摘 要：隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，旅游已經(jīng)成為當前人們不可缺少的一種生活方式，在當前的發(fā)展建設(shè)之中，部分酒店企業(yè)參與到了旅游景區(qū)的開發(fā)和建設(shè)過程之中，使得旅游景區(qū)的配套設(shè)施和接待設(shè)施更為完善，提高了旅游景點的游客接待能力。但是旅游地產(chǎn)開發(fā)可能會造成生態(tài)環(huán)境的破壞。本文基于價值鏈的分解重構(gòu)理論對旅游地產(chǎn)開發(fā)模式進行了介紹和研究，并結(jié)合月松閣建設(shè)案例，提出了在旅游地產(chǎn)開發(fā)項目中的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：價值鏈理論 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 優(yōu)化措施

中圖分類號：F592.7 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）10（a）-047-02

1 旅游業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)的價值鏈分析和融合基礎(chǔ)

1.1 旅游業(yè)價值鏈分析

旅游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈是指在旅游業(yè)的經(jīng)營過程之中設(shè)計飲食、居住、出行等一系列消費活動組成的連續(xù)性盈利鏈條，根據(jù)其不同的聯(lián)系方式，可以將旅游業(yè)的價值鏈分為長短不一、互相聯(lián)系的價值鏈單位。在經(jīng)濟學研究過程之中，研究人員一般將旅游業(yè)價值鏈分為基本價值鏈、可變價值鏈以及延伸價值鏈?；緝r值鏈指的是在旅游景區(qū)和旅游中介之間的價值鏈，兩者通過交易關(guān)系完成收益的鏈接。可變價值鏈指的是旅游景區(qū)中的飯店、旅館等，主要包括景區(qū)之中提供產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)。在旅游產(chǎn)業(yè)的可變價值鏈和基本價值鏈之外，旅游景區(qū)還可以和金融、保險等行業(yè)相互連接，共同構(gòu)成延伸價值鏈。根據(jù)經(jīng)濟研究中的價值鏈理論，旅游業(yè)的價值鏈也可以分為基本價值鏈和輔助價值鏈，基本價值鏈是指旅游業(yè)在經(jīng)營過程之中的主要價值來源，包括在景區(qū)的產(chǎn)品售賣等行為。輔助價值鏈指的是輔助基本價值鏈實現(xiàn)其經(jīng)濟價值的手段，其可以通過基本價值鏈來實現(xiàn)增值和發(fā)展。根據(jù)以上的理論研究，可以將旅游產(chǎn)業(yè)鏈定義為景區(qū)的管理人員通過信息流通等宣傳手段，以滿足游客的精神需求為主要的目的，使用直接或是間接的經(jīng)濟手段來向游客售賣產(chǎn)品，并以此來幫助基本產(chǎn)業(yè)鏈和輔助產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

1.2 酒店價值鏈的分析

在針對某一類企業(yè)進行價值鏈的分析的過程之中，研究人員可以較為系統(tǒng)地考察企業(yè)的各項經(jīng)濟活動以及市場互動關(guān)系，并通過分析來了解企業(yè)的競爭優(yōu)勢，在實際經(jīng)營中通過競爭優(yōu)勢的合理使用，企業(yè)可以較為高效地完成發(fā)展戰(zhàn)略。酒店產(chǎn)業(yè)的價值鏈也可以分為基本活動和輔助活動兩個部分，基本活動主要包括酒店開發(fā)的前期投資和施工策劃、設(shè)計、施工以及營銷管理等工作內(nèi)容；輔助活動主要包括企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃以及企業(yè)內(nèi)部的人員和財務(wù)管理等內(nèi)容。

1.3 旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的融合基礎(chǔ)

隨著當前我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)作為當前新興的產(chǎn)業(yè)得到了較大的發(fā)展。究其發(fā)展特點來看，兩種產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶來建筑建材和施工機械等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升，旅游業(yè)的進步會帶動交通運輸業(yè)和工農(nóng)業(yè)的發(fā)展，當前景區(qū)之中的旅館等建設(shè)項目的增多促進了建筑業(yè)的發(fā)展進步，這兩種行業(yè)在發(fā)展過程之中的重疊區(qū)域較多，可以進行統(tǒng)一的發(fā)展。

兩種產(chǎn)業(yè)除了在產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)之上存在一定程度的重疊之外，在發(fā)展的資源基礎(chǔ)上也存在相似支出。資源基礎(chǔ)的重疊主要表現(xiàn)在兩類產(chǎn)業(yè)具有共同的環(huán)境資源。旅游產(chǎn)業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)在實際開發(fā)過程之中都是對土地和環(huán)境資源進行利用，將其作為開發(fā)利用的對象。

2 基于價值鏈理論的融合機制分析

2.1 兩類產(chǎn)業(yè)價值鏈的分解和重構(gòu)

