曲波

【摘要】隨中國人口老齡化加劇，養(yǎng)老產業(yè)消潛力巨大。2050年成為全球第一養(yǎng)老產業(yè)大國。針對養(yǎng)老地產行業(yè)發(fā)展趨勢，現(xiàn)提出養(yǎng)老地產開發(fā)營銷模式探討，為促進養(yǎng)老地產發(fā)展提供發(fā)展思路及分析。

【關鍵詞】養(yǎng)老模式；地產；營銷

1、養(yǎng)老地產行業(yè)和市場分析

1.1 中國養(yǎng)老產業(yè)市場潛力規(guī)模巨大

綜合聯(lián)合國、國家人口計生委、全國老齡委以及部分學者對我國未來老齡化發(fā)展趨勢的預測結果，2015年到2035年我國老年人口將年均增長一千萬左右。目前，我國大眾城市老年空巢家庭率已達到70%。從2015年到2035年，我國將進入急速老齡化階段，60歲及以上老年人口將從2.14億增加到4.18億，占比提升到29%。

1.2 養(yǎng)老產業(yè)消費潛力相當可觀

根據(jù)預測，2050年我國老年人口將達到4.8億；2014年至2050年間，老年人口消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP比重將從8%左右增長到33%左右。成為全球第一養(yǎng)老產業(yè)大國。

1.3 50及60后黃金二十年老人，已經(jīng)并即將成為最重要養(yǎng)老核心客群

50后（知青一代）成為健康養(yǎng)老的主力軍，未來10年內60后將成為養(yǎng)老大軍的主力。60后完全享受了經(jīng)濟高速發(fā)展的紅利，屬于鍍金一代，思想開放、見多識廣，易于接受新鮮事物，在注重自身養(yǎng)生的同時，重視父母的養(yǎng)老，是推動老年市場發(fā)展的主要力量。

2、主要養(yǎng)老地產開發(fā)模式

2.1我國主要養(yǎng)老地產模式

家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老是我國目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；機構養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；社區(qū)養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。與之相對應，目前主要養(yǎng)老地產開發(fā)模式有以下：社區(qū)養(yǎng)老服務中心、機構養(yǎng)老模式、旅養(yǎng)目的地模式。

2.2居家養(yǎng)老地產開發(fā)模式

2.2.1居家養(yǎng)老模式

居家養(yǎng)老是老年人在家中居住，并由社會提供養(yǎng)老服務的一種方式。

2.2.2社區(qū)養(yǎng)老地產開發(fā)模式主要內容

社區(qū)養(yǎng)老服務是居家養(yǎng)老服務的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人提供服務，結合社區(qū)服務設施建設，增加托老設施網(wǎng)點，增強社區(qū)養(yǎng)老服務能力，打造居家養(yǎng)老服務平臺。7%的老年人通過社區(qū)機構照料實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老。

2.2.3居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老地產開發(fā)

開發(fā)核心驅動：居家及社區(qū)養(yǎng)老服務為主。

區(qū)位選擇：一二線城市成熟社區(qū)聚集地。

目標客群：居家健康老人為主，少量日托或短期全托非自理老人。

規(guī)模體量：400-2000平方米。

土地性質：公共配套設施用地/商業(yè)用地

盈利模式：服務費。

2.3機構養(yǎng)老地產開發(fā)模式

2.3.1機構養(yǎng)老模式主要內容

機構養(yǎng)老服務以設施建設為重點，通過設施建設，實現(xiàn)其養(yǎng)老服務功能。

2.3.2機構養(yǎng)老群體數(shù)量規(guī)模.

