丁毅

（青海省第一測(cè)繪院，青海 西寧 810001）

摘要：目前隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)工作的推進(jìn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在測(cè)量領(lǐng)域?qū)τ谄涔ぷ饕蟛粩嗵岣?，研究其在測(cè)量過(guò)程中的技術(shù)應(yīng)用初見(jiàn)凸顯出其重要性，本文筆者主要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域不斷提高的要求標(biāo)準(zhǔn)，分析了我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的主要特點(diǎn)，在探究不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作中常見(jiàn)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身多年的工作經(jīng)驗(yàn)，從數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)、坐標(biāo)解析法，以及GPS技術(shù)等多個(gè)方面，就不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中測(cè)量技術(shù)的具體運(yùn)用展開(kāi)了研究，闡述了個(gè)人對(duì)此的幾點(diǎn)看法與認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞：測(cè)量技術(shù)；不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域；技術(shù)應(yīng)用

引言：不動(dòng)產(chǎn)的登記是遵循我國(guó)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確定的物權(quán)歸屬認(rèn)證制度，是指物權(quán)的歸屬經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系的相關(guān)人員申請(qǐng)，由我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的歸屬以及其變動(dòng)的事項(xiàng)登記，并由職能部門(mén)備案的事實(shí)，這是作為物權(quán)歸屬的公示手段，將不動(dòng)產(chǎn)的登記從本質(zhì)上為司法效果產(chǎn)生事實(shí)的行為，也是非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，中共中央國(guó)務(wù)院辦公廳于2013年3月下發(fā)了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記改革的通知，并具體要求在2014年6月底之前出臺(tái)并實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

1.概述

我的物權(quán)法隨著社會(huì)的進(jìn)步發(fā)展而不斷深化改革，就目前的不動(dòng)產(chǎn)登記情況來(lái)看，依然存在很多問(wèn)題，其主要體現(xiàn)在服務(wù)百姓的方面，登記過(guò)于分散分為：登記機(jī)關(guān)、登記驗(yàn)證內(nèi)容、登記的依據(jù)三個(gè)方面。不動(dòng)產(chǎn)的登記不統(tǒng)一也使得對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪也是不一致，目前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪主要有：房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪、林業(yè)測(cè)繪等，我們可以預(yù)見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)的改革會(huì)逐步的統(tǒng)一起來(lái)實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量也會(huì)逐漸統(tǒng)一起來(lái)，測(cè)量的技術(shù)也會(huì)逐漸統(tǒng)一結(jié)合起來(lái)，為日后的登記、轉(zhuǎn)移以及解決糾紛提供重要的準(zhǔn)確依據(jù)。

2.不動(dòng)產(chǎn)中-房產(chǎn)面積測(cè)量的基本方法

不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量技術(shù)，其依據(jù)為實(shí)際的測(cè)量目標(biāo)制定，方法是在達(dá)到區(qū)域預(yù)售測(cè)量與竣工交付測(cè)量?jī)煞N，其中的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售測(cè)量面積是指不動(dòng)產(chǎn)在建設(shè)預(yù)售階段的測(cè)量面積數(shù)，這個(gè)測(cè)量的數(shù)值由于不動(dòng)產(chǎn)的目標(biāo)處于施工階段并沒(méi)有建成，所以其實(shí)并沒(méi)有具體的可測(cè)量依據(jù)，是根據(jù)建設(shè)設(shè)計(jì)的圖紙與場(chǎng)地施工圖與建筑外形結(jié)構(gòu)圖等，作為依據(jù)進(jìn)行大致的估算測(cè)量，需要運(yùn)用一定的測(cè)量?jī)x器（如測(cè)距儀.碳素尺.鋼卷尺.全站儀等），通過(guò)對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)邊界的長(zhǎng)度.位置以及單元的實(shí)地測(cè)量，計(jì)算出房產(chǎn)的總面積及分戶(hù)面積。

3. 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用

3.1法律方面的作用。在沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記前，我國(guó)的房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)物歸屬具體依據(jù)房產(chǎn)局提供的房產(chǎn)證與土地證來(lái)劃分歸屬，房產(chǎn)證上的面積測(cè)量是體現(xiàn)權(quán)利人的物權(quán)權(quán)屬范圍，是經(jīng)過(guò)物權(quán)歸屬權(quán)利人申請(qǐng)登記，經(jīng)過(guò)逐幢逐戶(hù)查驗(yàn)清理的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)政府主管部門(mén)進(jìn)行審核驗(yàn)證的，不動(dòng)產(chǎn)的證書(shū)上繪制的房產(chǎn)圖是權(quán)利歸屬的附圖，是體現(xiàn)物權(quán)歸屬人以及歸屬圖的具有法律效力的圖紙，是為了加強(qiáng)核定產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)管理、保障產(chǎn)權(quán)歸屬人的合法權(quán)益與社會(huì)社會(huì)主義法律管理的重要依據(jù)。

