文/戴甲芳

“租購?fù)瑱?quán)”對房地產(chǎn)市場的影響

文/戴甲芳

為了加快構(gòu)建“租購并舉”的住房體系，廣州市政府7月公布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，并首次以政府文件形式提出保障“租購?fù)瑱?quán)”，這引發(fā)了社會(huì)各界人士的熱烈討論。筆者擬就房地產(chǎn)租賃市場和房地產(chǎn)買賣交易市場兩大方面，對“租購?fù)瑱?quán)”進(jìn)行論述。

廣州市人民政府辦公廳秘書處于2017年7月印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，方案中具體措施之一是——保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式。方案對這一措施的具體表達(dá)是：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)?！边@一措施一經(jīng)發(fā)布即引發(fā)熱烈反響。

眾所周知，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格在經(jīng)歷了2006年、2007年上半年的非理性持續(xù)上漲后，長期處于居高不下的狀態(tài)，在老百姓“望房興嘆”的市場大環(huán)境下，政府不斷頒布強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，“國六條”、“國十條”、“一年內(nèi)多次提高銀行存款利率”、“兩限政策”，以及針對非首套房購房者的“提高購房首付比例”、“提高購房貸款利率”等一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺(tái)，對我國房地產(chǎn)市場中房產(chǎn)價(jià)格的理性回落起到了積極的作用。然而，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，盡管成交價(jià)格在同比漲幅方面有了一定幅度的回落，但購房壓力之大仍然是人們的“心頭之痛”。因此，廣州市人民政府率先出臺(tái)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》。這一方案的指導(dǎo)思想是：積極支持租賃住房方式，加快構(gòu)建租購并舉的住房體系；鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，催生新的經(jīng)濟(jì)增長極；規(guī)范住房租賃市場，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)長久向好發(fā)展的住房基礎(chǔ)。其中“保障租購?fù)瑱?quán)”這一提法，給人們尤其是對符合政策條件的人們帶來了一劑強(qiáng)心針，他們可以通過支付租金的形式在享受居住權(quán)利的同時(shí)，與購房者同等享受依附于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上的教育或優(yōu)質(zhì)教育以及其他方面的服務(wù)或資源，從此擺脫“房奴生活”，暢享人生。然而，能否“美夢成真”，還有許多方面的影響因素，例如基本的地方教育資源是否充裕等，試想：如果一個(gè)地方的教育資源，連基本的房戶一致生源學(xué)位都無法全部滿足，談何承租者所歡呼雀躍的“租購?fù)瑱?quán)”的實(shí)現(xiàn)？

“租購?fù)瑱?quán)”旨在使“有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀”。廣州市人民政府的這種“創(chuàng)想”被人們廣泛評論，其焦點(diǎn)在于“租購?fù)瑱?quán)”的可操作性及其對房地產(chǎn)市場的影響。

一、對房地產(chǎn)租賃市場的影響

為什么要強(qiáng)調(diào)“租購?fù)瑱?quán)”？其出發(fā)點(diǎn)在于“賦予符合條件的承租人以就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”。為求一優(yōu)質(zhì)學(xué)位，在以前的市場中，具有20-30年屋齡的老舊房屋盡管結(jié)構(gòu)布局不盡如人意，這些不足也依然會(huì)向優(yōu)質(zhì)學(xué)位讓步。人們?yōu)榍蟮靡粌?yōu)質(zhì)學(xué)位，會(huì)降低對房屋居住舒適性的需求，不惜重金購置學(xué)區(qū)房。因?yàn)檫@些購房者明白，只要有優(yōu)質(zhì)學(xué)位市場需求的存在，就無需擔(dān)心今后房屋的再轉(zhuǎn)售問題。通過轉(zhuǎn)售所得的豐厚資金，在市場上可以購買心儀的商品住宅，可謂學(xué)位、投資兩不誤。天價(jià)學(xué)區(qū)房在北上廣深等一線城市，一直以來都是人們競爭的焦點(diǎn)。學(xué)區(qū)房的房價(jià)已不僅僅體現(xiàn)房產(chǎn)自身的價(jià)值，而更多的是依附在擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)之上的享有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的權(quán)益價(jià)值的體現(xiàn)。如果能通過租房解決獲取優(yōu)質(zhì)學(xué)位的問題，自然會(huì)對一些資金較為緊缺的人們產(chǎn)生影響。他們受制于經(jīng)濟(jì)條件，將會(huì)考慮通過租房形式獲取優(yōu)質(zhì)學(xué)位。如果政策實(shí)施，則更實(shí)際的問題將接踵而至。在供應(yīng)前端的硬件教育資源短期內(nèi)并無增加的情況下，后端的需求卻得到另一個(gè)層面的提升，這將使原先供應(yīng)緊張的優(yōu)質(zhì)學(xué)位教育資源愈發(fā)緊張，使供小于求的局面進(jìn)一步加劇。這時(shí)市場調(diào)節(jié)機(jī)制的作用將會(huì)凸顯，作為房主將有更大的空間提升租金。當(dāng)然，此時(shí)有人也許會(huì)提出加大租賃房產(chǎn)的供應(yīng)，殊不知，在房地產(chǎn)市場中，十分重要的短板之一即土地資源供應(yīng)的稀缺性。房源的足量供應(yīng)并非一蹴而就，因此，“租購?fù)瑱?quán)”在一定程度上對房地產(chǎn)租賃市場租金的提升將會(huì)有推波助瀾的作用，從而使一部分投資客轉(zhuǎn)向房產(chǎn)租賃市場。

