孫繼國(guó) 董志勇

城鎮(zhèn)化、土地供給與房地產(chǎn)價(jià)格:大城市與中小城市的差異比較

孫繼國(guó) 董志勇

在已有研究基礎(chǔ)上構(gòu)建反映城鎮(zhèn)化水平、土地供給與房地產(chǎn)價(jià)格相互作用關(guān)系的理論模型，利用動(dòng)態(tài)面板分析的方法實(shí)證比較大城市和中小城市城鎮(zhèn)化、土地供給與房?jī)r(jià)之間的作用關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)：大城市城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著，中小城市城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)相互促進(jìn)和相互作用；相對(duì)于中小城市，大城市土地供給量增加對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果更強(qiáng)；土地供給對(duì)城鎮(zhèn)化影響不明顯，中小城市土地供給對(duì)人口城鎮(zhèn)化產(chǎn)生了扭曲效應(yīng)。概括說(shuō)來(lái)，我國(guó)大多數(shù)城市的土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)與城鎮(zhèn)化并未實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)均衡發(fā)展，這一現(xiàn)象在大城市表現(xiàn)更為明顯。

城鎮(zhèn)化； 土地供給； 房地產(chǎn)價(jià)格

一、引言

黨的十八屆三中全會(huì)以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》、《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)方案》等一系列促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的方針政策。在上述方針政策指引下，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了巨大成就。2015年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為56.1%，按照世界城鎮(zhèn)化規(guī)律“諾瑟姆”S 曲線的劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化已步入“加速階段”。但分析我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)，我國(guó)在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)方面還存在一些問(wèn)題：一是人口城鎮(zhèn)化嚴(yán)重滯后于土地城鎮(zhèn)化。2000年至2015年，全國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長(zhǎng)了約113%，遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)人口59%的增幅；二是我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展存在較大的不平衡。2000年至2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率由36.2%提高至56.1%，但中小城市及其直接影響和輻射區(qū)域的城市化率僅為38.1%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，中小城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平和大城市存在明顯的差距①中小城市發(fā)展戰(zhàn)略研究院、中國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展指數(shù)研究課題組：《2016年中國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展指數(shù)研究成果》，2016。。

伴隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也不斷上漲。2015年全國(guó)商品住宅均價(jià)為6472元/平方米，比2010年上漲了37%。高房?jī)r(jià)提高了城鎮(zhèn)化成本，在以人為本的新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)向下，過(guò)高的房?jī)r(jià)將會(huì)對(duì)農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)產(chǎn)生抑制作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中必須解決好的重大問(wèn)題②李克強(qiáng)：《在改革開(kāi)放進(jìn)程中深入實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略》，《求是》2012年第4期。。同時(shí)，建設(shè)用地供給不足也是今后一段時(shí)期約束新型城鎮(zhèn)化的重大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，對(duì)城鎮(zhèn)化、土地供給和房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互影響關(guān)系進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。再者，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展存在較大的不平衡，不同規(guī)模城市的城鎮(zhèn)化水平、土地供給和房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互作用效

果可能會(huì)存在較大差異，因此對(duì)不同規(guī)模的城市進(jìn)行比較分析，將有助于政府能夠根據(jù)本地城鎮(zhèn)化發(fā)展實(shí)際制定合理的土地、金融、財(cái)政及房地產(chǎn)調(diào)控政策，避免出現(xiàn)“大躍進(jìn)”、“盲目城鎮(zhèn)化”。

