辛毅

摘 要：由于我國(guó)《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容不夠完善，對(duì)地下車庫(kù)、停車位僅做出了原則性的規(guī)定，導(dǎo)致商品房業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間糾紛不斷。本文將就居民小區(qū)地下車庫(kù)所有權(quán)的歸屬問(wèn)題進(jìn)行剖析，以求對(duì)該問(wèn)題提出實(shí)用性建議。

關(guān)鍵詞：地下車庫(kù)；停車位；所有權(quán)

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的私家車普及率越來(lái)越高。由于我國(guó)城市建設(shè)用地供應(yīng)緊張，居民小區(qū)成為城市中最常見(jiàn)的住房模式，這種住房模式用地集約，可利用空間比較狹小，因此私家車的停放成為一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，地下車庫(kù)和停車位的建設(shè)越來(lái)越受到社會(huì)關(guān)注。

一、實(shí)務(wù)中的地下車庫(kù)權(quán)益歸屬之爭(zhēng)

南京市鼓樓區(qū)法院曾審理過(guò)被廣泛關(guān)注的“全國(guó)首例小區(qū)車庫(kù)之爭(zhēng)”。這個(gè)全國(guó)首例地下車庫(kù)權(quán)益歸屬問(wèn)題，經(jīng)過(guò)11年的維權(quán)，業(yè)主委員會(huì)最終獲賠50余萬(wàn)元。然而法院主要依據(jù)的是2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》。這一案件，歷時(shí)之久，依據(jù)之特殊，都是很難在全國(guó)普遍運(yùn)用和推廣的，可想而知現(xiàn)實(shí)中小區(qū)地下車庫(kù)所有權(quán)的歸屬問(wèn)題之復(fù)雜。

二、居民小區(qū)地下車庫(kù)所有權(quán)歸屬糾紛的原因

（一）建筑用地容積率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的不完善

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國(guó)現(xiàn)行法律制度遵循“房地合一”原則，取得建筑物所有權(quán)必須以有建設(shè)用地使用權(quán)為前提。城市居民小區(qū)的建筑物，只有以計(jì)算容積率為基礎(chǔ)，讓投資主體分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)份額的建設(shè)用地以及建筑物，才能產(chǎn)生建筑物區(qū)分所有權(quán)。因此地下車庫(kù)和停車位可以分為兩種，1、不計(jì)算住房容積率的地下車庫(kù)，由于這類建筑物沒(méi)有獨(dú)立的土地使用權(quán)，所以只能以其他建筑的附屬物的性質(zhì)存在，類似于民法上的從物，不歸開(kāi)發(fā)商所有，也不能獨(dú)立買賣。2、計(jì)算容積率的地下車庫(kù)，由于其具有獨(dú)立的土地使用權(quán)，能夠取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，所以它能夠有投資主體取得所有權(quán)并可以獨(dú)立買賣。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第9條：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積?！冻鞘械叵驴臻g開(kāi)發(fā)利用規(guī)定》第25條規(guī)定：地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)受益，誰(shuí)維護(hù)”的原則進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。

在商品房買賣中，分?jǐn)偯娣e是由容積率所決定的，以公式表示即為：“總建筑面積/建筑用地面積=容積率?！遍_(kāi)發(fā)商以地下停車位（包括人防工程在內(nèi)）不計(jì)入建筑總面積為由，使地下停車位不計(jì)入公攤面積，但是由于停車場(chǎng)規(guī)模巨大，并不完全獨(dú)立于計(jì)算容積率的建筑物。往往深入計(jì)算容積率建筑物的地基，且依附于小區(qū)整體的建設(shè)土地使用權(quán)，因此，地下停車場(chǎng)在建筑用地面積之中已經(jīng)被部分計(jì)算在內(nèi)了。開(kāi)發(fā)商故意利用法律規(guī)定的不完善及消費(fèi)者的無(wú)經(jīng)驗(yàn)，奪取了地下車庫(kù)的所有權(quán)。

（二）大量格式條款的存在

由于商品房的買賣標(biāo)的額較大，內(nèi)容較多，因此商品房預(yù)售合同通常以合同書的形式存在，開(kāi)發(fā)商利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位增加了大量格式條款。

雖然《物權(quán)法》第74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。但是開(kāi)發(fā)商通過(guò)單方的意思表示就取得了地下車庫(kù)和停車位的所有權(quán)，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的自由協(xié)商往往是已經(jīng)確立的不公平的前提下開(kāi)始的。

三、多角度完善小區(qū)地下車庫(kù)所有權(quán)的規(guī)定

（一）完善業(yè)主優(yōu)先權(quán)規(guī)定

最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定。由此可見(jiàn)，法律出于保障業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施權(quán)利的目的規(guī)定了該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)。不過(guò)該規(guī)定對(duì)優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)、地位、空間和時(shí)間效力，以及違反性規(guī)定未作出具體規(guī)定。

面對(duì)所有的市場(chǎng)主體，不論小區(qū)地下車庫(kù)和停車位的所有權(quán)歸屬，在相同的條件下小區(qū)業(yè)主都應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。鑒于作為公共設(shè)施的地下車庫(kù)和停車位本應(yīng)首先滿足小區(qū)住戶的需求，不應(yīng)僅適應(yīng)市場(chǎng)的需要追求利益的最大化。享有優(yōu)先權(quán)的主體應(yīng)該僅限于居民小區(qū)的業(yè)主，這樣有利于規(guī)避開(kāi)發(fā)商或其他業(yè)主利用不真實(shí)的親友關(guān)系，違反誠(chéng)實(shí)信用原則侵害小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。

（二）完善約定優(yōu)先原則

在制度設(shè)計(jì)上，立法機(jī)關(guān)應(yīng)廣泛聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)，并參照承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定制定業(yè)主對(duì)于地下車庫(kù)和停車位優(yōu)先權(quán)的法律條文。

根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定，地下車庫(kù)、車位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，其所有權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人約定。約定優(yōu)先是建立在小區(qū)車庫(kù)具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地一體主義，小區(qū)車庫(kù)只有計(jì)算容積率，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)份額的，才能成為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。

這一法律規(guī)定在現(xiàn)實(shí)操作中有著很大的阻礙，實(shí)踐中由于業(yè)主都是分別與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而購(gòu)房合同的格式條款往往提前注明小區(qū)地下車庫(kù)的所有權(quán)由開(kāi)發(fā)商所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不會(huì)提供小區(qū)的詳細(xì)設(shè)計(jì)圖和分?jǐn)偯娣e的數(shù)據(jù)，購(gòu)房者在這種情形下處于明顯的劣勢(shì)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，要公平的維護(hù)開(kāi)發(fā)商和商品房購(gòu)買者雙方的正當(dāng)權(quán)益應(yīng)當(dāng)為約定優(yōu)先原則設(shè)定一個(gè)穩(wěn)定的制度基礎(chǔ)，推遲約定優(yōu)先原則的試用階段。我國(guó)可以參考法國(guó)的立法例，在明確地下車庫(kù)和車位的權(quán)利歸屬后，再由雙方當(dāng)事人，對(duì)地下車庫(kù)停車位的使用、管理和收益問(wèn)題進(jìn)行自由協(xié)商。同時(shí)為了避免處于弱勢(shì)地位的商品房購(gòu)買者的權(quán)益受到開(kāi)發(fā)商格式條款的侵害，應(yīng)在開(kāi)發(fā)商向所有業(yè)主交房后再由新產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行平等協(xié)商。

參考文獻(xiàn)：

[1]史振紅.論住宅小區(qū)的地下停車位歸屬問(wèn)題[D].大連海事大學(xué)，2014.