楊　巧，陳　誠(chéng)，宛　昆

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住房空置的區(qū)域差異及對(duì)房?jī)r(jià)的影響——基于35個(gè)大中城市的實(shí)證

楊巧，陳誠(chéng)，宛昆

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院，武漢 430073）

基于2000-2014年35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)研究住房空置狀況與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，結(jié)果顯示雖然當(dāng)前住房市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，對(duì)住房?jī)r(jià)格形成了反向抑制，但是居民房?jī)r(jià)預(yù)期和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房?jī)r(jià)的正向推動(dòng)作用遠(yuǎn)大于空置所帶來(lái)的負(fù)向抑制，住房?jī)r(jià)格仍然具有上漲的動(dòng)力，無(wú)論是整體回歸還是分區(qū)域的回歸模型結(jié)果均驗(yàn)證了這一點(diǎn)。從35個(gè)大中城市的整體情況來(lái)看，庫(kù)存壓力集中在寫(xiě)字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)。分區(qū)域看，住房市場(chǎng)庫(kù)存狀況的差異，使得東部、中部、西部城市住房?jī)r(jià)格的下降壓力存在差異，西部地區(qū)空置狀況對(duì)住房?jī)r(jià)格的負(fù)向抑制效果最大，東部其次，中部區(qū)域抑制效果最弱。

住房；空置；價(jià)格

2014年9月30日房貸新政以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐步釋放，成交量不斷放大。2015年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到12.8億平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，商品房銷(xiāo)售額8.72萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)14.4%。然而2015年住房市場(chǎng)的回暖并沒(méi)有改善樓市庫(kù)存狀況，截止2015年12月，商品房待售面積達(dá)到7.2億平方米，相比2014年年底6.2億平方米的待售面積，增長(zhǎng)了16%。2016年初為進(jìn)一步促進(jìn)去庫(kù)存，降首付、降交易稅費(fèi)的系列政策出臺(tái)，房產(chǎn)交易大幅增長(zhǎng)，2016年1-7月，商品房銷(xiāo)售面積75 760萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，商品房銷(xiāo)售額57 569億元，同比增長(zhǎng)39.8%。隨著交易量的快速上升，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲與庫(kù)存高居不下共存的特殊狀況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，相對(duì)于2015年12月，2016年7月70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)上漲的城市有58個(gè)，一線(xiàn)城市北京、上海、深圳、廣州的房?jī)r(jià)漲幅分別達(dá)到了21.4%、27.8%、45.5%和20%，二線(xiàn)城市中廈門(mén)、合肥、南京的房?jī)r(jià)漲幅分別為38.1%、33.9%、和32.3%，短期內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)上漲異常迅速。而截止2016年7月，商品房待售面積為7.14億平方米，在銷(xiāo)售面積大幅增長(zhǎng)背景下仍位于庫(kù)存高位。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，解決存在的房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題是關(guān)鍵。當(dāng)前既需要依靠市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)節(jié)的去庫(kù)存化，也需要有外生政策驅(qū)使的去庫(kù)存化。認(rèn)清我國(guó)城市住房庫(kù)存現(xiàn)狀，判斷住房庫(kù)存狀況對(duì)價(jià)格的作用程度，才能對(duì)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力作出更清晰的判斷，并以此為基礎(chǔ)制定合理有效的去庫(kù)存政策?；诖?，本文將結(jié)合我國(guó)35個(gè)大中城市住房市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)，分析研究不同區(qū)域的住房市場(chǎng)庫(kù)存壓力，判斷庫(kù)存狀況對(duì)區(qū)域住房?jī)r(jià)格的影響程度，在此基礎(chǔ)上為我國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控提供有效建議。

