張陽(yáng)

[提要] 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，研究房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效有利于發(fā)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展方面存在的問(wèn)題，提高企業(yè)績(jī)效和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本文在閱讀大量文獻(xiàn)資料基礎(chǔ)上，選用因子分析方法，篩選績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，建立績(jī)效評(píng)價(jià)模型。以我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS17.0進(jìn)行定量分析，得出綜合績(jī)效評(píng)分方程。通過(guò)理論與實(shí)證結(jié)合，為公司績(jī)效評(píng)價(jià)提供新思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；經(jīng)營(yíng)績(jī)效；因子分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年6月27日

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)上市公司是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要組成部分，研究房地產(chǎn)行業(yè)上市公司績(jī)效，建立一套適合我國(guó)當(dāng)前環(huán)境的房地產(chǎn)行業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，適時(shí)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效，正確認(rèn)識(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，并對(duì)企業(yè)的非正常狀況進(jìn)行預(yù)警，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司加強(qiáng)管理，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，確保可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

一、公司績(jī)效的概念及其評(píng)價(jià)體系

公司績(jī)效這一概念是一個(gè)綜合性的概念，在第一個(gè)層面上它指的是在公司運(yùn)營(yíng)的一段時(shí)間當(dāng)中公司的經(jīng)營(yíng)效益；在第二個(gè)層面上它是指公司的經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為公司所貢獻(xiàn)出的業(yè)績(jī)大小。公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效主要通過(guò)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)綜合反映，上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)具有較高的客觀性和可評(píng)價(jià)性。在研究分析中，公司的經(jīng)營(yíng)效益能夠使用具體的指標(biāo)進(jìn)行定量分析，而經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)則不能從整體上進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，而是要根據(jù)每位經(jīng)營(yíng)者的具體管理行為進(jìn)行分析，具有主觀性，因此本文中對(duì)績(jī)效的研究?jī)H限于經(jīng)營(yíng)效益。

公司績(jī)效的評(píng)價(jià)體系通常有單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)附加值（EVA）、TobinQ、上市公司績(jī)效的綜合測(cè)評(píng)四種體系。本文采取上市公司績(jī)效的綜合測(cè)評(píng)體系對(duì)公司績(jī)效進(jìn)行測(cè)評(píng)，即將多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)通過(guò)因子分析法得出度量績(jī)效評(píng)分的公式，然后對(duì)公司績(jī)效進(jìn)行測(cè)評(píng)。

二、房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)

（一）數(shù)據(jù)的選取。本文以上證和深證的A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為研究對(duì)象，原始數(shù)據(jù)采用的是這些房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2015年度和2016年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。為了克服個(gè)別數(shù)據(jù)對(duì)整體研究的影響，對(duì)原始數(shù)據(jù)做出如下的篩選：首先，將兩年中任何一年是ST、S或者*ST的公司予以剔除；其次，將其中有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不全的公司從中剔除。本文主要從國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)和證券之星獲取研究的原始數(shù)據(jù)，通過(guò)按照上述兩點(diǎn)要求對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選和剔除。本文對(duì)數(shù)據(jù)的整理、計(jì)算和分析是通過(guò)Excel軟件與統(tǒng)計(jì)軟件SPSS17.0來(lái)進(jìn)行的。

（二）上市公司績(jī)效指標(biāo)選擇。本文所研究的公司績(jī)效單指公司的經(jīng)營(yíng)效益，而經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)谶@里不做探討。目前，學(xué)術(shù)界對(duì)于公司的經(jīng)營(yíng)效益有很多評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，本文根據(jù)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，選擇了綜合績(jī)效評(píng)價(jià)作為公司績(jī)效來(lái)考察。綜合績(jī)效評(píng)價(jià)是通過(guò)從企業(yè)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力以及發(fā)展能力這四個(gè)方面來(lái)選取指標(biāo)，通過(guò)因子分析來(lái)得出績(jī)效的綜合得分用以衡量公司的績(jī)效狀況。（表1）

（三）實(shí)證分析

1、因子分析的檢驗(yàn)。進(jìn)行Bartlett球度檢驗(yàn)，得出概率Sig.的值是0.000，小于1%，同時(shí)，得出的KOM值為0.512，大于0.5，這說(shuō)明本次實(shí)證分析所選擇的數(shù)據(jù)樣本滿(mǎn)足因子分析的前提條件，可以進(jìn)行因子分析。（表2）

2、提取公共因子。通過(guò)表3的分析結(jié)果可以看出有五個(gè)因子的初始特征值大于1，他們的方差累計(jì)貢獻(xiàn)率為73.615%，說(shuō)明這五個(gè)因子對(duì)11個(gè)變量作了73.615%的概括。因此，可以用這五個(gè)主成分對(duì)這一百多家的房地產(chǎn)上市公司績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)。（表3）

3、旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣。從旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣可以看出，第一主成分主要代表了流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率，即償債能力；第二主成分主要代表了每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率，即盈利能力；第三和第五主成分代表了存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、股東權(quán)益增長(zhǎng)率，即經(jīng)營(yíng)能力；第四主成分代表了總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，即發(fā)展能力。（表4）

4、成分得分系數(shù)矩陣。

（四）計(jì)算績(jī)效綜合得分。如前所述，本文的研究對(duì)象是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的綜合績(jī)效。為此，要將這五個(gè)因子求和。我們通過(guò)加權(quán)求和的方式進(jìn)行計(jì)算，每一個(gè)因子旋轉(zhuǎn)后的方差貢獻(xiàn)率即為權(quán)重。公司績(jī)效的綜合得分以ZF來(lái)代表，綜合績(jī)效計(jì)算公式如下：

ZF=（20.716%F1+17.032%F2+12.904%F3+12.707%F4+10.256%F5）/73.615%

三、結(jié)語(yǔ)

針對(duì)特定時(shí)期，特定行業(yè)以及最新數(shù)據(jù)得來(lái)的綜合績(jī)效計(jì)算公式，只需把相應(yīng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)帶入公式就可以對(duì)企業(yè)績(jī)效進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，企業(yè)通過(guò)對(duì)公司績(jī)效縱向和橫向?qū)Ρ龋梢哉J(rèn)清企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從而改善和提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，具有理論和現(xiàn)實(shí)意義。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]吳慧敏.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)研究[D].西南交通大學(xué)，2016.

[2]劉江艷.基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2012.

[3]趙森.基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效評(píng)價(jià)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2016.12.

[4]張繼哲.基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)研究[J].經(jīng)濟(jì)師，2016.5.