孫彥華

摘要：運(yùn)營管理在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用范圍越來越廣泛、地位及重要程度受到管理層普遍關(guān)注，本文試圖從高級(jí)會(huì)計(jì)視角分析和推動(dòng)運(yùn)營管理理論與實(shí)踐的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)運(yùn)營管理；高級(jí)會(huì)計(jì)應(yīng)用

近年來，規(guī)模以上房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)大多建立了運(yùn)營管理部門或類似內(nèi)部機(jī)構(gòu)來控制和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、知識(shí)積累與管理經(jīng)驗(yàn)普遍不足，在行業(yè)高速發(fā)展同時(shí)，出現(xiàn)了企業(yè)較弱管理能力不能滿足日益增長管理需求的矛盾。無論企業(yè)將風(fēng)控著眼點(diǎn)放在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度與工程質(zhì)量上，還是放在土地資源獲取和市場(chǎng)拓展上，都不能形成全面、規(guī)范、有效的管理體系，難免顧此失彼。筆者認(rèn)為，要快速提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營管理的能力，急需在企業(yè)運(yùn)營部門中引入并應(yīng)用高級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)知識(shí)，完善企業(yè)運(yùn)營體系，分析如下：

一、運(yùn)營部門要制定并完善企業(yè)整體戰(zhàn)略及其配套的經(jīng)營戰(zhàn)略、職能戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，并重點(diǎn)開展以下工作

（一）戰(zhàn)略管理：擬定公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營策略，制定企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)決策層批準(zhǔn)后組織實(shí)施；

（二）組織管理：根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)建立健全集團(tuán)組織架構(gòu)體系并持續(xù)優(yōu)化；

（三）制度管理：組織發(fā)布企業(yè)制度匯編，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營管理需要及時(shí)調(diào)整優(yōu)化，跟蹤檢查各項(xiàng)管理制度執(zhí)行情況，提出修改和補(bǔ)充意見；

（四）授權(quán)管理：制定組織授權(quán)手冊(cè)，明確內(nèi)部各部門、機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)事項(xiàng)，隨時(shí)根據(jù)政策變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化；

（五）流程管理：根據(jù)組織授權(quán)手冊(cè)，制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)起、審核、審批流程，配套建立智能辦公體系；

（六）信息管理：根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需求，引進(jìn)、開發(fā)、應(yīng)用適合集團(tuán)的信息應(yīng)用軟件系統(tǒng)并組織內(nèi)部操作上線，確保軟件信息化系統(tǒng)運(yùn)行正常，內(nèi)部信息流暢通；

（七）決策管理：分類建立會(huì)議決策機(jī)制，完善會(huì)議目錄，優(yōu)化會(huì)議過程，按項(xiàng)目總控計(jì)劃組織召開項(xiàng)目全生命周期中關(guān)鍵決策會(huì)議，記錄并跟蹤推進(jìn)各類會(huì)議決策事項(xiàng)；

（八）崗位責(zé)任管理：根據(jù)組織授權(quán)主導(dǎo)建立崗位責(zé)任制，編制崗位說明書并定崗定編；

（九）目標(biāo)管理：根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營指標(biāo)，分解落實(shí)各項(xiàng)目公司、子公司、集團(tuán)職能部門年度、季度、月度經(jīng)營指標(biāo)中的核心目標(biāo)，并負(fù)責(zé)簽訂目標(biāo)責(zé)任書；

（十）對(duì)標(biāo)管理：不斷分析行業(yè)發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及自身的情況，進(jìn)行研究、預(yù)警，對(duì)企業(yè)決策層提出相應(yīng)的建議；

（十一）知識(shí)管理：建立知識(shí)庫框架，引導(dǎo)并督促各分公司、各項(xiàng)目、各職能部門進(jìn)行知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)沉淀，保持線上知識(shí)庫的實(shí)時(shí)更新；

（十二）協(xié)同管理：對(duì)常規(guī)工作中部門間推諉扯皮、邊界不清事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)全生命周期過程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、重大事項(xiàng)進(jìn)行提前協(xié)調(diào)，確保能按期完成；

二、組織開展企業(yè)投融資決策與集團(tuán)資金管理

（一）項(xiàng)目啟動(dòng)管理：項(xiàng)目啟動(dòng)前期確定項(xiàng)目分期方案、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，組織各職能部門按分工權(quán)限測(cè)算項(xiàng)目各期收入、成本費(fèi)用支出、項(xiàng)目投資收益、項(xiàng)目投資峰值、現(xiàn)金流回正點(diǎn)等，匯總出具項(xiàng)目啟動(dòng)策劃書；

