文/劉旦

新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式研究

文/劉旦

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較早，其專業(yè)高等教育發(fā)展較為成熟，研究成果相對(duì)也比較豐富?？傮w上，歐美房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的各個(gè)方面都受到社會(huì)、政府、高校極大的重視，被認(rèn)為是非常重要的專業(yè)。在國(guó)內(nèi)，高校房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，也有了一定的基礎(chǔ)，但總體而言，文獻(xiàn)大多比較陳舊，多為2011年以前的成果，已有文獻(xiàn)也多數(shù)建立在工程管理專業(yè)平臺(tái)或者財(cái)經(jīng)類平臺(tái)上，獨(dú)立的房地產(chǎn)專業(yè)的教學(xué)改革的研究仍有所欠缺，研究領(lǐng)域相對(duì)較窄，全面、系統(tǒng)研究房地產(chǎn)行業(yè)的文獻(xiàn)較少。本文擬結(jié)合新形勢(shì)下房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)，運(yùn)用協(xié)同創(chuàng)新理論探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的構(gòu)建。

一、新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)人才培養(yǎng)面臨的外部環(huán)境

當(dāng)前，關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在新常態(tài)的判斷已上升為國(guó)家戰(zhàn)略，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生了巨大改變，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)許多新的趨勢(shì)和面臨新的戰(zhàn)略選擇。面對(duì)新形勢(shì)，我國(guó)高等學(xué)校房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)人才培養(yǎng)也應(yīng)適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，關(guān)注企業(yè)需求，調(diào)整培養(yǎng)模式。

（一）房地產(chǎn)步入寡頭市場(chǎng)，房企集中度越來(lái)越高

2016-2017年上半年，在利好政策的帶動(dòng)下，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅上漲。從表1可以看出，2017年房地產(chǎn)企業(yè)超級(jí)陣營(yíng)（7家）平均銷售額增長(zhǎng)39.26%，達(dá)到1848億元，為銷售額同比增長(zhǎng)率最高的陣營(yíng)。第一陣營(yíng)（7家）平均銷售額達(dá)651億元。第二陣營(yíng)（30家）平均銷售額332億。陣營(yíng)內(nèi)部差距拉大，寡頭效應(yīng)初顯。在區(qū)域戰(zhàn)略方面，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)緊隨市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向和國(guó)家戰(zhàn)略進(jìn)行市場(chǎng)布局，聚焦一、二線城市和國(guó)家戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)帶，因城施策，靈活調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如深耕三、四線城市的碧桂園，于2015年開(kāi)始推進(jìn)“鞏固三四線，擁抱一二線”的城市戰(zhàn)略布局。房地產(chǎn)企業(yè)格局的變化必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，進(jìn)而對(duì)高校房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)提出新的要求。

表1 2017上半年50億房企銷售業(yè)績(jī)格局

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)象面擴(kuò)大，由傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)走向綜合開(kāi)發(fā)

萬(wàn)科持續(xù)成功的秘訣之一是戰(zhàn)略上堅(jiān)持做減法，但隨著行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，轉(zhuǎn)型成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。白銀時(shí)代，部分標(biāo)桿房企依托互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)手段，以房地產(chǎn)主業(yè)為核心，一方面積極沿產(chǎn)業(yè)鏈縱向擴(kuò)大服務(wù)范疇，如長(zhǎng)租公寓、物業(yè)等，另一方面橫向跨界，積極拓展金融、教育、健康等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新變化要求高校人才培養(yǎng)從過(guò)去專注于住宅開(kāi)發(fā)的培養(yǎng)模式向復(fù)合型人才培養(yǎng)模式轉(zhuǎn)型，尤其是課程設(shè)置，要從過(guò)去單一專注于工程課、財(cái)經(jīng)課向交叉型課程設(shè)置轉(zhuǎn)型。

