楊麗霞

【摘 要】自從全面推行“營改增”這項稅制改革后，我國的市場秩序得到了良好的規(guī)范。這項政策實施后，由于一些誤讀及操作失誤，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的壓力，面臨稅收征管的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當及時進行改革，提升企業(yè)的競爭力及生命力。本文通過深入研究“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負和凈利潤的影響，提出房地產(chǎn)企業(yè)改革的合理建議。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)；稅負；凈利潤

“營改增”的全稱是營業(yè)稅改增值稅，是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅。我國施行該政策的目的在于，首先消除由不同商品和不同服務(wù)繳納不同稅種而造成的稅負不公平的問題。其次解決重復(fù)征稅的問題，減輕納稅人納稅壓力。最后加速促進現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使二三產(chǎn)業(yè)相互融合。我國營改增經(jīng)歷了4個階段，2011年，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展營業(yè)稅改增值稅試點。2012年，將廣播影視服務(wù)業(yè)納入試點范圍。2014年，將鐵路運輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點。2016年，全面推開“營改增”試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點。這項政策，為很多行業(yè)帶來了福音，卻為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的壓力。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負和凈利潤的影響

根據(jù)“營改增”政策的相關(guān)規(guī)定，通過計算可知房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當繳納的增值稅小于之前繳納的營業(yè)稅。但是這并不表示房地產(chǎn)企業(yè)的壓力由此減輕，由于相關(guān)產(chǎn)業(yè)面臨的壓力增加，所以房地產(chǎn)企業(yè)可能會被迫增加稅負。房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠建筑業(yè)才能繼續(xù)運營，而建筑業(yè)也需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)的項目才能維持生存。“營改增”政策落實初期，國家預(yù)留了一段時間給相關(guān)企業(yè)進行過渡，其中建筑業(yè)在2016年5月1日之前簽訂的合同全部采取簡易征收的措施，征收稅率為3%，這樣一來就避免了重復(fù)征稅的缺點。因此從一定程度上減輕了建筑行業(yè)的稅負壓力。對于在2016年5月1日之后簽訂的合同，全部按照11%的稅率征收增值稅。相關(guān)研究表明，11%的增值稅稅率可以從整體上降低建筑業(yè)的稅負。但是在實際操作中，建筑業(yè)整體的稅負反而增加了不少，這是因為建筑業(yè)中存在的許多項目是無法抵扣的。迫于稅負的壓力，建筑業(yè)為了保證穩(wěn)定的盈利，只能將稅負壓力向下游產(chǎn)業(yè)，比如房地產(chǎn)企業(yè)分散。

“營改增”制度渡過過渡期后，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負會進入調(diào)整階段。房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)遭受增值稅稅負走高的壓力。此外，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的附加稅也相應(yīng)的會增長。也就是說由于房地產(chǎn)行業(yè)的投入大，所以即使附加稅的稅率很低，最終所要繳納的總稅額還是很可觀的。

凈利潤（收益），也可以稱為稅后利潤，是指在利潤總額中按規(guī)定交納了所得稅后公司的利潤留成。從上文的分析可以看出，實行“營改增”制度后，由于相關(guān)行業(yè)的施壓，使得房地產(chǎn)企業(yè)的總稅額不降反增，則在利潤總額不變的前提下，企業(yè)的凈利潤是降低的。換句話說，如果企業(yè)想要獲得與改制之前相同或者更高的將利潤，則需付出更多更艱辛的努力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”政策下的應(yīng)對措施

“營改增”制度已經(jīng)成為現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨壓力的同時應(yīng)深刻認清現(xiàn)狀，對企業(yè)內(nèi)部迅速做出調(diào)整，從而安全渡過艱難時期。

1.組織企業(yè)內(nèi)部人員對“營改增”制度進行深入的研究

“營改增”制度是經(jīng)過權(quán)威專家經(jīng)過反復(fù)測算，推出的經(jīng)濟政策，其主要目的就是為了穩(wěn)定國家經(jīng)濟，合理分配企業(yè)稅負。雖然一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力會較大，但是可以通過合理的管理方法，進行自我減負。一方面，增值稅的征稅基數(shù)相對于以前的營業(yè)稅降低了；另一方面，增值稅可以使用一些抵扣項來抵扣稅額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當盡量獲取進項稅額，在進行交易時請交易方盡量開具增值稅發(fā)票。

2.組織財務(wù)人員對國家財務(wù)文件和制度進行深入的研究

作為公司的財務(wù)人員，應(yīng)當肩負起為公司合理規(guī)避不必要稅負的責任，對國家的財務(wù)文件進行研究，并將相關(guān)知識傳輸給企業(yè)內(nèi)其他人員。一方面，財務(wù)人員應(yīng)制定合理的財務(wù)政策。比如規(guī)定報銷人員需持增值稅發(fā)票進行報銷，采購人員進行采購時需盡量要求供應(yīng)商開具增值稅發(fā)票；另一方面，財務(wù)人員應(yīng)該做好合同、文件的把控工作。此外，財務(wù)人員更應(yīng)增強財務(wù)知識的學習，提升自己精算的能力，從而幫助企業(yè)合理預(yù)期可能的風險，做好財務(wù)清算工作。

3.調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)及銷售策略，提升企業(yè)的競爭力

為了彌補稅負造成的利潤空缺，企業(yè)必須努力增加銷售額。因此，合理調(diào)整銷售策略是房地產(chǎn)企業(yè)的當務(wù)之急。一方面，加強銷售人員的培訓(xùn)，提升銷售人員的銷售水平及服務(wù)水平，從而進一步提升企業(yè)的軟實力；另一方面，增加精品房的銷售比例。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)對自身銷售的房屋進行裝修所產(chǎn)生的費用可以作為進項來進行抵扣，獲取進項稅額。因此，合理調(diào)整銷售房屋類型有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

三、結(jié)語

我國全面推行“營改增”稅制改革，是為了更好的規(guī)范市場秩序得，消除重復(fù)征稅，減輕企業(yè)的稅負壓力。此舉確實幫助許多企業(yè)減輕了稅負，但是由于一些操作不當，給房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)等帶來了一些壓力。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該以正確的心態(tài)面對這種挑戰(zhàn)，對企業(yè)內(nèi)部迅速做出調(diào)整，合理的規(guī)避不必要的稅負，增強企業(yè)內(nèi)部資金積累。

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