王月雅

【摘要】商品房預(yù)售對于降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、提高開發(fā)資金利用效率、加速資金的周轉(zhuǎn)等方面都有著非常重要的作用。然而，它就像一把雙刃劍，在其促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也帶來了許多問題。文章對商品房預(yù)售的含義和特點(diǎn)進(jìn)行介紹，對我國商品房預(yù)售當(dāng)前存在的問題進(jìn)行剖析，并就完善該制度提出建議。

【關(guān)鍵詞】商品房預(yù)售；準(zhǔn)入與退出機(jī)制；預(yù)售資金監(jiān)管；風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制

改革開放以后，我國內(nèi)地以香港地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)為藍(lán)本，建立了自己的商品房預(yù)售制度。近些年來，

一、商品房預(yù)售制度概述

商品房預(yù)售是預(yù)售方將正在建設(shè)的房屋出賣給承購人，承購方支付定金或購房款，并在將來某個(gè)明確的日期由預(yù)售方交付給承購方的法律行為。商品房預(yù)售具有幾大特征：首先，標(biāo)的物并不是現(xiàn)實(shí)存在。買賣雙方在簽訂買賣合同時(shí)，作為標(biāo)的物的房屋尚未竣工，房屋所有權(quán)無法由出賣方轉(zhuǎn)移至買售方，購房人只能等待房屋建成并且交足房屋價(jià)款后獲取房屋的所有權(quán)。其次，法律關(guān)系復(fù)雜多重。最后，具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。

二、我國商品房預(yù)售制度存在的問題

（一）缺乏完善的市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制

當(dāng)前，許可主義以及準(zhǔn)則主義是國際上對于企業(yè)進(jìn)入市場的管制條件的兩種分類。準(zhǔn)則主義即登記主義，相對于前者要求有所降低，創(chuàng)設(shè)企業(yè)只要契合法律規(guī)定的創(chuàng)設(shè)條件，便可向登記機(jī)關(guān)請求登記，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審核準(zhǔn)許后授予正當(dāng)主體的資格。我國房地產(chǎn)行業(yè)目前采用準(zhǔn)則主義模式，而作為設(shè)立條件之一的注冊資本僅規(guī)定為100萬元。在房價(jià)持續(xù)上漲以及巨大利潤的驅(qū)使下，低準(zhǔn)入門檻導(dǎo)致良莠不齊的企業(yè)進(jìn)入商品房預(yù)售市場。另外，我國商品房預(yù)售制度并沒有完善的退出機(jī)制。法律規(guī)定的缺失，致使少許不符合國家規(guī)定或者與市場規(guī)律不相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法退出市場，有的甚至利用退出機(jī)制的漏洞來逃脫罪責(zé)。

（二）缺乏完善的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制

預(yù)售資金的用途在我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》中有原則性的規(guī)定，但它們并未明確預(yù)售資金的監(jiān)管主體、支付方式和使用管理，導(dǎo)致實(shí)踐中對于預(yù)售資金的監(jiān)管幾乎成為一片空白。另外，我國立法對于開發(fā)商違規(guī)使用預(yù)售款的行為規(guī)定過于原則并且處罰過輕?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第14條規(guī)定的至多3萬元的罰款對于實(shí)力雄厚的開發(fā)商而言完全可以忽略不計(jì)，這導(dǎo)致開發(fā)商挪用建設(shè)資金，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間隨意劃撥使用，互為啟動(dòng)資金，私自擴(kuò)大建設(shè)項(xiàng)目等挪用預(yù)售款行為泛濫，輕則出現(xiàn)延期交房現(xiàn)象，重則會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商卷款潛逃以及爛尾樓現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）商品房預(yù)售信息不對稱

商品房預(yù)售中，嚴(yán)重的信息不對稱現(xiàn)象廣泛存在于開發(fā)商以及購房人之間，這致使商品房預(yù)售買賣中雙方利益出現(xiàn)嚴(yán)重不協(xié)調(diào)的局面。實(shí)踐中，有些開發(fā)商披露信息時(shí)，規(guī)避與其利益>中突的部分，僅披露對其有利的信息，更為嚴(yán)重的是有些開發(fā)商披露虛假信息，誤導(dǎo)購房人，以至于購房人無法作出合理判斷，導(dǎo)致盲目購房的現(xiàn)象。

