張玲玲

摘要：項(xiàng)目的傳統(tǒng)運(yùn)維管理模式存在效率低，成本高、信息化程度低等問(wèn)題。為突破傳統(tǒng)運(yùn)維管理模式的局限性，構(gòu)建基于BIM的項(xiàng)目運(yùn)維管理系統(tǒng)，以某住宅小區(qū)為例，針對(duì)空間管理、資產(chǎn)管理、維護(hù)管理、公共安全管理和能耗管理五方面，提供應(yīng)用BIM運(yùn)維管理項(xiàng)目的新思路。

Abstract： The traditional operation and maintenance management mode of the project has the problems of low efficiency， high cost and low degree of information. To break through the limitations of traditional operation and maintenance management model， the project operation and maintenance management system based on BIM is constructed. And taking a residential district as an example， a new idea for the application of BIM operation and maintenance management is proposed from five aspects： space management， asset management， maintenance management， public safety management and energy management.

關(guān)鍵詞：BIM；運(yùn)維；管理；系統(tǒng)

Key words： BIM；operation and maintenance；management；system

中圖分類號(hào)：TU17 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）16-0036-03

0 引言

項(xiàng)目運(yùn)維管理是指運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法、管理手段和先進(jìn)的維修技術(shù)，由專門機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員在項(xiàng)目的運(yùn)行維護(hù)期內(nèi)對(duì)人員進(jìn)行生產(chǎn)、生活活動(dòng)的環(huán)境和空間進(jìn)行規(guī)劃、維護(hù)、維修、應(yīng)急等多功能多層次的管理，其目的是為使用人員提供周到的服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、寧?kù)o的工作和生活環(huán)境，以維護(hù)和提高運(yùn)維管理的價(jià)值，努力實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、安全、費(fèi)用三大目標(biāo)。但項(xiàng)目在傳統(tǒng)的運(yùn)維管理模式下，因具體項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工階段的數(shù)據(jù)資源很難完整地向運(yùn)維階段有效的傳遞，造成建筑物的運(yùn)維階段和前期工作脫節(jié)，運(yùn)維管理階段的各參與方無(wú)法及時(shí)有效的傳遞信息，這些都影響建筑物運(yùn)維管理效率。

隨著越來(lái)越多的超高層、超大體量建筑物的出現(xiàn)，運(yùn)維管理涉及的專業(yè)和范圍更廣，管理內(nèi)容更繁雜?；贐IM技術(shù)的項(xiàng)目運(yùn)維管理模式可為運(yùn)維管理提供技術(shù)支撐，突破傳統(tǒng)運(yùn)維管理模式的局限性，為各參與方提供一個(gè)創(chuàng)建信息、管理信息、共享信息的平臺(tái)，在很大的程度上提升管理的效率及集成度，使得運(yùn)維階段變得可視化、精細(xì)化、智能化、集約化，使運(yùn)維管理這項(xiàng)復(fù)雜繁瑣的工作變得簡(jiǎn)單化，大大提高了管理效率，幫助實(shí)現(xiàn)建筑企業(yè)管理信息化的普及發(fā)展。

1 傳統(tǒng)運(yùn)維管理存在的問(wèn)題

隨著管理水平現(xiàn)代化和企業(yè)信息化的發(fā)展，建筑物運(yùn)維階段管理逐漸演變成綜合性、多職能的管理工作，但在長(zhǎng)期的運(yùn)維管理實(shí)踐中，傳統(tǒng)的運(yùn)維管理模式出現(xiàn)效率低，成本高、信息化程度低等一系列問(wèn)題，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.1 各階段工作脫節(jié)

各階段工作的信息傳遞缺乏連續(xù)性、一致性，傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理方式下運(yùn)維階段與前期決策、設(shè)計(jì)、施工階段脫是分時(shí)段開展的，前期工作的設(shè)備資料、建筑物基礎(chǔ)數(shù)據(jù)總是無(wú)法完整準(zhǔn)確的傳遞給運(yùn)維階段，使得運(yùn)維階段基礎(chǔ)資料缺乏，基礎(chǔ)資料與前期資料不一致，導(dǎo)致運(yùn)維工作展開困難。

1.2 信息集成化程度低

運(yùn)維管理各參與方，例如住戶、業(yè)主、運(yùn)維管理方、設(shè)備生產(chǎn)商之間相互獨(dú)立，沒(méi)有統(tǒng)一集中的平臺(tái)，信息在傳遞和組織過(guò)程中缺少信息交互的紐帶，運(yùn)維工作內(nèi)容及經(jīng)驗(yàn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)共享，影響運(yùn)維效率。

