閔杰

有人對“共有產(chǎn)權(quán)住房”打了一個比喻，就像個人與政府合伙成立一家股份公司，雙方按出資份額各占相應比例的股份，但公司的管理和運營權(quán)歸個人支配，政府讓渡自己的使用權(quán)。5年之后，購房者可以繼續(xù)加持，購買房屋的完全產(chǎn)權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)走人

向被視為全國樓市調(diào)控政策風向標的北京市，在8月3日晚，又有重磅新規(guī)出臺。

由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委等四部門聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式向社會公開征求意見。在此前限購、限貸、限離等一系列以“堵”為特點的政策后，拋出了一個面向剛需人群的“疏導”方案——共有產(chǎn)權(quán)住房。

有人對“共有產(chǎn)權(quán)住房”打了一個比喻，就像個人與政府合伙成立一家股份公司，雙方按出資份額各占相應比例的股份，但公司的管理和運營權(quán)歸個人支配，政府讓渡自己的使用權(quán)。5年之后，購房者可以繼續(xù)加持，購買房屋的完全產(chǎn)權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)走人。

“共有產(chǎn)權(quán)住房，是從住房供給的角度來建立長效機制的探索。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說，從本質(zhì)上看，共有產(chǎn)權(quán)住房是對已有保障房體系的規(guī)范和完善。

是保障房，還是商品房

個人和政府“湊份子”買房的共有產(chǎn)權(quán)模式，并非北京的首創(chuàng)。

這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市?；厮葸@項探索的源頭是在2007年，初衷是對“經(jīng)適房”的建設和供應進行改革。比如，與“經(jīng)適房”不同，建設用地由劃撥變?yōu)槌鲎?、供應分配由政府包攬包辦變?yōu)檎蛡€人共同出資。

在一些學者看來，共有產(chǎn)權(quán)住房有雙重屬性。中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強曾表示，共有產(chǎn)權(quán)住房中，個人持有的部分屬于商品房性質(zhì)，而政府持有的另一部分屬于保障房性質(zhì)。

但在顧云昌看來，共有產(chǎn)權(quán)住房就是保障房，“針對的需求人群和過去的經(jīng)適房、兩限房是差不多的，都是中低收入家庭。盡管在運作上參照商品房，但仍然是帶有保障性質(zhì)的?！?/p>

還有不少人提出，共有產(chǎn)權(quán)住房和上世紀房改之前的“單位公房”很類似，也是由單位和個人分享產(chǎn)權(quán)，個人出售房屋由單位優(yōu)先回購。如今推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，是不是一種改革的倒退？

“把保障性住房用市場化的辦法來運作，實際上還是保障性住房，和市場化是兩個概念。”顧云昌表示，如果全部采用市場化方式，而忽視保障性住房，那就是過度市場化。而共有產(chǎn)權(quán)住房，目的是增加保障房的供應量，解決大多數(shù)中低收入階層的住房需求，“把它看成是保障房的體系，就不會理解成是改革的倒退了?！?/p>

與以往經(jīng)濟適用房、兩限房等相比，共有產(chǎn)權(quán)住房在制度設計上最大的特點是增強了市場彈性。

在以往模式下，保障房價格明顯低于周邊商品房，是因為政府讓渡了土地出讓收益，或者投入財政資金進行補貼，但由于產(chǎn)權(quán)是一次性交給購房者，為了避免購房者的謀利行為，設計了很多硬性規(guī)定，比如不能出租，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。但在實際操作中很難監(jiān)管。

相比之下，共有產(chǎn)權(quán)住房的彈性明顯增強。比如，個人和政府的產(chǎn)權(quán)份額如何確定？北京市的《辦法》提出，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。

“具體的份額比例應該根據(jù)不同地塊、不同項目來具體確定，應該是有彈性的?！鳖櫾撇硎?，如果地塊在郊區(qū)、總價較低，個人出資比例可以高一點，所占產(chǎn)權(quán)份額也高一點。如果地塊位置好，總價較高，為了減輕購房者負擔，政府可出資多一點，占有更多份額。

在共有產(chǎn)權(quán)住房的退出和上市方面，也增加了市場因素。《辦法》意見稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。但《辦法》對轉(zhuǎn)讓對象做了限定。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

