存量房時(shí)代的“資本寵兒”——兩大房企成鏈家股東

“投鏈家，我們談了一年，給老左（左暉）做了好多工作。鏈家不是誰(shuí)想投就能投，很多人想投，投不進(jìn)去的?！?017年1月15日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事會(huì)主席孫宏斌在樂(lè)視的會(huì)場(chǎng)，解釋融創(chuàng)投資樂(lè)視的邏輯時(shí)順帶提到的這句話，成了一個(gè)意外的“爆點(diǎn)”。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影

不管房產(chǎn)中介行業(yè)有沒(méi)有為在存量房時(shí)代“唱主角”做好準(zhǔn)備，資本已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)，對(duì)這個(gè)行業(yè)寄予了厚望。而在過(guò)去的兩年中，作為房產(chǎn)中介行業(yè)里的佼佼者，鏈家可謂炙手可熱。

1月9日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，將通過(guò)增資事項(xiàng)以人民幣26億元的價(jià)格獲得北京鏈家6.25%的股權(quán)，并將有權(quán)向鏈家委任一名董事。

4月19日，萬(wàn)科也對(duì)外確認(rèn)了以30億元入股鏈家的消息，稱看好鏈家的發(fā)展空間。但萬(wàn)科并未向外界透露具體的持股比例。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科與融創(chuàng)2016年的銷售額分列中國(guó)房企的第二位與第七位。

除了這兩家房企，數(shù)十家投資機(jī)構(gòu)更早已經(jīng)布局鏈家。在萬(wàn)科及融創(chuàng)入股前，鏈家方面已完成過(guò)兩輪融資。鏈家A輪融資在2014年1月7日，向復(fù)星昆仲、鼎暉投資融資數(shù)億元;B輪融資在2016年4月15日，向執(zhí)一資本、源碼資本、騰訊產(chǎn)業(yè)共贏基金、華晟資本、百度經(jīng)緯中國(guó)、H Capital等共融資64億元。

2016年4月，多家媒體報(bào)道，鏈家同投資人簽訂了“對(duì)賭”協(xié)議：若公司（鏈家）未能在B輪交割日后5周年內(nèi)完成IPO，投資人有權(quán)在該情形發(fā)生后的任何時(shí)間要求回購(gòu)?；刭?gòu)價(jià)格為基本投資價(jià)格+每年8%（單利）的回報(bào)。

對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者向鏈家方面求證。鏈家市場(chǎng)部一位人士告訴記者，不掌握相關(guān)信息?！版溂覐膩?lái)沒(méi)有對(duì)外談過(guò)上市，連融資都沒(méi)有談過(guò)。老左特別低調(diào)，希望事情都做完了才對(duì)外講。”

而有知情人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，鏈家目前正處在上市輔導(dǎo)期。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱鏈家的工商登記資料發(fā)現(xiàn)，鏈家的股東已從最初的三位自然人：左暉、單一剛、周育松，擴(kuò)大到目前的32位股東。而細(xì)細(xì)研究這些股東的資料，其背后映射的投資人數(shù)量更是龐大而復(fù)雜，不僅有歌斐資產(chǎn)、華晟資本、源碼資本、執(zhí)一資本等投資機(jī)構(gòu)，有騰訊、百度、新希望等明星企業(yè)，還有中國(guó)人保、招商局等國(guó)資，以及中煤能源、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等資源型企業(yè)的身影[編者注：招商局、中國(guó)人保、中煤能源、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等均為鏈家股東寧波梅山保稅港區(qū)紅橡股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）的幕后股東]。

資本的蜂擁而至進(jìn)一步提升了鏈家的價(jià)值預(yù)期。以融創(chuàng)中國(guó)在公告中披露的價(jià)格計(jì)算，鏈家的估值達(dá)416億元，這比5年前鼎暉、復(fù)星投資鏈家時(shí)的估值高出了40余倍。

資本為何如此“寵愛(ài)”鏈家？今年4月，左暉在一公開(kāi)活動(dòng)上的一番論斷，或可解釋。左暉說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的存量住宅面積約200億平方米，存量住宅資產(chǎn)有200萬(wàn)億元人民幣的規(guī)模，中國(guó)人的住宅資產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)美國(guó)人。未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展可能更多地依賴怎么盤活存量住房、存量資產(chǎn)。而現(xiàn)在全國(guó)存量住宅的流通率很低，大概2%都不到。

嚴(yán)格意義上，存量房指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。一般而言，存量房概念中包括二手房。眼下，熱點(diǎn)城市正快速跨入存量房主導(dǎo)的市場(chǎng)。2016年，北京市二手住宅的成交量突破27萬(wàn)套大關(guān)，是新房成交量的2.7倍，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

作為鏈家的投資方之一，歌斐資產(chǎn)董事長(zhǎng)殷哲早在2015年10月就曾表達(dá)過(guò)對(duì)存量房市場(chǎng)的看好。殷哲在接受記者采訪時(shí)表示：“未來(lái)的投資的關(guān)鍵詞是‘存量和‘運(yùn)營(yíng)，具體來(lái)講，未來(lái)的投資重點(diǎn)將是：存量資產(chǎn)的改造運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)、運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)投資機(jī)會(huì)、新房市場(chǎng)的調(diào)整機(jī)會(huì)?！?/p>

“從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展歷史看，房地產(chǎn)中介的生存空間遠(yuǎn)比開(kāi)發(fā)商大。2016年，我國(guó)新房銷售達(dá)到15億平方米，這個(gè)‘頂未來(lái)很難突破。但是，存量物業(yè)流通、資產(chǎn)管理、家裝、租賃、融資等，卻是一個(gè)沒(méi)有終點(diǎn)的永續(xù)市場(chǎng)?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉說(shuō)。