1.3 數(shù)字化程度不夠

傳統(tǒng)的運(yùn)維管理模式主要通過(guò)二維平面圖紙、表單進(jìn)行管理，缺乏直觀性的材料，在設(shè)備實(shí)施、隱蔽工程進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，出現(xiàn)問(wèn)題都無(wú)法進(jìn)行及時(shí)修復(fù)，帶給住戶很多麻煩。

1.4 專業(yè)性管理人才缺乏

運(yùn)維階段管理工作內(nèi)容繁雜，工作人員不但包括網(wǎng)絡(luò)維護(hù)人員、系統(tǒng)維護(hù)人員、第三方代維人員，還有機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)，結(jié)構(gòu)的健康監(jiān)控，建筑環(huán)境的監(jiān)測(cè)管理人員等，這些人員都要求具有一定的工作經(jīng)驗(yàn)和較高的專業(yè)素質(zhì)，然而現(xiàn)階段市場(chǎng)上缺乏專業(yè)性、綜合性的管理人才。

1.5 能源利用率低

傳統(tǒng)運(yùn)維管理手段落后，在資源能耗方面存在巨大的局限性，滿足不了現(xiàn)代建筑的智能、綠色、可持續(xù)發(fā)展等要求，比如說(shuō)建筑物內(nèi)部火災(zāi)發(fā)生，傳統(tǒng)的運(yùn)維管理往往不能及時(shí)處理災(zāi)情，避免不了財(cái)務(wù)、資源的浪費(fèi)。

2 基于BIM的項(xiàng)目運(yùn)維管理系統(tǒng)

BIM運(yùn)維管理系統(tǒng)的構(gòu)建應(yīng)該從建筑物的早期建設(shè)開始，運(yùn)維數(shù)據(jù)要從決策階段進(jìn)行集成和完善，即BIM運(yùn)維管理應(yīng)該貫穿于建筑物的全壽命周期。通過(guò)將互聯(lián)網(wǎng)與BIM進(jìn)行融合，將數(shù)據(jù)與虛擬的模型進(jìn)行云端共享，基于BIM運(yùn)維管理系統(tǒng)將運(yùn)維階段的靜、動(dòng)信息進(jìn)行集成、分析、管理等操作，通過(guò)這種方式共享，方便工程運(yùn)維管理各方對(duì)運(yùn)維信息的實(shí)時(shí)、全面掌握，同時(shí)引進(jìn)BIM應(yīng)用復(fù)合型人才，提高系統(tǒng)應(yīng)用水平，最終實(shí)現(xiàn)運(yùn)維管理的工作效率和質(zhì)量的顯著提升。

2.1 管理系統(tǒng)框架

基于BIM的項(xiàng)目運(yùn)維管理系統(tǒng)，是通過(guò)Autodesk的Revit核心建模軟件和IFC標(biāo)準(zhǔn)的模型數(shù)據(jù)導(dǎo)出功能，對(duì)各個(gè)階段收集的數(shù)據(jù)和后期設(shè)備參數(shù)進(jìn)行整理，對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)層次實(shí)現(xiàn)信息化網(wǎng)絡(luò)化的管理功能，實(shí)現(xiàn)多方面信息的數(shù)據(jù)共享，多角度的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，構(gòu)建運(yùn)維管理系統(tǒng)框架的具體步驟如下：

①輸入基礎(chǔ)的建筑物、設(shè)備各方面的參數(shù)，通過(guò)資料庫(kù)收集施工設(shè)計(jì)資料，提供操作接口、基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)、設(shè)備信息，建立運(yùn)維管理信息數(shù)據(jù)庫(kù)；

②借助第三方系統(tǒng)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)查分析，提供運(yùn)維系統(tǒng)運(yùn)行及環(huán)境數(shù)據(jù)、信息集成接口，組建運(yùn)維管理信息系統(tǒng)；

③集成信息，建立BIM模型，輸入運(yùn)維計(jì)劃，得到一個(gè)具有相關(guān)數(shù)據(jù)接口和達(dá)到相關(guān)深度的BIM模型，仿真運(yùn)維動(dòng)態(tài)；

④對(duì)運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)、制定緊急問(wèn)題應(yīng)急方案，實(shí)現(xiàn)建筑物的運(yùn)維動(dòng)態(tài)、智能化管理。

