文/卞夢健

調控不斷升級，房地產已非最佳投資品

文/卞夢健

近期，樓市調控不斷升級。以北京為例，日前就已開始對商辦項目實施嚴格的限購。在今年3月中下旬的10天內，北京已先后9次出臺調控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區(qū)房、學區(qū)劃分……這些調控政策幾乎斷絕了所有炒房的可能。或許購房者會問：在目前形勢下，是否應該先觀望一段時間再買房？筆者認為，在調控不斷升級的情況下，目前的房地產已非最佳投資品。

剛需購房者或許迎來買房時機

3月26日，北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，規(guī)定開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，同時購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋用作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業(yè)單位、社會組織。對于公告執(zhí)行之前已銷售的商辦類項目，再次上市出售時可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，但個人購買應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄以及在申請購買之日起在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅這兩個條件。此外，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

在房價高企的情況下，小戶型低總價的商住項目是購房者較好的選擇，甚至占據了北京樓市成交量的半壁江山。隨著新政的出臺，加上之前的“認房又認貸”、限制企業(yè)購買住宅炒房以及“離婚炒房”等一系列政策“組合拳”，北京樓市在近期有望降溫。不過，房地產業(yè)從來不是“一枝獨秀”的行業(yè)，樓市怎么走，房價怎么樣，取決于政策和經濟大勢。在今年全國“兩會”期間，有關方面一直強調，必須保持房地產市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。由此，北京樓市調控升級，實施“認房又認貸”，二套房首付比例提至60%，在筆者看來，所有這些政策信號都表明，北京10天“9連拳”調控政策，將使炒房者失去市場，解決“真剛需”的時機到了。

今年伊始，北京房價再度出現猛漲，尤其是二手房上漲之快出乎很多人的意料，市民總體感覺房價一直在往上漲，認為自去年10月以來的限購限貸政策收效甚微。但值得注意的是，李克強總理在今年“兩會”政府工作報告中增加了“遏制熱點城市房價過快上漲”的表述，而“平穩(wěn)健康”和“長效機制”更是中央對房地產市場發(fā)展提出的兩個要求。所以，近期的北京樓市調控，印證了國家在樓市調控方面的態(tài)度和決心。不難看出，對住房需求強烈的人來說，現階段的確是出手的好時機。熱門城市的樓市處于喘息期，而三四線城市也會出臺眾多利好政策刺激購房需求。同時，在各方的努力下，中介市場將更趨于規(guī)范。基于此，剛需購買者有必要在今年選好房，適時出擊，如果猶豫，可能會錯過最佳的買房窗口期。

通過觀察近期的樓市，不難發(fā)現在多項調控措施出臺后，熱門城市的樓市火爆漸漸被壓下來，房價回到了一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)。一二線城市還有“房票”的剛需一族，沒理由不抓住這個窗口期出手。另外，不少三四線城市的房價已經處于上漲態(tài)勢，其原因主要有兩個：第一，在限購、限貸后，一二線城市的外溢需求讓非熱點城市火熱了起來；第二，國家今年相繼出臺的激勵政策、寬松信貸政策、購房環(huán)境優(yōu)化和多種福利補貼等，都會直接刺激居民購房欲望。

多種手段讓投資炒房者的夢想難以實現

2016年底召開的中央經濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，具有極強的現實針對性和指導性。有人認為，房價是市場調節(jié)的結果，政府不應干預。事實上，住房事關群眾基本生活，屬于半公共物品。而且，由于土地的稀缺性，房地產市場屬于不完全競爭市場，需要政府從彌補市場失靈的角度進行適當調控。其實，歐美發(fā)達國家對房地產市場都實行嚴格監(jiān)管。例如：德國出臺多項遏制開發(fā)商獲取暴利的政策，如果新開發(fā)房產售價超過合理房價的50%，開發(fā)商就會面臨高額罰款和最高3年監(jiān)禁的嚴厲處罰。美國設立土地使用價值稅、選址地價稅、房產稅、遺產稅等稅制，限制房地產炒作。日本建立土地交易監(jiān)視區(qū)域制度，授權地方政府抑制房地產市場泡沫。韓國對非土地所有權人自住的土地交易征收60%的交易稅。由此可見，政府用經濟、行政等多種手段對房地產市場進行調控，是國際通行做法。

還有人認為，大城市人口不斷增長加大住房剛性需求，供需缺口必然帶動房價上漲。從我國實際看，一線城市已從快速擴張階段進入平穩(wěn)發(fā)展階段，產業(yè)結構優(yōu)化帶動人口動態(tài)平衡，人口有進有出，總量相對穩(wěn)定。從國際經驗看，上世紀90年代，日本東京人口持續(xù)增長，但房價連續(xù)下跌達7年之久。2008年以來，美國紐約房價持續(xù)下跌，但新增人口達到幾十萬。雖然其時日本、美國受經濟衰退和金融危機的影響，但這也能證明城市人口集聚產生的剛需并不一定引發(fā)房價快速上漲。在經濟快速發(fā)展中，尤須防止住房成為炒作對象。

基于此，就我國當前的經濟形勢而言，應走出“依靠房地產業(yè)拉動經濟增長”的認識誤區(qū)。近年來，由于我國房地產市場長期存在較大供給缺口，加之房地產業(yè)技術門檻低、利潤高，對其他行業(yè)的帶動作用大，各地依靠房地產業(yè)拉動經濟增長的做法比較普遍。但是，如果社會資金大量涌入房地產業(yè)，不僅不利于經濟健康發(fā)展，還會帶來風險隱患。例如，日本上世紀90年代以前房地產市場異常興旺，成為經濟高速增長的重要動力，結果隨著房地產市場泡沫破滅，經濟陷入長期衰退。