3.2經(jīng)濟(jì)管理的作用。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)面積測(cè)量時(shí)，測(cè)量人員需要根據(jù)大量準(zhǔn)確的材料（設(shè)計(jì)圖紙、施工圖紙竣工交付圖紙）以及實(shí)地的丈量為依據(jù)的，為了管理并充分的掌握不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際情況與歸屬變動(dòng)，我們需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用現(xiàn)狀逐年的發(fā)展變化、清理公私占有的面積與數(shù)量，建立健全不動(dòng)產(chǎn)業(yè)管理與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的圖形檔案等，統(tǒng)計(jì)轄區(qū)內(nèi)格雷房屋與不動(dòng)產(chǎn)的比例、數(shù)量等時(shí)機(jī)情況，為城市規(guī)劃、房產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)，也是理論研究的重要數(shù)據(jù)。

3.3管理方面的作用。為了同步我國(guó)的社會(huì)主義現(xiàn)代化發(fā)展步伐，也是為了不動(dòng)產(chǎn)的管理穩(wěn)步納入其中，政府的規(guī)劃建設(shè)部門(mén)與不動(dòng)產(chǎn)的管理部門(mén)，是根據(jù)實(shí)際情況為改革的進(jìn)程提供準(zhǔn)確的包括：（房產(chǎn)與圖例、林地等產(chǎn)權(quán)的位置、歸屬、權(quán)利人、利害關(guān)系人、利用現(xiàn)狀、變更記錄）等等基本情況的掌握，這樣才能為城市的建設(shè)提供可靠依據(jù)，才能把發(fā)展的成果從分利用，也是為了更好的調(diào)配使用土地與房屋，逐步完善老城區(qū)的改造，以及對(duì)于新區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃與建設(shè)。

4. 房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用與前景

不動(dòng)產(chǎn)登記的出現(xiàn)，是完善我國(guó)現(xiàn)有的房屋、土地、林地、湖泊等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的登記，基本的做到現(xiàn)有的登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容、登記依據(jù)、信息管理平臺(tái)一體化。我國(guó)目前應(yīng)用于測(cè)繪領(lǐng)域的高新技術(shù)有很多，例如：GIS、GNSS、RS等以及攝影測(cè)量為技術(shù)核心的數(shù)字化測(cè)量技術(shù)，其數(shù)據(jù)的收集、整理、處理分析都適合現(xiàn)代化的電子信息看展，為構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)的登記信息提供可靠的數(shù)據(jù)。

5.應(yīng)用地理信息系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)

不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)用的GIS系統(tǒng)，其實(shí)就是我國(guó)各個(gè)領(lǐng)域運(yùn)用的地理信息系統(tǒng)，其主要特征是定點(diǎn)空間的十分精準(zhǔn)度的分析系統(tǒng)，系統(tǒng)本身在電子計(jì)算機(jī)硬件與軟件的配合支持下，可以對(duì)地球表面的全部或局部位置（包括大氣層）空間中，有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、儲(chǔ)存、管理、分析、圖形顯示、描述等功能集一身的技術(shù)系統(tǒng)，利用地理信息結(jié)合地理學(xué)和地圖學(xué)以及遙感和計(jì)算機(jī)科學(xué)，通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的收集，整理，存儲(chǔ)，處理分析來(lái)生成各種地理信息，從而整合成不動(dòng)產(chǎn)信息登記庫(kù)。

6. GPS測(cè)量技術(shù)在動(dòng)態(tài)相對(duì)定位中的應(yīng)用

6.1 RTK技術(shù)在地籍測(cè)量中的應(yīng)用。利用RTK技術(shù)測(cè)量制圖，其特點(diǎn)是輕便、操作簡(jiǎn)單、效率高，通常僅需要幾秒鐘就可以在，局部要測(cè)量的點(diǎn)上通過(guò)便攜式的記錄儀器，精準(zhǔn)的采集數(shù)據(jù)并進(jìn)行特征編寫(xiě)，如果需要反映局部區(qū)域內(nèi)某一個(gè)測(cè)量點(diǎn)只需要采集定點(diǎn)的信息，在回到室內(nèi)就可以利用繪制圖軟件分析處理并制作圖紙。但是有點(diǎn)與缺點(diǎn)同樣，如果需要測(cè)量的區(qū)域GPS信號(hào)接收不好，那么就需要使用全站儀、測(cè)距儀、經(jīng)緯儀等測(cè)量工具及系統(tǒng)，采用解析法或圖解法進(jìn)行細(xì)部測(cè)量。

結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量技術(shù)是關(guān)乎人民群眾切身利益與房產(chǎn)權(quán)息息相關(guān)的，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中測(cè)量技術(shù)的價(jià)值或者說(shuō)重要性是最高的，測(cè)量技術(shù)與不動(dòng)產(chǎn)登記將會(huì)是關(guān)鍵性工作，當(dāng)下的大環(huán)境下的不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于測(cè)量技術(shù)的要求是需要更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，我?guó)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量技術(shù)的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制發(fā)展的較為成熟，信息化、現(xiàn)代化的測(cè)量系統(tǒng)建立的相對(duì)完善，這將在不動(dòng)產(chǎn)登記信息中平臺(tái)發(fā)展中提供發(fā)展?jié)摿?，為我?guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供技術(shù)依托。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳軍.基于切實(shí)推進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的思考--逐步統(tǒng)一分散登記問(wèn)題的過(guò)渡期工作方案.[J].中國(guó)房地產(chǎn).2013.07.2247.