文/韓上尚

新形勢(shì)下房企現(xiàn)狀及發(fā)展方向

文/韓上尚

引言

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)由平均每年10%左右的高速增長(zhǎng)，逐漸進(jìn)入近兩年7%左右的中高速增長(zhǎng)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入新常態(tài)的發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正逐漸調(diào)整轉(zhuǎn)變。在宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸趨穩(wěn)、房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的新形勢(shì)下，房企轉(zhuǎn)型發(fā)展已經(jīng)成為必然。

一、房地產(chǎn)業(yè)伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)入新常態(tài)

伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的“支柱”作用也逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)定器”作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相適應(yīng)的，當(dāng)前國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策以穩(wěn)增長(zhǎng)為主。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2017年7月發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅呈現(xiàn)整體回落態(tài)勢(shì)。15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比5月有所下降，下降幅度在0.8%-5.5%之間。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示（如圖1、圖2所示）：2014年7月至2017年7月36個(gè)月度，我國(guó)房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)逐步回落趨勢(shì)；與此同時(shí)，商品房的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度除2016年初受政府去庫(kù)存政策影響形成短暫回升，整體增速顯現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響較大，為保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，政府利用行政、稅收、金融、信貸等多種手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，房地產(chǎn)行業(yè)要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，平穩(wěn)健康發(fā)展是2017年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。

圖1 2014年7月—2017年7月各月度累計(jì)房地產(chǎn)施工面積及增速

圖2 2014年7月—2017年7月各月度累計(jì)商品房銷(xiāo)售額及增速

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

（一）面對(duì)調(diào)控政策房企壓力增大

房地產(chǎn)業(yè)是支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰備受政府關(guān)注，調(diào)控政策周期變化已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)行的特點(diǎn)。2016年，隨著城市分化愈加強(qiáng)烈，因城施策的調(diào)控路徑逐漸展開(kāi)，在調(diào)控常態(tài)化背景下，信貸供給逐步收縮。貨幣流動(dòng)性以及利率的邊際寬松預(yù)期不再，房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿趨勢(shì)下面臨中期結(jié)構(gòu)性調(diào)整。房企公司債發(fā)行受限，伴隨債市波動(dòng)，房企國(guó)內(nèi)中票及短融券發(fā)行進(jìn)入觀望階段。金融信貸政策不斷出臺(tái)，限制房企融資，上市房企融資渠道逐漸收緊。長(zhǎng)期來(lái)看，2017年市場(chǎng)銷(xiāo)售回款將用于承擔(dān)企業(yè)償還債務(wù)和滿(mǎn)足新增開(kāi)發(fā)投資的需求，房企的資金鏈將面臨較大壓力。與此同時(shí)，依賴(lài)大量融資激進(jìn)拿地、銷(xiāo)售回款能力較弱以及債務(wù)結(jié)構(gòu)偏短期的中小型企業(yè)則正在面臨風(fēng)險(xiǎn)積累，其資金面將產(chǎn)生較大壓力，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。

（二）行業(yè)集中度加大

政策及市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)。在當(dāng)前形勢(shì)下，集中度持續(xù)攀升已成趨勢(shì)，行業(yè)加速洗牌，并購(gòu)與重組成為行業(yè)常態(tài)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示（如圖3、圖4所示）：我國(guó)房企前10強(qiáng)的市占率已由2011年的10.7%上升至2016年的18.7%，2017年前五個(gè)月的市占率甚至達(dá)到了27.9%，前50強(qiáng)房企的市占率達(dá)到了50%以上。2011至2017年間，僅有13家企業(yè)進(jìn)入過(guò)房企前10，其中6家企業(yè)每年均榜上有名，行業(yè)集中程度可見(jiàn)一斑。在資源越來(lái)越有限、獲取難度和成本不斷攀升的情況下，具備品牌優(yōu)勢(shì)、布局優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)能力、開(kāi)發(fā)能力的龍頭房企更能夠脫穎而出，中小房企的生存和發(fā)展將舉步維艱。

圖3 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市占率

圖4 2011至2017年中國(guó)房企TOP10上榜頻次

（三）融資難度增大

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有規(guī)模較大、回款周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要準(zhǔn)備大量的流動(dòng)資金以應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所需的資金周轉(zhuǎn)，保證項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)和開(kāi)發(fā)。近年來(lái)，除一線(xiàn)中心城市外，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體增長(zhǎng)表現(xiàn)乏力。房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額降低，土地出讓金居高不下，勞動(dòng)力成本大幅上升，擠壓了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，使行業(yè)平均利潤(rùn)呈不斷下降趨勢(shì)。新形勢(shì)下，商業(yè)銀行出于提高資本使用效率、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，正在減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資貸款額度。商業(yè)貸款是多數(shù)房企主要的資金來(lái)源，政策的收緊給融資渠道單一的中小房企融資帶來(lái)挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，包括私募債、公司債、中期票據(jù)等在內(nèi)的融資(不包括股權(quán)融資)總額為1771.8億元，而2016年上半年同期發(fā)行融資額度高達(dá)6735.94億元，同比減少74%。

