□童凱士 李竹青

當(dāng)前工業(yè)園區(qū)更新轉(zhuǎn)型實施策略
——以鎮(zhèn)海區(qū)三個園區(qū)為例

□童凱士 李竹青

近年來，鎮(zhèn)海區(qū)工業(yè)經(jīng)濟總量穩(wěn)步增長，持續(xù)保持國民經(jīng)濟的主導(dǎo)地位，逐步形成三大傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展的“3+1”產(chǎn)業(yè)格局。2016年，鎮(zhèn)海區(qū)全社會規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值達到2104億元；全年區(qū)屬規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1145.13億元，比上年增長13.1%，利潤總額55.08億元，比上年增長211.9%。

但不容忽視的是，當(dāng)前鎮(zhèn)海工業(yè)園區(qū)建設(shè)存在著一系列亟待打破的桎梏，主要表現(xiàn)為區(qū)域內(nèi)大量集聚傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)，效益低下，且被城市建成區(qū)包圍，面臨著國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的雙重壓力，亟需加強對工業(yè)園區(qū)內(nèi)低效用地的清理。區(qū)域內(nèi)幾無增量工業(yè)用地空間，只能在存量上做文章，但園區(qū)內(nèi)所聚集的工業(yè)企業(yè)數(shù)量巨大，且規(guī)模、效益參差不齊，難以用傳統(tǒng)方式對其進行轉(zhuǎn)型升級。針對上述問題，本文主要以莊市工業(yè)區(qū)A區(qū)、莊市工業(yè)區(qū)B區(qū)及大宗貨物海鐵聯(lián)運物流樞紐港三個園區(qū)為例，分析研究鎮(zhèn)海工業(yè)園區(qū)更新轉(zhuǎn)型的實施策略。

莊市工業(yè)區(qū)A區(qū)：構(gòu)建中官路創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新大街“設(shè)計谷”

關(guān)停搬遷一批企業(yè)。若是關(guān)停企業(yè)，土地可以由政府收儲，也可以由原業(yè)主持有。如果是由政府收儲，原則上采用貨幣方式補償，但也可根據(jù)與企業(yè)協(xié)商的具體情況，靈活采用實物、股權(quán)等不同補償方式，推進企業(yè)關(guān)停退出。如果是原業(yè)主持有，則要求原業(yè)主在關(guān)停企業(yè)后，廠房按照政府要求拆除重建或直接改造成適合創(chuàng)意設(shè)計類企業(yè)進駐的空間，政府再根據(jù)達標情況給予一定的補貼。若是搬遷企業(yè)，即原工業(yè)企業(yè)若是符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的，則采取土地置換方式予以補償安置。通過園區(qū)更新開發(fā)基金，對被動遷企業(yè)提供一定的搬遷補償費，另外對積極配合搬遷的企業(yè)予以獎勵。

引入初創(chuàng)型和小微企業(yè)。近期重點投入支持初創(chuàng)型企業(yè)、小型企業(yè)的引進、孵化、支持和引導(dǎo)，尤其要支持周邊“三校一所一院”年輕師生的聚集，爭取兩到三年利用A區(qū)的工業(yè)土地、廠房等資源，在此區(qū)域內(nèi)形成一定的以“創(chuàng)意設(shè)計”為主體的中小企業(yè)集群，既達到集聚人氣、凝聚活力、匯聚才智的目的，又可以帶動本區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)尤其是商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，相應(yīng)帶動區(qū)塊整體環(huán)境和價值的提升。后期待其中部分企業(yè)培育初具規(guī)模后，再逐步轉(zhuǎn)移、吸收或引進大中型企業(yè)、領(lǐng)軍企業(yè)。