二、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于城市化和房?jī)r(jià)之間的作用關(guān)系，國(guó)外學(xué)者主要是從人口遷移、勞動(dòng)力流動(dòng)等角度來(lái)研究，基本都得出城市化水平的提高會(huì)影響房?jī)r(jià)、高房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)城市化產(chǎn)生抑制的結(jié)論。Kottis(1971)*Kottis A．，“Impact of Migration on Housing in Urban Areas”，The Annals of Regional Science，1971，5(1)，PP．117-124．，Gabriel et al(1999)*Stuart A Gabriel，Joe P Mattey，“House Price Differentials and Dynamics Evidence from the Los Angeles and San Francisco Metropolitan Areas”，F(xiàn)RBSF Economic Review，1999，1(1)，pp.3-22．認(rèn)為人口遷移會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生較大影響，因此會(huì)引起住房?jī)r(jià)格明顯變化。Mankiw and Wei(1989)*N．Gregory Mankiw and David N．Weil，“The Baby Boom，the Baby Bust，and the Housing Market”，Regional Science and Urban Economics，1989，19(2)，pp．235-258．建立了一個(gè)包含四個(gè)方程的模型來(lái)研究美國(guó)二戰(zhàn)后嬰兒潮對(duì)美國(guó)住房?jī)r(jià)格的沖擊。V．Desai(2012)*V．Desai，“Urbanization and Housing the Poor：Overview”，International Encyclopedia of Housing and Home，2012，7(6)，pp．212-218．對(duì)發(fā)展中國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程中貧困階層的住房問(wèn)題進(jìn)行了分析，并討論了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的相互影響關(guān)系。與國(guó)外學(xué)者重視從理論模型角度來(lái)研究城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)之間的作用關(guān)系不同，國(guó)內(nèi)學(xué)者主要從定量角度對(duì)城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)之間關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，研究基本都支持城鎮(zhèn)化推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)。陳石清、黃蔚(2007)*陳石清、黃蔚：《中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析》，《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2007年第2期。利用協(xié)整方法分析發(fā)現(xiàn)城市化水平與房?jī)r(jià)之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向關(guān)系。任木榮、劉波(2009)*任木榮、劉波：《房?jī)r(jià)和城市化的關(guān)系——基于省級(jí)面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析》，《南方經(jīng)濟(jì)》2009年第2期。構(gòu)建了一個(gè)房?jī)r(jià)與城市化相互作用的經(jīng)濟(jì)模型，研究發(fā)現(xiàn)城市化水平的上升會(huì)促使房?jī)r(jià)明顯上漲。駱永民(2011)*駱永民：《城市化對(duì)房?jī)r(jià)的影響：線性還是非線性？——基于四種面板數(shù)據(jù)回歸模型的實(shí)證分析》，《財(cái)經(jīng)研究》2011年第4期。從線性和非線性?xún)蓚€(gè)角度分析了我國(guó)城市化進(jìn)程對(duì)房?jī)r(jià)的影響，研究發(fā)現(xiàn)城市化和房?jī)r(jià)之間存在明顯的正相關(guān)。李勇剛等(2013)*李勇剛、余永虎、何賓賓：《城市化、收入差距與房?jī)r(jià)波動(dòng)——基于動(dòng)態(tài)面板模型的研究》，《南京審計(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)》2013年第4期。通過(guò)建立動(dòng)態(tài)面板模型分析發(fā)現(xiàn)城市化率對(duì)房?jī)r(jià)存在顯著的正向影響。謝福泉、黃俊暉(2013)*謝福泉、黃俊暉：《城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需：基于中國(guó)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)》，《上海經(jīng)濟(jì)研究》2013年第8期。通過(guò)建立靜態(tài)面板模型分析發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平提高會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。陸銘等(2014)*陸銘、歐海軍、陳斌開(kāi)：《理性還是泡沬：對(duì)城市化、移民和房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)研究》，《世界經(jīng)濟(jì)》2014年第1期?；趯?duì)中國(guó)地級(jí)市數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)，快速城市化帶來(lái)的移民住房需求增加是推高房?jī)r(jià)的非常重要原因。