（四）缺乏風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制

目前，我國的商品房預(yù)售由于信息、利益等因素的不對稱，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行和購房人承擔(dān)，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。一方面，銀行承受著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)樓盤的運(yùn)作模式是拿到土地、審批項(xiàng)目、建設(shè)樓盤的同時(shí)賣樓盤。開發(fā)商只需要拿出較少的自有資金購置土地，之后即可將其抵押給銀行從而獲得貸款，在投入一定比例的工程款后就可通過商品房預(yù)售獲得房款，以實(shí)現(xiàn)回籠資金的目的。同時(shí)，實(shí)踐中許多購房人無法一次繳足全款而選擇通過按揭方式來購房，這無疑加重了銀行的負(fù)擔(dān)。另一方面，購房人承擔(dān)著開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)。一旦開發(fā)商違約，購房人除了維權(quán)之外沒有更好的辦法，但維權(quán)只會(huì)讓已經(jīng)處于弱勢地位的購房人更加苦不堪言。

三、我國商品房預(yù)售制度的完善

作為目前我國商品房出售的主流方式，商品房預(yù)售在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方面發(fā)揮了極大地推動(dòng)作用。雖然，在實(shí)施商品房預(yù)售制度的過程中出現(xiàn)了一系列問題，但我們不能否認(rèn)其有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面。同時(shí)，我們應(yīng)在充分剖析其存在問題的基礎(chǔ)上，一步步完善我國的商品房預(yù)售制度，使其能夠更好地服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)。

（一）建立完善的市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制

首先，提高房地產(chǎn)行業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻?；谀壳拔覈唐贩款A(yù)售市場中開發(fā)商資質(zhì)良莠不齊以及房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到一定發(fā)展，開發(fā)商已有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的現(xiàn)狀，可以適當(dāng)增加最低注冊資本的金額。另外，針對實(shí)踐中開發(fā)商往往故意曲解立法者的本意，將土地使用權(quán)出讓金也算入其中，以減少自有資金的投入量的情況，可以明確規(guī)定計(jì)算開發(fā)建設(shè)投入資金需去除土地出讓金，之后再提高開發(fā)建設(shè)資金的投入在總投資中所占的比重。

其次，引入商品房市場退出機(jī)制。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記注冊后就可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出并沒有明確規(guī)定。面對高額利潤，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然已經(jīng)不具備進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的條件，但仍從事相關(guān)活動(dòng)。有些甚至通過采取不進(jìn)行年檢的方式，讓工商行政管理部門主動(dòng)吊銷其營業(yè)執(zhí)照，以規(guī)避法律責(zé)任。因此，我國有必要引入房地產(chǎn)市場退出機(jī)制，必要時(shí)揭開法人面紗，直接追究實(shí)際投資人或控制人的責(zé)任，以更好地維護(hù)購房人的利益。

（二）建立完善的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制

首先，規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體。目前，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的立法模式概括起來大致有三種：一是政府部門以及其直屬的具備行政監(jiān)管職能的事業(yè)單位進(jìn)行監(jiān)管的模式；二是銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的模式；三是以公證機(jī)構(gòu)以及律師事務(wù)所為代表的專業(yè)性法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的模式。這三種模式各有其優(yōu)勢和不足，不可以一概而論。基于監(jiān)管主體須具備獨(dú)立性、公正性、專業(yè)技術(shù)能力以及能夠承擔(dān)法律責(zé)任等標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合我國國情，筆者認(rèn)為應(yīng)建立以政府部門為主導(dǎo)，銀行、律師事務(wù)所、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)為輔的監(jiān)管模式，形成多個(gè)主體相互配合、協(xié)調(diào)監(jiān)督的制度。endprint

