潘亞明

鑒于房地產(chǎn)同時(shí)具有第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)的特性，人們對(duì)房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響和認(rèn)識(shí)尚存在某些誤區(qū)。在探討房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用之時(shí)，應(yīng)該注意將作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)與其物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)區(qū)分開來(lái)，不能過分夸大房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用。同時(shí)，也不能簡(jiǎn)單的僅從第三產(chǎn)業(yè)的范疇認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)，而是應(yīng)該從更為廣義、更為理性的角度看待兼具第二、第三產(chǎn)業(yè)特性的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響。

自改革開放始，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程的加快，在快速發(fā)展的城市化過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于提高人民生活水平，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)方面起到了重要作用。因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系亦成為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中的重要課題。然而，鑒于房地產(chǎn)同時(shí)具有第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)的特性，人們對(duì)房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響和認(rèn)識(shí)尚存在某些誤區(qū)。

論題的界定

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)歷史尚短，再加上房地產(chǎn)本身的特殊性，長(zhǎng)期以來(lái)，在何為房地產(chǎn)業(yè)這一問題上，實(shí)務(wù)界和理論界還存在爭(zhēng)論，爭(zhēng)論的核心與焦點(diǎn)主要是房地產(chǎn)業(yè)是否應(yīng)該包括建筑業(yè)，即房地產(chǎn)商品的開發(fā)建設(shè)或者物質(zhì)生產(chǎn)過程是否應(yīng)該包含在房地產(chǎn)內(nèi)。根據(jù)國(guó)際慣例，按照聯(lián)合國(guó)、日本、美國(guó)等國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的定義，房地產(chǎn)是一種服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，應(yīng)屬第三產(chǎn)業(yè)，與屬于第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)有明顯的區(qū)別，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，如果涉及到建筑活動(dòng)，則將這部分活動(dòng)歸之于建筑行業(yè)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的界定同國(guó)際一致，亦不包括房地產(chǎn)商品的開發(fā)建設(shè)或者物質(zhì)生產(chǎn)過程，屬于第三產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)認(rèn)識(shí)的誤區(qū)

多數(shù)業(yè)界人士和學(xué)者在論及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用時(shí)，面對(duì)所論述的對(duì)象往往包括了本屬于建筑行業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)。但在經(jīng)濟(jì)核算中，房地產(chǎn)在進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)，又是僅僅作為第三產(chǎn)業(yè)，因此在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用時(shí)，很容易形成誤區(qū)，出現(xiàn)偏差，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用是依據(jù)作為第三產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)論證和推斷做出的；房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用是依據(jù)作為第三產(chǎn)業(yè)的計(jì)算數(shù)據(jù)論證的，在引用時(shí)并沒有經(jīng)過深入的分析；武斷認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度和影響力均在社會(huì)平均水平之上。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響

投入——產(chǎn)出模型分析。研究某一行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，投入——產(chǎn)出分析是一種基本的方法。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用力有向前的推動(dòng)力和向后的拉動(dòng)力，向前的推動(dòng)力是房地產(chǎn)對(duì)其他需求本行業(yè)服務(wù)或者產(chǎn)品的行業(yè)造成的影響，向后的拉動(dòng)力是指房地產(chǎn)對(duì)為本行業(yè)提供生產(chǎn)要素的行業(yè)造成的影響，推動(dòng)力與拉動(dòng)力的合力即為房地產(chǎn)的總的作用力。向前的推動(dòng)力我們可以用完全分配系數(shù)來(lái)表示，向后的拉動(dòng)力我們可以用完全消耗系數(shù)來(lái)表示。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在122個(gè)產(chǎn)業(yè)中，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力位于第120位，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力位于第105位，對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用位于119位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于社會(huì)的平均值，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部門中都位列倒數(shù)。房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是對(duì)前向產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)還是對(duì)后向產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，其作用力都相當(dāng)有限，并不能明顯地帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。如果我們將中國(guó)與日本和美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)推動(dòng)數(shù)據(jù)做一番比較，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，即使是在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟的國(guó)家，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所起到的作用仍然比較有限。在日本的31個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力位于31位，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力位于27位，對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用位于31位；在美國(guó)的65個(gè)產(chǎn)業(yè)里，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力位于第64位，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力位于第47位，對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用位于57位。也就是說(shuō)，無(wú)論是后工業(yè)時(shí)期的日本和美國(guó)，還是正處于工業(yè)化的中國(guó)，房地產(chǎn)不僅沒有表現(xiàn)出較強(qiáng)的推動(dòng)作用，反而呈現(xiàn)出較弱的特點(diǎn)。

以上數(shù)據(jù)的得出是將房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的范疇而進(jìn)行核算和統(tǒng)計(jì)的。實(shí)際上，由于房地產(chǎn)本身中間需求率和投入率就較低，這就決定了它不會(huì)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，然而，投入率低，附加值就高，因此，房地產(chǎn)業(yè)的主要特點(diǎn)就是弱帶動(dòng)力高附加值。

理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。據(jù)上所述，是否應(yīng)該消極看待房地產(chǎn)業(yè)的作用呢？筆者認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)所起到的作用是不容忽視的，也是大家有目共睹的，所以，應(yīng)該理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所起到的推動(dòng)作用。

雖然從產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，然而畢竟不同于其他的服務(wù)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)緊密關(guān)聯(lián)，密不可分，完全割裂房地產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)的關(guān)系是不理性也是不可能的。特別是現(xiàn)今我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)開發(fā)蓬勃發(fā)展，投資開發(fā)活動(dòng)日益活躍，經(jīng)營(yíng)服務(wù)相對(duì)來(lái)講尚未規(guī)范，市場(chǎng)仍處于初級(jí)階段，如若將地產(chǎn)建設(shè)和開發(fā)排斥開來(lái)，與我國(guó)大規(guī)模、大面積的房地產(chǎn)物質(zhì)生產(chǎn)的局面嚴(yán)重不符，不能準(zhǔn)確計(jì)算由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)值，也就無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用擁有客觀地認(rèn)識(shí)。

當(dāng)考慮到房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)過程時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用就明顯凸顯了。每年建筑工程都需要消耗數(shù)量巨大的原材料，這正是推動(dòng)工業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，我國(guó)的建筑業(yè)每年消耗的木材占總木材消耗量的40%，鋼材占25%，水泥占70%，塑料制品占25%，玻璃占70%，同時(shí)，有80%的運(yùn)輸量是服務(wù)于建筑工程的。以住宅產(chǎn)業(yè)為例，據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，住房建設(shè)的投資每增加100億美元，將能夠創(chuàng)造170億到220億美元需求，每有100億美元住房銷售，將會(huì)帶動(dòng)130億到150億相關(guān)產(chǎn)品的銷售。

對(duì)于公眾來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)及其物質(zhì)生產(chǎn)的嚴(yán)格區(qū)分似乎沒有必要，但對(duì)于學(xué)者來(lái)講，卻不能夠混淆，對(duì)于相關(guān)數(shù)據(jù)的分析和使用必須注意合理性與嚴(yán)謹(jǐn)性?；谏衔挠懻?，本文認(rèn)為，在探討房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用之時(shí)，應(yīng)該注意兩個(gè)問題：第一，將作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)與其物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)區(qū)分開來(lái)，不能過分夸大房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用。第二，不能簡(jiǎn)單的僅從第三產(chǎn)業(yè)的范疇認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)，而是應(yīng)該從更為廣義、更為理性的角度看待兼具第二、第三產(chǎn)業(yè)特性的房地產(chǎn)業(yè)。