而融創(chuàng)中國(guó)則在公告中將投資邏輯表述為，“本公司看好中國(guó)房地產(chǎn)存量交易市場(chǎng)的發(fā)展空間，并且北京鏈家已經(jīng)在該市場(chǎng)建立了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)?！?/p>

鏈家“絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)”有多“絕對(duì)”？占北京市場(chǎng)50%以上份額

融創(chuàng)中國(guó)公告中所言的鏈家在中國(guó)房地產(chǎn)存量交易市場(chǎng)建立的“絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)”有多“絕對(duì)”？對(duì)比鏈家與其他房產(chǎn)中介的估值或可見(jiàn)一斑。

2017年2月，昆百大A（000560.SZ）發(fā)布公告稱，以約3.78億元的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)受讓西藏利禾等3家公司持有的我愛(ài)我家6%的股權(quán)。此后，昆百大A又以發(fā)行股票及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買我愛(ài)我家剩余的94%的股權(quán)，合計(jì)支付對(duì)價(jià)約61.82億元。以此計(jì)算，我愛(ài)我家的估值約為65.6億元，與鏈家的416億元不在一個(gè)數(shù)量級(jí)上。即便是于2009年業(yè)內(nèi)首家登陸A股的世聯(lián)行（002285.SZ），目前的總市值也只有160多億元。

2014年，鏈家的除稅后純利超過(guò)7400萬(wàn)元;2015年，這一數(shù)字超過(guò)8億元。

獨(dú)立第三方房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)商云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2016年北京市二手住宅共成交272020套，通過(guò)中介公司進(jìn)行的有237233套，占比87.2%。其中，鏈家成交129757套，占所有中介成交套數(shù)的54.7%。排名第二、第三的我愛(ài)我家、麥田，成交套數(shù)相加也尚不及鏈家的1/3。

云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)還顯示，2016年，北京有1502個(gè)活躍小區(qū)（編者注：指年成交量20套以上），超過(guò)50%的房源交易由鏈家經(jīng)手。甚至，在48個(gè)活躍小區(qū)，超過(guò)80%的房源交易由鏈家經(jīng)手，幾乎做到了“絕對(duì)壟斷”。

鏈家成立于2001年，2015年以前聚焦北京市場(chǎng)。2015年開(kāi)始，鏈家在全國(guó)一二線城市“跑馬圈地”，一口氣并購(gòu)了成都伊誠(chéng)、上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、北京高策、大連好旺角等11家各地老牌中介公司，在行業(yè)內(nèi)一騎絕塵。

在鏈家于2015年剛剛大舉殺入的上海二手住宅市場(chǎng)，鏈家成交量也在所有中介公司中排名第一。

一位上海購(gòu)房者對(duì)記者說(shuō)，最初知道鏈家是從廣告上，它冠名《羋月傳》《歡樂(lè)喜劇人》，還在地鐵做廣告，可謂“鋪天蓋地”。

在鏈家“大本營(yíng)”北京，更是幾乎每個(gè)小區(qū)都有鏈家門店。在不少成熟小區(qū)，鏈家簽約了燈箱廣告、電梯間廣告，作為經(jīng)紀(jì)人展位。據(jù)鏈家員工透露，這樣的廣告位費(fèi)用由鏈家和經(jīng)紀(jì)人本人共同分?jǐn)偂?/p>

鏈家還擁有業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的激勵(lì)機(jī)制，底薪2500元～6000元，傭金最高提成70%?！巴粏谓灰?，鼓勵(lì)更多的經(jīng)紀(jì)人參與進(jìn)來(lái)?，F(xiàn)在平均一單大約有5～6個(gè)經(jīng)紀(jì)人參與，共分傭金。”鏈家員工告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

8000家門店、近15萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人、8000萬(wàn)套房源數(shù)據(jù)——鏈家的“人海戰(zhàn)術(shù)”、掌握的大規(guī)模數(shù)據(jù)，讓不少同行感到難以企及。

數(shù)據(jù)對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要。“目前房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的應(yīng)用還是非常弱的，我們自己大概有1200T的數(shù)據(jù)量，起碼上一個(gè)level，有1000PB的數(shù)據(jù)時(shí)，才會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)電子化產(chǎn)生更大的幫助?！弊髸熣f(shuō)。

在鏈家與萬(wàn)科合作成立裝修公司時(shí)，左暉就曾表示，希望利用鏈家數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈做更多工作，根據(jù)目前掌握的8000萬(wàn)套住宅、大約60萬(wàn)個(gè)戶型，把這60萬(wàn)個(gè)戶型的裝修方案都能夠給做出來(lái)。

深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉就此對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析道，大開(kāi)發(fā)商之間的銷售規(guī)模排位賽是非常激烈的，希望通過(guò)鏈家大規(guī)模的門店、經(jīng)紀(jì)人，讓新房銷售能夠上量。

“而對(duì)于鏈家來(lái)說(shuō)，要從新房銷售開(kāi)始，把房屋信息、土地信息、購(gòu)房人信息等網(wǎng)羅進(jìn)來(lái)。這是它掌握存量房時(shí)代數(shù)據(jù)這個(gè)風(fēng)口的手段。”李宇嘉說(shuō)，之所以有那么多的投資機(jī)構(gòu)，包括萬(wàn)科、融創(chuàng)看中鏈家，就是看中鏈家通過(guò)海量的中介、門店，把房源基本信息都掌握在手里，這是其他中介沒(méi)辦法比的。