李春華

摘要：隨著“營改增”稅收政策的全面實施，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨調(diào)整納稅籌劃方案的剛性需求，本文分析了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，提出“營改增”稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的改進策略和納稅籌劃。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-0-02

一、引言

“營改增”是我國經(jīng)濟新常態(tài)下為促使第二第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展而實施的稅收新制度，目的在于減輕企業(yè)稅收負擔(dān)，降低企業(yè)生產(chǎn)成本，增加企業(yè)市場活力?！盃I改增”取締傳統(tǒng)的營業(yè)稅，只對產(chǎn)品或服務(wù)增值部分征收增值稅，對于多數(shù)企業(yè)來說是利好，但是房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型行業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營過程有著特殊于其他企業(yè)的方面，因此在“營改增”新稅收政策下面臨諸多風(fēng)險，必須在納稅籌劃方面引起高度重視才能應(yīng)對“營改增”帶來的納稅困境[1]。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

“營改增”稅收政策的施行對房地產(chǎn)企業(yè)來說是把雙刃劍，有利也有弊，現(xiàn)實中由于種種原因可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多項進項稅不能納入抵扣范圍，增加企業(yè)稅收成本， 給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不同程度的稅收風(fēng)險。

（一）從業(yè)人員對新政陌生，增加了經(jīng)營管理成本

相對于執(zhí)行了幾十年的營業(yè)稅稅收政策，“營改增”從正式頒布到實際執(zhí)行期限相對較短，且行業(yè)牽涉面廣，環(huán)節(jié)較多，對房地產(chǎn)企業(yè)合同簽審、賬務(wù)處理、稅收申報和發(fā)票管理等方面提出了新的要求，導(dǎo)致大部分從業(yè)人員對政策相對陌生，理解不透徹，能靈活運用的人少之又少，無形中增加了企業(yè)稅收管理難度，執(zhí)行中難免因或這或那的原因?qū)е陆Y(jié)果存在偏差，造成不必要的稅款流失，增加企業(yè)經(jīng)營管理成本。

（二） 存續(xù)項目征稅方式選取不當(dāng)，增加了稅收風(fēng)險

“營改增”政策實施前，房地產(chǎn)企業(yè)已開工建設(shè)但尚未完工的項目，由于前期已發(fā)生的各類費用無法取得增值稅專用發(fā)票或購買方不愿意開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致進項稅無法正常抵扣，企業(yè)極易可能簡單依據(jù)施工許可證或總包合同約定的開工時間將其備案為老項目，采用簡易辦法計征增值稅，結(jié)果因缺少依據(jù)各項目實際情況進行必要的稅收測算和分析，可能導(dǎo)致部分項目存在多繳增值稅的風(fēng)險。如某項目前期費用發(fā)生較少，開工日期為2016年4月30日之前，項目為政府招商引資配套項目，銷售定價原則為保本微利，由于增值較少，可能選取11%稅率的一般計稅方式更合理。

（三） 項目稅收籌劃缺乏全局觀及后期執(zhí)行不到位，導(dǎo)致籌劃方案流于形式

現(xiàn)實中，項目開發(fā)前期籌劃階段含開發(fā)模式選取、開發(fā)業(yè)態(tài)、項目定位、后期的定價策略等，缺少專業(yè)財稅人員參與，可能導(dǎo)致公司選擇了在營業(yè)稅政策下適合但“營改增”背景下不適合或操作起來稅收風(fēng)險很大的項目開發(fā)策略，如加名聯(lián)建開發(fā)模式。

項目運營中，因業(yè)務(wù)合同簽訂不當(dāng)如單純依據(jù)采購價格高低而非采購成本高低確定合作單位、合同內(nèi)容約定不明或不同稅率事項金額未分開等；增值稅專用發(fā)票管理不善包括：應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票而未取得、對發(fā)票真?zhèn)?、合?guī)性缺乏專人審驗等；工程結(jié)算報告部分細項與合同內(nèi)容不一致；項目完成后，對整個項目的稅負缺乏必要分析，對稅收籌劃效果缺乏必要評價等導(dǎo)致先前制定的稅收籌劃方案執(zhí)行不到位，使得公司整個項目稅收籌劃流于形式。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”稅制改革中應(yīng)對策略

（一）加強對財務(wù)人員的管理和培訓(xùn)，降低人為失誤導(dǎo)致的稅收風(fēng)險

稅收政策的變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)時刻關(guān)注國家稅收政策的動向，在經(jīng)濟環(huán)境錯綜復(fù)雜，市場動蕩的情況下以不變應(yīng)萬變。首先要求房地產(chǎn)企業(yè)具備高素質(zhì)高水平的稅務(wù)籌劃人員，擁有專業(yè)的稅務(wù)籌劃能力，熟悉國家稅收政策和地方稅收特點，能靈活運用財稅知識，合理合規(guī)的進行稅收籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)消除“營改增”帶來的不良影響。其次搭建納稅籌劃團隊，成員可以為企業(yè)內(nèi)部或外部中介機構(gòu)，納稅籌劃團隊的建立有利于提升整個企業(yè)的財務(wù)管理水平和風(fēng)險管控能力，還可以帶動財務(wù)人員積極學(xué)習(xí)新稅法，新政策和稅務(wù)籌劃技能。第三，全面提高財務(wù)人員的會計核算能力，確保財務(wù)信息的準確有效，財務(wù)會計人員是企業(yè)資金的管理者也是受財政政策影響最深的，在工作中應(yīng)當(dāng)時刻保持對財務(wù)工作的清醒認識，能夠不斷反思工作成果，及時發(fā)現(xiàn)問題和不足，還可以形成逐級監(jiān)督制度，從源頭減少失誤發(fā)生，同時實施獎勵機制，對于工作表現(xiàn)優(yōu)異有上進心的員工給予獎勵，激勵員工工作的積極性。最后，建立財務(wù)人員工作規(guī)章制度，針對“營改增”帶來的財務(wù)核算系統(tǒng)的變化，及時采取應(yīng)對制度和細化工作流程，確保每項工作都按計劃按規(guī)矩進行，督促相關(guān)部門適應(yīng)和配合新納稅籌劃工作。有了質(zhì)和量雙向保證的納稅籌劃團隊，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，企業(yè)的競爭力及企業(yè)效益都會得到提高。