推動廠房藝術(shù)化改造。設(shè)計谷最大的特點就是有藝術(shù)氣息人才的集聚，這一類人才對辦公環(huán)境有著本能的特殊要求，而傳統(tǒng)工業(yè)廠房改造而成的LOFT式辦公樓空間，則是這類人的標簽。對設(shè)計谷而言，A區(qū)天然的傳統(tǒng)廠房剛好提供了便利條件，因此建議引入多元化休閑辦公運營公司，將設(shè)計谷打造成休閑開放辦公區(qū)，既吸引寧波大學(xué)、浙江紡織服裝職業(yè)技術(shù)學(xué)院等本地人才的入駐，也吸引周邊地區(qū)人才向中官路集聚，使之成為寧波市“十三五”時期打造“甬江沿岸科創(chuàng)大走廊”的先行示范區(qū)。

莊市工業(yè)區(qū)B：打造中官路創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新大街“材料谷”

搬遷提升一批企業(yè)。根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)企業(yè)畝產(chǎn)效益評價，莊市工業(yè)區(qū)B區(qū)的企業(yè)資質(zhì)相對較好，鑒于目前該區(qū)域已位于城市建成區(qū)，同時周邊又集聚有較多的高校和科研院所資源，因此該園區(qū)內(nèi)的企業(yè)以搬遷、提升為主。搬遷企業(yè)予以異地安置，提升企業(yè)可以在原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上進一步優(yōu)化，也可以轉(zhuǎn)變生產(chǎn)模式和更改廠房用途，為高校和科研院所優(yōu)質(zhì)項目的孵化、中試、產(chǎn)業(yè)化等提供用房條件。

建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房（M0）①。對搬遷后遺留的工業(yè)廠房進行外部立面改造和內(nèi)部功能分區(qū)設(shè)計，推動材料谷一期重點工程的建設(shè)。工業(yè)企業(yè)利用存量廠房用于新型材料類企業(yè)發(fā)展的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地，并可通過提高工業(yè)用地容積率和調(diào)整用地結(jié)構(gòu)來增加服務(wù)型制造業(yè)務(wù)設(shè)施和經(jīng)營場所。如新建建筑面積屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設(shè)施的，免收地價。進行功能改變、局部拆建的，按照有關(guān)規(guī)定繳納地價。項目免收各種行政事業(yè)性收費，符合有關(guān)條件的，可享受相關(guān)產(chǎn)業(yè)資金扶持政策。

集聚建立國家和省部級重點實驗室。充分利用寧波市獲批國家首批科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化示范區(qū)契機，積極將中科院材料所的石墨烯產(chǎn)業(yè)技術(shù)、鋁空氣電池、抗菌纖維等科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化到B區(qū)材料谷內(nèi)，加快建設(shè)中國科學(xué)院大學(xué)寧波材料工程學(xué)院和清華啟迪科技園，通過整合中官路創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新大街的高校和人才資源，集中匯聚國家和省部級重點實驗室、研究中心，以提升材料谷能級，使其成為鎮(zhèn)海區(qū)科研創(chuàng)新的高地，推動研發(fā)驅(qū)動型經(jīng)濟發(fā)展在鎮(zhèn)海區(qū)的快速發(fā)展。

海鐵聯(lián)運物流樞紐港：建設(shè)大宗貨物國際貿(mào)易物流中心

大宗貨物海鐵聯(lián)運物流樞紐港目前主要有鋼材、木材、液化品、再生金屬、煤炭、糧食六大生產(chǎn)資料專業(yè)市場，其中金屬園區(qū)作為物流樞紐港企業(yè)區(qū)域集聚度較高的園中園，是未來轉(zhuǎn)型升級的重點園區(qū)。當(dāng)前，以金屬園區(qū)為代表的整個物流樞紐港在轉(zhuǎn)型升級中面臨的最大困境是園區(qū)主導(dǎo)的資源利用產(chǎn)業(yè)層次較低，處于產(chǎn)業(yè)價值鏈低端環(huán)節(jié)，競爭力不強，且引入的廢舊金屬對區(qū)域環(huán)境的負面影響較大，亟待轉(zhuǎn)型升級，淘汰落后產(chǎn)能。未來更新工作可從以下幾方面展開：

