黃子璇

【摘 要】自2016年“9.30”樓市調控至今，全國已經有多個城市地區(qū)發(fā)布房地產調控政策，不斷“加碼”的樓市調控仍在繼續(xù)，房價上漲趨緩，但是房價真的降了嗎？中國房價為什么只漲不跌，原因何在？造成房價上漲的原因很多，本文從貨幣效應、社會保障、中產階級式焦慮對中國人炒房囤房作了簡要論述，并提出了幾點建議。

【Abstract】Since the "9.30" in 2016， the property market regulation， there are much more cities issued the property market regulation， and the constantly increasing property market regulation is moving on， the housing price slowed down， but did the prices really drop？ Why does China's house prices only go up？ There are many reasons for the rise of house prices. This paper gives a brief description of the Chinese people's real estate hoarding from the monetary effect， social security and middle class anxiety， and puts forward some suggestions.

【關鍵詞】炒房；囤房；探析

【Keywords】real estate speculation； houses hoarding； analysis

【中圖分類號】F293.35 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）08-0050-02

1 貨幣過度投放、流動性泛濫，被迫囤房保值

從本質上講，中國房價持續(xù)上漲是一種貨幣現象，資產價格被泡沫化，房地產成了國民投資的主要市場。改革開放以來，以經濟建設為中心實際上演變成為GDP主義，以GDP為考核指標促使地方政府上演經濟競賽，積極作為，甚至過度作為來鑄就經濟增長的輝煌，為此，政府只有快速印鈔票，加快貨幣投放來刺激經濟高度發(fā)展，以投資驅動為導向的GDP為此一路狂奔，在經濟超高速增長的同時，國民的名義貨幣收入得以大幅提高。尤其在2008年金融危機爆發(fā)后，政府4萬億資金的投放，又將貨幣投放推向了極致。中國自2009年開始進入加杠桿周期，M2占GDP的比重迅速攀升至2015年末的206%。2016年8月我國廣義貨幣（M2）存量首次突破150億萬億元關口，超過了我國2015年GDP總量的兩倍；另一方面，貸款過度投放，不僅使得銀行“一業(yè)獨大”，而且它也加大了信用風險。2007年底，我國銀行業(yè)總資產為50.6萬億元，2011年底達到100萬億元，2013年底突破150萬億元，截止2016年12月底，我國銀行業(yè)總資產為232萬億元，超過了我國2015年GDP的三倍。相比全國房價增速，一線城市房價增速呈現更大的波動性及M2更高的相關性，除了一線城市集中了我們大部分的財富以外，更顯示出一線樓市更高的投資屬性。中國房價漲跌，只看M2增速的高低，而不會在意加息、限購或限貸，也不會在意開征房產稅。實際上，中國房價漲跌只是一種貨幣現象，在GDP從10%以上降至6.5%左左時，如果M2增速仍保持在13%左右，那么，中國房價仍將是“只漲不跌”的大趨勢，而且“囤房保值”的投資理念也不會輕易改變。

貨幣的過度投放必然造成貨幣購買力下降，流動性泛濫，資產估值泡沫化，為求解這一問題，我們必須改變貨幣投放模式，分析貨幣派生渠道。貨幣總量（M2）由基礎貨幣和貨幣乘數相乘而來，基礎貨幣的同比增速和貨幣乘數的高低，決定了M2增速。而決定貨幣乘數的各種貨幣派生渠道，則暗示著貨幣投向，也就是這些貨幣投放到了哪些融資部門。因此，應控制貨幣過度投放渠道，讓房產估值去泡沫化，還原真實房價。

2 股市不振和實體經濟萎縮，出現全面資產荒，大眾理財無門

2016年，除了房價持續(xù)上漲外，似乎投資什么都不賺錢，股市人處在股災后的“療傷”期，成交量大幅萎縮，大盤低位徘徊，3000點屢屢失守。在企業(yè)盈利難以大幅好轉的背景下，股市上漲的唯一希望在于估值的夸張，還需要利率的大幅走低，或者出現大規(guī)模的新增資金入市，基于目前央行緊縮貨幣政策恐難以實現。再者銀行存款利率不敵通貨膨脹，銀行理財收益率快速下滑，居民對于儲蓄的欲望持續(xù)降低，銀行也逐漸成為金錢貶值的代言人。前幾年風光無限的余額寶，收益率早就低于3%了，人民幣自去年匯改后出現了幾波急跌走勢，未來的不確定因素仍然很多；互聯網金融野蠻生長了數年，如今隨著大批P2P平臺出現問題，投資者的熱情也在逐漸消退，加之2016年初大量信貸超發(fā)，加之大量民間閑置投資資金沒有去處，大部分只有被迫轉入樓市。

