因素的伴隨物。

（3）潛在性

房地產風險不僅具有隨機性，同時它也附著在房地產投資經營中的某些確定事物中間并通過它們的發(fā)生而起作用。從房地產投資的規(guī)律來看，房地產風險具有潛在性，它不是顯現(xiàn)在表面的東西。但是，這并不是說風險是不可認識的，人們可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計資料，經過分析，對某種風險發(fā)生的概率及其所造成的經濟損失程度做出客觀判斷。盡管處處充滿風險，房地產投資時時有遭受風險的可能，但可能變?yōu)楝F(xiàn)實是有條件的。因此，潛在性是風險存在的基本形式。認識風險的潛在性特征，對于預防風險，具有重要意義。

（4）損益雙重性

房地產風險對于房地產經營收益不僅僅有負面的影響。如果我們能正確認識并且充分利用風險，反而會使收益有很大程度的增加。比如開發(fā)一個房地產項目，若預期收益很大，那么風險必定很大，如果形勢不好，極有可能發(fā)生虧損，但如果采取科學決策并頂著風險，形勢朝著有利方向轉化時收益必定會大大的增加。風險結果的雙重性說明，對待風險不應該消極地預防，更不應該懼怕，而是要將風險當作一種經營機會，敢于承擔風險，并在同風險的斗爭中戰(zhàn)勝風險。

二、當前中國房地產投資風險現(xiàn)狀

近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步轉化和國家一系列宏觀經濟政策的出臺，房地產投資風險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢：

1.經濟風險降低，技術風險、政策風險增加

房地產投資經濟風險是指一系列與經濟環(huán)境、經濟發(fā)展有關的不確定因素，給房地產開發(fā)經營所帶來的風險。隨著我國經濟的發(fā)展以及整體經濟環(huán)境的不斷改善，房地產投資的經濟風險將有所下降；房地產投資技術風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋設計，功能要求，智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發(fā)商將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技含量的要求，及時滿足更加苛刻的消費者需求。房地產投資的政策風險主要是指中國房地產市場中的政策行為對房地產開發(fā)的影響。

2.房地產投資風險地域性差異減小

房地產投資風險地域性差異的縮小，主要是指我國當前房地產發(fā)展中出現(xiàn)的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：①前幾年我國出現(xiàn)的房地產熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積壓空置也主要集中于東部沿海地區(qū)，而與東部沿海地區(qū)相比，中西北部地區(qū)房地產發(fā)展市場較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此調整的時間要比東部短；②由于西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，導致的中西部趕超現(xiàn)象已現(xiàn)端倪，中西部地區(qū)的投資回報率井不低于東部地區(qū)，經濟差距的縮小將會引起房地產發(fā)展差距縮?。虎垭S著住宅業(yè)作為新經濟增長點政策的出臺和我國正式加入WTO，我國將進一步縮小各地區(qū)在房地產政策上的差異，逐步實全方位多層次開發(fā)政策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。

3.投資風險信號日趨豐富

目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，己經成為把握我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考，同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發(fā)展形勢和各城市之間的差異，有利于實行空間組合的風險規(guī)避和投資決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資風險的測量和控制逐步趨于可行。業(yè)內專家學者的精辟分析與預測也為房地產投資提供了多渠道科學的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產市場奠定了良好的基礎。

參考文獻

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[2]楊海波，最新房地產百科全書[M]，古林電子工業(yè)出版社，2002年

[3]阮萍，房地產投資風險類型以及防范對策研究，云南經濟管理干部學院學報，2002，2

（作者單位：1.武漢科技大學管理學院；2.武漢科技大學城市建設學院）