楊曉峰

重慶市壁山區(qū)劉先生問：我是外村人，從某村民委員會處承租了13 340 m2土地從事蔬菜生產(chǎn)，在承租的第2年，鎮(zhèn)上修路要占壓我的承租地近1 334 m2，我要求村民委員會按減少后的實(shí)際承包面積計(jì)算租金，但村民委員會不同意，強(qiáng)調(diào)這些地是本地多家原村民自愿委托給村民委員會集中對外出租的，原村民集中連片的地是13 340 m2，村民委員會收到13 340 m2地的租金后再分配給各農(nóng)戶，如果租金減少了，村委會不好辦，而且實(shí)際減少的地，有的農(nóng)戶多，有的農(nóng)戶少，有的甚至沒有減少，這樣的話村委會怎么分呢？

我的問題是，我沒有與原村民簽訂租地合同，我與村民委員會簽訂租地合同時(shí)也沒有說明土地實(shí)際面積因任何原因變化而租金不變，我要求因道路建設(shè)使我實(shí)際承租的土地面積減少而相應(yīng)減少租金合理嗎？

重慶市壁山區(qū)劉先生提出該問題后，河南的金先生提出了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的管理問題，廣西的桃先生也提出了與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及交易有關(guān)的問題。

“在線律師”：

重慶的劉先生、河南的金先生、廣西的桃先生好！您們提出的問題是關(guān)于我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定問題。由于我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各異，農(nóng)村土地面積、農(nóng)業(yè)耕地面積和農(nóng)業(yè)人口狀況不一，全國各省以及許多省轄市制定了適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的相關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章或規(guī)范性文件，我在這里僅就國家層面的法律規(guī)定作一些介紹，必須強(qiáng)調(diào)的是，某地這類問題的解決，必然要同時(shí)適用當(dāng)?shù)氐姆梢?guī)定。

對于您們提出的問題，我分3個(gè)部分來回答，第1部分是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的主要法律規(guī)定；第2部分是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理的法律規(guī)定；第3部分是農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及交易的一些規(guī)定。本篇是第3部分。

1 土地流轉(zhuǎn)的基本原則

農(nóng)村土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障。穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系，是黨的農(nóng)村政策的基石，是保障農(nóng)民權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定的制度基礎(chǔ)。土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，土地流轉(zhuǎn)要堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。

依法，就是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須按照有關(guān)法律法規(guī)和中央的政策進(jìn)行。農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，實(shí)行農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，不得進(jìn)行買賣。農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)是國家賦予農(nóng)戶的基本權(quán)利，承包期內(nèi)任何組織或個(gè)人都不能非法剝奪，嚴(yán)禁收回農(nóng)戶的承包地搞招標(biāo)承包，嚴(yán)禁鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會用少數(shù)服從多數(shù)的辦法強(qiáng)迫農(nóng)戶放棄承包權(quán)或改變承包合同。承包方與發(fā)包方依法訂立的土地承包合同，集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會無權(quán)單方面解除。土地流轉(zhuǎn)不得損害他人和集體的合法權(quán)益，流轉(zhuǎn)期限不得超過農(nóng)戶承包土地的剩余承包期。土地流轉(zhuǎn)后的開發(fā)利用必須依法進(jìn)行，不能改變土地的所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用途。

自愿，就是農(nóng)戶承包地是否流轉(zhuǎn)應(yīng)由農(nóng)戶自主決定。農(nóng)戶是農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)的主體，對承包土地依法享有自主的使用權(quán)、收益權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán)，這是農(nóng)民擁有長期而有保障的土地使用權(quán)的具體體現(xiàn)。任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包地，也不得阻撓農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)承包地。

有償，就是農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包地的收益歸農(nóng)戶所有。土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金等，應(yīng)由流轉(zhuǎn)承包地的農(nóng)戶與受讓方或承租方協(xié)商確定，任何組織和個(gè)人不得截留、扣繳。

要充分重視土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民締約能力的現(xiàn)實(shí)狀況，用心指導(dǎo)和熱心幫助農(nóng)民權(quán)衡利弊得失，悉心關(guān)注和合理照顧農(nóng)民群眾的實(shí)際利益、現(xiàn)實(shí)利益和長遠(yuǎn)利益。

2 土地流轉(zhuǎn)的實(shí)施

2.1 土地流轉(zhuǎn)的形式

土地流轉(zhuǎn)的形式有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、入股等，農(nóng)戶將承包土地轉(zhuǎn)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的其他成員經(jīng)營，原與發(fā)包方簽訂的土地承包經(jīng)營合同繼續(xù)有效，所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)應(yīng)繼續(xù)履行。農(nóng)戶將承包土地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的其他成員，或者為方便耕作或其他需要對承包地塊進(jìn)行互換，變更原承包經(jīng)營合同或地塊的，要辦理承包合同的變更、解除或重訂手續(xù)。