在未來五年我國將會初步形成“9073”養(yǎng)老格局。按3%老年人入住養(yǎng)老機構來計算，到2025年底全國養(yǎng)老床位應達到900萬張以上。是2012年的2.3倍。養(yǎng)老機構也將增加到4.8萬個。

2.3.3機構養(yǎng)老地產開發(fā)模式

模式一：城市高端養(yǎng)老公寓（介護型、康養(yǎng)型）

開發(fā)核心驅動：康養(yǎng)服務。

區(qū)位選擇：一二線城市主城區(qū)邊緣（極少在主城核心區(qū)）。

目標客群：高端高齡自理、半自理老人為主，5-10%短期全護理老人。

規(guī)模體量：6000-20000平方米。

土地性質：商業(yè)服務用地

盈利模式：會員費/押金+租金+月度服務費。

模式二：全齡養(yǎng)老社區(qū)

開發(fā)核心驅動：CCRC持續(xù)照護服務，全齡養(yǎng)老服務體系。

區(qū)位選擇：一二線城市近郊。

目標客群：以中高端自理老人為主，覆蓋全生命周期養(yǎng)老客群。

規(guī)模體量：50000平方米以上。

土地性質：商業(yè)用地/旅游用地/公共配套設施用地。

盈利模式：銷售收入（使用權銷售、保險銷售、產權銷售）；運營收入（押金+月度服務費）

2.4旅居目的地養(yǎng)老模式

2.4.1旅居目的地養(yǎng)老模式主要內容

全國性或區(qū)域性旅游度假目的地，生態(tài)資源突出，生活配套完善，周邊擁有優(yōu)質醫(yī)療資源配套，大型休閑度假配套和文化配套，為旅居度假老人提供居養(yǎng)養(yǎng)老度假服務。

2.4.2旅居養(yǎng)老模式存在問題

由于當前老年人總體收入不高，積蓄不多，加上老年人對物業(yè)持有意愿不如年輕人強烈，不愿意花過多資金購買高價產權產品。另外異地養(yǎng)老還存在著安全和醫(yī)療的風險性。盈利模式等問題是養(yǎng)老服務項目必須面對的課題。

2.4.3旅居度假養(yǎng)老地產開發(fā)模式

模式一：旅居生活目的地（遠郊型）

選址條件：經(jīng)濟發(fā)達城市遠郊、區(qū)域旅游目的地。

核心驅動：旅游配套+醫(yī)療服務，養(yǎng)老產品

目標客群：活力健康老人，病后或術后康復老人，覆蓋全生命周期。

規(guī)模體量：約20萬平方米。

土地性質：旅游用地/商業(yè)用地/住宅用地

盈利模式：銷售收入（使用權、保險銷售、產權銷售）；運營收入（押金+月服務費）。

模式二：旅養(yǎng)目的地（候鳥型）

核心驅動：旅游度假配套+分時度假。

區(qū)位選擇：北緯25度以南，全國性度假目的地。

目標客群：活躍健康老人為主。

規(guī)模體量：30000平方米以上。

土地性質：商業(yè)用地/旅游用地/公共配套設施用地。

盈利模式：銷售收入（使用權銷售、保險銷售、產權銷售）；運營收入（押金+月度服務費）。

3、養(yǎng)老項目主要盈利模式

3.1產權銷售

1.住宅（或商業(yè)）產權銷售：通過出售住宅產品快速回籠資金，與傳統(tǒng)出售產權房銷售模式一致。通常以養(yǎng)老地產為核心進行開發(fā)，周轉資金快，風險小，是目前較為普遍的開發(fā)盈利模式。

2.以房養(yǎng)老模式：將付清貸款的房產抵押給保險公司等金融機構。金融機構綜合考慮房主的額年齡，房產價值等綜合評判，定期發(fā)給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金。房主去世后，房產出售用以歸還金融機構資金，升值部分歸金融機構所有。適合擁有房屋產權的孤寡老人。

3.2不可產權銷售

1.（一次性）轉讓使用權：不能進行產權銷售的實際情況下，采用轉讓固定年限使用權盈利模式，是資金快速回籠和項目運營的模式。

2.會員制模式：以出租為主要經(jīng)營方式，采用記名會員制形式，繳納會員費取得會員資格，每月繳納一定管理費獲得居住權。記名會員卡可繼承和轉讓。

3.養(yǎng)老度假套餐：將旅游和度假養(yǎng)老服務整合，以旅游套餐的形式銷售，適合短期度假養(yǎng)老的老年客戶。

參考文獻：

[1]劉志峰.積極養(yǎng)老是當前養(yǎng)老產業(yè)方向[J].中國房地產業(yè).2014.12