（三）房地產(chǎn)管理內(nèi)容維度提升，由傳統(tǒng)的扁平體系走向跨界融合

隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸趨向一般利潤(rùn)率，眾多一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始從大平臺(tái)、大組織向大平臺(tái)、小組織轉(zhuǎn)型，這將導(dǎo)致未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)人才需求波動(dòng)性逐漸平緩。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)企業(yè)人才需求高峰期已經(jīng)過(guò)去；另一方面，對(duì)人才的需求已從過(guò)去的“高大上”向“小而美”轉(zhuǎn)型。這種變化要求高校的人才培養(yǎng)要凝煉自己的特色，要從過(guò)去的強(qiáng)調(diào)廣度培養(yǎng)，向廣度、深度、高度相結(jié)合的培養(yǎng)模式轉(zhuǎn)型。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)重心由后端轉(zhuǎn)為前端，注重多元融資路徑的構(gòu)建

2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次公開(kāi)提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，意圖創(chuàng)造良性的行業(yè)整合環(huán)境。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年前十月A股上市房企披露重大重組事件合計(jì)20宗，交易金額高達(dá)1639億元，遠(yuǎn)高于2015年。同時(shí)，2016年以來(lái)，房企融資環(huán)境持續(xù)寬松，使企業(yè)境內(nèi)融資意愿不斷加強(qiáng)。標(biāo)桿房企不斷創(chuàng)新融資渠道，拓展多元融資路徑，如：加大基金合作融資力度，破解拿地期間資金壓力；利用PPP模式參與公共建設(shè)領(lǐng)域，將以棚戶區(qū)改造、舊城改造為主的保障性安居工程作為切入點(diǎn)，以政府為擔(dān)保進(jìn)行融資；探索資產(chǎn)證券化創(chuàng)新，基于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)完善資金來(lái)源；通過(guò)商業(yè)物業(yè)租賃收入、物業(yè)費(fèi)、購(gòu)房尾款等基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行證券化交易。這種變化要求高校的人才培養(yǎng)要強(qiáng)化學(xué)生在投資、融資以及財(cái)務(wù)方面的能力。

二、現(xiàn)有專業(yè)培養(yǎng)模式不能適應(yīng)行業(yè)對(duì)人才知識(shí)與能力的需求：以江西財(cái)經(jīng)大學(xué)為例

江西財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)是江西省最早招生的房地產(chǎn)專業(yè)，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)學(xué)科辦學(xué)方面積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了一定的辦學(xué)特色，畢業(yè)生很受用人單位的歡迎，但也存在不少問(wèn)題。

（一）靜態(tài)的課程體系與動(dòng)態(tài)的行業(yè)轉(zhuǎn)型之間存在矛盾

盡管江西財(cái)經(jīng)大學(xué)教務(wù)處要求人才培養(yǎng)方案每?jī)赡暾{(diào)整一次，但囿于人才引進(jìn)力度較小等原因，課程體系調(diào)整力度較小，課程體系相對(duì)固化，無(wú)法適應(yīng)行業(yè)的快速發(fā)展與變化，行業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于教學(xué)內(nèi)容。因此，學(xué)生在入學(xué)時(shí)所實(shí)施的培養(yǎng)計(jì)劃與其畢業(yè)后所面臨的行業(yè)需求存在較大的差距，導(dǎo)致畢業(yè)生的知識(shí)能力與現(xiàn)階段國(guó)家戰(zhàn)略、行業(yè)需求不匹配，職業(yè)勝任能力有限。

（二）寬口徑的培養(yǎng)模式與企業(yè)精準(zhǔn)化的人才需求存在矛盾

江西財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)目前實(shí)行的是大類培養(yǎng)模式，大一大二年級(jí)課程與同年級(jí)工程管理專業(yè)核心課程全部相同。同時(shí)，在學(xué)?！皩捒趶健⒑窕A(chǔ)”的教育理念下，通識(shí)課程超過(guò)學(xué)生總學(xué)分的1/3，導(dǎo)致專業(yè)課程模塊缺乏系統(tǒng)性。以房地產(chǎn)分析模塊為例，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)分析理論和方法是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)畢業(yè)生必須具備的核心能力，表2是一個(gè)合格的房地產(chǎn)分析師人才培養(yǎng)要求，對(duì)照培養(yǎng)計(jì)劃，不難發(fā)現(xiàn)兩者間的差距。