一、文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體系建設(shè)中，庫(kù)存的衡量標(biāo)準(zhǔn)主要從住房使用價(jià)值是否得到發(fā)揮為基準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行評(píng)判。即住房的整體或者部分沒(méi)有得到利用，處于等待出售或者出租的狀態(tài)，凡此類(lèi)均屬于空置的統(tǒng)計(jì)范圍。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)空置統(tǒng)計(jì)包括了開(kāi)發(fā)商建成后的庫(kù)存產(chǎn)品，也包括了住房二級(jí)市場(chǎng)上的庫(kù)存產(chǎn)品。我國(guó)自1997年開(kāi)始進(jìn)行空置統(tǒng)計(jì)，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》中對(duì)空置概念的界定為：報(bào)告期末已竣工尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，主要針對(duì)的是開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存量。國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界均認(rèn)為住房空置類(lèi)指標(biāo)是反映住宅市場(chǎng)運(yùn)行健康程度的重要依據(jù)，體現(xiàn)了住房市場(chǎng)資源利用的有效程度，可以此為依據(jù)判斷住房市場(chǎng)走勢(shì)。

近年來(lái)國(guó)外學(xué)術(shù)界研究住房空置成因及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的成果較多，George C. Bentleya, Priscilla McCutcheonb等結(jié)合美國(guó)底特律四次人口普查結(jié)果顯示的住房空置空間分布特點(diǎn)，研究了不同種族和階層人群住房空置狀況的影響因素。[1]César M. Fuentesa & Vladimir Hernandezb結(jié)合2000年后逐漸上升的墨西哥住房空置數(shù)據(jù)，指出墨西哥過(guò)于寬松的金融政策使得私營(yíng)房屋建筑商具有較強(qiáng)投資意愿，空置率的過(guò)快上升導(dǎo)致私營(yíng)房屋建筑商的財(cái)產(chǎn)犯罪情況大大增加。[2]Chris Couch & Matthew Cocks以利物浦為例研究了因?yàn)槿丝谝?guī)模減少導(dǎo)致的住房空置狀況，探討了城市萎縮背景下住房空置的成因和解決方法。[3]Lena Magnusson Turnera以瑞典2000-2002年數(shù)據(jù)為例，研究了家庭遷移對(duì)住房市場(chǎng)空置鏈帶來(lái)的影響，指出住房政策制定需考慮以上因素。[4]

目前國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界關(guān)于住房空置問(wèn)題的研究成果較少。由于我國(guó)房地產(chǎn)空置統(tǒng)計(jì)體系目前不夠完善，孫嶠、鄭思齊、劉洪玉、陳杰、趙奉軍、王先柱等結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，從不同層面提出完善我國(guó)房地產(chǎn)空置統(tǒng)計(jì)體系的建議。[5-7]在此基礎(chǔ)上，近年來(lái)有學(xué)者開(kāi)始研究我國(guó)住房空置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，臺(tái)玉紅、鄧長(zhǎng)榮、馬永開(kāi)研究了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲跌幅、波動(dòng)的非對(duì)稱(chēng)性與空置量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。[8-9]鞠方、莫易嫻等研究了我國(guó)商品房空置率對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響程度。[10-11]李真、劉洪玉構(gòu)造了描述租金和空置互動(dòng)關(guān)系的租金模型和空置率模型，對(duì)北京和首爾兩地寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金與空置率之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了研究。[12]沈孝強(qiáng)、吳次芳對(duì)我國(guó)31個(gè)省、市自治區(qū)的住房庫(kù)存數(shù)量和銷(xiāo)售情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，對(duì)不同省份的庫(kù)存消化能力進(jìn)行了分析。[13]

從上述文獻(xiàn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)對(duì)空置問(wèn)題的研究大多以定性分析為主，近年來(lái)的定量研究中主要采用大口徑的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，沒(méi)有對(duì)不同類(lèi)型商品房的空置水平進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，此外采用的數(shù)據(jù)或是省級(jí)層面空置面板數(shù)據(jù)，或是單一城市空置時(shí)間序列數(shù)據(jù)?？紤]到房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性，當(dāng)前在對(duì)空置與住房?jī)r(jià)格關(guān)系的研究中，還需要進(jìn)一步判斷住房空置的區(qū)域差異程度，為住房市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控提供有效依據(jù)。基于此，本文利用我國(guó)35個(gè)大中城市住房市場(chǎng)系列數(shù)據(jù)，研究住房空置的區(qū)域差異及其對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。

二、我國(guó)商品住房空置的現(xiàn)狀分析

（一）我國(guó)商品房空置與商品住宅空置的具體表現(xiàn)