有錢就購房置業(yè)是中國人自古就有的傳統(tǒng)觀念，加之土地是稀缺資源，很多人認為房地產只會升值不會貶值。實際上，隨著生產生活方式的改變，城市容量的彈性不斷增大。有研究預測，即使在深圳這樣土地緊缺的城市，現有建成區(qū)經過結構優(yōu)化、功能轉換、生活方式轉變，還可以大幅擴大人口容量。從國際經驗看，房地產投資風險較大。1991年日本房地產市場泡沫破滅后，當年房價下跌70%；1997年亞洲金融危機后5年內，我國香港房價下跌75%。房價大幅下跌，使許多中產家庭一夜之間負債累累?？梢姡孔硬⒎亲罴淹顿Y品。當前，應弱化住房的投資屬性，使其回歸居住屬性。加快建立適應我國國情、符合市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產市場泡沫，又努力實現住有所居，讓投資炒房者的夢想難以實現。

為了遏制一再瘋狂上漲的房價，國家出臺了一系列調控政策，這在一定程度上穩(wěn)定了房價。此后，又有了更全面的“因城施策”和“回歸居住屬性”理念。由于不同城市的政策分化關系，現在買房需要注意“因城而異”，但通過全局來看，目前無論在哪兒都不是買房用于投資的時候。一二線城市去年經歷了房價飆升，把許多有住房需要的購房者攔在了門外。在新政出臺后，首次購房者和第二套以上住房購買者在信貸等政策方面的待遇大不相同。一二線城市的首次購房者存在一定的房貸壓力，但對不買房者而言，其風險和壓力或許會更大。

各類調控措施旨在杜絕一切投機可能

最近有學者提出一個有趣的問題：中國的企業(yè)每年盈利的平均數，甚至還不夠在北京買一套房，而中國的上市公司股票，只要賣出1%的股份就可以買好幾套房。那么究竟是中國的股市泡沫大，還是樓市的泡沫大呢？我們先拿一線城市的房價與租金之比來作計算。一般的國際標準是，買一套房花100萬，每年可以通過房屋出租收到5萬。那么，這套房只需出租20年就可以回本了。顯然，20倍左右的市盈率是國際標準的房地產投資收益率。

而現在，北京市的房價與房租之比高達60，燕郊有些小區(qū)都快達到200了，也就是說，在北京買房出租出去，需要60年才能回本，而在燕郊某些地區(qū)，可能要花200年收回成本。在我國，住宅用地只有70年的使用權期限，更關鍵的是，有些房屋質量較差，甚至只有30年左右的壽命。所以，離譜的高房價使一線城市的房屋失去了投資的功能。而三四線城市要去庫存，要幫居民解決剛需，最直接的方法就是著手信貸政策的均衡分配。對此，有關專家建議，在降低一二線熱點城市居民杠桿比例的同時，應適度加大對三四線城市房地產信貸資源的傾斜。

在快速城鎮(zhèn)化的大背景下，強勁的購房需求已成為支撐房價持續(xù)高速上漲的重要原因。盡管中央政府頻頻出臺調控政策抑制房價和高漲的市場預期，但是效果不甚理想，老百姓的購房需求逆價而上。一直以來，政策制定者都希望將住房需求劃分為“剛需”和“投資性需求”，并且在政策制定時能夠對其區(qū)分對待。但在房價如此之高的情況下，試圖將兩者區(qū)分開來已經越來越不可能了。

從購房者的角度來說，首付款和月供占據了人們大量的資金儲備和現金流，這極大限制了流動資金數量?？紤]到市場上越來越多的投資渠道以及越來越高的投資回報率，將如此巨大的資金投入住房中，購房者將不得不承擔高昂的機會成本。因此，讓人們不去考慮住房的投資品屬性——保值增值潛力，顯然是不現實也不合理的。

總之，北京從3月17日起連續(xù)10天9次出臺樓市調控政策，幾乎斷絕了炒房可能，與此同時，核心一二線城市的外溢市場也在監(jiān)管部門調控范圍內，調控措施全面升級。面對雷霆般的調控，未來房地產市場會如何走，政策如何繼續(xù)？在“兩會”上，房屋回歸居住本質被再次明確。尤其是3月26日，北京“商住兩用”類物業(yè)的限購措施出臺，業(yè)內人士認為，這一政策的目的不是抑制房價上漲，而是疏解人口。這是北京繼“3.17”樓市新政后，短短10天內祭出的第9招重拳，各類調控措施旨在杜絕一切投機可能。為此，專家分析表示：限購措施不是簡單的“認房又認貸”，而是全面改變游戲規(guī)則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的樓市發(fā)展中，商辦類物業(yè)本身就是畸形的，大部分的物業(yè)成了一個類居住的物業(yè)。未來“商住兩用”類物業(yè)的價格會有30%以上的明顯下跌，成交量預計下滑60%以上，也可能進入休眠狀態(tài)。更重要的是，這是中國房地產市場調控以來第一次這么徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策。這一點也會影響其他城市同類型的調控。這個政策雖沒有像“3.17”政策出臺時那樣引起那么多媒體和個人關注，但對業(yè)內的影響是歷史上最大的一次。

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區(qū)財政局）