文/管明明 王珊

供給側(cè)改革中的房地產(chǎn)去庫存

文/管明明 王珊

一、引言

2015年是“十二五”規(guī)劃的收官之年，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我國經(jīng)濟(jì)由過去的高速增長步入中高速增長的新常態(tài)階段，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速日漸下行，全國房地產(chǎn)市場總體供需逆轉(zhuǎn)。自2014年初以來，我國城市房價總體上告別快速上漲，顯現(xiàn)疲軟態(tài)勢。2015年10月，商品房待售面積已增至6.96億平方米，同比增長14%，再創(chuàng)歷史新高。

2015年11月，習(xí)近平總書記主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，首次提出“供給側(cè)改革”，強(qiáng)調(diào)在適度擴(kuò)大總需求的同時，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系的質(zhì)量和效率，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長動力，推動我國社會生產(chǎn)力水平實現(xiàn)整體躍升。從此，“供給側(cè)改革”被確立為中央政府宏觀調(diào)控的政策取向。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，供給側(cè)改革成為房地產(chǎn)去庫存的一劑良藥。

二、中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1998年中國住房分配正式實行貨幣化，開啟了房地產(chǎn)的市場化道路，住宅類商品房銷售面積在當(dāng)年首超1億平方米。此后，銷售面積呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。2002年實現(xiàn)銷售面積2.37億平方米，2007年銷售面積達(dá)7.01億平方米。2008年受國際金融危機(jī)沖擊，當(dāng)年銷售面積銳減至5.93億平方米，政府隨后出臺“四萬億”刺激政策，2009年住宅類商品房銷售面積反彈至8.62億平方米。2013年商品房銷售面積高達(dá)13.05億平方米，創(chuàng)歷史峰值。強(qiáng)勁的住房需求帶動供給上升，房屋新開工面積從1998年的2億平方米攀升至2013年的20億平方米，15年間增長10倍。房地產(chǎn)市場的繁榮帶動上游產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、水泥等的固定資產(chǎn)投資的增長。根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈貢獻(xiàn)GDP的比重超過1/3，成為中國經(jīng)濟(jì)增長最重要的引擎，經(jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”特征明顯。為維持GDP在合理區(qū)間平穩(wěn)運行，各級政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在政策支持下，房地產(chǎn)市場迎來了十余年的黃金時期。

（一）全國房地產(chǎn)庫存數(shù)量巨大

就目前而言，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，面臨較大調(diào)整壓力。當(dāng)前商品房庫存處于歷史高位。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年10月商品房待售面積已增至6.96億平方米，同比增長14%，再創(chuàng)歷史新高。更讓人心驚的是，這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)只包括竣工后未售出的現(xiàn)房，但大量已建設(shè)但未竣工以及還未開工的潛在庫存并未被計算在內(nèi)，“一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增”。而2013年新開工面積高達(dá)20.1億平方米，商品房項目建設(shè)周期通常為2-3年，近兩年為竣工高峰，盡管新開工面積已同比呈現(xiàn)負(fù)增長的態(tài)勢，但商品房庫存仍將被動增加。按照我國人均住房面積35平方米計算，6.96億平方米的待售面積住房可供2000萬人口居住。如果將全國各地的小產(chǎn)權(quán)房，以及一些沒有被納入統(tǒng)計口徑的住房計入，則全國住房過剩的狀況將會更加明顯。其中，商業(yè)地產(chǎn)庫存嚴(yán)重程度甚于住宅，是去庫存的 “痛點”、“難點”。截至2015年底，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積達(dá)3.6億平方米，2016年更是突破了4.3億平方米，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、網(wǎng)絡(luò)購物沖擊等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式遭遇挑戰(zhàn)，消化難度較大。以四川省為例，商業(yè)、辦公用房可售周期已達(dá)50個月左右。

