閆肖鋒

中國(guó)房地產(chǎn)即將開(kāi)啟租賃時(shí)代。這標(biāo)志著我國(guó)向建立租售并舉的住房制度，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制邁出了重要一步。

最近，根據(jù)住建部等九部委要求，在人口凈流入的大中城市將加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。首批開(kāi)展試點(diǎn)的城市有廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市。

南京是繼廣州之后第二個(gè)明確提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的城市。北京未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。上海則提出“十三五”期間增加70萬(wàn)套租賃住房，新批地塊“只租不售”以滿(mǎn)足剛需人群的住房需求。部分二線(xiàn)城市仍采用“買(mǎi)房即可入戶(hù)”的戶(hù)籍政策，而也有多個(gè)城市開(kāi)始試水“租房入戶(hù)”新政。

過(guò)去不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)的密集決策，或?qū)ьI(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)全新的租賃時(shí)代。我們樂(lè)見(jiàn)這個(gè)時(shí)代的到來(lái)。

從購(gòu)到租，不僅意味著中國(guó)在住房供應(yīng)體系方面開(kāi)始補(bǔ)短板，也是調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)變，即從以往側(cè)重調(diào)控房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)變成建立多元化的住房供應(yīng)體系，以滿(mǎn)足大家的住房需求，從而讓短期調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

更大的長(zhǎng)效機(jī)制接踵而來(lái)。8月28日國(guó)土部、住建部制定并公布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，試點(diǎn)預(yù)計(jì)將在2020年年底之前完成。

此次文件明確指出，不僅村鎮(zhèn)集體土地可以直接成為租賃住房用地，而且村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。這實(shí)際上是繞開(kāi)以往的政府征地、招拍掛賣(mài)地、開(kāi)發(fā)商建設(shè)等環(huán)節(jié)，而以村鎮(zhèn)集體組織為主體直接向市場(chǎng)提供低成本的租賃住房來(lái)源。

農(nóng)村集體用地進(jìn)入租賃市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)“三贏(yíng)”：于租客而言，租賃城中村不再是游走于灰色地帶，租客利益將得到有效保障；于村民而言，可以更長(zhǎng)遠(yuǎn)地坐享土地紅利；于城市而言，這是盤(pán)活閑置資源、改善人居環(huán)境的民生政策。

不同于農(nóng)民過(guò)往自建的“小產(chǎn)權(quán)房”，這次是政府批準(zhǔn)的，只要按規(guī)劃，農(nóng)村集體組織提供土地，就可獲得分紅權(quán)，這將大大激發(fā)村民的建設(shè)熱情。不僅如此，由于政府介入、資本力量參與，對(duì)于一向以來(lái)作為“臟亂差”代表的城中村，更是一次脫胎換骨的發(fā)展契機(jī)。

本次“集體土地建租賃房”改革，是中國(guó)土地制度的重大變革，這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，一大批低成本土地入市，對(duì)抑制高房?jī)r(jià)、高租金很有利。大城市郊區(qū)農(nóng)村戶(hù)口或許會(huì)成為“香餑餑”，將有可能產(chǎn)生一大批新富階層。

眾所周知，在中國(guó)，農(nóng)村土地歸集體所有，城市建設(shè)用地歸國(guó)家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，需要經(jīng)歷“地方政府征地→改變土地性質(zhì)→賣(mài)給開(kāi)發(fā)商→商品房”的種種環(huán)節(jié)。

那么，此舉這就意味著，這類(lèi)用地既不用政府征地，甚至也不用開(kāi)發(fā)商，可以組織自行開(kāi)發(fā)，直接進(jìn)入市場(chǎng)。我們知道，地價(jià)是房?jī)r(jià)的大頭，在一二線(xiàn)城市中，土地成本占據(jù)房?jī)r(jià)成本的一半以上。這項(xiàng)政策讓農(nóng)民受益，更讓城市剛需族受益。

誠(chéng)然，此舉不可能大幅降低房?jī)r(jià)，但卻可以有效緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。從短期來(lái)看，利用集體土地建設(shè)租賃住房，可以較好地解決房屋租賃市場(chǎng)中的高成本、低收益和高租金困境，將“級(jí)差地租”讓利于民，同時(shí)讓炒房者止步，讓“租售同權(quán)”后擔(dān)心租金大幅上漲得以釋?xiě)?。從較長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，集體土地入市可以改變我國(guó)城市住宅土地供應(yīng)中只有國(guó)有土地的現(xiàn)有格局，從拓寬土地供應(yīng)和培育租賃市場(chǎng)兩方面都將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式也會(huì)發(fā)生局部改變，與村鎮(zhèn)集體組織合作參與租賃住房的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，很可能成為開(kāi)發(fā)商下一步轉(zhuǎn)型的方向。

作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的一個(gè)重要部分，市場(chǎng)化、正規(guī)化的房屋租賃市場(chǎng)如果能夠真正發(fā)展起來(lái)，將形成房屋購(gòu)租相互制衡的有效體系，進(jìn)而為實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲、充分滿(mǎn)足民眾的住房需求、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

總之，農(nóng)村集體用地進(jìn)入租賃市場(chǎng)，將讓剛需族、農(nóng)民和城市發(fā)展本身受益，同時(shí)有助于建立調(diào)控房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制，可謂一舉多得，值得期待。endprint