（二）年度資金預(yù)算：組織制定年度資金計(jì)劃，預(yù)算收支平衡，定期對(duì)資金預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)行跟蹤收集、統(tǒng)計(jì)整理、考核；

（三）資金管理：根據(jù)年度預(yù)算資金需求，審核資金部門制定的融資計(jì)劃，對(duì)重點(diǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，根據(jù)新增融資時(shí)間節(jié)點(diǎn)及存量貸款到期轉(zhuǎn)貸納入每月工作計(jì)劃并考核完成情況，對(duì)融資渠道拓展進(jìn)行跟蹤及預(yù)警；

（四）資金成本控制管理：對(duì)融資利率進(jìn)行跟蹤，對(duì)綜合利率超出目標(biāo)年化平均利率進(jìn)行分析預(yù)警；

三、引導(dǎo)企業(yè)全面預(yù)算管理

（一）預(yù)算目標(biāo)：建立以資金預(yù)算為核心，以銷售預(yù)算與成本預(yù)算為支撐的全面預(yù)算目標(biāo)體系；

（二）預(yù)算組織：建立預(yù)算責(zé)任中心，以投資中心、利潤中心、成本中心為基礎(chǔ)構(gòu)建三級(jí)預(yù)算責(zé)任主體；

（三）預(yù)算控制：在預(yù)算執(zhí)行過程中，建立業(yè)務(wù)層面和財(cái)務(wù)層面的預(yù)算控制，組織預(yù)算分析會(huì)議，反饋執(zhí)行偏差，根據(jù)實(shí)際提報(bào)管理層進(jìn)行預(yù)算調(diào)整和預(yù)算考核審批；

四、績效管理與考核

（一）計(jì)劃管理：對(duì)總控計(jì)劃模板、標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行優(yōu)化，編制年度項(xiàng)目開工計(jì)劃、銷售推盤計(jì)劃，審核各項(xiàng)目編制的總控計(jì)劃和非項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃并進(jìn)行年度調(diào)整；

（二）績效目標(biāo)：定期優(yōu)化績效考核指標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)，制定高管、各分子公司年度獎(jiǎng)懲方案、部門年度核心指標(biāo)獎(jiǎng)懲方案并根據(jù)達(dá)成情況進(jìn)行兌現(xiàn)；

（三）績效輔導(dǎo)：對(duì)計(jì)劃管理執(zhí)行情況進(jìn)行季度、月度分析，通過績效手段進(jìn)行引導(dǎo)和提升，針對(duì)各部門、項(xiàng)目在工作目標(biāo)達(dá)成過程中遇到突發(fā)情形及困難、出現(xiàn)延期風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，參與制定糾偏措施及方案，促進(jìn)工作項(xiàng)達(dá)成；

（四）績效考核：對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營各項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和考核，根據(jù)考核結(jié)果，跟蹤相關(guān)部門提出整改措施并落實(shí)執(zhí)行情況；

五、目標(biāo)成本管理

（一）分析影響利潤、成本的變動(dòng)原因，在目標(biāo)成本執(zhí)行過程中及時(shí)分析評(píng)估出關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)利潤的影響并進(jìn)行預(yù)警；

（二）定期驗(yàn)證各分子公司、項(xiàng)目目標(biāo)利潤實(shí)際執(zhí)行情況，匯總集團(tuán)整體目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)程度；

六、內(nèi)部控制與激勵(lì)

（一）督導(dǎo)和檢查公司各部門的基礎(chǔ)管理工作，促進(jìn)提升企業(yè)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益；

（二）審核內(nèi)控內(nèi)審部門的工作計(jì)劃，推動(dòng)相關(guān)部門對(duì)集團(tuán)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)全方位實(shí)現(xiàn)有效管控，防止差錯(cuò)和違紀(jì)現(xiàn)象發(fā)生；

（三）通過項(xiàng)目跟投、眾籌、獎(jiǎng)金池等方式完善獎(jiǎng)懲手段，以建立健全績效激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)集團(tuán)整體績效目標(biāo)的達(dá)成。

最后，因?yàn)楦髌髽I(yè)內(nèi)部運(yùn)營管理部門的權(quán)限和在組織架構(gòu)中的層級(jí)不同，筆者根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提煉的這些方法未必適用各類處于不同發(fā)展階段和開發(fā)規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，本文研究的目的是試圖運(yùn)用現(xiàn)有的高級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)知識(shí)來豐富和完善在實(shí)際工作中的應(yīng)用，以期通過不斷的努力和嘗試，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐結(jié)合，從而促進(jìn)企業(yè)管理能力的提升。

（作者單位：日照安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）