銀昕++張燕

當(dāng)廣州宣布在入學(xué)等權(quán)益上保障租購?fù)瑱?quán)之后，房屋租賃市場成為了當(dāng)下最火熱的話題。被“天價學(xué)區(qū)房”刺痛神經(jīng)的公眾多少希冀著“租購?fù)瑱?quán)”4個字會改變已延續(xù)近20年的房地產(chǎn)市場邏輯。

僅僅3天過后，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱“通知”）對外發(fā)布，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。隨后，馬云高調(diào)入駐住房租賃市場，阿里與杭州住保房管局合作共建杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。同樣行動起來的還有房企，萬科已拿下多處自持物業(yè)地塊，并在2016年成立了長租品牌“泊寓”。

從地方到中央，密集出臺的政策，以及眾多入場的企業(yè)讓外界意識到，2016年提出的“租售并舉”已經(jīng)開始落地生根了。

在通知中，加快發(fā)展住房租賃市場被賦予貫徹落實去年中央經(jīng)濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的” 這一定位的重要舉措。

只有實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”才能改變目前的“重購輕租”現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求；截至2016年底，中國的房屋交易額已達15萬億元，房屋租賃交易額卻僅為1.1萬億元，占比不足7%。

尷尬的數(shù)據(jù)背后，要真正加快發(fā)展住房租賃市場，迎接“租賃時代”，顯然需要政府、房企、個人等一連串主體改變自身過往的行為模式。只有這樣，方能承擔(dān)起改變房地產(chǎn)市場邏輯，乃至撬動戶籍制度等深層次改革的支點作用。

政府供地端發(fā)力，欲扭轉(zhuǎn)“重購輕租”

中國租房率不足10%，歐洲國家租房率近50%；中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數(shù)據(jù)美國占比是50%；2012年，全國租賃住房用地僅占全部居住用地的10.5%

“重購輕租”現(xiàn)象有多嚴重？

鏈家董事長左暉曾公開表示看好租賃市場，他表示，與2016年住宅成交放出天量，遭遇史上最嚴厲調(diào)控相比，中國的租賃業(yè)務(wù)尚有巨大空間，同時正在享受政策紅利。據(jù)鏈家測算，2030 年時，中國的租賃人口將達到 3 億人，租金規(guī)模達5 萬億元。

盡管房屋租賃市場的潛力被人看好，但是目前國內(nèi)租賃市場的發(fā)展并不均衡。

社科院發(fā)布的2016年《社會發(fā)展藍皮書》顯示，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區(qū)，租房比例小之又小。

相比之下，美國近10年的住房自有率一直在60%至70%之間浮動，始終有1/3左右的家庭通過租賃市場滿足居住需求；在日本，東京和大阪兩大城市的住房自有率分別是54.9%和58.6%；而在德國、瑞典等歐洲國家，租房率接近50%。

“重購輕租”直接影響了國內(nèi)房屋租賃交易額占比，鏈家研究院在2016年12月發(fā)布的《租賃崛起》中引用數(shù)據(jù)稱，截至2016年底，中國的房屋交易額已達15萬億元，房屋租賃交易額卻僅為1.1萬億元，占比不足7%；與之相比，彼時美國的租賃交易規(guī)模是5000億美元，占美國整體的房屋交易規(guī)模的50%。

“個人現(xiàn)有房屋租賃、保障房中的廉租房與公租房、企業(yè)參與的長租公寓是構(gòu)成目前國內(nèi)房屋租賃市場的主要參與主體。其中，保障房近年來在政府重視下快速發(fā)展，但總體規(guī)模還未成型，長租公寓更是近年來才逐漸進入市場，房屋租賃市場整體仍處于自發(fā)狀態(tài)。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示。

在租賃市場現(xiàn)有的格局下，政府該如何發(fā)力扭轉(zhuǎn)“重購輕租”？

除去從2016年開始不斷出臺政策釋放“加大扶持租賃業(yè)務(wù)”的信號，提出“購租并舉”的目標(biāo)，最直接的手段便是增加公共租賃住房供應(yīng)，并在供地端向租賃市場傾斜。