國(guó)外許多學(xué)者采用不同的方法對(duì)土地供給和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了研究，得出的結(jié)論并不一致。Ruijue Peng 和William C．Wheaton(1994)*Ruijue Peng and William C．Wheaton，“Effects of Restrictive Land Supply on Housing in Hong Kong：An Econometric Analysis”，Journal of Housing Research，1994，5(2)， pp．263-291．利用存量流量模型實(shí)證研究了香港土地供應(yīng)量和房?jī)r(jià)之間的影響關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)量可以通過(guò)心理預(yù)期改變來(lái)影響房?jī)r(jià)。Arthur C．Nelson et al(2002)*Arthur C．Nelson and Virginia Tech，“Have Housing Prices Risen Faster in Portland than Elsewhere？”，Housing Policy Debate，2002，13(1)，pp．33-43．研究發(fā)現(xiàn)如果土地控制政策限制了土地供給，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。但如果這些政策在限制土地供給的同時(shí)又為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了便利，房?jī)r(jià)就不會(huì)上漲。國(guó)內(nèi)許多學(xué)者從定性和定量的角度對(duì)土地供給和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了分析，大部分研究都認(rèn)為土地供給增加會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。劉琳、劉洪玉(2003)*劉琳、劉洪玉：《地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》，《數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究》2003年第7期。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了闡述，研究發(fā)現(xiàn)政府要想控制高房?jī)r(jià)，就必須加強(qiáng)對(duì)土地出讓量的調(diào)控。邵挺、袁志剛(2010)*邵挺、袁志剛：《土地供應(yīng)量、地方公共品供給與住宅價(jià)格水平——基于Tiebout 效應(yīng)的一項(xiàng)擴(kuò)展研究》，《南開(kāi)經(jīng)濟(jì)研究》2010年第3期?；凇癟iebout—Oates”理論進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，研究發(fā)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)量的增加能夠起到降低房?jī)r(jià)的作用。邵新建等(2012)*邵新建、巫和懋、江萍、等：《中國(guó)城市房?jī)r(jià)的“ 堅(jiān)硬泡沫”——基于壟斷性土地市場(chǎng)的研究》，《金融研究》2012年第12期。在根據(jù)土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)建立的模型基礎(chǔ)上對(duì)土地供給與地價(jià)、房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，研究發(fā)現(xiàn)政府可通過(guò)控制土地供給量進(jìn)而推高城市土地價(jià)格，高地價(jià)將最終傳導(dǎo)形成高房?jī)r(jià)。陳斌開(kāi)、楊汝岱(2013)*陳斌開(kāi)、楊汝岱：《土地供給、住房?jī)r(jià)格與中國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄》，《經(jīng)濟(jì)研究》2013年第1期。基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)住戶調(diào)查的家戶數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，土地供給越少，住房?jī)r(jià)格水平越高。但也有研究持有不同的觀點(diǎn)。鄭娟?duì)?2009)*鄭娟?duì)枺骸痘赑anel Data模型的土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究》，《中國(guó)土地科學(xué)》2009年第4期。利用面板模型實(shí)證研究了我國(guó)土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)之間的作用關(guān)系，研究卻發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)量增加對(duì)降低房?jī)r(jià)的影響非常小。毛亮(2011)*毛亮：《增加土地供應(yīng)能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲嗎?》，《經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯》2011年第3期。構(gòu)建了一個(gè)簡(jiǎn)化的房?jī)r(jià)與地價(jià)的決定模型，研究認(rèn)為政府通過(guò)增加土地供應(yīng)的數(shù)量來(lái)抑制房?jī)r(jià)的措施在現(xiàn)實(shí)中并不總是有效。

梳理已有文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，盡管學(xué)術(shù)界關(guān)于城鎮(zhèn)化、土地供給與房地產(chǎn)價(jià)格的研究已經(jīng)比較豐富，但現(xiàn)有研究大多是通過(guò)單一方程計(jì)量模型對(duì)土地供給與房?jī)r(jià)、城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行單獨(dú)、單向研究，而將三者結(jié)合在一起的研究并不多。再者，受城鎮(zhèn)化率等指標(biāo)獲取限制，在實(shí)證分析樣本和數(shù)據(jù)選擇上，已有研究大部分是利用省際面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，很少考慮到我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的區(qū)域特征和城市之間的差異性。另外，現(xiàn)有研究基本都是在梳理已有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上利用計(jì)量模型對(duì)土地供給、城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，研究缺少理論模型的支撐。鑒于此，本文將在已有研究成果基礎(chǔ)上構(gòu)建城市化與房?jī)r(jià)的理論模型，利用我國(guó)68個(gè)城市(34個(gè)大城市、34個(gè)中小城市)組成的面板數(shù)據(jù)，實(shí)證檢驗(yàn)和比較不同規(guī)模的城市土地供給、城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)之間的作用關(guān)系。