（二）庫存量區(qū)域差異顯著

2016年，全國住房交易量穩(wěn)步增加，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年2月份全國50個代表城市新建商品住宅成交量增長32.6%，百城住宅價格同比上漲5.3%。但與過去幾輪樓市回暖不同，本輪房價上漲非并 “普漲”，而是呈現(xiàn)出持續(xù)分化的態(tài)勢。2月份，在一線城市房價同比上漲21%的同時，二線城市房價僅上漲1.5%，三線城市房價仍未扭轉(zhuǎn)跌勢，下跌0.5%。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在銷售持續(xù)回暖的帶動下，90個重點城市商品住宅庫存已連續(xù)5個月減少，2月份消化周期縮短至13.4個月，已接近12個月左右的健康水平。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動走向等關(guān)鍵變量的差異，本輪房地產(chǎn)市場回暖總體是由低庫存地區(qū)向高庫存地區(qū)、由中心城市向周邊區(qū)域漸次回暖。目前，一、二線城市住房庫存基本已降至合理水平，部分一線城市庫存甚至出現(xiàn)緊張，但三、四線城市消化周期仍然偏長，局部人口凈流出地區(qū)還面臨 “無人買房”的窘境。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明，一線城市庫存平均消化周期為8.4個月，二線城市平均為10.7個月，而三線城市平均仍高達(dá)21.7個月。此外，據(jù)克爾瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計，2月份長春、沈陽、大連等地庫存消化周期環(huán)比增幅仍高達(dá)20%以上。如果將三、四線城市開發(fā)商已購置而未開發(fā)的土地也納入其中，則“隱形”庫存將遠(yuǎn)高于目前統(tǒng)計，三、四線城市存量土地消化周期將長達(dá)4.3年，部分城市甚至超過5年。

（三）需求減少

在需求端，人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致剛需增長放緩。15-64歲的勞動年齡人口是購房主體，其中15-34歲人口購房需要主要為消費性住房需求，35-64歲人口購房需求主要為投資性住房需求。部分購房者將投資房產(chǎn)作為一種儲蓄，待退休后將房產(chǎn)出售作為養(yǎng)老資金。老齡人口比重越高，購房意愿相對不足，存量房、待售房越多。而隨著計劃生育的推進(jìn)和人口壽命的增加，中國已于2011年迎來人口結(jié)構(gòu)拐點，總勞動年齡人口占比從2010年的74.5%下降至2014年的73.41%。近5年房地產(chǎn)的供需乖離現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，距離供給平衡點的位置越來越遠(yuǎn)。日本和歐洲部分國家和地區(qū)在“人口拐點”到來前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首先沖擊的就是房地產(chǎn)業(yè)，中國亦是如此。

三、房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的內(nèi)容

供給側(cè)即市場的供給方面，需求側(cè)即市場的需求方面，就供給側(cè)和需求側(cè)的關(guān)系而言，供給側(cè)和需求側(cè)是相生相伴、相互聯(lián)系、相互影響的。需求側(cè)主要是通過投資、消費和出口三駕馬車來直接刺激經(jīng)濟(jì)增長，而供給側(cè)則是通過勞動力、土地、資本和創(chuàng)新四個要素進(jìn)行改革，滿足潛在的需求，創(chuàng)新需求，進(jìn)而刺激潛在的經(jīng)濟(jì)增長，最后結(jié)果也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)顯性增長。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是從提高供給質(zhì)量出發(fā)，用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，矯正要素配置，擴(kuò)大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)對需求變化的適應(yīng)性與靈活性，提高全要素生產(chǎn)率，更好地滿足廣大人民群眾的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展。實際上，供給側(cè)改革，是改變政府公共政策的供給方式，使之更好地與市場導(dǎo)向相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮市場在配置資源時的決定性作用?？偠灾?，供給側(cè)改革是按照市場導(dǎo)向的要求規(guī)范政府的權(quán)力。

我國房地產(chǎn)市場處于庫存嚴(yán)重的狀態(tài)，但又擁有大量的購房需求者。這些現(xiàn)象說明，市場的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，中國現(xiàn)在并不缺乏消費動力，而是供給的產(chǎn)品不能很好地滿足消費者的需求。中央提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，一方面是因為現(xiàn)行的需求側(cè)管理對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響效果并不理想，另一方面是針對中國目前表面需求不足、實質(zhì)供需錯配的現(xiàn)狀進(jìn)行改革，以此促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，提升中國的國際競爭力。因此，房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點是以需求為供應(yīng)的基礎(chǔ)，以供應(yīng)滿足需求，即在生產(chǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)供給，減少無效供給，擴(kuò)大有效供給，使供給體系更好地適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)變化。