北京、上海加大租賃住房“定向”供地力度

從公共租賃住房首次在2009年政府工作報告中現(xiàn)身公眾視野，到2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，統(tǒng)稱為公共租賃住房。

受訪的多名業(yè)內(nèi)專家告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，自國家推出公共租賃住房建設(shè)政策以來，全國已有約3000萬套公共租賃住房建成，但是與保障性住房的缺口相比，覆蓋率并不高。其背后的原因主要有兩個：一方面是地方政府財政壓力大，缺少社會資本進入，導(dǎo)致資金缺口較大；另一方面，租賃土地供應(yīng)不足也造成公共租賃住房發(fā)展緩慢。

截至2013年的數(shù)據(jù)顯示，1349萬套新建的租賃性保障房中，政府投資1058萬套，占78.7%；國企投資88萬套，占6.5%；事業(yè)單位投資20萬套，占1.5%；民間投資179萬套，占13.3%。社會資本占比嚴重不足。

而從土地實際供應(yīng)看，2012年，全國居住類土地實際供應(yīng)11.4億公頃，其中公共租賃住房用地1.2億公頃，公共租賃住房用地僅占全國居住類用地的10.5%。公共租賃住房實際供應(yīng)的區(qū)域分布與常住人口增長的分布也不匹配。2012年，公共租賃住房用地供應(yīng)居前三位的省份為新疆、安徽和云南，三省份公共租賃住房的供應(yīng)量超過全國的30%；而這三省份常住人口的流入僅占全國新增常住人口的9.64%。常住人口流入較多的區(qū)域，如廣東、北京、天津、上海等，公共租賃住房土地供應(yīng)面積卻相對較少。

以北京為代表的城市正在嘗試利用集體建設(shè)用地增加租賃住房的供地。

7月28日，北京市住建委表示，北京首批利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房近期陸續(xù)開始入住。

從2011年起，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設(shè)租賃住房1.28萬套。

年底前，北京集體土地建設(shè)租賃住房項目將陸續(xù)完成選房入住工作

此次北京選取的5個集體土地建設(shè)租賃住房試點項目主要分布在重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)周圍，均具有大量且穩(wěn)定可期的租賃需求。利用集體土地建設(shè)的租賃住房，由區(qū)政府按市場價格統(tǒng)一整體躉租，再向中低收入家庭按公租房價格出租，租期為10年，差價由政府補貼。此外，這批公共租賃住房同時也面向符合區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的創(chuàng)業(yè)單位和人才出租。

今后5年，北京計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。重點在毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的區(qū)域布局建設(shè)，以解決周邊就業(yè)人群的住房需求，促進產(chǎn)城融合、職住平衡。

當(dāng)然，不只是北京在加大面向租賃市場的“定向供地”。

上海日前公布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》顯示，“十三五”期間，住房用地供應(yīng)5500公頃，其中租賃住房用地1700公頃。預(yù)計新增供應(yīng)各類住房12750萬平方米、約170萬套，其中租賃住房4250萬平方米、約70萬套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%。

而據(jù)上海統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)顯示，“十二五”期間，上海歷年住宅用地出讓合計4038.66萬平方米，即4038.66公頃，其中并未單獨列出租賃住房供地數(shù)據(jù)。

如今，各地政府不僅在增加公共租賃住房供地，也開始面向房企供應(yīng)“只租不售”的土地。

7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式。

此次成交的兩幅地塊，A3-06位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5公頃，可建建筑面積約13萬平方米，由上海張江（集團）有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米；E17-1位于嘉定區(qū)嘉定新城，土地面積約2.85公頃，可建建筑面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。成交價格均低于該地區(qū)此前其他成交地塊。

例如，嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊，去年的成交土地單價是4.85萬元。早在2015年12月，嘉定區(qū)嘉定新城A03-5地塊成交土地單價便達到2.88萬元。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016年，北京出臺“9·30”調(diào)控新政，提出“控地價、限房價”的土地出讓方式，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

