李鴻璐

摘要：從對買賣型擔(dān)保合同和讓與擔(dān)保含義的對比分析，可以看出買賣型擔(dān)保合同在概念上屬于后讓與擔(dān)保；從性質(zhì)上來說，買賣型擔(dān)保合同具有擔(dān)保功能，但是其并不產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)，反之產(chǎn)生擔(dān)保債權(quán)，并不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

關(guān)鍵詞：買賣型擔(dān)保合同 后讓與擔(dān)保 擔(dān)保債權(quán) 優(yōu)先受償效力

2016年12月28日，最高人民法院公布的新一批指導(dǎo)案例第72號再一次提及到以商品房買賣合同擔(dān)保借貸合同的問題，雖然法釋〔2015〕18號釋明了此種類型的案件要按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理，但是，其并沒有就擔(dān)保借貸合同的買賣合同本身的性質(zhì)及法律效果進(jìn)行界定，此次最高院72號指導(dǎo)案例也依然沒有對此問題進(jìn)行界定。而實(shí)踐中，以買賣合同擔(dān)保借貸合同的案件往往依照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理，實(shí)質(zhì)意義上往往將商品房買賣合同認(rèn)定為無效。雖然法釋18號規(guī)定，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)，但是在同一個買賣合同標(biāo)的物上同時存在物權(quán)擔(dān)保的情況下，很顯然，商品房買賣合同的擔(dān)保權(quán)人的利益無法受到保障。面對這種局面，對買賣型擔(dān)保合同的性質(zhì)認(rèn)定及法律效果進(jìn)行分析就顯得尤為重要。筆者意圖探究此種擔(dān)保的性質(zhì)，以求能夠?yàn)榱⒎ㄒ约八痉▽?shí)踐提供參考。

一、買賣型擔(dān)保合同的概念界定

（一）買賣型擔(dān)保合同的概念

買賣型擔(dān)保合同是指雙方當(dāng)事人同時或先后訂立買賣合同和借貸合同，并約定以買賣合同標(biāo)的物作為借貸合同的擔(dān)保，若借貸合同到期，借款人償還借款，買賣合同不再履行；若借款合同到期，借款人無力償還，則履行買賣合同，將買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給出借人的擔(dān)保合同。就上述定義，我們可以看出，買賣型擔(dān)保合同與我國擔(dān)保法規(guī)定的法定擔(dān)保類型均相差甚遠(yuǎn)，觀之學(xué)理，通過對比各種擔(dān)保類型，我們可以初步判斷買賣型擔(dān)保合同在表象上與讓與擔(dān)保較為相近，因此，其是否屬于讓與擔(dān)保屬于接下來應(yīng)當(dāng)討論的問題。

（二）買賣型擔(dān)保合同與讓與擔(dān)保的比較

讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)履行的目的，將擔(dān)保標(biāo)的的權(quán)利事先轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，于債務(wù)清償后，該權(quán)利復(fù)歸于債務(wù)人或第三人；于債務(wù)不履行時，該權(quán)利完全歸屬于債權(quán)人的一種非典型擔(dān)保。

就二者進(jìn)行比較而言，相同之處在于（1）買賣型擔(dān)保與讓與擔(dān)保均是建立在基本的債權(quán)債務(wù)關(guān)系之上，兩者都是基于擔(dān)保債務(wù)履行而設(shè)立；（2）兩種擔(dān)保均是將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)附條件地轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人；（3）兩種擔(dān)保合同均規(guī)定在被擔(dān)保的債務(wù)清償之后，擔(dān)保標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)返還債務(wù)人，當(dāng)被擔(dān)保的債務(wù)不履行時，債權(quán)人就取得擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)。不同之處在于：兩種擔(dān)保合同中擔(dān)保標(biāo)的物轉(zhuǎn)移的時間不同。在買賣型擔(dān)保合同中，雙方訂立買賣合同時并沒有轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，而是在債務(wù)不能清償時才發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移；而讓與擔(dān)保通常是在設(shè)定時，將擔(dān)保標(biāo)的的權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人。而楊立新教授提出“后讓與擔(dān)?！备拍罴日J(rèn)同了買賣型擔(dān)保合同與讓與擔(dān)保本質(zhì)上的相近，又解決了其標(biāo)的物轉(zhuǎn)移時間上的分歧。