（二）加強增值稅專用發(fā)票管理，減少企業(yè)不必要的稅收損失

房地產(chǎn)企業(yè)在增值發(fā)票管理上應(yīng)盡量獲取合規(guī)增值稅專用發(fā)票，減少與小型材料供應(yīng)商合作，避免零散采購，最好與大型供貨商簽訂采購合同，坐實建筑耗材開支，辨別發(fā)票真?zhèn)?，增值稅專項發(fā)票由專人保管，以備稅務(wù)稽查使用。同時加強對供應(yīng)商的管理，在與供應(yīng)商合作時為了確保增值稅專用發(fā)票的合法合規(guī)，應(yīng)當(dāng)認真查清對方是否具有開具增值稅專業(yè)發(fā)票的資格。其次房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進一步加強與上下游產(chǎn)業(yè)鏈合作，合理安排增值稅專用發(fā)票取得或開具時間，使稅款繳納有條不紊的進行。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好庫存管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要采購大量的設(shè)備和器材、物資來滿足生產(chǎn)需求，過多的庫存占用太多的資金不利于企業(yè)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)在庫存管理上應(yīng)當(dāng)針對需要科學(xué)分析至所需天數(shù)，加快庫存物資的使用，盡量在“營改增”之后完成采購，這樣可以使企業(yè)增值稅抵扣進項稅額，減少企業(yè)資金壓力[3]。

（三） 做好稅務(wù)籌劃工作，控制房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)成本

房地產(chǎn)企業(yè)面對“營改增”帶來的生產(chǎn)成本的大幅增高必須采取一系列的稅收管理工作才能擺脫目前的納稅壓力。若要進行納稅籌劃，必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特殊情況，稅務(wù)籌劃內(nèi)容有以下幾點建議：

1.充分利用“營改增”優(yōu)勢，加強增值稅發(fā)票管理，爭取抵扣進項稅額

隨著“營改增”的全面實施，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識到增值稅管理的重要性，加強稅務(wù)籌劃的意識和能力，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)充分做好增值稅發(fā)票的管理工作，嚴格按照新稅法的制度，認真分析可抵扣的增值稅進項稅，切忌盲目籌劃稅務(wù)，在合理合法范圍內(nèi)，彈性選擇增值稅發(fā)票的種類，高低稅率分開核算，免稅業(yè)務(wù)和非免稅業(yè)務(wù)分開列賬，依據(jù)不同稅率的高低選擇合適的合作對象，避免高低稅率打包簽訂合同等，并嚴格控制合同的執(zhí)行。同時注重納稅管理的細節(jié)推敲，在不違背法律法規(guī)的情況下合理減輕企業(yè)稅負。

2.增值稅和土地增值稅籌劃有效結(jié)合，合理降低綜合稅收成本

土地是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)必備的要素之一，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅作為影響企業(yè)稅負的重要稅種，土地增值稅的扣除項目與房地產(chǎn)項目的成本、增值稅的進項存在重要聯(lián)系，增值稅進項稅是否能抵扣直接影響扣除項目成本高低，進而影響土地增值稅高低，因此，要綜合考慮兩大稅種對于成本或扣除項的關(guān)系，合理運用兩項稅收政策的特征和有關(guān)優(yōu)惠政策，合理減輕企業(yè)稅負，提高房地產(chǎn)業(yè)的效益。

除了以上的納稅籌劃外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要監(jiān)督內(nèi)部人員的投機行為，改善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的財務(wù)管理，形成財務(wù)鏈的良性循環(huán)，減少不必要的中間環(huán)節(jié)帶來的企業(yè)成本升高。注重稅收籌劃效果的評價，為優(yōu)化后續(xù)稅收籌劃方案積累經(jīng)驗。

四、結(jié)語

“營改增”試點的成功和全國范圍內(nèi)的推廣表明一方面稅政把握透徹，執(zhí)行管理得當(dāng)，能較好實現(xiàn)中央對企業(yè)降稅負去杠桿這一利好政策，對增加企業(yè)市場活力又較好的促進作用，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”新稅收模式下面臨著巨大的挑戰(zhàn)和稅負壓力，如果管理不當(dāng)，也會造成企業(yè)稅負增加，經(jīng)營效益下降。但從長遠看“營改增”有利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負的減輕，所以企業(yè)必須在“營改增”新要求下轉(zhuǎn)變觀念，提高稅收管理水平，完善資金鏈和業(yè)務(wù)鏈，針對“營改增”開展合理科學(xué)的納稅籌劃才是房地產(chǎn)企業(yè)保持平穩(wěn)發(fā)展的有效策略。

參考文獻：

[1]王威威.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析[J].中國商論，2016（36）.

[2]毛航.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響及對策分析[J].財會學(xué)習(xí)，2016（18）.

[3]甄月萍.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策分析及稅收籌劃[J].管理觀察，2016（2）.