2016年10月，北京推出了首批4宗“控地價、限房價”地塊。10月13日，北京市規(guī)劃國土委發(fā)布了對于這4宗地塊出讓補充公告，明確其具體競賣規(guī)則為：“在競價達到合理土地上限價格后，將競報企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售?！贝撕?，北京又拍出多塊“競報自持比例”的地塊，多家房企以100%的自持比例中標(biāo)。

北京金誠同達律師事務(wù)所律師吳永高向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹，此前用作租賃住房的土地出讓方式多為劃撥地塊，社會資本主要通過投融資的方式獲得后期的租金回報。近年來才逐漸出現(xiàn)這種以拍賣形式但是要求100%自持的土地供應(yīng)方式。這樣一來，勢必會增加租賃住房用地的土地供應(yīng)，有利于更多的社會資本參與到租賃住房的建設(shè)中。

租賃市場亟待機構(gòu)“補位”

目前，我國房屋租賃市場房源大多為私人業(yè)主提供，租賃企業(yè)機構(gòu)提供的房源不足5%；而在日本租賃企業(yè)市場占比87%，美國為60%。與賣房相比，租賃利潤薄、回報周期長，房源、規(guī)模、稅率等都是需要解決的問題。

“我希望租賃市場可以隨著這一波新政得到有效監(jiān)管，讓我們這些房客有法維權(quán)。”就在7月中下旬住建部等部門和地方政府密集發(fā)布促進租賃市場健康發(fā)展的新政時，“北漂”慧慧在租房時遇到了“坑”。為節(jié)約開支，她繞開了房產(chǎn)中介和租賃企業(yè)，在一家分類信息網(wǎng)站上找到一條私人發(fā)布的房源信息。經(jīng)發(fā)布者介紹，她與一位房主簽約，本以為有了一個安定的新窩，不知這才是噩夢的開始。

“房主提出額外收取衛(wèi)生管理費和另一筆租金，因為之前的租金按照每月30天計算，但一年中有幾個月是31天。”慧慧告訴記者，隨后房源信息發(fā)布者提出再加收10%的服務(wù)費，被慧慧一口回絕，對方便開始恐嚇和要挾，說如果不給錢，就會想盡一切辦法騷擾她，讓她“住不好”。“后來才了解到，這一地區(qū)被這伙人敲詐的不止一家，他們長期作案卻沒有受到懲處?！被刍壅f。

“租賃市場混亂的原因之一在于大量小業(yè)主占據(jù)市場，而租賃企業(yè)供應(yīng)的房源占比太少?！北本┤f科泊寓企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理金羽告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，與租賃企業(yè)提供的專業(yè)服務(wù)相比，小業(yè)主的行為難以受到法律約束，一旦形成作案鏈條，對其執(zhí)法的成本也遠遠高于對大型租房機構(gòu)的監(jiān)管成本。

所謂租賃企業(yè)，多指從產(chǎn)權(quán)所有者處租得公寓，重新裝修和包裝，再分租給房客的企業(yè)。

“最好的辦法就是提高租賃機構(gòu)房源在整個租賃市場中的占比，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和規(guī)范的管理壓縮‘黑中介和小業(yè)主的生存空間。我想這也是各部門和地方政府最近出臺一系列‘新政的初衷之一?！苯鹩鹫f。

低租售比讓租賃機構(gòu)難覓盈利模式？

7月中下旬，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)的通知提出的4項加快發(fā)展住房租賃市場的舉措中第一項便是“培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析稱，這就是希望市場上能有更多的機構(gòu)化租賃企業(yè)，改變目前以小業(yè)主為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)?！爸挥羞@樣才能提高租賃市場的規(guī)范度和透明度，擠壓小業(yè)主的生存空間，保護租客權(quán)益?！惫阏f。

