陳麗娜

摘 要：在實施限購政策及經(jīng)濟增速放緩情況下，地產(chǎn)行業(yè)增速明顯放緩，對地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的挑戰(zhàn)，特別是對資金實力較弱的中小地產(chǎn)企業(yè)更是嚴峻挑戰(zhàn)。本文通過分析中小地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀和會計核算中注意的問題，著重闡述會計核算過程中應(yīng)采取的相應(yīng)措施，以便促進中小地產(chǎn)企業(yè)管理水平的提升。

關(guān)鍵詞：中小商業(yè)地產(chǎn)；稅費；會計核算；問題

一、引言

會計工作一般是對企業(yè)收入、成本支出等資金流方面進行統(tǒng)計、整理，以便對企業(yè)整體運營情況進行有效控制。隨著我國商品房建設(shè)庫存量加大以及房價的不斷攀升，我國各地城市出臺限購政策，房地產(chǎn)行業(yè)形勢日趨嚴峻，按部就班的會計工作已經(jīng)無法滿足企業(yè)運營需要。中小型商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)因其自身抗風險能力較弱，會計人員更應(yīng)對房地產(chǎn)發(fā)展形勢有清醒認識，為企業(yè)建設(shè)項目的整體規(guī)劃做出相應(yīng)貢獻。

二、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存現(xiàn)狀

隨著我國對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度逐漸加大以及各房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭愈加激烈，中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)夾縫中求生存，采取多種途徑謀求發(fā)展。目前主要面臨兩方面影響，一是外部環(huán)境限購政策帶來的成交量下行壓力；另一方面是房地產(chǎn)建設(shè)當中的土地價格、稅費、規(guī)費等導(dǎo)致的成本提高。國家宏觀調(diào)控實行限購政策是基于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以便促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，市場環(huán)境的改變很大程度降低了中小商業(yè)地產(chǎn)資金回流速度，資金鏈十分緊張。房地產(chǎn)企業(yè)從購買土地至銷售環(huán)節(jié)所繳納的稅費和收費繁多，企業(yè)取得土地后需要交納地價款、國土出讓金、土地使用稅、契稅等，項目建成完工后要交納房產(chǎn)稅等，項目銷售時要交納土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅以及其他附加地方稅。除了以上這些還有企業(yè)運營中還交納企業(yè)所得稅和員工個人所得稅，以上各種稅收項目中還有一部分要求預(yù)交，這些費用對于資金實力相對薄弱的中小地產(chǎn)企業(yè)來說具有很大難度。

三、中小地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的問題及分析

1.影響因素較多

房地產(chǎn)投資規(guī)模大，所受影響因素較多，屬于高風險資金密集型行業(yè)。在開發(fā)過程中地價和建安成本投入較大，且存在一定時間內(nèi)不動工將會被收回所賣土地的風險。初期出于看好市場未來發(fā)展空間前提下高價競標購得土地，但商品房銷售價格和銷售量由市場來決定，而土地不能自由買賣，在地價和建安成本控制下只有推高房價才能獲得利潤，一旦出現(xiàn)價格向下波動，中小地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)虧損。

2.投入成本較大

企業(yè)生產(chǎn)過程中除了土地及建安成本外，維持企業(yè)運營費用也很高，例如人員工資、廣告宣傳費用、企業(yè)管理費用等，這些費用占總投資比例也很大。項目建設(shè)主體工程完畢后，房地產(chǎn)商一般需要投入一部分資金對房子進行簡單裝飾，為銷售工作提供有力支持。但經(jīng)常出現(xiàn)房子裝飾后，銷售量始終停滯不前，導(dǎo)致部分裝飾資金無法及時回籠。這將會給中小地產(chǎn)企業(yè)帶來極大壓力。為了有利于營銷順利，一般還要加大宣傳力度來吸引客戶，也會增加大投入成本。

3.稅費、規(guī)費變動影響

對于地產(chǎn)行業(yè)來說稅費是重點關(guān)注環(huán)節(jié)，通過競拍獲得土地使用權(quán)后，土地出讓金、契稅等費用與土地成交價有關(guān)，近些年來土地成交價格不斷攀升。國家對土地資源控制愈發(fā)嚴格，供應(yīng)逐漸減少，也導(dǎo)致了土地價格逐漸攀升，土地成交價格的上漲致使所繳納契稅、規(guī)費等也隨之上漲。項目建成后，受到限購政策影響，成交量不斷萎縮，大部分資金回流速度較慢，而中小地產(chǎn)企業(yè)資金儲備有限，不斷增加的稅費也造成資金儲備緊張。