總量上看，我國(guó)商品房空置面積與商品住宅空置面積均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，截止2015年數(shù)據(jù)顯示商品房空置面積為71 853萬(wàn)平方米，商品住宅空置面積為45 248萬(wàn)平方米，均為歷史最高點(diǎn)。2000-2015年間商品房空置面積年均增長(zhǎng)12.5%，2005-2015年間商品住房空置面積年均增長(zhǎng)15.7%。如圖1所示，商品住宅空置面積占商品房空置面積的比例一直維持在50%以上，2007年50.9%的占比是歷史最低值，此后該比例不斷上漲，達(dá)到2013年的65.7%，隨著2014年限購(gòu)、限貸政策的松綁，該比例逐漸下降到2015年年底的63%，2016年7月最新數(shù)據(jù)顯示已降為60%。結(jié)合空置面積和銷(xiāo)售面積進(jìn)一步分析，用當(dāng)年空置面積除以當(dāng)年銷(xiāo)售面積乘以12得到反映市場(chǎng)吸納周期的指標(biāo)，圖1數(shù)據(jù)顯示，整體來(lái)看商品房吸納周期與商品住宅吸納周期表現(xiàn)一致，2007年是歷史最低水平，反映市場(chǎng)吸納速度較快，2008年迅速上升，隨后兩年回落后并于2011年重新進(jìn)入上升軌道，2015年商品房空置面積的吸納周期為6.7個(gè)月，商品住宅空置面積的吸納周期是4.8個(gè)月，兩者均為2003年以來(lái)的最高水平。

圖1 全國(guó)商品房與商品住宅空置水平

（二）35個(gè)大中城市商品房空置的差異化表現(xiàn)

1. 35個(gè)大中城市商品房空置狀況

從總量上看，如圖2所示，35個(gè)大中城市商品房待售面積占全國(guó)商品房待售面積的比重在2003年以前呈上升趨勢(shì)，2003年達(dá)到歷史高點(diǎn)，占比為69.69%，此后逐年下降，截止2014年為36.11%，是歷史最低值。這在一定程度上說(shuō)明目前我國(guó)35個(gè)大中城市的商品房庫(kù)存狀況并不算太嚴(yán)重。從空置商品房產(chǎn)品類(lèi)型看，35個(gè)大中城市辦公樓空置面積占全國(guó)辦公樓空置面積的比例非常高，2009年的峰值為77%，截止2014年這一比例仍高達(dá)64.5%。35個(gè)大中城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積占全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積的比例2009年之前一直在40%以上，2010年后比例稍有回落。35個(gè)大中城市商品住宅空置面積占全國(guó)商品住宅空置面積的比例為產(chǎn)品類(lèi)型中的最低值，且2014年數(shù)據(jù)是歷史最低值，占全國(guó)的32%。從產(chǎn)品類(lèi)型而言，35個(gè)大中城市商品住宅空置狀況要優(yōu)于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置狀況。

圖2　35個(gè)大中城市各類(lèi)商品房空置面積占全國(guó)各類(lèi)商品房空置面積的比例

從吸納周期角度看，同樣如此。35個(gè)大中城市空置商品住宅吸納周期2004年后一直位于較低水平，2011年后因?yàn)橄拶?gòu)限貸政策的影響有所上升，但截至2014年，35個(gè)大中城市空置商品住宅的吸納周期也仍只有4.3個(gè)月。而2014年空置辦公樓的吸納周期為12.2個(gè)月，空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的吸納周期達(dá)到16.7個(gè)月，空置壓力遠(yuǎn)大于商品住宅領(lǐng)域。