本文余下部分結(jié)構(gòu)安排如下：第三部分借鑒供求理論和一般均衡理論構(gòu)建反映城鎮(zhèn)化水平、土地供給與房地產(chǎn)價(jià)格相互作用關(guān)系的理論模型并提出研究假設(shè)；第四部分利用城市面板數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)GMM回歸分析，對(duì)研究假設(shè)進(jìn)行驗(yàn)證和分析，實(shí)證比較大城市、中小城市影響關(guān)系的差異；第五部分是結(jié)論與建議。

三、理論模型和研究假設(shè)

(一)城鎮(zhèn)化水平與住房?jī)r(jià)格

模型的基本假設(shè)：

假設(shè)1：住房的需求Hd由城市人口數(shù)量N和住房?jī)r(jià)格(用住房真實(shí)租金R的函數(shù)來(lái)表示)決定，即：Hd=f(R)N，很明顯，f′>0。

假設(shè)2：市場(chǎng)出清時(shí)，住房真實(shí)租金R取決于人均擁有的住房面積h(h=H/N，H為住房存量)，即：R=R(h)，R(.)是f(.)的反函數(shù)，很明顯R′<0。

假設(shè)3：某一時(shí)期住房?jī)r(jià)格為P，利率為r，則擁有住房的的營(yíng)運(yùn)成本(包含機(jī)會(huì)成本、財(cái)產(chǎn)稅、維修和折舊等)為rP，房?jī)r(jià)變化的套利條件為：

(1)

公式(1)表明租金必須等于使用成本，而使用成本等于營(yíng)運(yùn)成本減去資本增值。對(duì)公式(1)移項(xiàng)得：

(2)

假設(shè)4：住房的總投資是住房?jī)r(jià)格的增函數(shù)，而且與人口總量成正比。

(3)

其中δ為折舊率，且g′>0

(4)

綜合上述分析得到房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡相圖(圖1)。由圖1知，鞍點(diǎn)E是穩(wěn)態(tài)均衡點(diǎn)，此時(shí)住房?jī)r(jià)格和人均住房面積都是常數(shù)。箭頭表示當(dāng)市場(chǎng)偏離穩(wěn)態(tài)時(shí)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)運(yùn)行軌跡，SS′給出了鞍點(diǎn)的穩(wěn)定臂，對(duì)一個(gè)偏離均衡點(diǎn)的市場(chǎng)，市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)的沿著穩(wěn)定臂收斂到穩(wěn)態(tài)均衡點(diǎn)。

基于以上分析和已有研究成果，提出以下研究假設(shè)：

H1：城鎮(zhèn)化水平與房?jī)r(jià)呈明顯正相關(guān)，城鎮(zhèn)化水平的上升會(huì)推進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。

圖1 房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡相圖 圖2 房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡變化相圖

(二)土地供給與住房?jī)r(jià)格

假設(shè)1：一個(gè)區(qū)域性城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)對(duì)住宅的總需求曲線為PH=α-βQH(PH為住宅價(jià)格，QH為住宅總需求，α>0，β>0)。

假設(shè)2：市場(chǎng)上存在n個(gè)同質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，第i個(gè)企業(yè)的成本由土地價(jià)格PL和建安成本K構(gòu)成，企業(yè)成本函數(shù)為Ci=(K+PL/F)×qi(qi為住宅供給面積，F(xiàn)為容積率)。

