溫小玲

摘 要：本文首先論述了房地產(chǎn)法律制度的大概內(nèi)容和基本概念，仔細(xì)研究了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中法律制度的作用以及發(fā)展進(jìn)程和發(fā)展前景。并且解析了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及通過(guò)這個(gè)現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不足，并詳細(xì)提出了解決這些不足的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；法律制度；解決措施

1 房地產(chǎn)法律制度

如果要深入了解房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，就必須要先詳細(xì)的了解房地產(chǎn)的法律制度和法律規(guī)定。房地產(chǎn)業(yè)是指房地產(chǎn)來(lái)源，管理，管理和服務(wù)活動(dòng)。它既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)家財(cái)富增值的平臺(tái)。而房地產(chǎn)法律指的就是，用來(lái)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)關(guān)系的法律和法規(guī)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)于國(guó)家發(fā)展占有足夠重要的地位，所以房地產(chǎn)法律也是中國(guó)法律體系的重要組成部分之一。同時(shí)它也是備受人們的關(guān)注和研究的一個(gè)話(huà)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)嚴(yán)重影響到他們切身的利益。

下面為大家簡(jiǎn)單的介紹房地產(chǎn)法律的四項(xiàng)基本原則：

1、促進(jìn)房地產(chǎn)的商品化；如將房地產(chǎn)建筑推向市場(chǎng)等等方法。

2、合理的使用土地并且保護(hù)農(nóng)民的耕地；

3、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)“國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，來(lái)逐步的改善居民的居住條件?！彼赃@項(xiàng)法規(guī)就規(guī)定了國(guó)家對(duì)于社會(huì)發(fā)展要提供一定的幫助。

4、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益；因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)業(yè)主的權(quán)利更大的保護(hù)，所以促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的法律制度

1、房地產(chǎn)法律制度的發(fā)展目標(biāo)

發(fā)展目標(biāo)之一是嚴(yán)格控制耕地的占有面積。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定：國(guó)家有權(quán)對(duì)土地進(jìn)行有償?shù)氖褂?。這就說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于耕地的使用有控制的權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)責(zé)人不能夠無(wú)限的占用耕地，這也規(guī)范了房地產(chǎn)這一行業(yè)，使得房地產(chǎn)這一行業(yè)更加向著良性循環(huán)的方向發(fā)展。發(fā)展目標(biāo)之二是控制房地產(chǎn)行業(yè)在城市的開(kāi)發(fā)范圍。因?yàn)橐ㄔ旄莱鞘?，所以城市中不能同時(shí)有太多的地方是在建設(shè)中的，要保留一些地方進(jìn)行城市美化，建立美好的城市。發(fā)展目標(biāo)之三是確立合適的房?jī)r(jià)以及地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)房地產(chǎn)研究的學(xué)者們幾年的研究成果，我們知道了需要制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)和地價(jià)，用來(lái)抑制房地產(chǎn)商的暴力行為。發(fā)展目標(biāo)之四控制貸款的數(shù)量和總量，以防止惡意炒房，導(dǎo)致市場(chǎng)紊亂。發(fā)展目標(biāo)之五是在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)也要保護(hù)生態(tài)平衡。因?yàn)楝F(xiàn)在生態(tài)平衡是各個(gè)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，每一個(gè)行業(yè)在發(fā)展之前就應(yīng)該考慮到對(duì)生態(tài)平衡有沒(méi)有妨害，因?yàn)榈厍蛑挥幸粋€(gè)，愛(ài)護(hù)地球人人有責(zé)。

2、房地產(chǎn)法律制度的發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)形成了以憲法為骨架，結(jié)合了相關(guān)的法律、法規(guī)、民法、行政法相結(jié)合的法律體系。早在2007年的8月30日，我國(guó)就通過(guò)了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，之后又慢慢通過(guò)了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)管理規(guī)定》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法律。雖然這并不能完全扼制一些地廠(chǎng)商的違法亂紀(jì)，可也保證了市場(chǎng)大環(huán)境的良性競(jìng)爭(zhēng)和穩(wěn)定價(jià)格。

3 現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的不足

1、房地產(chǎn)法律規(guī)范的缺失

這一點(diǎn)是從哪些地方看出來(lái)的呢？

a、首先房地產(chǎn)商沒(méi)有處理好住宅與住宅建筑物的關(guān)系。住宅建筑物是依靠住宅區(qū)的，只有在住宅區(qū)存在的情況下才會(huì)有住宅的建筑物。所以住宅區(qū)為主，住宅建筑物為輔，房地產(chǎn)商好多都理解錯(cuò)了這兩個(gè)事物的關(guān)系，而且在中國(guó)的法律中也沒(méi)有明確規(guī)定住宅區(qū)的概念，而且對(duì)于住宅建筑物的權(quán)屬關(guān)系模糊不清，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)不能夠快速的發(fā)展。而且住宅區(qū)的住戶(hù)的權(quán)利并不僅限于建筑物的使用，還涉及到房屋的每個(gè)角落。

