趙玉蘭

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記管理中發(fā)揮著重要作用。隨著測(cè)繪科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，特別是2016年以來，貧困山區(qū)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作發(fā)生了質(zhì)的變化和新的飛躍。然而，由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪還存諸多不適應(yīng)的問題。因此，本文以四川省平昌縣為例，著力就貧困山區(qū)房產(chǎn)測(cè)繪在統(tǒng)一登記背景下的現(xiàn)狀與對(duì)策，進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

一、明確不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和要求——有序優(yōu)化

1.內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪分為地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪、行政區(qū)域界線測(cè)繪、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)理4項(xiàng)。房產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的重要組成部分，包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等，提供的成果內(nèi)容由房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集三部分組成。

2.標(biāo)準(zhǔn)。目前，我縣房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)采用的是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）和省住建部門《房產(chǎn)面積測(cè)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，用以解決各地州市縣對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》理解不一致的情況。

3.要求。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，建立了全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)，使得不動(dòng)產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個(gè)部門之間統(tǒng)一共享，降低不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的重復(fù)率。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪提出了新的、較高的要求。

二、房產(chǎn)測(cè)繪適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需要——有益優(yōu)化

1.房產(chǎn)測(cè)繪側(cè)重面積管理。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪分為預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪（竣工測(cè)繪）。房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪報(bào)告書主要用于在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺(tái)中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對(duì)房屋交易與產(chǎn)權(quán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。主要用于辦理商品房預(yù)售許可，可以對(duì)商品房合同的網(wǎng)簽備案、在建工程和預(yù)購(gòu)商品房抵押管理、商品房預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行有效的管理。實(shí)測(cè)繪（竣工測(cè)繪）是建設(shè)工程項(xiàng)目完工后，在交付使用前，由有資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，生成房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪報(bào)告，由房產(chǎn)管理部門將預(yù)測(cè)繪數(shù)據(jù)和實(shí)測(cè)繪數(shù)據(jù)對(duì)接，并將有關(guān)信息關(guān)聯(lián)到樓盤表中，并將經(jīng)過備案的房產(chǎn)測(cè)繪成果的書面資料和電子數(shù)據(jù)資料歸檔、入庫(kù)。

2.房產(chǎn)測(cè)量服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的主要內(nèi)容包括控制測(cè)量、界址測(cè)量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測(cè)繪、面積計(jì)算、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告的撰寫等。形成的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告涵蓋了土地、房屋等方面的內(nèi)容，對(duì)于建筑物類的不動(dòng)產(chǎn)，是綜合了地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪等方面的測(cè)量報(bào)告書，主要為土地管理、房產(chǎn)管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

3.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后的變化。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯(lián)系最為緊密的房地產(chǎn)登記，原來由住建（房產(chǎn)管理）部門、國(guó)土部門分別辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證。改革后，房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。房產(chǎn)測(cè)繪成果資料不僅要滿足房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)管理的需要，同時(shí)也要適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記的需要。

三、房產(chǎn)測(cè)繪改革服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記策略——有效優(yōu)化

1.認(rèn)真學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下，要形成一份多用途的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告用于房產(chǎn)交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記，可以由國(guó)土測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)隊(duì)伍根據(jù)專業(yè)化分工，分別完成地籍測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)繪，再整合成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告，也可由一個(gè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)獨(dú)自完成一份完整的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告。對(duì)于專業(yè)性的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來說，需要認(rèn)真學(xué)習(xí)房產(chǎn)測(cè)繪方面的知識(shí)，全面掌握不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量所需技能，以應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需要。

2.統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)。貧困山區(qū)要適時(shí)建立與2000國(guó)家大地坐標(biāo)系和1985國(guó)家高程基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。最終測(cè)量成果須轉(zhuǎn)換到2000國(guó)家大地坐標(biāo)系和1985國(guó)家高程基準(zhǔn)。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革前，我縣國(guó)土資源、房產(chǎn)、規(guī)劃等專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)，均獨(dú)自承擔(dān)所需要的控制測(cè)量、地形圖測(cè)繪等，造成重復(fù)測(cè)繪，浪費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力資源。為了保證坐標(biāo)系統(tǒng)的統(tǒng)一，需要將房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換到2000國(guó)家大地坐標(biāo)系，以便房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的測(cè)繪數(shù)據(jù)統(tǒng)一。

3.建立測(cè)繪地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)。要建立完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不同部門之間多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎(chǔ)信息庫(kù)和國(guó)土資源數(shù)據(jù)云平臺(tái)建設(shè)。測(cè)繪機(jī)構(gòu)共享測(cè)繪成果，利用測(cè)繪數(shù)據(jù)“云平臺(tái)”，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以互相利用，避免重復(fù)測(cè)繪。

4.測(cè)繪成果整合利用。為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記需要，要對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行有效地整合利用。根據(jù)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》、《房屋代碼編碼規(guī)則》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》形成房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪成果報(bào)告。房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)行備案管理，只有經(jīng)過備案的房產(chǎn)測(cè)繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性負(fù)責(zé)。

5.實(shí)施多種測(cè)量。加強(qiáng)控制測(cè)量、界址測(cè)量、其他要素測(cè)量等工作，從單一房產(chǎn)測(cè)繪向全面不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪轉(zhuǎn)變。由于不動(dòng)產(chǎn)登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素，因此，服務(wù)于房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記的測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。

6.做好代碼編制。工作中，要認(rèn)真做好房屋代碼與不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的編制工作。要按照住建部《房屋代碼編碼標(biāo)準(zhǔn)》，國(guó)土資源部《地籍調(diào)查規(guī)程》要求編碼?！斗课荽a編碼標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯?dāng)?shù)字組成，前25位為本體碼，其中行政區(qū)劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識(shí)別碼。《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》則依據(jù)《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《地籍調(diào)查規(guī)程》，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地代碼與定著物代碼構(gòu)成。為滿足房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記等各方面的需要，房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)出具適合房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告書。

7.圖幅號(hào)與宗地代碼宜暫時(shí)并存。鑒于房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來使用的是圖幅號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)來確定房屋的唯一性，目前我市稅務(wù)部門征收契稅、個(gè)人所得稅等稅種確定基準(zhǔn)價(jià)的參考數(shù)據(jù)均關(guān)聯(lián)到圖幅號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)，尚未建立與宗地代碼與定著物代碼相關(guān)聯(lián)的的稅務(wù)征收評(píng)估系統(tǒng)。因此，房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告書除生成不動(dòng)產(chǎn)單元代碼外，可以備注圖幅號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)，待時(shí)機(jī)成熟后再統(tǒng)一采用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。