四、房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的對策

房地產(chǎn)高庫存的現(xiàn)實性和結(jié)構(gòu)性特征，決定了其去庫存的復(fù)雜性、艱巨性和中長期性。因此，房地產(chǎn)的去庫存關(guān)鍵是切忌全面刺激各地的購房需求，而是需要按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，兼顧短期和中長期的需求，切實使市場發(fā)揮作用，做好打一場相對持久的去庫存戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。只有“開源”與“節(jié)流”相結(jié)合，才能完成“去庫存”的艱巨任務(wù)。

（一）棚戶區(qū)的貨幣化安置

貨幣化安置，是在拆遷棚戶區(qū)住宅房屋時，拆遷人將應(yīng)當(dāng)用于安置的房屋按規(guī)定折算成安置款，由被拆遷人選購住宅房屋進(jìn)行自行安置的方式。貨幣化安置主要有三種方式。方式一：居民自行購買。政府搭建平臺，在市場中組織房源并確定指導(dǎo)價，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品房轉(zhuǎn)化為安置房，供棚戶區(qū)改造居民自行選擇購買。方式二：政府直接購置。政府通過采購的方式集中購買普通商品房，用于棚戶區(qū)改造安置，房屋購買價格一般不高于相應(yīng)區(qū)域內(nèi)同類商品房的平均市價。方式三：貨幣直接補(bǔ)償。對已有住房保障而不需要安置住房的棚戶區(qū)改造居民，本著自愿的原則，直接給予貨幣補(bǔ)償。

無論何種安置方式，都是在現(xiàn)有房源基礎(chǔ)上進(jìn)行購置，不再進(jìn)行新的開發(fā)，這對于消化房地產(chǎn)市場的庫存有極大的促進(jìn)作用。以貨幣化安置比例在2016年內(nèi)逐步達(dá)到目標(biāo)值（50%）為例，我們假設(shè)棚改貨幣化安置的比例在2016年從當(dāng)前水平21%增長至政府目標(biāo)水平，在2017年維持在目標(biāo)水平，即2016年各季度末貨幣安置比例分別為28.25%、35.5%、42.75%和50%，2017年貨幣安置比例保持在50%。若棚戶區(qū)改造在計劃年限內(nèi)勻速推進(jìn)，則按照棚戶區(qū)改造的“三年計劃”，截至2017年末，貨幣化安置每季度可帶來的商品住宅平均需求約為4077.5萬平方米。換言之，與實物安置不同，棚戶區(qū)改造的貨幣化安置就是變實物分房為貨幣分房，在政府引導(dǎo)、居民決策、市場運作的原則下，被拆遷人根據(jù)自身需要，用安置款自主選購住房。目前，各地實踐情況表明，與實物安置相比，貨幣化安置通過對存量房的利用，能夠滿足被拆遷人多樣化的住房需求。實物安置通常由安置房承建方根據(jù)被拆遷房屋群的面積統(tǒng)一設(shè)計若干標(biāo)準(zhǔn)戶型。被拆遷人選擇安置房時，一般根據(jù)被拆遷房屋的面積挑選標(biāo)準(zhǔn)戶型。而選擇貨幣安置的被拆遷人在獲得安置款后，可以在市場上選擇區(qū)位、面積、設(shè)計等更加貼近自身需求的住房。

（二）開發(fā)適銷的住房產(chǎn)品

近十年來，在快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)脫離其居住的基本屬性，市場投機(jī)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。政府運作土地、開發(fā)商運作項目、買房人炒作樓盤均是低進(jìn)高出，將房地產(chǎn)視作投資產(chǎn)品。各個利益主體并不關(guān)心樓盤的質(zhì)量，而是在意其增值與否。因此，在許多城市，尤其是三四線城市，開始出現(xiàn)“空城”、“鬼城”現(xiàn)象，其交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等公共配套不全，居住項目品質(zhì)品味低下，幾乎是鋼筋混凝土森林，可居性、宜居性均較差。