目前租賃企業(yè)在市場中占據(jù)怎樣的位置？

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》中給出了這樣一組數(shù)據(jù)：截至2016年，全國有一定規(guī)模的品牌公寓企業(yè)只有1000多家，運營管理的房間數(shù)量只有約100萬間，不足市場份額的5%；與之相比，這一比重在日本租賃市場中達到87%，美國則為60%。

目前，“無利可圖”似乎是機構(gòu)不愿進入租賃市場的原因，具體體現(xiàn)便是較低的租賃和買賣收益比。多位受訪的業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，健康的租賃市場的租賃收益與房屋買賣收益的比值一般在1：200到1：300之間，然而在中國，特別是在一線城市這一比值約為1：500。

這不僅與租金收益不高有關(guān)，還因市場規(guī)模有限導(dǎo)致的配套的周邊業(yè)態(tài)發(fā)展受限。

金羽對記者說，與小業(yè)主對回報的較低期許不同，租賃企業(yè)希望在較短時間收回成本。但長時間以來，小業(yè)主的出租稅率只有2%，且大多數(shù)小業(yè)主并不主動繳納，而機構(gòu)則要繳納增值稅和企業(yè)所得稅等多個稅種，“這樣的稅費機制對大機構(gòu)并不友好?！庇蟹治鋈耸空J為，像泊寓這樣的租賃企業(yè)面臨著運營成本高、利潤回收周期比較長、存在一定空置率的現(xiàn)狀。

“與‘一錘子買賣的銷售市場不同，租賃的服務(wù)鏈條很長，在租前、租中和租后三段中，房客都會遇到各種事先無法預(yù)料的問題，只有大型機構(gòu)才有能力以規(guī)范的服務(wù)加以解決?！辨溂易匀鏑EO熊林對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，在成熟的租賃市場中，除去租房，房屋經(jīng)紀公司還輔以一系列家具維修和更新、家政服務(wù)等配套服務(wù)業(yè)態(tài)，使其形成穩(wěn)定可靠的收益模式，但在以小業(yè)主為主要供給源的國內(nèi)租賃市場這些都無從談起。

據(jù)了解，目前鏈家自如在其公寓周邊已布局搬家、保潔、家具維修等配套服務(wù)作為周邊業(yè)態(tài)，還打造了以青年租客為主要受眾的社交平臺，圍繞租房展開的一系列商業(yè)模式正在開發(fā)，但熊林還是說，“目前租賃的周邊服務(wù)業(yè)態(tài)在國內(nèi)還談不上規(guī)模，現(xiàn)階段的主要任務(wù)是把租賃市場本身的規(guī)模培育得足夠大，大機構(gòu)要足夠多?！?/p>

無成熟業(yè)態(tài)和良好收益模式使租賃企業(yè)要么虧損，要么成為只靠轉(zhuǎn)租中的差價賺錢的“二房東”，甚至將一間房屋通過多個隔斷形成數(shù)十個獨立空間分別出租來提高盈利。

住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)的通知要求，“鼓勵國有、民營的機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)”，甚至提及“支相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”。有分析人士指出，此舉意在推動市場上出現(xiàn)更多有實力的企業(yè)來當(dāng)“房東”，消除多次轉(zhuǎn)租和群租造成的混亂現(xiàn)象。

“新政”明確租賃企業(yè)身份、房源問題

該通知還提出，住房租賃企業(yè)申請工商登記時，經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營。

“讓泊寓感到振奮的是，我們的身份終于明確了，是‘住房租賃經(jīng)營行業(yè)，之前對我們的經(jīng)營范圍一直沒有明確的說法?！苯鹩鹫f，“新政”規(guī)定“泊寓”可按照“生活服務(wù)類”企業(yè)的標(biāo)準納稅（6%），相較于之前的房地產(chǎn)出租的繳稅比（11%），“這是一個不錯的條件?！?/p>

租客慧慧對記者說，此前她并非沒有考慮租賃企業(yè)旗下的公寓，“自如的房子我看過，質(zhì)量的確很好，但就是貴?！弊赓U企業(yè)稅收成本的下降，對租客們或許是個福音。