“共有產(chǎn)權(quán)住房北京方案最大的特點是，對未來房租收入和房屋溢價怎么處理，界定得更清晰一些?！蔽覑畚壹腋笨偛煤皶熣f。

而在顧云昌看來，該做法既保證了共有產(chǎn)權(quán)住房在保障房體系內(nèi)不斷循環(huán)使用，又兼顧了購房者適當?shù)脑鲋凳找?，“購房人買房也是一種投資，投資的部分也需要保值增值，但政府補貼的部分不能平白無故地享用?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認為，政府和購房家庭間是雙向選擇，可自由退出，政策彈性高，可操作性強。

這次能走多遠

近期，圍繞著讓房子歸回居住屬性，各地都出臺了一系列政策。在研究者看來，這些政策出發(fā)點是：意在加快構(gòu)建租售并舉的房地產(chǎn)長效機制。

“未來的保障房體系中，租賃型的以公租房為主，銷售型的以共有產(chǎn)權(quán)住房為主?！鳖櫾撇J為，經(jīng)過了過去多年的發(fā)展，現(xiàn)在更清楚地將這兩種模式表達出來，建立保障房的長效供給體系。

不過，共有產(chǎn)權(quán)住房能否承托住“長效機制”的期望，仍然存在不少挑戰(zhàn)。有人認為，政府之所以要摒棄以前的保障房模式而推出共有產(chǎn)權(quán)房，一個重要原因在于，政府沒法享受房地產(chǎn)市場上漲所帶來的收益，導致在投入上缺乏可持續(xù)性，最明顯的莫過于以租賃為主的廉租房或者公租房項目，“政府用于建設住宅的成本過于巨大，每年的租金收入完全彌補不了巨額建設成本，甚至連利息支出都不能覆蓋?！?/p>

胡景暉說，在共有產(chǎn)權(quán)住房的模式下，政府既能分享出租收益，也能分享房屋增值帶來的收益，有利于后續(xù)保障房建設的投入。業(yè)內(nèi)人士看來，推出共有產(chǎn)權(quán)住房，實際是政府在吸取以往保障房的教訓，試圖在解決夾心層住房問題的同時也能夠兼顧土地出讓收益。

除了這一層雙重考慮之外，北京市在《辦法》征求意見稿中，還提出了另一考量，即希望共有產(chǎn)權(quán)住房，能“充分發(fā)揮改善民生和房地產(chǎn)市場調(diào)控雙重作用”。目的就是希望能夠抑制投資投機性購房需求，平抑房價。

“從北京市之前的自住型商品房的經(jīng)驗來看，能夠比較有效地平抑房價，這是經(jīng)過市場檢驗的?！焙皶熣f，雖然影響房價的因素是綜合性的，但整體來講，北京房價在上海和深圳房價快速上升的時候，相對平穩(wěn)，這和當時自住型商品房的供應有很大關(guān)系。

在他看來，共有產(chǎn)權(quán)住房最根本的出發(fā)點是，通過政府讓渡一定的土地收益，在土地出讓環(huán)節(jié)，從根上相對平抑房價，“因為政府出讓了一部分土地收益，房屋開發(fā)成本會降低，售價也會降低，是為了照顧相對中低收入階層的購房需求?！?/p>

但在顧云昌看來，這個訴求存在不確定性?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房和降房價，這是兩個不同的命題?！鳖櫾撇f，現(xiàn)在一般談論的房價，主要是商品房價格，商品房價能否下降，主要是看供求關(guān)系，如果土地供給一直減少，而需求一直很旺盛，什么價格都降不下來，“當然共有產(chǎn)權(quán)住房價格也是整體房價的一部分，但對商品房價能有多大影響，還要看供應量的大小?！?/p>

在顧云昌看來，共有產(chǎn)權(quán)住房辦法，主要針對的是特大城市和大城市，在一些中小城市沒有實施的必要，也不具有推廣的價值。對于北京而言，共有產(chǎn)權(quán)住房面世后，基本宣告經(jīng)適房、兩限房和自住型商品房都將退出歷史舞臺，“存量的經(jīng)濟適用房和兩限房要規(guī)范化管理，新建的銷售型保障房都會是共有產(chǎn)權(quán)住房，這是未來方向?！鳖櫾撇f。（文章來源： 《中國新聞周刊》）