2. 35個(gè)大中城市商品住宅空置狀況的差異

進(jìn)一步分析35個(gè)大中城市商品住宅空置狀況的內(nèi)部差異，以表1中2014年35個(gè)大中城市空置商品住宅吸納周期4.3個(gè)月為基準(zhǔn)，將35個(gè)大中城市分成兩檔，2015年吸納周期大于4.3個(gè)月的城市有17個(gè)，吸納周期小于4.3個(gè)月的城市18個(gè)，兩檔城市在其庫(kù)存狀況下的房?jī)r(jià)走勢(shì)均是有漲有跌，但從波動(dòng)幅度看，吸納周期相對(duì)較長(zhǎng)的城市房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度要大得多，深圳、上海、北京三個(gè)一線(xiàn)城市2014年商品住房吸納周期分別為4.85、6.46、9.12個(gè)月，對(duì)應(yīng)的2015年新建商品住宅價(jià)格漲幅達(dá)到了47.5%、18.2%、10.4%，相較而言，廣州、南京、鄭州、合肥等城市2014年商品住房吸納周期分別為3.65、3.46、2.84、0.75，對(duì)應(yīng)的2015年新建商品住宅漲幅分別為9.2%、7.9%2.7%和1.4%。此外，部分城市如西安、重慶，商品住房吸納周期非常短，但是房?jī)r(jià)漲幅很低，甚至是負(fù)增長(zhǎng)狀況。

表1 35個(gè)大中城市各類(lèi)空置商品房吸納周期　　/月

從我國(guó)商品住宅空置的現(xiàn)狀出發(fā)，可以看到，相對(duì)于商品房整體空置狀況而言，商品住宅領(lǐng)域的庫(kù)存壓力相對(duì)較輕。其中35個(gè)大中城市住宅庫(kù)存占全國(guó)的比例近年來(lái)呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明目前的庫(kù)存壓力主要集中在三四線(xiàn)及以下城市中。此外，35個(gè)大中城市內(nèi)部住宅庫(kù)存壓力和房?jī)r(jià)走勢(shì)也呈現(xiàn)不同趨勢(shì)。因此，在上述基礎(chǔ)上，需進(jìn)一步探討造成城市間住房?jī)r(jià)格差異的原因，為住房市場(chǎng)去庫(kù)存背景下的差異化調(diào)控提供參考思路。

三、模型設(shè)定、數(shù)據(jù)來(lái)源與變量說(shuō)明

（一）模型設(shè)定和變量選取

不僅住房市場(chǎng)供求狀況影響住房?jī)r(jià)格，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面也會(huì)對(duì)其發(fā)生作用。用構(gòu)建住房?jī)r(jià)格與住房空置狀況之間關(guān)系的計(jì)量模型：

其中，分別表示城市和年份；（元/ m2）為模型被解釋變量，表示城市住房?jī)r(jià)格水平，模型解釋變量中，商品住房空置面積（m2）、商品住房新開(kāi)工面積（m2）、商品住房銷(xiāo)售面積（m2）指標(biāo)代表住房市場(chǎng)內(nèi)部供求水平。各城市市轄區(qū)人口（萬(wàn)人）、居民儲(chǔ)蓄存款余額（萬(wàn)元）、居民人均可支配收入（元）指標(biāo)屬于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù)，對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。此外用指標(biāo)表示房?jī)r(jià)預(yù)期（元/ m2），代表心理因素對(duì)住房市場(chǎng)的影響。

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源與變量描述性統(tǒng)計(jì)

本文選取了35個(gè)大中城市1999-2014年的年度數(shù)據(jù)研究城市住房?jī)r(jià)格與空置狀況之間的關(guān)系。其中商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格、商品住房空置面積、商品住房新開(kāi)工面積和商品住房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒（2000-2015）》和EPS統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)平臺(tái)；城市市轄區(qū)人口總額、居民人均可支配收入、居民儲(chǔ)蓄存款余額數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒（2000-2014）》、各城市統(tǒng)計(jì)年鑒和各城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期這一指標(biāo)，我們考慮普通居民對(duì)住房?jī)r(jià)格未來(lái)走勢(shì)的判斷主要基于過(guò)去的價(jià)格數(shù)據(jù)而做出，即近視價(jià)格預(yù)期，因此用上一期住房?jī)r(jià)格表示。