綜上，從概念上講，買賣型擔(dān)保合同屬于后擔(dān)保讓與。

二、買賣型擔(dān)保合同的性質(zhì)認(rèn)定

在認(rèn)定買賣型擔(dān)保合同屬于后讓與擔(dān)保之后，筆者認(rèn)為有必要對其性質(zhì)進(jìn)行討論。主要從買賣型擔(dān)保合同是否具有擔(dān)保功能、其產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)還是擔(dān)保債權(quán)兩個方面展開。

（一）買賣型擔(dān)保是否具有擔(dān)保功能

買賣型擔(dān)保合同是具有擔(dān)保的功能的。從出借人角度來看，其將錢借出去是為了獲取更多的利益，而簽訂商品房買賣合同后，即使借款人在借款合同到期時無能力償還借款，出借人依然可以通過履行商品房買賣合同，依法取得相對于借款價值更高的商品房所有權(quán)，甚至在相對比于履行債務(wù)，出借人更期待通過履行商品房買賣合同實(shí)現(xiàn)債權(quán)，所以，商品房買賣合同對于出借人一方來說，具有可期待的擔(dān)保利益，是具有擔(dān)保功能的。

（二）買賣型擔(dān)保合同產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)還是擔(dān)保債權(quán)

雖然筆者認(rèn)同楊立新教授關(guān)于“買賣型擔(dān)保合同屬于后讓與擔(dān)?！钡挠^點(diǎn)，但是筆者認(rèn)為，買賣型擔(dān)保合同并不能產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)的效力，反之，其產(chǎn)生擔(dān)保債權(quán)的效力。

首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第五條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。即物權(quán)法定原則。而根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第二條規(guī)定，本法規(guī)定的擔(dān)保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。買賣型擔(dān)保所屬的后讓與擔(dān)保并不屬于法定的擔(dān)保方式，僅僅是學(xué)理上的概念，我國物權(quán)法并未明確這一擔(dān)保物權(quán)類型。

其次，擔(dān)保物權(quán)作為物權(quán)的一種，理應(yīng)具有排他性，而公示對物權(quán)的排他性、絕對性至關(guān)重要，也是區(qū)分物權(quán)與債權(quán)的重要因素。在買賣型擔(dān)保中，雙方當(dāng)事人多在訂立商品房買賣合同時辦理銷售備案登記手續(xù)。關(guān)于商品房銷售備案登記手續(xù)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，預(yù)售登記備案并不是一種物權(quán)意義上的登記備案，它的法律價值只在于通過行政管理的手段，來保護(hù)商品房交易的安全，最大限度地保障商品房買賣合同目的的實(shí)現(xiàn)。預(yù)售登記備案的公示僅是債權(quán)公示，以便公眾可以查詢某房源的銷售情況，登記的目的也是為了防止開發(fā)商一房多賣?？梢姡p方當(dāng)事人辦理的銷售備案登記手續(xù)和物權(quán)登記的效力完全不同，并不具有排他性、絕對性。

第三，擔(dān)保物權(quán)的效力在于留置或者優(yōu)先清償，此即體現(xiàn)為物權(quán)的優(yōu)先權(quán)效力，而物權(quán)之所以能夠產(chǎn)生優(yōu)先效力，優(yōu)先于債權(quán)，是由物權(quán)的公示公信主義決定的。交付與登記分別為動產(chǎn)與不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定形式。應(yīng)該看到，這一法定形式，不僅約束進(jìn)行交易的雙方當(dāng)事人，而且可以對抗包括第三人在內(nèi)的任何人。因此，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)發(fā)生沖突時，經(jīng)過公示產(chǎn)生的物權(quán)，具有對抗第三人（債權(quán)人）的效力，這種對抗性的結(jié)果，就是一個權(quán)利優(yōu)于另一個權(quán)利實(shí)現(xiàn)。在實(shí)踐中，雙方當(dāng)事人僅辦理了房屋銷售登記備案手續(xù)，這種登記備案僅僅是一種行政管理行為，并不具有物權(quán)登記的效力，不能對抗第三人，因此，也就不能產(chǎn)生打破平等債權(quán)的優(yōu)先清償?shù)奈餀?quán)效力。

因此，關(guān)于商品房買賣合同的定性應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是一種擔(dān)保債權(quán)，不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡永民，脫劍鋒，李志忠.物權(quán)法新論[M].北京：中國社會科學(xué)出版社，2008.300.

[2]滕恩榮.商品房預(yù)售合同登記備案不具有物權(quán)公示效力[J].人民司法，2013（10）：110 .endprint