假設(shè)3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)為古諾競(jìng)爭(zhēng)*況偉大：《空間競(jìng)爭(zhēng)、房?jī)r(jià)收入比與房?jī)r(jià)》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2004年第7期。。

第i個(gè)企業(yè)利潤(rùn)最大化表達(dá)式為：

(5)

求解公式(5)得出每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)的住宅供給面積為：

q*=[α-(K+PL/F)]/[(n+1)β]

(6)

整個(gè)市場(chǎng)的住宅供給總量為：

(7)

將公式(7)代入市場(chǎng)對(duì)住宅的總需求曲線PH=α-βQH可得：

(8)

公式(8)表明，在目前土地市場(chǎng)處于壟斷供應(yīng)狀態(tài)下，城市房?jī)r(jià)與地價(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。

土地供給具有以下特點(diǎn)，即短期內(nèi)缺乏彈性，而長(zhǎng)期內(nèi)則有彈性。短期內(nèi)土地供應(yīng)無(wú)法增加(即土地供給不足)，當(dāng)由于人口增加、房地產(chǎn)投機(jī)等因素導(dǎo)致土地需求增加時(shí)，地價(jià)就會(huì)上漲。圖3中，橫軸代表土地供求，縱軸代表地價(jià)。初始的均衡點(diǎn)位于E點(diǎn)，均衡價(jià)格為Pe，均衡供應(yīng)量為Qe。當(dāng)需求增加，即需求曲線上升至D′時(shí)，由于土地供應(yīng)短期內(nèi)無(wú)彈性，故供給曲線為垂直的S′，此時(shí)的均衡價(jià)格為P″，價(jià)格上升。長(zhǎng)期內(nèi)土地供應(yīng)有彈性，地價(jià)的上漲會(huì)導(dǎo)致更多的土地供應(yīng)。如果土地供應(yīng)具有無(wú)限彈性，即土地供給曲線為S″，則地價(jià)又回到Pe(均衡點(diǎn)E″)，即土地供應(yīng)量的增加使地價(jià)下降。

基于以上兩方面的分析，提出以下研究假設(shè)：

H2：土地供給與住房?jī)r(jià)格呈明顯負(fù)相關(guān)，土地供給的增加會(huì)降低房?jī)r(jià)。

圖3 土地供應(yīng)量與地價(jià)的關(guān)系

四、實(shí)證分析

(一)計(jì)量模型構(gòu)建

根據(jù)已有研究和本文目標(biāo)，構(gòu)建回歸模型如下：

LnPit=α0+α1LnPit-1+α2URit+α3LnLSit-1+βXit+εit

(9)

由于住房?jī)r(jià)格存在時(shí)滯性，即今年房?jī)r(jià)可能受到去年房?jī)r(jià)的影響，所以模型中加入了被解釋變量——房?jī)r(jià)的滯后值。再者，土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不是直接作用，而是通過(guò)影響地價(jià)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，因此其影響存在時(shí)滯，故模型中土地供給選擇滯后值。方程(9)中,Pit與Pit-1指城市i在t和t-1期的住房?jī)r(jià)格，URit指城市i在t期的城鎮(zhèn)化水平，LSit-1指城市i在t-1期的土地供給量，Xit是指影響房?jī)r(jià)的其他變量(控制變量)，εit是隨機(jī)誤差項(xiàng)。