值得注意的是，通知稱，“鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房”，并“探索采取購買服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運營管理”。這意味著，在擁有大量存量房、愿意將其出租，但不懂得房地產(chǎn)經(jīng)營的部門或企業(yè)與房屋租賃企業(yè)之間有了合作的可能，租賃企業(yè)將擁有新的房源。

目前租賃企業(yè)的房源來自哪里？以泊寓為例，其兼有“大房東”和“二房東”的模式，“大房東”就是直接購置房產(chǎn)，進行統(tǒng)一包裝、升級和改造，然后出租；“二房東”則是先將房子租下來，整體打包，包裝、升級改造然后出租。

“擁有房源當(dāng)然是前提，但租賃的最大難點是在后面這條極長的服務(wù)鏈條，這種專業(yè)能力產(chǎn)權(quán)所有者并不具備。我們之間可以各取所長。”鏈家自如CEO熊林說。金羽也表示，此類合作的基礎(chǔ)非常好，“以大型產(chǎn)業(yè)園為例，產(chǎn)權(quán)持有方擅長的是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，但不懂如何做配套服務(wù)，就可以交給我們來做。大型企業(yè)閑置房屋的更新?lián)Q代和重新包裝，也需要懂運營的企業(yè)加入。”

租賃市場會成房企轉(zhuǎn)型方向嗎？

7月24日，上海市國土局出讓的分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗“只租不售”地塊，是上海首次推出租賃住房用地，要求競得人須100%自持70年。

有分析人士認為，與鼓勵租賃機構(gòu)進入租賃市場一樣，拍出要求房企100%自持、“只租不售”的地塊意在為租賃市場增加供給，并增加機構(gòu)房源在市場中的占比。

房企悄然布局自持物業(yè)

鏈家研究院在《租賃崛起》中所稱的“未來的增長希望在租賃”不僅是中介公司的預(yù)感，也是各大開發(fā)商的行業(yè)共識?！按蠹叶贾滥壳暗淖馐郾仁菄乐鼗蔚模粫L久?！惫阏f，“無論是中介還是房企其實都已提前向租賃市場轉(zhuǎn)型，搶奪自持物業(yè)和只租不售的地塊更是不可旁落的戰(zhàn)略布局?！痹捯粑绰?，張江集團和嘉定發(fā)展集團就于7月24日搶得上述上海兩處“只租不售”地塊。

2016年11月16日、17日，對于北京在兩天內(nèi)推出的4塊以“地塊競價達到上限價格時轉(zhuǎn)而競報自持商品房面積”方式掛牌出讓的土地，房企頗具熱情。其中，海淀永豐20號地塊由首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體以57.6億元競得，其中企業(yè)自持商品住宅面積比例100%；另外3宗土地均為多家房企投報自持面積比例達到100%。

一位天恒集團人士在接受媒體采訪時表示，未來主動持有一些物業(yè)資產(chǎn)，不僅符合天恒等3家企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，而且在運營能力上也能夠支撐這些物業(yè)資產(chǎn)的運營。

更積極的房企似乎是萬科，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地擁有5處自持物業(yè)地塊。2016年在北京市海淀區(qū)西北旺的兩宗地塊以“競報自持比例”方式招標(biāo)，萬科分別以獨立競標(biāo)和與住總構(gòu)成聯(lián)合體的形式，憑100%自持比例中標(biāo)，堪稱該場競標(biāo)的“最大贏家”。萬科還在2016年成立了長租品牌“泊寓”，并在今年年初以30億元入股鏈家，足見其對租賃市場的看重。

房企轉(zhuǎn)型：自持商業(yè)模式待尋、資金回流壓力待解

但來自萬科的一位人士向記者表示，目前自持物業(yè)的商業(yè)開發(fā)途徑還在研究中，“剛剛起步，所以不便對外透露?！?/p>

“投標(biāo)是企業(yè)行為，以盈利為目的，若遲遲無法盈利，此舉不可能長久。”郭毅對房企自持表達了憂慮。

住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)的通知中稱，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。