2.2 簽訂土地流轉(zhuǎn)合同

土地流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，報(bào)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門和發(fā)包方備案。流轉(zhuǎn)合同要明確流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)的土地（包括坐落、面積、質(zhì)量、用途等）、期限、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、當(dāng)事雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。土地流轉(zhuǎn)合同格式由省級農(nóng)業(yè)行政主管部門統(tǒng)一制發(fā)。當(dāng)年季節(jié)性委托代耕形式的土地流轉(zhuǎn)可不簽訂流轉(zhuǎn)合同，但應(yīng)通知發(fā)包方。農(nóng)戶可以書面委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包地。委托要出具書面授權(quán)委托書，載明代理事項(xiàng)、代理權(quán)限、期間等，并有委托人的簽名或蓋章。發(fā)包方接受農(nóng)戶委托后，要依法代理，不得超越農(nóng)戶授權(quán)，損害農(nóng)民利益。

2.3 基層組織的法定義務(wù)和應(yīng)盡責(zé)任

在土地流轉(zhuǎn)中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要監(jiān)督農(nóng)村土地的合理利用，提供法律、政策服務(wù)，依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；村級組織要依法維護(hù)農(nóng)民的土地承包權(quán)益和農(nóng)村集體土地權(quán)益，監(jiān)督農(nóng)村土地的合理利用，為土地流轉(zhuǎn)提供信息，做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村級組織不能租賃農(nóng)戶承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包，不得不經(jīng)農(nóng)戶委托授權(quán)代農(nóng)戶簽訂流轉(zhuǎn)合同，更不準(zhǔn)截留農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益、代扣代繳稅費(fèi)和亂收費(fèi)。

2.4 對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流入者的要求

工商企業(yè)或單位投資開發(fā)農(nóng)業(yè)，有利于引進(jìn)資金、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)良品種，開拓市場，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。對工商企業(yè)或單位，不提倡其長時(shí)間、大面積租賃和經(jīng)營農(nóng)戶承包地，不要?jiǎng)訂T和組織城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村租賃農(nóng)戶承包地。

2.5 農(nóng)村土地承包，婦女與男子享有平等的權(quán)利

承包和土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、入股中應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)婦女的合法權(quán)益，任何組織和個(gè)人不得剝奪、侵害婦女應(yīng)當(dāng)享有的土地承包經(jīng)營權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)。

3 土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

3.1 轉(zhuǎn)讓方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源

土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)民最基本的生活保障，只有農(nóng)民可以完全不依土地為生活來源的時(shí)候，才允許其轉(zhuǎn)讓。其限制承包方不得隨意轉(zhuǎn)讓的目的是保障承包方的基本生活來源，使耕者有其田。

3.2 須經(jīng)發(fā)包方同意

規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)要經(jīng)發(fā)包方同意，而不像轉(zhuǎn)包、出租和互換土地承包經(jīng)營權(quán)，只需要向發(fā)包方備案即可。這是因?yàn)橐环矫孓D(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)，使得原承包關(guān)系終止，發(fā)包方與受讓方要確立新的承包關(guān)系。因此，發(fā)包方必須審查轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)后是否有非農(nóng)職業(yè)或穩(wěn)定收入來源；審查受讓方是否符合法律規(guī)定土地承包主體資格，是否具有承包經(jīng)營能力，科學(xué)預(yù)測和判斷承包合同履行的風(fēng)險(xiǎn)。

4 土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場交易規(guī)定

4.1 土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備條件

①權(quán)屬清晰無爭議；②交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿；③流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或是受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人；④流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。

4.2 土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)交易的品種

①家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；②其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；③集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)；④其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。

4.3 土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)交易的主體

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個(gè)人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易。

4.4 市場流轉(zhuǎn)交易各方應(yīng)提供的資料

流出方（家庭承包等方式取得的土地經(jīng)營權(quán)）：身份證明；《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或中介組織（個(gè)人）受托流轉(zhuǎn)承包土地的，應(yīng)當(dāng)提供書面委托書；土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容）；農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

流入方：身份證明等主體資格證明材料；流入申請（主要包括流入土地的用途、面積、期限等內(nèi)容）；流入土地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明，項(xiàng)目可行性報(bào)告，以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明；農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

回答廣西桃先生的問題，交易的方式多種多樣，只要符合法律規(guī)定的基本原則，他人成熟的交易方式可以采用，您還可以根據(jù)自己與交易對方的具體情況創(chuàng)新交易方式。