(二)樣本選取與變量說(shuō)明

本文選取了34個(gè)大城市和34個(gè)中小城市為研究對(duì)象。對(duì)大城市的界定是4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)城市(不含拉薩)和4個(gè)計(jì)劃單列市*大城市包括：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、上海、南京、杭州、福州、合肥、南昌、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、南寧、海口、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、大連、青島、寧波、廈門(mén)。深圳市自2005起，城鎮(zhèn)化率均為100%，故排除在樣本外。。基于數(shù)據(jù)的可獲得性，從全國(guó)21個(gè)省(不含陜西、青海、新疆、寧夏、甘肅)包含的地級(jí)城市中按照城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力在本省處于前列且是本省的區(qū)域中心城市原則選取了34個(gè)城市作為中小城市*中小城市包括：唐山、秦皇島、大同、包頭、鞍山、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、常州、溫州、金華、泉州、馬鞍山、蚌埠、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、宜昌、襄陽(yáng)(樊)、株洲、岳陽(yáng)、惠州、東莞、柳州、北海、三亞、南充、瀘州、遵義、大理(州)。。受數(shù)據(jù)獲取限制，樣本的研究區(qū)間為2006-2013年。數(shù)據(jù)來(lái)源于各省、各地級(jí)市統(tǒng)計(jì)年鑒(2007-2014)、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》(2007-2014)、《中國(guó)人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》(2007-2014)、中國(guó)人民銀行網(wǎng)站等，部分?jǐn)?shù)據(jù)經(jīng)計(jì)算得出。

1．房地產(chǎn)價(jià)格。用商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格(P)來(lái)表示，實(shí)證分析中取自然對(duì)數(shù)。

2．城鎮(zhèn)化。本文用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貋?lái)反映城鎮(zhèn)化發(fā)展水平(UR)*在搜集數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，遼寧、吉林、黑龍江、湖北、新疆這五個(gè)省下屬的城市未進(jìn)行城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)，因此這五個(gè)省份包含城市的城鎮(zhèn)化水平用非農(nóng)業(yè)人口占戶籍總?cè)丝诘谋戎貋?lái)衡量。。

3．土地供給。選取房地產(chǎn)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)購(gòu)置面積(LS)來(lái)反映土地供給，實(shí)證分析中取自然對(duì)數(shù)。

4．控制變量。選取房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資(I)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(DI)、金融機(jī)構(gòu)五年期以上中長(zhǎng)期貸款利率(r)作為控制變量。實(shí)證分析中除利率外，其余控制變量均取自然對(duì)數(shù)。

(三)主要變量描述性統(tǒng)計(jì)

實(shí)證分析中主要變量房?jī)r(jià)(P)、城鎮(zhèn)化(UR)和土地供給(LS)的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果(變量均值)見(jiàn)表1。由表1知：(1)2006-2013年間，所有城市房地產(chǎn)價(jià)格和城鎮(zhèn)化水平都處于上升態(tài)勢(shì)，土地開(kāi)發(fā)購(gòu)置面積存在一定波動(dòng)，上升態(tài)勢(shì)不明顯；(2)大城市和中小城市房?jī)r(jià)的差距進(jìn)一步拉大。2006年大城市和中小城市的差距1331元，2013年差距拉大到2272元，差距擴(kuò)大了近一倍；(3)2011年后，我國(guó)大城市的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近70%，已經(jīng)邁入“諾瑟姆”S 曲線的第三階段，但中小城市剛剛越過(guò)50%的水平，兩者之間有較大差距；(4)大城市土地開(kāi)發(fā)購(gòu)置面積大部分年份都超過(guò)300萬(wàn)平方米，而中小城市基本在150萬(wàn)平方米以下，從絕對(duì)量來(lái)看，大城市土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中小城市。

表1主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)

(四)計(jì)量結(jié)果及分析

模型中有被解釋變量(房?jī)r(jià))的滯后項(xiàng)，是動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)，因此采取GMM估計(jì)方法進(jìn)行分析。GMM估計(jì)分為差分廣義矩和系統(tǒng)廣義矩估計(jì)，本文分別用這兩種方法對(duì)模型二進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果見(jiàn)表2。實(shí)證結(jié)果顯示：所有回歸方程的Wald統(tǒng)計(jì)量均在1% 的顯著性水平下顯著，表明模型對(duì)各個(gè)變量的系數(shù)估計(jì)結(jié)果的置信度在99% 以上；Sargan過(guò)度識(shí)別檢驗(yàn)的結(jié)果均接受工具變量有效的假設(shè)，表明回歸中所使用的工具變量是合適的；差分GMM 和系統(tǒng)GMM回歸系數(shù)的估計(jì)結(jié)果基本一致，表明實(shí)證結(jié)果總體穩(wěn)健。

