文/卞文志

對房地產(chǎn)市場要堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性

文/卞文志

中共中央政治局7月24日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。筆者通過解讀會議精神，認(rèn)為本次會議對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的表述出現(xiàn)重大變化，其重點在于要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性與穩(wěn)定性，加快建立長效機制。

加快建立長效機制穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

筆者分析認(rèn)為，此次中共中央政治局會議分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟形勢，既客觀評價了今年以來各地區(qū)各部門堅持穩(wěn)中求進、貫徹落實新發(fā)展理念所取得的成績，又能正視我國經(jīng)濟運行中存在的矛盾和問題，辨證施治。這次中央政治局會議重點提出“政策要連續(xù)穩(wěn)定”，這表示當(dāng)前調(diào)控的重點仍是穩(wěn)定市場。由此筆者分析認(rèn)為，“堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性”表明目前部分城市的調(diào)控政策仍不能放松，還需維持一段時間。雖然此前的政治局會議也曾提及建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，但本次會議最大的亮點在于“加快”二字。此時，提出“加快建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制”主要是為落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本目的。

根據(jù)此次中央政治局會議精神，預(yù)計房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的建立將圍繞以下方面開展：其一，推進不動產(chǎn)登記制度，推動房地產(chǎn)稅立法；其二，增加住房用地供應(yīng)量，推進棚戶區(qū)改造和保障房工程建設(shè)；其三，加快租賃市場培育。

事實上，在此次中央政治局會議后，國家住建部已經(jīng)表態(tài)，將立法明確“租售同權(quán)”，使租房與買房享受同樣的待遇。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。為實現(xiàn)百姓安居夢，我國將著力構(gòu)建“購租并舉”的房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系，打造多層次住房結(jié)構(gòu)，多角度保障不同群體的住房需求。通過增加供應(yīng)，滿足“新市民”的住房需求。同時，還將進一步落實住房保障和棚戶區(qū)改造，而這也是從供給端發(fā)力進行房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要方面之一。

著力發(fā)展租賃住房市場是大勢所趨

對于未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員任興洲稱，不僅要在需求端發(fā)力，抑制投機需求，還要在供給側(cè)加強政策調(diào)控，落實住房保障和棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策，并著力發(fā)展住房租賃市場。7月20日，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營住房租賃企業(yè)機構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展，并在廣州、深圳、南京等12個城市進行首批試點。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項重要舉措。增加房屋租賃市場的有效供給，能夠使城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進行租買選擇，更好地滿足城鎮(zhèn)居民尤其是“新市民”的住房需求。日前，我國首部住房租售條例已公開征求意見，住房租賃售市場有望通過法制手段遏制各種租房亂象。

2016年底中央經(jīng)濟工作會議召開以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出現(xiàn)了以下三個方面的表述。第一，中央經(jīng)濟工作會議認(rèn)為：在去庫存方面，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題；要把去庫存與促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。第二，政府工作報告提出，要因城施策去庫存。目前，三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，健全購租并舉的住房制度，以市場為主，滿足多層次需求，以政府為主，提供基本保障。加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。第三，中央政治局會議要求，要加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。顯然，中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的表述已較2016年底發(fā)生了明顯的變化：一是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；二是要堅持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性；三是盡快建立長效機制。

所以，在筆者看來，這是在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新變化的情況下，中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策側(cè)重點的悄然調(diào)整。首先，自2016年“9.30”以來，尤其是今年“3.17”以來，除極少數(shù)熱點城市，包括許多一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場銷量驟然下跌，市場博弈逆轉(zhuǎn)，一些城市的房價了出現(xiàn)了明顯松動；其次，今年受益于持續(xù)的去庫存政策和棚改貨幣化的推行，三四線甚至四五線城市的房價補漲，市場十分火爆，三四線城市過去的庫存問題正在演化成新的房價泡沫問題；第三，在市場出現(xiàn)變化的情況下，市場上出現(xiàn)了對未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的種種猜測。

以市場為主滿足多層次需求住房供應(yīng)體系

筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)虛火可能向三四線甚至四五線蔓延的情況下，再繼續(xù)強調(diào)“去庫存”將使三四線城市的“虛火”更甚。筆者認(rèn)為，三四線城市“虛火”的危險遠高于熱點城市。因為大量資金進入這些城市推高房價，在沒有人口支撐和需求支撐的情況下，最終將導(dǎo)致房價泡沫破滅。因此，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將全面進入防止泡沫引發(fā)風(fēng)險的階段?！胺€(wěn)定房地產(chǎn)市場”意味著，防風(fēng)險將成為今后房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的主題。

例如，近日上海市規(guī)劃和國土資源管理局在其官網(wǎng)掛牌出讓兩幅用途為建設(shè)“租賃住房”的土地，由此引發(fā)市場強烈關(guān)注。這是上海土地拍賣市場首次推出租賃住房地塊，所建物業(yè)僅用于出租，不得出售。出讓信息顯示，兩幅地塊分別位于浦東張江和嘉定新城，浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3—06地塊出讓面積為65007.60平方米，嘉定區(qū)嘉定新城E17—1地塊出讓面積為28513.40平方米。根據(jù)規(guī)定，地塊土地用途為租賃住房，所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運營。競買資格除法人與其他組織外，還放寬至自然人，可以獨立申請，也可以聯(lián)合申請。聯(lián)合申請各方的投資比例均須大于1%。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦介紹，上海宅地出讓的“標(biāo)配”一般是15%的自持比例，這也反映出租售并舉的思路在上海得到了很好的貫徹。今年以來，上海市政府十分重視租賃市場，多次召開有關(guān)租賃市場建設(shè)的各類會議。此次出現(xiàn)全部持有的土地也顯示出地方政府積極推進相關(guān)工作的決心。盧文曦進一步分析指出，選擇這兩個區(qū)域作為租賃住房用地也有其內(nèi)因。今年5月8日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站公布的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃（征求意見稿）》明確指出，張江今后新增住宅只租不售。而嘉定新城作為租賃住房用地的試點，其主要是為滿足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的需要。

當(dāng)前，全國居民人均住房建筑面積已達40.8平方米，在此基礎(chǔ)上，我國正著力構(gòu)建高端有市場、中端有支持、低端有保障的多層次住房供應(yīng)體系，2018-2020年將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造任務(wù)。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛稱，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大背景下，要實現(xiàn)“住有所居”的小康夢，必須建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障的兩大體系，構(gòu)建樂居、康居、安居、廉居的住房制度體系。有鑒于此，2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變，其中明確提出，改善租房市場有效供給，在支持和規(guī)范個人出租住房的同時，也將“發(fā)展住房租賃企業(yè)”，提高租房房源的集中化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化水平，這也充分表明租賃住房將成為日后發(fā)展的新方向。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）