四、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的應(yīng)對措施

1.企業(yè)收入計數(shù)適時延后

房地產(chǎn)企業(yè)所交納稅費、規(guī)費中大部分與企業(yè)收入密切相關(guān)，一般可以通過調(diào)節(jié)收入水平、延遲收入計數(shù)以及合法前提下減少一部分收入統(tǒng)計等方式來延后交稅或是降低交稅額。這些方式需要企業(yè)會計與銷售部分保持密切溝通，采取對企業(yè)收入時間和額度上調(diào)整與稅費差值，盡可能促進企業(yè)利潤最大化。會計核算工作中，應(yīng)充分了解國家相關(guān)政策，例如部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時，國家政策規(guī)定與房地產(chǎn)銷售執(zhí)行相同規(guī)定，企業(yè)所取得收入與同時間段內(nèi)同類房地產(chǎn)收入等同。因此，企業(yè)可以根據(jù)此項條款適當調(diào)整銷售價格確認收入，這樣可以適當降低稅費交納數(shù)額。會計應(yīng)與銷售部門進行協(xié)商將視同銷售房產(chǎn)項目收入推遲到項目清算時再確認，這樣可以有效延遲企業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的交納時間，有利于企業(yè)資金在較為寬松環(huán)境下安全使用。視同銷售項目計算收入時可以按照收入計算稅費，這樣可以降低計算收入額，節(jié)約部分稅費支出。

2.采取分類核算收入方法

商業(yè)地產(chǎn)項目中會包括不同的種類，例如購物中心、寫字樓、商鋪、停車場、商住兩用樓以及特殊商業(yè)等，通常情況下會計對收入核算按照不同種類形態(tài)分類進行核算。對不同稅費可以清晰的進行核算，在分類之后，可以有針對性對相關(guān)增值項目重點核算。對增值項目的分類需要認真分析，加以重視，例如可以將裝修收入與房款收入分開核算，一方面這樣可以避免增值額過度增長，迫使項目增值率擴大，防止最后計算土地增值稅時多交稅現(xiàn)象出現(xiàn)；另一方面有利于項目一旦出現(xiàn)質(zhì)量或安全問題，裝修與房屋之間的問題不會相互影響，促進房子及時交付使用。需要注意的是進行分類核算時，需要依照我國稅務(wù)方面的相關(guān)規(guī)定來執(zhí)行，嚴謹做到科學(xué)分析成本與銷售收入的校對。再有房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程中會加大對購房者的回饋活動，等同于裝修與房價合并計算。另外土地增值稅中開發(fā)商如果還沒有取得利息證明，房產(chǎn)項目開發(fā)費用是根據(jù)該項目投入成本以及土地成本來核算，也就是投入成本越高，開發(fā)費用也就越高，這時應(yīng)把裝修成本計入到建設(shè)成本當中，通過此種計算方法地產(chǎn)商可以降低土地增值稅交稅稅額。

3.權(quán)責發(fā)生制核算項目開發(fā)成本

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅交納負擔最重，我國政府稅務(wù)部門也在這兩項稅費征收中給予企業(yè)積極影響，這兩項交納稅費與企業(yè)收入和項目開發(fā)成本緊密聯(lián)系。項目收入一般隨著市場房價水平波動，影響因素較多，判斷難度大，因此項目開發(fā)成本的大小對稅費影響重大，應(yīng)加以重視。會計核算項目開發(fā)費用過程中應(yīng)結(jié)合當下市場，仔細研究稅法，確保項目成本規(guī)劃在可行基礎(chǔ)上。項目開發(fā)到房屋銷售直至交付到客戶過程中，通常會涉及到多家單位，包括建筑公司、材料供應(yīng)商、各施工隊等，而稅務(wù)機關(guān)做不到對每家單位都核實收入情況，因此只能對房地產(chǎn)企業(yè)進行征收。這時會計核算開發(fā)成本應(yīng)進行合理分類，使用權(quán)責發(fā)生制進行核算。權(quán)責發(fā)生制是指確認支出、收入基礎(chǔ)上，通過對實際權(quán)利或義務(wù)的已經(jīng)發(fā)生作為評判標準，對權(quán)利與義務(wù)的實際發(fā)生來決定企業(yè)收入費用的歸屬單位。土地增值稅征收規(guī)定中明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用與取得金融機構(gòu)的相關(guān)證明有密切關(guān)系。實際當中中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款機率較小，因此開發(fā)費用扣除土地使用支出費用以及項目開發(fā)建設(shè)成本來決定，通過以上分析會記核算應(yīng)以權(quán)責發(fā)生制為原則，盡可能減少土地增值稅額度。

五、總結(jié)

中小商業(yè)地產(chǎn)企雖然具有了一定的經(jīng)濟實力，但與其他大中型企業(yè)相比較還處于弱勢地位，所承受風險能力較低，因此中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)結(jié)合自身條件，加強對國家稅收政策法規(guī)的學(xué)習力度，逐漸提高會計人員水平，通過運用科學(xué)、合理方式嚴謹核算，盡可能保證資金充裕度，提高自身企業(yè)自身競爭力。

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