為消除通貨膨脹對(duì)商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格、居民儲(chǔ)蓄存款余額和居民人均可支配收入的影響，我們對(duì)商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格、居民儲(chǔ)蓄存款余額和居民人均可支配收入利用所在城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)轉(zhuǎn)化為定基價(jià)格指數(shù)（以1999年為基期）進(jìn)行平減得到實(shí)際量。由于普通居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的考察主要基于原始數(shù)據(jù)，因此用上期住房?jī)r(jià)格表示，不對(duì)上期住房?jī)r(jià)格做出平減處理。為消除可能存在的異方差，我們對(duì)所有變量取自然對(duì)數(shù)。表2為各變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

表2　各變量描述性統(tǒng)計(jì)

四、計(jì)量分析

對(duì)樣本數(shù)據(jù)運(yùn)用stata13.0軟件進(jìn)行計(jì)量，ADF檢驗(yàn)結(jié)果顯示選取變量均為一階平穩(wěn)。固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型檢驗(yàn)效果如表3所示。Hausman檢驗(yàn)結(jié)果顯示，設(shè)置為固定效應(yīng)模型更為合適?；貧w方程如下：

全樣本模型計(jì)量結(jié)果顯示：第一，從住房市場(chǎng)內(nèi)部供求狀況與住房?jī)r(jià)格關(guān)系看，反映供給指標(biāo)的空置面積、新開(kāi)工面積與住房?jī)r(jià)格負(fù)相關(guān)，反映需求指標(biāo)的銷(xiāo)售面積與住房?jī)r(jià)格正相關(guān)，且空置面積、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積指標(biāo)計(jì)量結(jié)果均在1%水平上顯著。從系數(shù)值看，住宅空置面積增加1%，住房?jī)r(jià)格會(huì)下降0.028%，住宅新開(kāi)工面積增加1%，住房?jī)r(jià)格下降0.05%，而住房銷(xiāo)售面積每增加1%，住房?jī)r(jià)格上升0.048%。住宅空置面積增加對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響小于新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響。第二，從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù)和住房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系看，居民儲(chǔ)蓄存款余額和人均可支配收入水平在一定程度可以反映城市居民的住房支付能力，人口數(shù)量可反映居民住房潛在需求規(guī)模，三者均與住房?jī)r(jià)格呈正相關(guān)。其中居民儲(chǔ)蓄存款余額在1%水平上顯著，人均可支配收入在10%水平上顯著，城市人口數(shù)據(jù)計(jì)量結(jié)果不顯著，從系數(shù)值看，居民儲(chǔ)蓄存款總額增長(zhǎng)1%，住房?jī)r(jià)格上漲0.1%，人均可支配收入增長(zhǎng)1%，住房?jī)r(jià)格上漲0.07%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得居民財(cái)富積累和收入水平提高，這些對(duì)住房?jī)r(jià)格形成了正向的推動(dòng)效應(yīng)。人口數(shù)量每增長(zhǎng)1%，住房?jī)r(jià)格隨之增長(zhǎng)0.046%，結(jié)果不顯著的原因應(yīng)該在于目前統(tǒng)計(jì)年鑒上能得到的按年份整理的城市人口數(shù)據(jù)都是戶(hù)籍人口，而我國(guó)城市化進(jìn)程中，戶(hù)籍人口城市化率的提升速度較慢，且35個(gè)大中城市中，超大城市近年來(lái)對(duì)人口規(guī)模都在進(jìn)行嚴(yán)格限制。第三，從影響房?jī)r(jià)的心理因素看，居民房?jī)r(jià)預(yù)期與住房?jī)r(jià)格呈正相關(guān)，房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響在1%水平上顯著，居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期上漲1%，心理因素產(chǎn)生的正反饋效應(yīng)會(huì)使得住房?jī)r(jià)格上漲0.62%。第四，從35個(gè)大中城市計(jì)量結(jié)果出發(fā)，比較各因素對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響，心理因素對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響最大，其次是經(jīng)濟(jì)基本面，反映居民住房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力的兩個(gè)指標(biāo)，居民儲(chǔ)蓄存款余額和當(dāng)期可支配收入對(duì)住房需求形成了有力支撐，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)上漲壓力較大，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求狀況也會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響，但其影響小于前兩大因素，供給層面上，新開(kāi)工面積對(duì)住房?jī)r(jià)格的抑制大于空置面積對(duì)住房?jī)r(jià)格的抑制，原因可能在于當(dāng)前期房預(yù)售主導(dǎo)的銷(xiāo)售格局下，住房空置的成因更多在于開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)方案未能貼近市場(chǎng)需求、或者價(jià)格過(guò)高，消費(fèi)者用腳投票使得住房產(chǎn)品在預(yù)售期賣(mài)不出去而形成空置。