在酒店產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展融合過程之中，兩類產(chǎn)業(yè)會將原有的價值鏈進行分解和重構(gòu)，并形成新的融合價值鏈。針對旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的融合來講，在發(fā)展過程之中最早發(fā)生改變的是旅游業(yè)傳統(tǒng)價值鏈的分解，其分解方式包括旅游業(yè)的滲透方式和延伸方式。滲透方式是指管理人員將旅游業(yè)的價值鏈滲透入酒店管理之中，延伸方式則是將旅游業(yè)價值鏈分解過后融入酒店開發(fā)之中。在完成價值鏈的分解之后，接下來要進行的是價值鏈的重構(gòu)過程，在這個過程之中市場會發(fā)揮強大的選擇作用，將適合于當前發(fā)展和環(huán)節(jié)進行挑選和融合，進而組成更高質(zhì)量的融合產(chǎn)業(yè)鏈，推進雙方產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。

2.2 旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的融合實現(xiàn)機制

當前在旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的融合過程之中，其融合主要表現(xiàn)為酒店企業(yè)向旅游業(yè)進行靠攏發(fā)展，實現(xiàn)兩者在經(jīng)營過程之中的融合。在實際發(fā)展過程之中，融合中價值鏈的融合重構(gòu)、價值活動的融合等都會造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多元化。根據(jù)兩類企業(yè)在融合過程之中核心價值重構(gòu)活動上的差異，可以將旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)融合方式劃分為價值鏈定位式產(chǎn)業(yè)融合、價值鏈縱向延伸融合以及橫線拓展融合等幾類。定位式產(chǎn)業(yè)融合是指在融合過程之中通過對企業(yè)的價值鏈發(fā)展戰(zhàn)略和定位進行分析，進而實現(xiàn)兩者的融合過程?？v向延伸式產(chǎn)業(yè)融合是指在融合過程之中以旅游產(chǎn)業(yè)自身的價值鏈為基礎(chǔ)，在建設(shè)中將酒店行業(yè)的建設(shè)環(huán)節(jié)根據(jù)市場的實際需求加入到旅游業(yè)的建設(shè)發(fā)展之中，使其成為旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的一部分，使得兩者的價值鏈均得到了完善。橫向拓展式產(chǎn)業(yè)融合是指酒店行業(yè)的主動融合行為，其在針對自身的發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈進行分析之后，將自身在市場發(fā)展中的優(yōu)勢環(huán)節(jié)進行挑選并將其融合在旅游產(chǎn)業(yè)的價值鏈之中，為兩類產(chǎn)業(yè)提供了更多的市場競爭優(yōu)勢以及利潤增長點，在這種融合機制之中，一般會選擇將符合市場需求和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的價值鏈環(huán)節(jié)進行分解重構(gòu)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)優(yōu)化。

3 典型案例分析

在我國的旅游產(chǎn)業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)融合案例之中，九華山月松閣建設(shè)項目是我國旅游地產(chǎn)融合建設(shè)的典型項目之一，其在發(fā)展融合之中以宗教文化為建設(shè)的著眼點，對我國的旅游地產(chǎn)的發(fā)展融合也具有較高的參考價值。在月松閣景區(qū)的建設(shè)過程之中，管理和設(shè)計人員不再局限于傳統(tǒng)的旅游酒店建設(shè)模式，將旅游景區(qū)的文化內(nèi)涵和休閑相結(jié)合，創(chuàng)新了當前的旅游發(fā)展模式。在實際建設(shè)過程之中將宗教旅游和酒店開發(fā)相結(jié)合，這是其發(fā)展應(yīng)力模式的重點，在建設(shè)休閑度假酒店的基礎(chǔ)之上不斷擴展新的價值鏈條，組成多樣的價值網(wǎng)絡(luò)。在延伸產(chǎn)業(yè)價值鏈和價值網(wǎng)的同時也借助景區(qū)的宗教文化資源來方便酒店項目的開發(fā)和市場競爭優(yōu)勢。下文對于項目開發(fā)的實際情況進行了介紹。

3.1 項目概況

九華山風景區(qū)的月松閣項目的建設(shè)定位是高端宗教文化度假旅游地產(chǎn)項目，其建設(shè)保持了原有風景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，在規(guī)劃和建設(shè)過程之中集度假、旅游、休閑等功能于一身，其建設(shè)工程主要包括中心服務(wù)區(qū)、度假客房區(qū)以及公寓區(qū)等，其建設(shè)客房的數(shù)量達到了444套。在建設(shè)過程之中，月松閣地產(chǎn)項目以宗教文化為設(shè)計建設(shè)的切入點，依托宗教文化實現(xiàn)了多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，開創(chuàng)了宗教文化導(dǎo)向的土地開發(fā)模式，具有發(fā)展的獨特性和競爭上的優(yōu)勢。

3.2 項目分析和評估

3.2.1 項目規(guī)劃

在旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)劃過程之中首先需要進行的工作是確定開發(fā)區(qū)的主體，提前確定工程的主體可以保證項目設(shè)計和規(guī)劃的高質(zhì)量完成，有利于工程的建設(shè)。在月松閣項目的建設(shè)之中，酒店開發(fā)管理人員將其開發(fā)主體定位建造中國宗教旅游地產(chǎn)品牌，其建設(shè)的優(yōu)勢主要是其作為宗教文化領(lǐng)域的地產(chǎn)項目，在發(fā)展過程之中可以驅(qū)動產(chǎn)業(yè)品牌內(nèi)的發(fā)展和市場競爭，規(guī)劃行業(yè)未來的發(fā)展，也迎合了風景區(qū)未來的發(fā)展需求。