一般情況下，系統(tǒng)GMM 比差分GMM 更有效，因此我們利用系統(tǒng)GMM回歸結(jié)果對(duì)前面研究假設(shè)進(jìn)行驗(yàn)證。由表2知：(1)大城市城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)為負(fù)，且不顯著，假設(shè)1不成立。小城市城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)的正向關(guān)系都十分顯著，假設(shè)1成立。目前我國(guó)大城市房?jī)r(jià)過(guò)高，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)買(mǎi)城市住房的積極性并不高，因此城鎮(zhèn)化對(duì)大城市房?jī)r(jià)影響有限。另外，大城市的高房?jī)r(jià)主要還是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在較大比例的投資性需求和投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重所造成的。與大城市相比，中小城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低，生活成本也較低，因此吸引了大量的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房，住房消費(fèi)需求明顯增加，城鎮(zhèn)化水平的提高顯著促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升；(2)無(wú)論是大城市還是中小城市，土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響為負(fù)，假設(shè)2成立，但僅大城市影響顯著。從影響系數(shù)看，大城市遠(yuǎn)大于中小城市([-0.0201>1-0.051)。這說(shuō)明，相對(duì)于中小城市，大城市土地供應(yīng)仍相對(duì)不足，由此形成高地價(jià)進(jìn)而導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，因此增加土地供應(yīng)能夠有效降低房?jī)r(jià)。而中小城市土地供應(yīng)總量一直較多，房?jī)r(jià)也相對(duì)較低，因此在短期內(nèi)增加土地供應(yīng)對(duì)降低房?jī)r(jià)的影響不明顯；(3)無(wú)論是大城市還是中小城市，城鎮(zhèn)化和土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)都不同時(shí)顯著。尤其是中小城市，影響系數(shù)正好相反(0.503和-0.005)，這表明中小城市土地供應(yīng)量的增加并未帶來(lái)人口的集聚，土地供給對(duì)人口城鎮(zhèn)化產(chǎn)生了扭曲效應(yīng)；(4)大城市和中小城市房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)房?jī)r(jià)的影響關(guān)系有明顯差異。由于大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大的投機(jī)性，受價(jià)格預(yù)期的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加會(huì)促使地價(jià)上漲，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)上漲。與大城市相比，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)均衡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)供給，造成房?jī)r(jià)下降；(5)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)有正向影響，中小城市影響更為顯著。居民收入水平的提高勢(shì)必會(huì)引致房地產(chǎn)價(jià)格的上升，但相對(duì)于中小城市，大城市房?jī)r(jià)與收入增幅明顯“倒掛”，因此兩者之間關(guān)系并不顯著；(6)無(wú)論是大城市還是中小城市，利率對(duì)房?jī)r(jià)都有顯著的正向影響。利率可以通過(guò)影響銀行貸款成本對(duì)房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)生影響。利率上升會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的融資成本，使得房地產(chǎn)供給減少。另外，利率上升在短期內(nèi)對(duì)住房的投資需求抑制作用不大，反而會(huì)使投資購(gòu)房人出現(xiàn)提前消費(fèi)的傾向，也會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。

表2動(dòng)態(tài)面板系統(tǒng)GMM二步估計(jì)結(jié)果

注：括號(hào)內(nèi)數(shù)值為相應(yīng)的z 統(tǒng)計(jì)量，***、**、*分別表示在1%、5%水平、10%水平上顯著，Sargan給出的是統(tǒng)計(jì)量所對(duì)應(yīng)的p 值，Wald值是模型系數(shù)是否均為零的檢驗(yàn)值。