b、不能夠很好的處理好房屋與土地的關(guān)系。目前根據(jù)相關(guān)規(guī)定我們可以得知，房屋的使用權(quán)和土地的使用權(quán)是同一個(gè)整體，不能夠切分的。而我國(guó)現(xiàn)在的物權(quán)法雖然對(duì)房屋有了所有權(quán)，但是土地的所有權(quán)并沒(méi)有明確的規(guī)定，所以導(dǎo)致土地和房屋的所有權(quán)的權(quán)屬關(guān)系模糊不清。

c、沒(méi)有處理好專(zhuān)有部分和共有部分的關(guān)系。我們都知道，住宅區(qū)中分有專(zhuān)有地區(qū)和共有地區(qū)。所謂專(zhuān)有地區(qū)就是住宅區(qū)所有人自己所擁有的地方，可以自由支配，而共有地區(qū)就是大家所共享的地方。現(xiàn)在我國(guó)的物權(quán)法雖然對(duì)建筑物的共有部分和專(zhuān)有部分進(jìn)行了分界，但是對(duì)外墻和房頂?shù)鹊胤讲](méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定。由于共有部分權(quán)屬關(guān)系的模糊不清，所以導(dǎo)致部分住宅區(qū)的共有部分沒(méi)有業(yè)主，這些地方大多會(huì)被大多數(shù)人侵犯。

2、住宅預(yù)售制度的不足

如何理解住宅預(yù)售？住在預(yù)售中是指開(kāi)發(fā)商提前建設(shè)房屋，向家庭出售，家庭必須提前支付或固定價(jià)格等活動(dòng)。住宅預(yù)售有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

然而，這一行為也存在著許許多多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更有可能存在這道德風(fēng)險(xiǎn)。首先，中國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制與當(dāng)代要求不一致。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)存在著復(fù)雜程度高，成本高，風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此我們應(yīng)該制定更加嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息揭露制度還有待完善。不完善的披露制度導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)家，銀行，利益三者不平衡。就房?jī)r(jià)下跌這一現(xiàn)象來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)住房的人承擔(dān)著房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且銀行方面也承擔(dān)著壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。以及其他方面的風(fēng)險(xiǎn)。最后會(huì)導(dǎo)致三者之間的糾紛不斷，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)商的信譽(yù)下降。第三就是，對(duì)于預(yù)售款的專(zhuān)款專(zhuān)用制度過(guò)于壟斷，而且缺少比較具體的監(jiān)管體制，且在實(shí)際的操作中也缺乏可實(shí)施性。這些問(wèn)題導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以任意的更改購(gòu)房的款項(xiàng)，進(jìn)而導(dǎo)致了專(zhuān)款專(zhuān)用制度沒(méi)有辦法更好的實(shí)施。第四點(diǎn)是現(xiàn)在的法律缺少完備的對(duì)于霸王條款的限定。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)于房地產(chǎn)霸王條款的低約束力導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)運(yùn)用自己強(qiáng)有力的勢(shì)力加入霸王性的條款以獲得更多的利益，我國(guó)在房地產(chǎn)商犯罪上并沒(méi)有一個(gè)完善的方案可以解決，也是導(dǎo)致地產(chǎn)商為所欲為的一種原因。

4 房地產(chǎn)法律制度的完善

1、制定單行的房地產(chǎn)法

目前，中國(guó)的物權(quán)分為所有權(quán)、用益物權(quán)以及擔(dān)保物權(quán)這三類(lèi)。然而我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)包括房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)，所以房地產(chǎn)中的物權(quán)法并沒(méi)有完全的包含房地產(chǎn)的法律制度?；谶@種情況下，很多國(guó)家都制度了單行法，這大多在法系的國(guó)家中運(yùn)用的，我覺(jué)得中國(guó)也可以運(yùn)用這一制度。

2、完善住宅預(yù)售法律制度

根據(jù)前文，我們就已經(jīng)知道，我國(guó)的住宅預(yù)售制度不是很完善，所以下面我給大家提出幾個(gè)意見(jiàn)：

a、制定更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更加持續(xù)有效發(fā)展，從而推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的更加快速、健康的發(fā)展。

b、完善房地產(chǎn)商信息披露制度，建立健全的監(jiān)督機(jī)制。

c、建立合理的住宅預(yù)售，以及合理的房?jī)r(jià)、地價(jià)，有效的實(shí)施專(zhuān)款專(zhuān)用的制度，更加的推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。

d、加大對(duì)進(jìn)入霸王條款的條件的約束，從根本上杜絕了房地產(chǎn)商牟取暴利的可能。

5總結(jié)

綜上所述，我們大概的了解到房地產(chǎn)的基本概念，以及相關(guān)的法律法規(guī)，并且本文也剖析了我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及出現(xiàn)的問(wèn)題，也提出來(lái)幾個(gè)完善法律、法規(guī)的方法。雖然目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不是非常的完善，但是，我想如果我國(guó)加大對(duì)房地產(chǎn)商的管理力度，并且完善房地產(chǎn)的法律法規(guī)，從而約束了房地產(chǎn)的惡性發(fā)展，這會(huì)使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)走向一個(gè)更加健康并且健全的道路的。

參考文獻(xiàn)

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