由于我國市場中缺乏完善的資產配置渠道，資本市場開放度不高，行政干涉過多，法治有待加強。以股市為例，“注冊制”被多次叫停，A股多次上演“新股不敗”的神話，垃圾股永不退市，一級市場無風險暴利與二級市場高風險薄利形成“人格分裂”，嚴重撕裂并扭曲了A股估值體系，投資者稍不留神就會“寶馬變自行車”。

但是，我國家庭投資理財需求程度高，高儲蓄的閑錢沒地放，雖然當前理財產品很多，如各類銀行理財產品、基金、期貨、理財保險等。但是隨著房地產市場白熱化，房地產剛需族刺激房價快速上漲，房產存在的自我放大和自我增強機制，一旦房價出現上漲勢頭，很快產生馬太效應和羊群效應，大家跟風買漲不買跌，并通過金融加速器效應快速放大，全民買房似乎成了實現家庭保值增值的唯一選擇。雖然很多家庭不止一套房子，但是買房囤房更多的是作為一種投資投機行為。從長遠來看，如果投資者仍找不到更好的理財途徑，買房囤房借以資產保值增值，仍將是一種潮流。因此，我們必須要大力發(fā)展資本市場，完善資本體制建設，不斷提高資本市場化程度，化解大眾理財難題。endprint

3 社會保障制度不健全，壓抑消費、被迫囤房

我國現代社會保障制度起步較晚，社會保障機制不健全，養(yǎng)老金賬戶虧空巨大，近幾年雖然國家對養(yǎng)老、醫(yī)療保險制度有重大的改革，實行了機關事業(yè)單位加入社保，延長退休年齡，全民參保等一系列措施，但仍有待進一步完善。但就目前而論，由于我國社會保障制度尚不能給國民以足夠的保障安全和信心，相對已經形成巨大財富效應的房子而言，大多數家庭仍然會通過買房囤房來積累財富。

對于已經擁有兩三套房子的家庭而言，在整個社會保障很不健全的今天，買房囤房實際上是他們?yōu)樽约嘿徺I的一份社會保障，尤其是考慮到一孩化導致的未來嚴重的養(yǎng)老問題，房子在一定程度上具有買房養(yǎng)老基金的含義在里面。再者，中國目前正處在消費升級的關鍵時刻，這個消費臺階要能夠上得去，必須要解決人們的后顧之憂。在社會保障尚不健全的情況下，現在有人還能大膽消費，是因為手里有幾套房子，心里有些底，其實質仍是中國人缺乏消費自信。

自信消費是需要底氣的，只要有足夠的社會保障儲備，實現老有所養(yǎng)，病有所醫(yī)，住有所居，就能從過去的不斷積攢財務尋求保障安全感中解脫出來，做實社會保障安全網，讓國民自信消費、放心消費，而不必炒房囤房。

4 中產階級恐懼的不安全感，被迫囤房

在現今貨幣超發(fā)、通貨膨脹根本未改變的前提下，有人將股票賣掉殺進樓市，就如2015年有人將房子賣掉殺進股市一樣，反映出經濟基本面沒有根本改變的前提下，我們還沒有更好的投資渠道，哪怕是在股市被多次“剪羊毛”，還是義無反顧地沖進去；另外一部分人是手里面握著資金，仍然在“買買買”，你讓我“去杠桿”，我就“加資產”。無論是殺進股市，還是沖進樓市，抑或是兩者之間觀望的人，都對現在充滿了憂慮，對未來充滿了恐懼。這種憂慮（可以稱為中產階級憂慮）普遍存在于現實社會，買房只是安慰自己，或者說鞏固自身的財富階層，但在根本原因沒有改變之前憂慮難以消除。

另一方面，中國人愛面子，攀比心理強，投資投機客炒房暴富的“羊群效應”，買漲不買跌，促使房產供求嚴重失衡，房價飆升，人人都想分得一杯羹，這其實就是民族習慣和民族性格，具有中國特色。

當然，自從出臺“房子是用來住的，不是用來炒的”最高指示之后，房子最終還要回歸居住功能，但不得不承認，房子過多承載的各種價值早已超過居住本身，而且很難抹去。endprint