雖然目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢呈現(xiàn)下行態(tài)勢，但城市居民的消費卻在升級，消費者對住房的需求不再僅僅停留在一座好房子、一個好地段、一種好戶型的層面，而是需要享受優(yōu)質(zhì)品牌樓盤，包括高品質(zhì)的建筑、配套設(shè)施和高品位的生活，即追求便捷的生活配套服務(wù)、綠色環(huán)保的生活理念、與眾不同的人文情懷。因此，地方政府和存有滯銷樓盤的開發(fā)企業(yè)要卯足勁做好改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的“功課”。首先，地方政府要調(diào)整規(guī)劃，完善滯銷樓盤周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等公共資源的配套；其次，地方政府還應(yīng)通過直接收購或兼并重組，及時盤點、清理、整合因受資金困擾而無力追加投資的僵尸企業(yè)、僵尸產(chǎn)品及爛尾樓，將其轉(zhuǎn)讓給優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行以優(yōu)化升級為目的的再次開發(fā)或重新開發(fā)，督促和扶持開發(fā)企業(yè)追加投資，根據(jù)不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消費需求，通過嵌入文化、科技、綠色等宜居要素，調(diào)整和優(yōu)化其所開發(fā)的滯銷樓盤，因地制宜地配置各類共享設(shè)施設(shè)備，改善社區(qū)環(huán)境；最后，地方政府還要對購買其樓盤的業(yè)主提供綜合運營配套服務(wù)，利用輕資產(chǎn)的模式，提供專業(yè)從事社區(qū)服務(wù)的貼心管家，吸引消費者的住房需求。尤其是二三線乃至四線城市，其產(chǎn)業(yè)萎縮、失業(yè)嚴(yán)重現(xiàn)象較為明顯，導(dǎo)致人口凈流出，這些城市應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史脈絡(luò)、文化特色、資源稟賦等人文與自然條件，重新規(guī)劃設(shè)計，改造、優(yōu)化滯銷樓盤乃至爛尾樓，做出自己的特色，用以創(chuàng)造需求，使本地尤其是外來人口在旅游、養(yǎng)老、商業(yè)、文化等特色地產(chǎn)上萌發(fā)需求，消化庫存。

（三）減稅降費去庫存

我國房價居高不下也是房地產(chǎn)行業(yè)的重要現(xiàn)狀，其最為本質(zhì)的原因在于各種稅費過高。房地產(chǎn)涉及的稅費中土地費用占較大比例。此外，營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等各類稅種也對房價產(chǎn)生了一定的影響。房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收在整體稅收收入中占到30%，開發(fā)商受制于拿地成本及稅費支出，產(chǎn)品價格下降空間有限?；诖?，稅收政策不可避免地影響到房地產(chǎn)投資的各個環(huán)節(jié)，最終都會對房價產(chǎn)生影響，其后果則由消費者買單。

稅費過高是房價居高不下的重要原因，因此，國家層面應(yīng)積極研究相關(guān)稅費問題，通過免稅和去稅的手段切實減輕房產(chǎn)企業(yè)稅費壓力，降低商品住房的成本，從而切實解決我國房價居高不下的問題。國家應(yīng)加大財稅體制改革力度，并結(jié)合“營改增”，科學(xué)合理分配稅源，建立中央和地方政府與事權(quán)相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政的過度依賴，為降低房地產(chǎn)行業(yè)整體成本及去庫存提供前提條件。