二、對房地產(chǎn)銷售買賣市場的影響

北上廣深等一線城市的住房附加值大的關(guān)鍵原因是其與教育、就業(yè)、社會(huì)保障等服務(wù)資源相互聯(lián)系。尤其是在教育方面，住房與教育資源的羈絆甚深。在過去的幾年里，各地“學(xué)區(qū)房”價(jià)格一年一漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出同一區(qū)域的房屋均價(jià)。例如，北京諸多幾十年甚至上百年屋齡的老舊房屋，只因其歸屬于名校學(xué)區(qū)，就能標(biāo)出“天價(jià)”，而且如果進(jìn)入市場，還非常搶手。人們受到傳統(tǒng)觀念的影響，“再窮也不能窮教育”，為了孩子的成長，為了孩子的教育，不惜耗費(fèi)巨資搶購“學(xué)區(qū)房”，導(dǎo)致住房偏離居住價(jià)值軌道，淪為炒作的對象。在房地產(chǎn)商品的交易市場，交易方式無外乎兩種：買賣和租賃。租賃通俗而言是分批分次地出售房產(chǎn)的使用權(quán)。例如，某重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)位分配完全實(shí)行租購?fù)瑱?quán)，但周邊的房源本就供應(yīng)量不足，這勢必將帶動(dòng)周邊房租的上漲，從而使無能力購買學(xué)區(qū)房的人們同樣面臨租不起學(xué)區(qū)房的困境。此外，隨著租金的提升，投資客的購房熱情將重新燃起，繼而再次進(jìn)入高房價(jià)的死循環(huán)。

由此可見，廣州市推出的“租購?fù)瑱?quán)”政策，雖然廢除了購房上學(xué)這一前置標(biāo)準(zhǔn)，賦予了符合條件的承租人子女就近入讀名校的權(quán)利，但短期內(nèi)很難使名校“學(xué)區(qū)房”失去炒作價(jià)值。因此，真正意義上的“租購?fù)瑱?quán)”，使符合條件的承租人子女實(shí)現(xiàn)入讀名校的夢想，依然路漫漫其修遠(yuǎn)兮。因?yàn)榻逃Y源具有稀缺性，這將是新一輪的“論資排輩”，有房產(chǎn)、有戶籍的孩子為最優(yōu)先選項(xiàng)。最終，在一定時(shí)期內(nèi)將對房地產(chǎn)交易市場在成交價(jià)格方面起到一定的拉動(dòng)作用，從而助長房產(chǎn)價(jià)格的提升。未來，在“租購?fù)瑱?quán)”的政策下，在租房收益上升的帶動(dòng)下，更多房產(chǎn)會(huì)轉(zhuǎn)化為租賃投資性房產(chǎn)，從而不斷增加租賃房源，引導(dǎo)房地產(chǎn)租賃市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

在發(fā)達(dá)國家的住房市場中，租房占比相對較大。例如，美國租房占比超過了其市場總額的50%，德國租房占比甚至超過了60%。其中，年輕人是租房的主要成員，這與年輕人的流動(dòng)性大、職業(yè)變化大、收入較低等多方面情況有著密切的聯(lián)系。租房的便捷性與經(jīng)濟(jì)性為年輕人提供了更多的就業(yè)選擇機(jī)會(huì)。而在我國，過度發(fā)展自有住房以及消費(fèi)者對財(cái)產(chǎn)的持有觀念，使中老年消費(fèi)群體形成了以購房為主的消費(fèi)模式。在我國高房價(jià)的沖擊下，一部分年輕人從以持有房產(chǎn)為主向以租房為主的消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。從我國一線城市的人口凈流入量來看，今后住房租賃市場將有很大的發(fā)展空間。通過走訪調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)，90后、00后年輕人的購房意愿呈下降趨勢，許多人的家中已有房產(chǎn)，甚至有多套房產(chǎn)。此外，部分無購買能力的人則不愿意為高房價(jià)買單，而是更希望通過租房來降低在住房方面的投入，從而更好地提高其他方面的生活質(zhì)量。人們消費(fèi)理念的變化，為“租購?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施提供了更好的市場環(huán)境。

總而言之，“租購?fù)瑱?quán)”政策的出臺(tái)將推動(dòng)政府加快完善相應(yīng)教育資源投入政策、住房租賃政策，推動(dòng)房地產(chǎn)租賃企業(yè)完善投資政策，從而使“租購?fù)瑱?quán)”得到真正落實(shí)。屆時(shí)，我國將迎來“租賃時(shí)代”的春天。

（作者單位：華南理工大學(xué)廣州學(xué)院）