2.2 系統(tǒng)管理功能

基于BIM的項(xiàng)目運(yùn)維管理系統(tǒng)具有信息管理與模型管理兩大功能，該系統(tǒng)依據(jù)框架層次和功能差異，通過(guò)確定工作平臺(tái)與工作界面，細(xì)化模型中與工程資料、工程中的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)等關(guān)聯(lián)的問(wèn)題[1]，以保證信息的全面性和實(shí)用性。

2.2.1 信息管理功能

數(shù)據(jù)是BIM信息模型構(gòu)建的基礎(chǔ)，BIM技術(shù)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，能夠?qū)崿F(xiàn)其強(qiáng)大信息集成功能，通過(guò)各平臺(tái)數(shù)據(jù)的導(dǎo)入，BIM系統(tǒng)對(duì)運(yùn)維階段的動(dòng)態(tài)信息與資料進(jìn)行收集與管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)維各參與方之間的信息共享、反饋，以及各部門協(xié)同工作，基于BIM也能夠?qū)崿F(xiàn)遠(yuǎn)程信息交流，信息同步更新，為不同參與方、不同階段提供了協(xié)同的工作平臺(tái)。

2.2.2 模型管理功能

基于BIM的模型管理，BIM技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)在軟件中以及網(wǎng)頁(yè)中對(duì)模型的快速定位，通過(guò)對(duì)瀏覽方式、模型的精細(xì)度、觀測(cè)方位的選擇[1]，以及對(duì)相關(guān)構(gòu)件的屬性顯示來(lái)達(dá)到設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理的要求，同時(shí)可以對(duì)模型界面中的資料進(jìn)行信息的后期完善，使運(yùn)維階段變得可視化，通過(guò)BIM技術(shù)還能夠進(jìn)行節(jié)能模擬、日照模擬、風(fēng)向檢測(cè)模擬，直接實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑物智能化管理。

3 基于BIM的項(xiàng)目運(yùn)維管理系統(tǒng)的應(yīng)用探討

項(xiàng)目運(yùn)維管理主要包括空間管理、資產(chǎn)管理、維護(hù)管理、公共安全管理和能耗管理五方面內(nèi)容。將基于BIM 的項(xiàng)目運(yùn)維管理系統(tǒng)應(yīng)用于某居民住宅區(qū)，在管理過(guò)程中各參與方可以運(yùn)用BIM技術(shù)，結(jié)合居民小區(qū)運(yùn)維管理具有的區(qū)域獨(dú)立性、居民密集性、使用功能多樣性和小區(qū)產(chǎn)權(quán)多樣性四大特征，對(duì)居民小區(qū)進(jìn)行空間、資產(chǎn)、維護(hù)、公共安全等方面的運(yùn)維管理，以下從五個(gè)方面對(duì)BIM運(yùn)維管理的應(yīng)用進(jìn)行探討。

3.1 空間管理

應(yīng)用BIM技術(shù)對(duì)空間進(jìn)行可視化管理，合理的安排室內(nèi)設(shè)計(jì)和室外總體空間的規(guī)劃，分析其使用狀態(tài)、收益、成本及租賃情況；通過(guò)第三方軟件的查詢定位可輕易查詢到租戶信息，并提供給客戶定制化功能服務(wù)；對(duì)于小區(qū)制定的規(guī)范和制度，以及小區(qū)的違章信息，用公約的形式直接推送給終端客戶，住戶還能選擇性的關(guān)注商戶的活動(dòng)情況、促銷信息等；BIM運(yùn)維不僅能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)測(cè)車庫(kù)停車情況，還可以在車庫(kù)入口處，通過(guò)顯示屏顯示已經(jīng)占用的車位和空著的車位，方便客戶找到合適的停車位，減少不必要的擁堵和時(shí)間、資源浪費(fèi)；BIM運(yùn)維應(yīng)用到3D電梯上，物業(yè)管理人員可以清楚地看到電梯的使用狀況，通過(guò)對(duì)時(shí)間和人流的分析，能夠幫助管理者制定電梯運(yùn)行策略，減少不必要的浪費(fèi)。