萬科將所得自持物業(yè)地塊為旗下品牌“泊寓”提供長租房源，被業(yè)內(nèi)普遍認為是可行的模式。

“泊寓”一般與合作方簽訂超過10年的長租合同，由萬科負責(zé)裝修改造及公寓運營管理；或“泊寓”與合作方簽訂運營托管協(xié)議，項目持有方負責(zé)項目建設(shè)，“泊寓”負責(zé)日常運營。但北京萬科泊寓企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理金羽告訴記者，萬科拿地，交給“泊寓”出租并運營這種說法過于理想化了，“‘泊寓在萬科內(nèi)部是獨立的業(yè)務(wù)條線，萬科拿地后會考慮不同地塊的特殊性分別做出安排，不存在直接向‘泊寓提供房源的可能性?！?/p>

曾有人建議萬科以“眾籌”方式運營自持物業(yè)。所謂“眾籌”，即萬科吸引地塊周邊企業(yè)共同開發(fā)該處物業(yè)，萬科負責(zé)房屋建設(shè)和配套引進，合作企業(yè)進行眾籌投資，同時向萬科繳納項目運營費。項目完成后，合作企業(yè)員工可承租該物業(yè)，租金由眾籌平臺直接返回相應(yīng)企業(yè)，萬科負責(zé)為社區(qū)提供物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。

以距北京西北旺不遠的一家科技企業(yè)為例，若其加入“眾籌”，向萬科繳納運營費用和眾籌投資后，萬科所持物業(yè)可被該企業(yè)用作“福利性住房”。北京萬科總經(jīng)理劉肖曾表示，中標(biāo)后北京萬科聯(lián)系了西北旺周邊符合京津冀一體化發(fā)展和與海淀區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相一致的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，“70%都樂意參與?！?/p>

但輿論中卻不乏質(zhì)疑之聲。中國人民大學(xué)公共政策研究院執(zhí)行副院長毛壽龍對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，要防止“眾籌”模式打著“改革”旗號行“走老路”之實。所謂“走老路”，指之前政策允許，現(xiàn)已禁止的“企業(yè)福利性分房”。“若一家企業(yè)與萬科達成合作，萬科自持物業(yè)成為企業(yè)員工的福利性住房，就回到了‘企業(yè)分房的老路，造成新的市場不公平?！泵珘埤堈f，無論是分給自家員工還是成為合作企業(yè)的員工福利房，對當(dāng)事企業(yè)也是不利的，“這樣一來免費或低價獲得住房便成了某些企業(yè)員工的‘特權(quán)，員工可能不再為企業(yè)工作，而是為了‘特權(quán)工作?！?/p>

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，因涉嫌“以租代售”及“出讓使用權(quán)”等違反企業(yè)自持規(guī)定的做法，該類“眾籌”方案已被北京市住建委否決。該人士稱：“有關(guān)部門制定企業(yè)自持制度，是希望開發(fā)商必須自己當(dāng)‘大房東，并且不可引來所謂的‘合作單位來當(dāng)什么‘二房東?！?/p>

今年4月，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，提出加強對于自持商品房 “以租代售”或變相銷售行為的懲戒，稱將把存在上述行為的企業(yè)納入“黑名單”，取消其參加招拍掛的資格。

除了正在尋找的商業(yè)模式，房企自持物業(yè)還將面臨資金回流的壓力，“自持物業(yè)70年，加上目前超低的租售比，開發(fā)商過去通過買賣市場迅速實現(xiàn)資金回流的時代一去不復(fù)返了?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。