3.2.2 項目特色

在月松閣項目的建設(shè)之中，其主要的特色包括如下幾點：第一，其建造和設(shè)計和宗教文化思想實現(xiàn)了高質(zhì)量的融合。在套房和別墅等建筑項目的設(shè)計過程之中，為了保證和風景區(qū)環(huán)境特質(zhì)和融合質(zhì)量，在規(guī)劃上采用了傳統(tǒng)的亭臺水巷等設(shè)計元素，在建造上復(fù)原了傳統(tǒng)村落的聚居模式，在園區(qū)和住宅物的道路上為了保證和宗教文化及人文情懷的呼應(yīng)，采用了蓮葉形狀的布局，體現(xiàn)了宗教文化。第二，在建筑設(shè)計風格上體現(xiàn)了傳統(tǒng)文化。在建筑設(shè)計和建造之中使用傳統(tǒng)民居之中常見的木、磚石結(jié)構(gòu)來體現(xiàn)傳統(tǒng)文化，在建筑結(jié)構(gòu)上選擇八字門樓等可以體現(xiàn)古徽州建筑文化的結(jié)構(gòu)要素，含蓄地表達了徽州傳統(tǒng)文化的精髓。第三，在景觀的設(shè)計上注意和宗教文化及自然環(huán)境的融合。在設(shè)計上，地產(chǎn)開發(fā)人員遵循環(huán)境共生原則以及可持續(xù)發(fā)展原則，在景區(qū)設(shè)計之中突出了自然元素的作用，將自然景觀和建筑相結(jié)合。

3.3 項目優(yōu)勢

月松閣旅游地產(chǎn)建設(shè)項目的主要優(yōu)勢體現(xiàn)在其處于五星級附加區(qū)，屬于國家支持的重點建設(shè)工程，在建筑的設(shè)計上其也實現(xiàn)了宗教文化和現(xiàn)代建筑的結(jié)合，周邊交通便利更是推進了地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。九華山作為宗教文化名山之一，是我國著名的風景文化景區(qū)，其在傳統(tǒng)的發(fā)展過程之中周邊酒店公寓等設(shè)施較少，限制了景區(qū)的游客借貸能力。月松閣項目的建設(shè)使得九華山景區(qū)具有了更大的消費市場，其旅游人數(shù)的增多也有利于月松閣項目的發(fā)展。

3.4 項目建設(shè)存在的不足

3.4.1 知名度不高

九華山景區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展緩慢，其旅游知名度不高。在酒店等地產(chǎn)項目的建設(shè)過程之中為了和宗教文化相融合，需要進行結(jié)構(gòu)設(shè)計上的優(yōu)化，導(dǎo)致游客知名度不高，在未來的發(fā)展之中需要進一步提升景區(qū)的知名度。

3.4.2 項目價位較高

就當前的開發(fā)來講，月松閣項目的購買人群主要集中在高消費、高收入的人群手中。由于九華山地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展緩慢，其項目價位不符合當?shù)厝说南M水平，對于本地游客的吸引力不高。再加上景區(qū)近年來同類地產(chǎn)項目的建設(shè)和市場競爭，高價位的項目使其在未來的發(fā)展之中很可能會失去競爭上的優(yōu)勢。

3.4.3 旅游配套設(shè)施建設(shè)不完善

月松閣項目主要針對的是景區(qū)的住宿項目的建設(shè)。在九華山景區(qū)的建設(shè)過程之中由于經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，景區(qū)的配套設(shè)施比如交通等建設(shè)不完善，使得月松閣項目的客流量不大，再加上景區(qū)之中對于導(dǎo)游服務(wù)等缺乏統(tǒng)一的管理，常會出現(xiàn)詐騙事件，給景區(qū)的發(fā)展造成不良影響。

3.5 提升策略

就月松閣項目而言，當前在其發(fā)展經(jīng)營之中存在著許多問題，為了解決上述的問題，在未來的發(fā)展過程之中應(yīng)當針對旅游地產(chǎn)市場的未來發(fā)展進行預(yù)測，并針對市場需求進行建設(shè)上的優(yōu)化，強化自身的宗教文化核心價值，保證自身的競爭優(yōu)勢不動搖，高質(zhì)量地完成旅游地產(chǎn)融合價值鏈的整合，保證項目的高質(zhì)量發(fā)展。

4 結(jié)語

旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的融合作為一種新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，不但迎合了旅游者消費需求方式的變化，而且改變了傳統(tǒng)企業(yè)單一的生產(chǎn)方式，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的變革由此產(chǎn)生。旅游業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)的融合改變了兩大產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的價值創(chuàng)造過程，同時對社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了積極作用。

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作者簡介：周升龍（1979-），男，吉林人，MBA在讀，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面的研究。