黃丹丹

摘要：隨著兩會(huì)的召開，國(guó)家對(duì)住房供應(yīng)體系提出許多政策調(diào)節(jié)，比如去庫(kù)存等。房地產(chǎn)關(guān)系著民生，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)，關(guān)系到金融，是構(gòu)成整經(jīng)濟(jì)大廈的基石。去庫(kù)存目的，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康可持續(xù)的發(fā)展，要站在這個(gè)高度，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)謀劃?？墒?，在今年三月份，深圳房?jī)r(jià)上漲625%，突破五萬元每平。那這是什么原因造成深圳房?jī)r(jià)大幅上漲。下面我將從房地產(chǎn)現(xiàn)狀、價(jià)格變化的原因、政策建議來分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 去庫(kù)存

房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性產(chǎn)業(yè)，其在自身發(fā)展的同時(shí)還能帶動(dòng)煤炭、鋼鐵、電力、金融等多個(gè)領(lǐng)域的共同發(fā)展，成為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城市化發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在迅速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出了諸多的發(fā)展隱患，如市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范、無效供給過剩等，從而使得市場(chǎng)泡沫。今年我國(guó)煤炭行業(yè)、鋼鐵行業(yè)出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩，產(chǎn)生了大量剩余庫(kù)存，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有極大的負(fù)效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是我國(guó)居民關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，然而，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場(chǎng)需求有限、效益不高。

一、房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)容和特征

房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物三個(gè)部分，同時(shí)又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)價(jià)格是指建筑物連同其占用土地的價(jià)格，即房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房地產(chǎn)價(jià)格按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同類型。按房地產(chǎn)權(quán)益劃分可分為房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格，其中房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格在市場(chǎng)中占據(jù)著主導(dǎo)地位。按照房地產(chǎn)總體的物質(zhì)實(shí)體劃分可以分為三種物質(zhì)形態(tài)，即土地、單獨(dú)的房屋建筑物和“連房帶地”的房地產(chǎn)整體。與此相應(yīng)的可分出土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格和“連房帶地”的房地產(chǎn)價(jià)格。此外，按房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的種類和用途劃分還可以細(xì)分為商品住宅價(jià)格、工業(yè)廠房?jī)r(jià)格、商鋪價(jià)格和辦公樓價(jià)格等。按照價(jià)格形成的不同方式來劃分房地產(chǎn)價(jià)格可分為理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格這幾種類型，還可以從價(jià)格形式的角度進(jìn)行劃分為自由市場(chǎng)價(jià)格、政府指導(dǎo)價(jià)格和政府定價(jià)等類型。按計(jì)價(jià)單位的不同，房地產(chǎn)價(jià)格可分為總價(jià)和單價(jià)。

從房地產(chǎn)價(jià)格類型劃分的結(jié)果來看，房地產(chǎn)價(jià)格具有許多明顯的特征。首先，房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的權(quán)利價(jià)格特征。由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)不像其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何其他的地點(diǎn)使用，而實(shí)質(zhì)是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是一種權(quán)利價(jià)格。其次，作為房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)的價(jià)值也具有其特殊性。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，因?yàn)橐话闵唐范际侨祟悇趧?dòng)的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)所包含的土地是非勞動(dòng)產(chǎn)品使得房地產(chǎn)不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，因此房地產(chǎn)價(jià)格也不完全是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。然后，房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制具有特殊性。房地產(chǎn)價(jià)格受到房地產(chǎn)需求量的變動(dòng)的影響很大。

二、深圳房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的原因

深圳房地產(chǎn)價(jià)格在三月份暴漲，主要是因?yàn)楣┬璨黄ヅ?，需求太大，供給不足造成的。下面主要從以下幾點(diǎn)分析

1.首付貸的提出，人們的住房首付可以通過貸款支付，這大大增加了住房的需求，從而造成供需不足，造成房?jī)r(jià)上漲。

2.由于深圳人多地少，而且深圳又是移民城市，外來人口占據(jù)七成，造成明顯的供不應(yīng)求。

3.住房公積金政策的改革。住房公積金貸款利率從25%下降到3.25%，沒人可以貸款40萬，對(duì)于雙職工家庭可以貸款80萬，足夠三線城市買套房子。

4.二胎政策的開放，越來越多的人想要二孩，導(dǎo)致原有的家庭不能夠滿足自己的需求，就會(huì)有換房的需求，這就造成供需不足的現(xiàn)象。

5.土地供應(yīng)不足，商品住房供應(yīng)無法滿足計(jì)劃預(yù)期，導(dǎo)致供需不匹配，房?jī)r(jià)上漲。

三、對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)的建議

對(duì)于房?jī)r(jià)的控制，不能一味的服從百姓口中的調(diào)低房?jī)r(jià)，也不能說是開發(fā)商想要的房?jī)r(jià)過高。對(duì)于房?jī)r(jià)的控制，應(yīng)該由政府把關(guān)，服從政府的宏觀調(diào)控。那么面對(duì)這樣驟增的高房?jī)r(jià)，中國(guó)又采取了哪些財(cái)政政策。

1.增加中小套房供應(yīng)，補(bǔ)短板，多開發(fā)一些經(jīng)濟(jì)適用房，滿足大多數(shù)的需求，讓大多數(shù)人能夠買得起房。

2.收緊高端樓房預(yù)售行政審批，增加高端樓房的行政審批力度，來減少高端樓房的銷售，從而能增加中高端樓房的供給。

3.改變330新政的5年變2年。330新政指的是降低二套房首付，降低住房公積金貸款利率，營(yíng)業(yè)稅5年變2年。營(yíng)業(yè)稅的這一改變，使得投機(jī)商通過做平差價(jià)，甚至在兩年內(nèi)也可以交易免稅，投資客入市，造成房?jī)r(jià)上漲。

四、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫么

關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的價(jià)格走勢(shì)，很多人推測(cè)中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)造成美國(guó)2008年的房地產(chǎn)泡沫?？墒俏艺J(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)崩盤，不會(huì)出現(xiàn)泡沫。深圳的房地產(chǎn)價(jià)格上漲是與其高收入人群相對(duì)應(yīng)的，毗鄰深圳的香港房?jī)r(jià)10萬會(huì)有泡沫出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)價(jià)格是我國(guó)財(cái)政的主要來源，國(guó)家不會(huì)允許房地產(chǎn)喊你工業(yè)泡沫，肯定會(huì)采取一些宏觀調(diào)整措施來遏制他。所以中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。