有業(yè)內(nèi)人士建議引入國外較流行的REITs制度，即房地產(chǎn)信托投資基金：開發(fā)商通過首次公開發(fā)行從單位持有人手中募集資金，公司用募集到的資金購置并運營地產(chǎn)物業(yè)。設(shè)立REITs的開發(fā)商也可出售部分股權(quán)，以便在釋放部分資產(chǎn)價值時又保持其對所有權(quán)的控制。REITs擁有的資產(chǎn)類型可以包括辦公樓、零售物業(yè)、公寓、倉庫、養(yǎng)老地產(chǎn)等，其可在大型交易所公開交易流通，一般采用信托結(jié)構(gòu)。

“開發(fā)商運營租賃房屋所獲得的收益，可以分配給購買該證券的投資者；開發(fā)商通過REITs也可逐步減小其對該物業(yè)的所持比例，直至完全退出。”金羽介紹說，REITs的好處在于通過發(fā)行證券可使開發(fā)商迅速回流部分資金。退出機制也可降低開發(fā)商的風(fēng)險，保護其權(quán)益。

據(jù)了解，盡管2014年國內(nèi)首個REITs計劃就由中信啟航專項資產(chǎn)管理作為試點產(chǎn)品正式成立，但目前仍未大面積實施。2017年6月，紅星美凱龍發(fā)起REITs獲批，但截至6月30日，該計劃還未正式建立。

有業(yè)內(nèi)人士認為，REITs可行的前提是有足夠規(guī)模的租金收益使購買證券的投資者“有紅可分”，否則開發(fā)商依舊背負極大風(fēng)險，一切都要以自持企業(yè)在租賃業(yè)務(wù)中摸索到一條可持續(xù)盈利的運營模式為前提。

保障承租人權(quán)益破題

“租售同權(quán)”需要慢慢來

“租購?fù)瑱?quán)”的提法在7月中旬首次現(xiàn)身廣州。

7月17日，廣州對外發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（下稱“方案”），其中“租房者子女可就近讀書，進一步落實租購?fù)瑱?quán)”的條款引發(fā)外界關(guān)注。

方案做出如下規(guī)定：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。

那么，究竟何謂“符合條件的承租人子女”？方案進一步劃定了三類人，即“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女”。

然而，有分析人士指出，租房者的子女一直都有入學(xué)的權(quán)利，只是順位次序不同。目前多地的義務(wù)教育階段入學(xué)標(biāo)準是：“房戶合一”，即孩子的監(jiān)護人是房主并且是戶主的情況占據(jù)第一順位；監(jiān)護人是房主但非戶主的情況為第二順位；第三順位才是承租者。“從這個角度看，廣州的政策并無新意?！敝性禺a(chǎn)研究院首席分析師張大偉表示，以北京為例，在西城和海淀等教育資源密集的區(qū)域，一般只能保證房戶合一的第一順位就近入學(xué)，很多監(jiān)護人并非房主的情況都需要調(diào)劑，以租房者所在的第三順位要想獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源幾乎不可能。此外，有的城市對學(xué)區(qū)房學(xué)位的時間限定為6年，學(xué)位不會永遠都有，“很多房主都會與房客在合同內(nèi)約定，房客不得使用學(xué)位。”

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟學(xué)家李鐵在接受媒體采訪時也指出，目前在特大城市和人口流入地，一些戶籍居民享有的權(quán)利還沒有完全向外來非戶籍人口放開，租購?fù)瑱?quán)也嚴格明確了身份限制。

他舉例說，在廣東省的幾千萬外來人口中，近半住在出租房里，所謂的“租購?fù)瑱?quán)”后，他們是否可以享有與當(dāng)?shù)貞艏用裢鹊臋?quán)利，應(yīng)該是一個最大的未知數(shù)。

此后，住建部負責(zé)人于7月26日對“租售同權(quán)”進行了回應(yīng)，稱將“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇”。

如果落實廣州的方案，為進一步保障租房者的權(quán)益，是否有可能再進一步，將租房者的入學(xué)順位前移？“此舉勢必會觸犯大量‘有產(chǎn)階層的利益?！惫阋舱J為，至少從目前看，方案在“租購?fù)瑱?quán)”的問題上還只是“說說而已”。