表2 房地產(chǎn)分析師人才培養(yǎng)要求

（三）教師個(gè)人知識(shí)結(jié)構(gòu)的單一性與專業(yè)教學(xué)內(nèi)容的多元性存在矛盾

房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的復(fù)合性顯著,要將經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和土木工程三大學(xué)科有機(jī)結(jié)合：既要掌握經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)基本理論,又要具備土木工程技術(shù)基本知識(shí)；既要懂得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理所涉及的裝備與技術(shù),又要熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)和軟環(huán)境知識(shí)。江西財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)系教師大多為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士背景，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有精深研究，但對(duì)其他學(xué)科、專業(yè)的知識(shí)則少有涉及。因此，在一些課程尤其是實(shí)踐環(huán)節(jié)課程的教學(xué)過(guò)程中，通常都會(huì)力不從心。

三、基于協(xié)同理論的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式構(gòu)建路徑

1971年德國(guó)物理學(xué)家哈肯最早提出了協(xié)同理論概念，協(xié)同的主要特征是將系統(tǒng)和環(huán)境協(xié)同起來(lái)，在重視系統(tǒng)自身資源優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，還注重系統(tǒng)與環(huán)境變化的關(guān)系，通過(guò)研究非平衡態(tài)的開(kāi)放系統(tǒng)在與外界進(jìn)行物質(zhì)或能量交換時(shí)如何通過(guò)內(nèi)部協(xié)同作用自發(fā)地出現(xiàn)在時(shí)間、空間和功能上的有序結(jié)構(gòu)，來(lái)揭示開(kāi)放系統(tǒng)由無(wú)序到有序的演化規(guī)律。根據(jù)協(xié)同理論，2016年江西財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的構(gòu)建包括三個(gè)層次：課程體系、實(shí)踐訓(xùn)練和綜合素質(zhì)訓(xùn)練。這三個(gè)模塊交織在大學(xué)人才培養(yǎng)的全過(guò)程，具體如下圖所示。

圖1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式構(gòu)建邏輯圖

（一）優(yōu)化課程體系，建立核心課程的“協(xié)同教學(xué)”模式

首先，建立X課程體系。在充分吸收既往人才培養(yǎng)方案中主干課程的基礎(chǔ)上，結(jié)合教育部頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄和專業(yè)介紹（2012年）》中規(guī)定的“核心課程”和教育部相關(guān)專業(yè)類教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)的推薦課程，進(jìn)一步論證確立本專業(yè)“3+7+X”學(xué)科基礎(chǔ)課程和專業(yè)核心課程。其中X課程旨在適應(yīng)行業(yè)變化，培養(yǎng)學(xué)生適應(yīng)行業(yè)新領(lǐng)域需求的能力，實(shí)現(xiàn)課程體系與行業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)搭接。其次，基于學(xué)院師資實(shí)際，考慮專業(yè)背景及教師專長(zhǎng)，選用不同程度的協(xié)同教學(xué)模式。如在“不動(dòng)產(chǎn)融資模式”的教學(xué)環(huán)節(jié)中，由主講教師系統(tǒng)講授基礎(chǔ)知識(shí)，同時(shí)采取專題模式，邀請(qǐng)業(yè)界精英從不同角度向?qū)W生傳授相關(guān)專業(yè)知識(shí)，實(shí)現(xiàn)知識(shí)體系的有效協(xié)同。

（二）提升人才培養(yǎng)的國(guó)際化水平，強(qiáng)化綜合能力的系統(tǒng)培養(yǎng)