（四）區(qū)域分化嚴(yán)重

新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存壓力增加。由于銷(xiāo)售額降低，資金回流減慢，部分地區(qū)出現(xiàn)降價(jià)潮，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。此外，由于不同城市間發(fā)展存在較大差異，在地區(qū)發(fā)展異質(zhì)性條件下，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化將愈演愈烈， 城市層級(jí)分化凸顯，一、 二、 三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分層。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向

（一）輕資產(chǎn)模式將成主流

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入成熟期，單純靠滾動(dòng)開(kāi)發(fā)持有模式將不再適應(yīng)市場(chǎng)變化。萬(wàn)科集團(tuán)在2013年就曾提出將其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略，提出“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、極致服務(wù)”的口號(hào)，計(jì)劃以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及其延伸業(yè)務(wù)作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而所有新業(yè)務(wù)都將采取輕資產(chǎn)、資本化的模式，主要采取“小股操盤(pán)”的運(yùn)營(yíng)模式。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，采取合作開(kāi)發(fā)方式，不再控股，但項(xiàng)目仍然使用萬(wàn)科的品牌和產(chǎn)品體系，共享其信用資源和采購(gòu)資源，通過(guò)輸出管理和品牌獲取管理費(fèi)用和股權(quán)收益，實(shí)現(xiàn)以小資本撬動(dòng)大收益的目標(biāo)。通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)同等資本條件下擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)規(guī)模，獲取更多的市場(chǎng)份額，這種轉(zhuǎn)型有利于公司股本回收率的提升，進(jìn)而起到提高收益、優(yōu)化資產(chǎn)配置的作用。

（二）房企將成為城市運(yùn)營(yíng)商

在宏觀經(jīng)濟(jì)增速減慢、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、行業(yè)平均利潤(rùn)率下滑、開(kāi)發(fā)成本增加、融資難度加大的環(huán)境下，由于資本的逐利屬性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。萬(wàn)科未來(lái)定位為“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營(yíng)商”，綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)致力于向“綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。相關(guān)研究指出，隨著我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展和人均GDP的增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)、寫(xiě)字樓等物業(yè)的需求將迎來(lái)快速釋放。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)比重達(dá)50%以后，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)快速發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為持有物業(yè)提供了廣闊的前景和良好的機(jī)遇，并且隨著企業(yè)更加注重自己的產(chǎn)品質(zhì)量和品牌價(jià)值，很多企業(yè)將加大對(duì)物業(yè)的持有以改善后期的物業(yè)服務(wù)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）多元化投資將成趨勢(shì)

在房地產(chǎn)調(diào)整期，大型房企應(yīng)建立多元化的投資理念保證可持續(xù)發(fā)展，從“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的模式中尋找跨界投資機(jī)會(huì)。目前，大型房地產(chǎn)公司大多已跨界轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)，涉及領(lǐng)域豐富，例如：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、影院、文化旅游城；綠地集團(tuán)涉及互聯(lián)網(wǎng)金融、大基建、PPP項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)；恒大集團(tuán)涉及體育、零售等。傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)以及海外地產(chǎn)等方向均有嘗試。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，房屋租賃市場(chǎng)潛力蓄勢(shì)待發(fā)，政府正在積極推進(jìn)購(gòu)租并舉的住房體系建設(shè)。2017年4月，住建部和國(guó)土部共同印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確要求增加租賃住房有效供應(yīng)，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。今年7月，上海發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》。根據(jù)規(guī)劃，“十三五”期間上海計(jì)劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬(wàn)套。其中，市場(chǎng)化住房約115萬(wàn)套，包括商品住房約45萬(wàn)套和租賃住房約70萬(wàn)套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)60%以上。

（四）擁抱互聯(lián)網(wǎng)將成必然

近年來(lái)，我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展，O2O、共享經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)金融等如今已成為大家司空見(jiàn)慣的名詞，傳統(tǒng)行業(yè)正逐步被互聯(lián)網(wǎng)改變，互聯(lián)網(wǎng)改善了人們的生活，提高了人們的工作效率。同樣，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合也日益緊密。2014年，萬(wàn)達(dá)與騰訊、百度共同出資成立萬(wàn)達(dá)電子商務(wù)公司。2015年，平安集團(tuán)、京東等企業(yè)與萬(wàn)科、綠地、碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手，推出房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。與此同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開(kāi)始向房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。例如，小米通過(guò)打造“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)+X”模式，形成以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，整合教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、居住消費(fèi)的新型業(yè)態(tài)。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)與互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合息息相關(guān)。只有這樣，才能使企業(yè)在激烈的現(xiàn)代化商業(yè)模式競(jìng)爭(zhēng)中游刃有余。

（作者單位：西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院）