明確戰(zhàn)略定位。明確物流樞紐港在全市乃至全國的戰(zhàn)略定位，爭取將物流樞紐港納入寧波市創(chuàng)建國家首個“一帶一路”綜合試點區(qū)園區(qū)，發(fā)展為以液化品交割為主導(dǎo)的大宗貨物貿(mào)易物流中心。

建立廠房數(shù)據(jù)庫。通過“廠房在線”“找廠房”等互聯(lián)網(wǎng)公司掌握區(qū)域土地、廠房數(shù)據(jù)信息。例如，廠房在線網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的軟件“廠房在線”基本集成了“找廠房”“找土地”“找倉庫”“項目合作”“廠房定制”等多種功能，園區(qū)通過與該公司的合作，可以借助市場的力量有效掌握轄區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地、廠房等使用情況。為下一步整備土地和更新廠房做好數(shù)據(jù)儲備。

重構(gòu)金屬園區(qū)發(fā)展導(dǎo)向。借助舟山等地大力發(fā)展石化產(chǎn)業(yè)的契機，利用金屬園區(qū)可再利用的約1400畝土地，全力引進占地百畝以上且集研發(fā)、生產(chǎn)于一體的石化裝備和海工裝備龍頭企業(yè)。既解決金屬園區(qū)未來主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和規(guī)模化高效利用土地問題，滿足周邊石化產(chǎn)業(yè)長期對石化裝備和海工裝備的需求。同時借助龍頭企業(yè)帶來的產(chǎn)業(yè)集聚和高素質(zhì)研發(fā)人才的集聚，填補招寶山區(qū)域未來可能的住房閑置、教育資源閑置、人口老齡化和產(chǎn)業(yè)空心化等問題，提升招寶山古城的發(fā)展活力。

保障機制

完善園區(qū)管理體制。建立由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，組團負責(zé)人為執(zhí)行組長的管理體系，突破行政區(qū)劃限制，創(chuàng)新園區(qū)管理體制。加強園區(qū)發(fā)展績效考核和激勵，改變現(xiàn)有對單個園區(qū)進行績效考核的做法，從產(chǎn)業(yè)規(guī)模、創(chuàng)新、成長、盈利、協(xié)通等多個維度，對園區(qū)進行單體、組團和全局三個層次綜合考核，按照貢獻大小給于有效激勵。

匯聚國內(nèi)外高端人才。堅持把人才資源開發(fā)作為推動園區(qū)發(fā)展的先到工程，千方百計引進各類急需人才、以科研項目和科技研發(fā)平臺聚集人才、以推行保障性住房和“租售同權(quán)”留住人才。爭取承接國家、省市級重大項目，引進一批與產(chǎn)業(yè)重點相吻合的領(lǐng)軍科研人才?！安磺笏校笏谩?，篩選一批亟需攻關(guān)的科研項目，借助杭州、上海等人才高地的研發(fā)優(yōu)勢，采取“異地研發(fā)”模式，實現(xiàn)外地人才為我所用。

創(chuàng)新資金籌措方式。在工業(yè)園區(qū)二次更新涉及范圍廣、周期長、資金壓力大的背景下，政府可考慮借助以下方式籌措園區(qū)轉(zhuǎn)型所需資金：一是工業(yè)用地改為服務(wù)用地帶來的升值，同時需注意保護工業(yè)用地“生態(tài)紅線”。二是引入社會資本。通過引入重大項目，項目方支付前期開發(fā)費用，政府以后期的稅收獎勵抵扣。三是債務(wù)融資。成立專門的開發(fā)平臺，獲益現(xiàn)有開發(fā)平臺為基礎(chǔ)，通過發(fā)行企業(yè)債券、對外融資、銀行貸款等方式籌措前期開發(fā)建設(shè)資金。

作者單位：童凱士，寧波市鎮(zhèn)海區(qū)發(fā)改局；李竹青，寧波大學(xué)商學(xué)院