一是搭建國(guó)際學(xué)習(xí)交流平臺(tái)，加強(qiáng)與國(guó)外高水平大學(xué)合作辦學(xué)。一方面利用學(xué)校、學(xué)院與海外眾多高校建立戰(zhàn)略合作協(xié)議的資源優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)專業(yè)教師和學(xué)生與國(guó)外高校以及專業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)之間的學(xué)術(shù)交流，拓展學(xué)生的國(guó)際化視野與國(guó)際化專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。另一方面，充分利用現(xiàn)有老師大多具有1年以上出國(guó)經(jīng)歷的有利條件，在人才培養(yǎng)方案中增加雙語(yǔ)課程的比例。二是改革公共外語(yǔ)教學(xué)，突出聽(tīng)說(shuō)能力培養(yǎng)，加強(qiáng)專業(yè)外語(yǔ)訓(xùn)練。三是每年設(shè)置2-3門專業(yè)核心課程，聘請(qǐng)國(guó)外教師進(jìn)行全英文授課（每次≥16課時(shí)）。

（三）豐富課外教學(xué)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)知識(shí)體系和能力的協(xié)同

一是根據(jù)課程設(shè)置和人才培養(yǎng)的要求，集中安排一些相對(duì)靈活的教學(xué)活動(dòng)，進(jìn)行特色化培養(yǎng)，如國(guó)內(nèi)外名師講座、國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)交流、大學(xué)生學(xué)科競(jìng)賽集訓(xùn)、開(kāi)放性（綜合性、設(shè)計(jì)性）實(shí)驗(yàn)、認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)、專業(yè)實(shí)習(xí)、課程實(shí)習(xí)（設(shè)計(jì)）、校內(nèi)模擬實(shí)習(xí)、社會(huì)調(diào)查與社會(huì)實(shí)踐、畢業(yè)論文寫作指導(dǎo)和企業(yè)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)等。二是突破界限、科教融合，實(shí)現(xiàn)培養(yǎng)機(jī)制創(chuàng)新。具體做法是基于教師的科研項(xiàng)目和咨詢項(xiàng)目，結(jié)合相關(guān)課程建立與實(shí)踐的有機(jī)關(guān)聯(lián)，利用“科、教、思”培養(yǎng)機(jī)制，激發(fā)學(xué)生原始“三創(chuàng)”（創(chuàng)造、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)能力）能力，利用國(guó)家、學(xué)校的大學(xué)生科研訓(xùn)練項(xiàng)目組織教師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行系統(tǒng)引導(dǎo)，培養(yǎng)鍛煉學(xué)生規(guī)范的科研能力。

（四）加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)，建立“并行項(xiàng)目”教學(xué)模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)是實(shí)踐性較強(qiáng)的專業(yè)，不僅需要學(xué)生掌握基本的理論知識(shí)，而且需要培養(yǎng)學(xué)生較強(qiáng)的實(shí)踐能力。具體做法如下：一是強(qiáng)化專業(yè)軟件應(yīng)用，豐富實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容，主張“知識(shí)與素質(zhì)”并行。例如，在城市綜合體開(kāi)發(fā)課程中，基于BIM和Anylogic軟件，使學(xué)生定量評(píng)估商業(yè)綜合體動(dòng)線效率，模擬人流，同時(shí)與商鋪的營(yíng)業(yè)額與租金建立關(guān)聯(lián)，形成一套可視化的空間價(jià)值評(píng)估體系，幫助學(xué)生深入理解商業(yè)物業(yè)的空間價(jià)值，鍛煉學(xué)生動(dòng)手能力和運(yùn)用新技術(shù)解決傳統(tǒng)問(wèn)題的創(chuàng)新能力。二是充分發(fā)揮企業(yè)基地實(shí)訓(xùn)在專業(yè)課程實(shí)踐教學(xué)中的作用，加強(qiáng)與南昌萬(wàn)科、南昌正榮等標(biāo)桿企業(yè)的合作，結(jié)合企業(yè)正在實(shí)施的項(xiàng)目，支持學(xué)生團(tuán)隊(duì)與企業(yè)團(tuán)隊(duì)并行工作，按照規(guī)定進(jìn)度完成同樣的任務(wù)。

（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)旅游與城市管理學(xué)院）