而多位受訪的租賃企業(yè)人士則認為，教育上的所謂“同權(quán)”并不需要都以優(yōu)質(zhì)資源而論。金羽就表示，學(xué)區(qū)房的問題源于優(yōu)質(zhì)教育資源的分布不均衡，單靠對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是無法解決的?！安丛ⅰ毕Ｍ巴瑱?quán)”的是“基礎(chǔ)教育資源”而非“名校資源”。以居住在產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊租賃房屋內(nèi)的“雙職工”為例，一旦子女到了入學(xué)年齡，如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊沒有基礎(chǔ)教育的配套，就不得不面臨其中一個人必須回老家照顧孩子上學(xué)的問題。如果有了基礎(chǔ)教育的配套，并且“租售同權(quán)”，夫婦二人就可將孩子接到大城市中，既可照看孩子又不影響兩人的工作?！斑@類需求指向的并不是優(yōu)質(zhì)教育資源，而是基礎(chǔ)教育資源，這類問題一旦解決，對‘雙職工的生活和企業(yè)的工作效率都是極大的提高?！苯鹩鹫f。

房客權(quán)益如何有效維護？

其實，保障承租人權(quán)益，不僅體現(xiàn)在“租售同權(quán)”上，也體現(xiàn)在出租者與承租人間的“平權(quán)”上，住建部負責(zé)人表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉指出，目前中國并未形成穩(wěn)定、長期選擇以租房來解決居住問題的人群，原因在于承租方人群的不穩(wěn)定：房價持續(xù)上漲，租房越久意味著離買得起房就越遠。承租方無一不在等待買房，一旦首付攢齊并獲得購房資質(zhì)，便迅速離開租賃市場，“安全感的缺失導(dǎo)致大多數(shù)人都將租房當(dāng)作短期行為?！?/p>

安全感的缺失很大程度源于承租者的權(quán)益得不到有效保護。

住建部在今年5月發(fā)布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》中稱：鼓勵出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；同時擬嚴禁開發(fā)商捂盤惜售，要求買房中介服務(wù)費施行明碼標(biāo)價。對于租金上漲這項最為敏感的話題，征求意見稿稱，“住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。”

在國內(nèi)目前的租賃市場，通過中介機構(gòu)雖比直接找小業(yè)主更有保障，但國內(nèi)中介都采用多邊代理模式，意味著中介機構(gòu)同時代理承租方和出租方，其必須向市場上處于強勢地位的一方傾斜，才能實現(xiàn)自身利益最大化，在大中城市房價水漲船高的背景下，出租方顯然強勢，一旦擁有強大專業(yè)知識背景的房屋中介倒向出租方，租房者就處于更加不利的地位。而在單邊代理制度的租賃市場，房客和房主各自的住房經(jīng)紀人都會為當(dāng)事人爭取最大的權(quán)益，無論出租方在市場上地位多么強勢，擁有專業(yè)知識背景的承租方經(jīng)紀人也必須為處于弱者地位的當(dāng)事人爭取最大權(quán)益，才能保證其自身獲利的最大化。在此制度保障下，無論市場地位如何改變，出租方與承租方在獲得專業(yè)知識幫助的權(quán)益上基本均等。

但對于單邊代理制度，有關(guān)人士認為，只能期許其在未來出現(xiàn)，“需要漫長的周期，因為會影響現(xiàn)存房屋中介的利益?！?/p>

有分析人士指出，德國的制度值得借鑒。據(jù)悉，德國在法律上實施有利于承租人的“退租保護”和“房租管制”制度：承租人不需任何理由即可與出租方解約，但出租人只有提出合法理由才能與承租方解約；3年內(nèi)出租人不得將房租提高超過當(dāng)?shù)刈饨鹚降?0%以上，且當(dāng)?shù)刈饨鹚矫磕昃筛髦菡畬?shù)據(jù)進行分析制定，其價格一般都低于由供需關(guān)系決定的市場均衡價格。