3.2 資產(chǎn)管理

借助BIM技術(shù)對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行資產(chǎn)管理，對(duì)于機(jī)電安裝的設(shè)備設(shè)施，資產(chǎn)中的報(bào)警芯片會(huì)提醒設(shè)備需要定期維修的時(shí)間以及設(shè)備廠家等信息，這樣有利于設(shè)備的及時(shí)更新與維修；由于一些較昂貴的公共設(shè)備設(shè)施或物品有被盜風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)BIM運(yùn)維使用無(wú)線射頻技術(shù)和報(bào)警裝置能夠快速準(zhǔn)確追蹤到貴重物品所在地，可立刻報(bào)警追回，保證企業(yè)與客戶的資產(chǎn)安全；BIM運(yùn)維還可以記錄租賃合同，監(jiān)督租賃雙方在允許的范圍內(nèi)享用權(quán)益，對(duì)于一方出現(xiàn)違約活動(dòng)能夠及時(shí)制止糾正，保護(hù)另一方的利益。

3.3 維護(hù)管理

維護(hù)管理主要是指設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與管理，基于BIM技術(shù)的管理系統(tǒng)集成了對(duì)設(shè)備設(shè)施的搜索、查閱、定位、維修功能，可以查詢?cè)O(shè)備信息、設(shè)備運(yùn)行和控制、自助進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)報(bào)修，還能進(jìn)行設(shè)備的計(jì)劃性保修；所有的設(shè)備是否正常運(yùn)行在BIM模型上直觀顯示，例如綠色代表正常運(yùn)行，橙色表示需要及時(shí)維護(hù)更新，紅色表示出現(xiàn)故障[4]；對(duì)于每個(gè)設(shè)備，還可以查詢其歷史運(yùn)行數(shù)據(jù)；另外可以對(duì)設(shè)備進(jìn)行控制，例如某一區(qū)域照明系統(tǒng)的打開、關(guān)閉等；除設(shè)備外，BIM運(yùn)維還可以及時(shí)處理對(duì)有損壞的房屋及時(shí)修繕更新，延長(zhǎng)房屋的使用年限；運(yùn)維管理中最復(fù)雜的部分是隱蔽工程的管理，BIM運(yùn)維可以管理復(fù)雜的地下管網(wǎng)，如污水管、排水管、網(wǎng)線、電線以及相關(guān)管井，并且可以在圖上直接獲得相對(duì)位置，便于管網(wǎng)維修、更換設(shè)備和定位。

3.4 公共安全管理

在公共安全管理方面，將BIM技術(shù)應(yīng)用到安保管理，進(jìn)行視頻監(jiān)控、可疑人員的定位、安保人員的定位、人流量監(jiān)控（含車流量）；在消防事件的管理中，基于BIM技術(shù)的管理系統(tǒng)可以通過(guò)第三方感應(yīng)器感應(yīng)著火信息，在BIM信息模型界面中就會(huì)自動(dòng)觸發(fā)火警警報(bào)，著火區(qū)域的三維位置立即進(jìn)行定位顯示，控制中心可及時(shí)查詢相關(guān)的周圍環(huán)境和設(shè)備情況，為及時(shí)疏散人群和處理災(zāi)情提供信息[2]。

3.5 能耗管理

BIM運(yùn)維通過(guò)將互聯(lián)網(wǎng)、傳感器和控制器連接起來(lái)，對(duì)租戶的用電量用水量定時(shí)推送消息，及時(shí)對(duì)異常能源的使用情況進(jìn)行警告和標(biāo)識(shí)，可以大大減少耗能；BIM運(yùn)維可以檢測(cè)室外天氣情況，日照強(qiáng)度，空氣信息，分析房間內(nèi)的實(shí)時(shí)溫濕度變化，配合節(jié)能管理，結(jié)合綠色理念，對(duì)末端設(shè)備進(jìn)行調(diào)整，將信息推送給住戶，幫助住戶合理安排出行，以求節(jié)約資源[2]。

4 結(jié)語(yǔ)

本文首先分析了項(xiàng)目在傳統(tǒng)運(yùn)維管理模式中存在的問(wèn)題，結(jié)合BIM技術(shù)，構(gòu)建基于BIM的項(xiàng)目運(yùn)維管理系統(tǒng)，并以某住宅小區(qū)為例，為該項(xiàng)目運(yùn)維階段的管理提供可行方案，使運(yùn)維管理這項(xiàng)復(fù)雜繁瑣的工作變的簡(jiǎn)單化，大大提高了管理效率，更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)維管理目的，豐富和發(fā)展類似管理系統(tǒng)，對(duì)未來(lái)建筑業(yè)信息化的發(fā)展有著積極推動(dòng)作用。

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