表3 全樣本與分樣本計(jì)量結(jié)果

注：（1）括號(hào)內(nèi)是t值；（2）***、**和*分別表示在1%、5%和10%的水平上顯著；（3）東部城市包括北京、天津、沈陽(yáng)、大連、上海、南京、杭州、寧波、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、青島、廣州、深圳、?？?，中部城市包括石家莊、太原、呼和浩特、長(zhǎng)春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙，西部城市包括南寧、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊。

進(jìn)一步將本文所選35個(gè)大中城市樣本分為東、中、西部地區(qū)，以考察不同區(qū)域空置等因素對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響是否存在差異。如表3所示，分區(qū)域計(jì)量結(jié)果顯示：第一，住房市場(chǎng)供求因素考察中，3個(gè)區(qū)域空置面積均與住房?jī)r(jià)格呈負(fù)相關(guān)，東部和西部地區(qū)的城市空置面積均在1%水平上顯著，中部地區(qū)城市在10%水平上顯著，從系數(shù)值看，空置面積對(duì)西部地區(qū)城市住房?jī)r(jià)格造成的抑制作用最突出，其次是東部地區(qū)城市，中部地區(qū)城市系數(shù)值最小，原因可能在于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的西部地區(qū)10個(gè)城市住房空置面積加總占全國(guó)空置面積的比例一直較高，和中部的10個(gè)城市比較，2003年這一比例西部地區(qū)為14.4%，中部地區(qū)為6.7%，2014年這一比例西部地區(qū)為8.7%，中部地區(qū)為7.9%。3個(gè)區(qū)域銷(xiāo)售面積對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響均顯著為正，其中中部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響最大，西部其次，東部地區(qū)的系數(shù)值最小。第二，分區(qū)域計(jì)量結(jié)果顯示，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)中居民儲(chǔ)蓄存款余額指標(biāo)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響均顯著為正，其中東部地區(qū)系數(shù)值最大，居民儲(chǔ)蓄存款余額每增加1%，住房?jī)r(jià)格上漲0.17%，中部地區(qū)、西部地區(qū)分別對(duì)應(yīng)住房?jī)r(jià)格上漲0.1%和0.04%，這一點(diǎn)說(shuō)明東部地區(qū)居民財(cái)富積累程度較高，對(duì)住房?jī)r(jià)格形成了較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力支撐，人口數(shù)量和人均可支配收入指標(biāo)在分區(qū)域樣本回歸中均不顯著，這一方面與人口統(tǒng)計(jì)指標(biāo)采用的戶(hù)籍口徑有關(guān)，另一方面也受制于樣本量過(guò)小的原因。第三，心理因素仍然是住房?jī)r(jià)格的重要影響因素，分區(qū)域樣本回歸結(jié)果顯示，東中西部城市居民房?jī)r(jià)預(yù)期均與住房?jī)r(jià)格呈正相關(guān)，且在1%水平上顯著，其中西部地區(qū)的系數(shù)值最大，房?jī)r(jià)預(yù)期每上漲1%，西部地區(qū)住房?jī)r(jià)格對(duì)應(yīng)上漲0.62%。