五、結(jié)論與建議

本文研究的主要結(jié)論有：大城市城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著，而中小城市城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)相互促進(jìn)、相互作用；土地供給量的增加會(huì)使房?jī)r(jià)下降。相對(duì)于中小城市，大城市土地供給量增加對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果更強(qiáng)；土地供給對(duì)城鎮(zhèn)化影響不明顯，中小城市土地供給對(duì)人口城鎮(zhèn)化產(chǎn)生了扭曲效應(yīng)。本文研究表明，我國(guó)大多數(shù)城市的土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)與城鎮(zhèn)化并未實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)均衡發(fā)展，這一現(xiàn)象在大城市表現(xiàn)更為明顯。基于以上結(jié)論，提出如下建議：

第一，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。適度的房?jī)r(jià)上升會(huì)推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，但當(dāng)房?jī)r(jià)上漲與本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平相背離時(shí)，房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化的抑制作用就會(huì)大于其對(duì)城鎮(zhèn)化的促進(jìn)作用。因此，政府必須結(jié)合本地區(qū)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際來(lái)選擇合適的戶籍政策、土地政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

第二，適度控制大城市城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度，大力提升中小城市城鎮(zhèn)化水平。目前我國(guó)大城市發(fā)展速度與規(guī)模已經(jīng)超出城市自身的承載力，因此應(yīng)加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展，減輕人口向大城市轉(zhuǎn)移的壓力，控制大城市房?jī)r(jià)的非理性上漲，構(gòu)建區(qū)域平衡發(fā)展的新格局。

第三，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房，合理去庫(kù)存。要堅(jiān)持住房的居住屬性，在大城市通過(guò)運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地等政策來(lái)鼓勵(lì)居民自住需求而抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，使房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性。中小城市為了去庫(kù)存，可以對(duì)用于出租為目的投資性購(gòu)房采取一些寬松政策，但最主要的途徑還是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，通過(guò)新農(nóng)民工市民化來(lái)消化房地產(chǎn)的高庫(kù)存。

第四，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，合理控制土地供給。大城市由于面臨巨大的房?jī)r(jià)上漲壓力，因此應(yīng)合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例。而中小城市在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中過(guò)于重視空間城鎮(zhèn)化，土地調(diào)控不力，用地結(jié)構(gòu)也不合理。因此應(yīng)構(gòu)建土地利用的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持集約利用，提高利用效率，切實(shí)保障城鎮(zhèn)化建設(shè)的土地需求，實(shí)現(xiàn)空間與人口城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展。

[責(zé)任編輯：張愛(ài)琴]

Urbanization, Land Supply and Housing Price：Differences between Big Cities and Small-medium Cities

SUN Ji-guo DONG Zhi-yong

(School of Economics, Qingdao University, Qingdao 266071, P.R.China；School of Economics, Peking University, Beijing 100871, P.R.China)

The paper constructs a theoretic model between urbanization, land supply and housing price on the basis of existing research results and uses the method of dynamic panel analysis to test and compare the relationship between urbanization, land supply and housing price. The empirical study finds urbanization has not significant influence on housing price in the big cities，but urbanization and housing price are a state of mutual promotion and interaction in small-medium cities. Relative to small-medium cities, the impact of land supply on housing price is stronger in the big cities. Land supply has not significant influence on urbanization, and it has a distorted effect on population urbanization in small-medium cities. In brief, land market, the real estate market and urbanization did not realize the coordinated development in China’s most cities, and this phenomenon was more obvious in the big cities.

Urbanization; Land supply; Housing price

2016-04-12

山東省社會(huì)科學(xué)規(guī)劃研究項(xiàng)目“山東省新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展研究”(15CJJJ30)；山東省社會(huì)科學(xué)規(guī)劃研究項(xiàng)目“十八大以來(lái)中國(guó)特色勞動(dòng)關(guān)系的演化路徑研究”(16CZLJ05)；青島市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目(智庫(kù)專(zhuān)項(xiàng))“青島市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展研究”(QDSKL160503)。

孫繼國(guó)，青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授(青島266071； qddxsjg@163.com)；董志勇，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師(北京100871；dzy@pku.edu.cn)。