（四）調(diào)控供地結(jié)構(gòu)和布局

房地產(chǎn)庫存主要在三四線城市，而城鎮(zhèn)化的未來趨勢是人口流入特大城市群，這導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的區(qū)域錯配。化解高庫存，如果著眼于中長期改革，從供給側(cè)改革方面考慮，則要從總量和結(jié)構(gòu)上進(jìn)行考量。我國房地產(chǎn)市場在整體“供過于求”的大環(huán)境下形成了“供不應(yīng)求”的小氣候。2015年年中，北、上、廣、深住房庫存消化周期即已降至12個月以內(nèi)，2016年2月份全部降至10個月以內(nèi)。其中，上海的庫存消化周期僅為4個月。一線城市這種庫存偏低、供求偏緊的狀況在 2009年、2011年都曾引發(fā)房價上漲。此外，這些一線城市可供開發(fā)的土地后備資源較少，土地儲備明顯不足。深圳在2013-2015年間僅供地8宗。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市住宅用地平均儲備量僅能滿足開發(fā)1.1年，這導(dǎo)致土地價格的非理性上漲甚于房價。而2016年6月8日下午，深圳公開出讓光明新區(qū)一宗商住地塊，建筑面積50.9萬平方米，底價54.12億元，最終，龍光以總價140.6億元競得地塊，溢價率159.79%，折合樓面價27620元/平方米，刷新2016年全國總價地王紀(jì)錄，新成交土地價格普遍高于周邊房價，造成“面粉貴過面包”形勢。而我國房地產(chǎn)庫存主要存在于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、缺少吸引力的三四線城市。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的典型城市庫存數(shù)據(jù)顯示，三線城市消化庫存平均周期是21.7個月，約三年時間。以唐山市為例，該城市作為河北省GDP產(chǎn)值最高的城市，距天津130公里，距北京200公里，其樓市存量接近100個月。由于距離北京、天津兩個直轄市較近，唐山市的流入人口較少，反之，多數(shù)唐山市的年輕人都奔向了大城市，因此對于樓房的需求量趨于穩(wěn)定。由此看來，三四線城市經(jīng)濟(jì)增長動力不足，就業(yè)機(jī)會有限，當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)崗位規(guī)模和收入水平無法形成消化當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)存量的有效需求，去庫存壓力很大。

建設(shè)用地緊張的一線城市應(yīng)加快改革，增加住宅用地供應(yīng)，將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫兀€應(yīng)加大城市舊改力度，提高地塊容積率。房地產(chǎn)企業(yè)要主動參與城市更新工程，投身城中村改造建設(shè)，推動老舊小區(qū)住房改造，從單純注重開發(fā)數(shù)量向注重質(zhì)量和功能轉(zhuǎn)變，改善房屋質(zhì)量，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，提升人居環(huán)境，不斷改善居民居住條件和環(huán)境，從而實現(xiàn)企業(yè)的社會價值和市場價值。而三四線城市房地產(chǎn)業(yè)在供給結(jié)構(gòu)性過剩的情況下，需要通過市場手段減少供給，這樣才能逐步緩解庫存壓力。在前些年，為了促進(jìn)市場，政府出臺了許多政策以加快房地產(chǎn)建設(shè)速度，如要求土地在規(guī)定時間內(nèi)完成開發(fā)等。目前需要在三四線及以下城市放寬這些政策，使開發(fā)商能夠根據(jù)所在城市特點控制供給。中長期而言，為化解三四線城市的房地產(chǎn)危機(jī)，需要在中西部地區(qū)加大城市群建設(shè)力度，將空間開發(fā)的指導(dǎo)思想從區(qū)域開發(fā)向城市群建設(shè)轉(zhuǎn)移。通過城市群輻射周邊，使中西部城市缺乏中心的網(wǎng)狀格局向星形格局轉(zhuǎn)變，以中心帶動周邊，促進(jìn)市場繁榮。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)高庫存“病癥”的產(chǎn)生是多年房地產(chǎn)政策積累的結(jié)果，也是市場扭曲、脫離實際的表現(xiàn)。打好去庫存的“組合拳”，政策起著至關(guān)重要的作用。在房地產(chǎn)市場整體下滑的當(dāng)下，要緊密結(jié)合國家提出的供給側(cè)改革思路，針對高庫存的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，通過棚戶區(qū)貨幣化安置、開發(fā)適銷對路的住房產(chǎn)品、減稅降費、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)和布局等措施來確保去庫存工作有序推進(jìn)。

（作者單位:華東師范大學(xué)城市與區(qū)域科學(xué)學(xué)院，長安大學(xué)地球科學(xué)與資源學(xué)院）