五、結(jié)論與建議

從上述全樣本和分樣本計(jì)量結(jié)果可以看出，雖然當(dāng)前住房市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，對(duì)住房?jī)r(jià)格形成了反向抑制，但是居民房?jī)r(jià)預(yù)期和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房?jī)r(jià)的正向推動(dòng)作用遠(yuǎn)大于空置所帶來(lái)的負(fù)向抑制，住房?jī)r(jià)格仍然具有上漲的動(dòng)力，無(wú)論是整體回歸還是分區(qū)域的回歸模型結(jié)果均驗(yàn)證了這一點(diǎn)。研究中發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格受居民房?jī)r(jià)預(yù)期這一心理因素影響最大，一旦居民預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生顯著的正向推動(dòng)效果。其次，我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得居民財(cái)富積累和收入水平提高，伴隨著城市化進(jìn)程，大量人口進(jìn)入城市，使得我國(guó)住房市場(chǎng)需求在需求規(guī)模和支付能力上都有一定支撐，這也是我國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲的重要原因所在。最后，住房市場(chǎng)內(nèi)部供求水平與住房?jī)r(jià)格關(guān)系考察中，住房空置面積對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響弱于新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積，從35個(gè)大中城市的整體情況來(lái)看，住房空置整體水平較高，但更大的壓力集中在寫(xiě)字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)。分區(qū)域看，住房市場(chǎng)庫(kù)存狀況的差異，使得東部、中部、西部城市住房?jī)r(jià)格的下降壓力存在差異，西部地區(qū)空置狀況對(duì)住房?jī)r(jià)格的負(fù)向抑制效果最大，東部其次，中部區(qū)域抑制效果最弱。

針對(duì)此，未來(lái)一段時(shí)期的住房市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)注重以下幾點(diǎn)。第一，住房市場(chǎng)空置狀況存在區(qū)域差異，住房市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控需考慮到這一點(diǎn)。從供給層面看，庫(kù)存壓力不同的城市，未來(lái)住宅類(lèi)用地的供應(yīng)需采取不同的數(shù)量管理模式。從需求端看，不同類(lèi)型城市的住房需求支付能力和購(gòu)買(mǎi)意愿存在差異，需結(jié)合城市化進(jìn)程和居民支付能力，采用合理的需求支持手段，但需注意不能過(guò)度放大需求。第二，有效管理居民房?jī)r(jià)預(yù)期，居民房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲形成的正反饋效應(yīng)非常強(qiáng)大，住房?jī)r(jià)格調(diào)控需要從管理居民房?jī)r(jià)預(yù)期著手。第三，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整背景下，居民收入增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩，需考慮該趨勢(shì)對(duì)住房市場(chǎng)造成的影響。一方面政府需進(jìn)一步降低收入分配差距，另一方面，加大公共服務(wù)領(lǐng)域的民生支出，政府可通過(guò)發(fā)放中低收入人群住房補(bǔ)貼、對(duì)社會(huì)機(jī)構(gòu)提供空置住房作為保障性住房，進(jìn)行適當(dāng)稅收減免等方式來(lái)消化庫(kù)存。從以上三方面著手，盡量用市場(chǎng)化的手段，推動(dòng)市場(chǎng)主動(dòng)去庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。

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（責(zé)任編校：賀常穎）

Regional Difference of Vacancy House in Its Price: Based on Analysis of 35 Large & Middle Cities

YANG Qiao, CHEN Cheng, WAN Kun

（Institute of Finance, Zhongnan University of Economics and Law, Wuhan, Hubei 430073, China）

Based on the panel data of the 35 large and medium-sized cities from 2000-2014 we study how the vacancy influence to the housing price and its regional difference. The results show that the large inventory pressure in the housing market has reversed inhibition on the housing price, however the price expectation and the macroeconomic fundamentals pushing on the housing price, the overall or the sub regional regression results all prove this. From the overall situation the more vacancy pressure focus on the commercial and office market in 35 large and medium-sized cities. The difference of the vacancy has in the eastern, central and western cities in China it has difference pressure on the housing price. The influence of the vacancy on the housing price in the western area is the largest, the eastern is the second, and the central is the weakest.

residenthouse; vacancy of house; housing price

F 293.35

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2017.01.002

2096-059X(2017)01–0012–07

2016-12-02

國(guó)家社科基金項(xiàng)目（14CRK015）；中央高校基本科研項(xiàng)目（1510504）

楊巧（1979-），女，湖北松滋人，副教授，博士，主要從事城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)研究；陳誠(chéng)（1993-），男，湖北荊門(mén)人，碩士研究生，主要從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究；宛昆（1992-），女，湖北黃岡人，碩士研究生，主要從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。