其次，建立強(qiáng)有力的懲罰機(jī)制。強(qiáng)有力的懲罰機(jī)制是開發(fā)商合理利用預(yù)售款以及監(jiān)管主體進(jìn)行有效監(jiān)管的保障。目前，我國法律法規(guī)對于開發(fā)商濫用預(yù)售款的行為處罰過輕，不具有威懾開發(fā)商的作用，而對于監(jiān)管主體的責(zé)任追究更沒有明確規(guī)定。我國需要在法律法規(guī)中明確規(guī)定更為有力的處罰措施，加大對開發(fā)商違法違規(guī)行為的處罰力度，同時(shí)明確規(guī)定當(dāng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管不力時(shí)需承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，從而促使監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)真履行自身的監(jiān)管職責(zé)，以降低購房者和銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善信息披露制度

首先，強(qiáng)化開發(fā)商信息披露義務(wù)。商品房預(yù)售交易中，信息不對稱導(dǎo)致交易雙方地位嚴(yán)重失衡。為實(shí)現(xiàn)交易公平，必須完善信息披露制度，而強(qiáng)化開發(fā)商的信息披露義務(wù)是重中之重。強(qiáng)化開發(fā)商的信息披露義務(wù)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是明確開發(fā)商信息披露義務(wù)；二是確定信息披露的內(nèi)容；三是明確信息披露的方式；四是明確開發(fā)商違反信息披露義務(wù)的責(zé)任；五是強(qiáng)化政府的作用。

其次，加強(qiáng)商品房預(yù)售廣告的監(jiān)管。實(shí)踐中，開發(fā)商為迷惑購房人，往往利用廣告夸大成分，以致商品房預(yù)售廣告出現(xiàn)廣告用語模糊、違規(guī)承諾、允諾等違法現(xiàn)象。我國對商品房預(yù)售廣告的規(guī)制集中體現(xiàn)在《廣告法》以及《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，但不具有可操作性，而且對于違規(guī)行為的處罰力度不夠。因而，我國必須對商品房預(yù)售廣告加強(qiáng)管理：一是應(yīng)完善預(yù)售廣告的法律創(chuàng)設(shè)，增強(qiáng)其可操作性；二是加強(qiáng)廣告發(fā)布監(jiān)管，明確虛假廣告的標(biāo)準(zhǔn)；三是強(qiáng)化對廣告公司以及廣告發(fā)布者的監(jiān)管，對其發(fā)布虛假廣告的活動(dòng)予以嚴(yán)懲i四是加大對違規(guī)廣告的查處力度，對違規(guī)廣告行為進(jìn)行懲罰的同時(shí)能夠?qū)ζ淦鸬骄薮蟮木咀饔谩?/p>

（四）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

首先，建立風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金。在我國，商品房預(yù)售中的銀行和購房人承擔(dān)的責(zé)任過重，因此，可以通過建立風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；鸬木戎鷻C(jī)制來促進(jìn)預(yù)售制度的有效實(shí)施。政府有必要強(qiáng)制開發(fā)商按照各自的營業(yè)額支付一定比例的資金作為風(fēng)險(xiǎn)防范資金，一旦出現(xiàn)問題，即可用該款項(xiàng)進(jìn)行賠付，從而建立起我國商品房預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；稹Ｔ擁?xiàng)機(jī)制的建立不但能夠?qū)崿F(xiàn)購房人、銀行和開發(fā)商三方主體風(fēng)險(xiǎn)的均衡，還能夠有力約束開發(fā)商的預(yù)售行為。

其次，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)存在周期長、資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高等眾多特點(diǎn)，而且個(gè)人商品房預(yù)售按揭還款周期也較長，然而銀行的存款卻是經(jīng)常變動(dòng)的，如此一來，銀行便承擔(dān)了商品房預(yù)售的主要風(fēng)險(xiǎn)。要防范這一風(fēng)險(xiǎn)，就要改變當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)單一依靠銀行資金的現(xiàn)狀，必需在控制銀行對房地產(chǎn)商借貸規(guī)模的同時(shí)，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，其中包括股權(quán)融資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資等，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資金供給與需求的平衡。endprint