徐冬青

摘要：本文結(jié)合筆者多年在房產(chǎn)測(cè)量中的工作經(jīng)驗(yàn)，主要闡述了房屋面積測(cè)繪的基本要求，從中針對(duì)房屋面積測(cè)量中注意問(wèn)題進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房屋面積測(cè)繪；圖紙檢查；數(shù)據(jù)采集；面積分?jǐn)?；要?/p>

引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對(duì)房屋建筑的面積提出了更高的要求，同時(shí)促進(jìn)了房產(chǎn)面積測(cè)量行業(yè)的發(fā)展。房屋面積測(cè)繪的結(jié)合將會(huì)影響到購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)利益。因此，在房產(chǎn)面積測(cè)繪過(guò)程中需要按照相關(guān)規(guī)范來(lái)嚴(yán)格把關(guān)，提高測(cè)繪結(jié)果的科學(xué)性和合理性，從而為房產(chǎn)產(chǎn)籍和產(chǎn)權(quán)管理單位處理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)糾紛提供科學(xué)合理的依據(jù)。本文結(jié)合筆者的工作總結(jié)，主要論述了房屋面積測(cè)量中注意問(wèn)題。

1房屋面積測(cè)繪的基本要求

（1）外墻測(cè)繪點(diǎn)為房屋內(nèi)部的地平面之上的1.00m左右，房屋的各個(gè)側(cè)墻要進(jìn)行兩次以上的獨(dú)立測(cè)量，從而為測(cè)量結(jié)果的復(fù)核提供方便。測(cè)量時(shí)應(yīng)使用手持測(cè)繪設(shè)備，對(duì)測(cè)量所得數(shù)據(jù)做四舍五入處理，保留兩位小數(shù)。

（2）能夠進(jìn)行面積測(cè)繪的房屋要滿足以下條件，包括房屋層高在2.20m以上，從而保證人們的正常生活和生產(chǎn)活動(dòng)；結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，建筑物能夠永久存在；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)；有上蓋。

（3）整套房屋的層高是指房屋上下兩樓面之間，或者地面與樓面之間，或屋頂至地面之間的垂直距離，屋頂平臺(tái)與樓面之間的高度也屬房屋的層高，但是平臺(tái)和房屋頂面的隔熱層厚度都不應(yīng)計(jì)算在層高之內(nèi)；對(duì)于斜面的屋頂來(lái)說(shuō)，如果房屋是瓦頂結(jié)構(gòu)，則為地面至擱瓦的木板上2.20m之間的距離；如果房屋是混合結(jié)構(gòu)，則為地面至屋頂上2.05m之間的距離。

（4）對(duì)于在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》頒布實(shí)施以前，已經(jīng)完成測(cè)繪，并認(rèn)定了房屋面積的建筑，如果存在任何異議并有復(fù)核要求的，在復(fù)核時(shí)要執(zhí)行原測(cè)繪規(guī)范。（5）在計(jì)算房屋面積時(shí)，建筑面積的基本計(jì)算原則為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中第八條關(guān)于房屋面積測(cè)繪的規(guī)定。

2房屋面積預(yù)測(cè)繪中注意問(wèn)題分析

建筑面積預(yù)測(cè)繪是在房屋沒(méi)竣工前，根據(jù)建筑施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行的。建筑面積預(yù)測(cè)繪成果可為商品房預(yù)售登記提供依據(jù)，在進(jìn)行預(yù)測(cè)繪時(shí)需注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

2.1對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的預(yù)測(cè)繪圖紙資料進(jìn)行檢查

設(shè)計(jì)圖紙是建筑面積預(yù)測(cè)繪的首要資料，設(shè)計(jì)圖紙的準(zhǔn)確程度直接影響到建筑面積預(yù)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性，所以在進(jìn)行預(yù)測(cè)繪之前應(yīng)檢查圖紙的完整性及清晰度，尤其是注意檢查設(shè)計(jì)圖紙上是否蓋有設(shè)計(jì)單位及規(guī)劃部門(mén)審圖中心的公章。有些開(kāi)發(fā)商為了趕進(jìn)度，可能會(huì)提供沒(méi)有經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)圖紙，這樣的圖紙是不能作為預(yù)測(cè)繪使用的，因?yàn)樗鶗?huì)變更。

2.2房屋尺寸數(shù)據(jù)的采集

房屋尺寸數(shù)據(jù)的采集是建筑面積預(yù)測(cè)繪的關(guān)鍵，房屋尺寸分為套內(nèi)尺寸和公用分?jǐn)偛糠值某叽纭７课莸奶仔褪前丛O(shè)計(jì)圖紙分隔墻體的中線劃定的，對(duì)于套型比較簡(jiǎn)單的多層建筑，處理起來(lái)比較容易。對(duì)于框架結(jié)構(gòu)的高層建筑或套型比較復(fù)雜的房屋來(lái)說(shuō)，處理時(shí)就會(huì)有特殊的情況出現(xiàn)。

（1）框架結(jié)構(gòu)的房屋都會(huì)有承重的結(jié)構(gòu)柱，房屋層數(shù)較多的高層建筑，承重的結(jié)構(gòu)柱往往還很大。目前很多城市在計(jì)算房產(chǎn)面積時(shí)不管承重的結(jié)構(gòu)柱大小，其面積均計(jì)入該柱平面位置所在戶室的套內(nèi)建筑面積里。從功能上講，承重的結(jié)構(gòu)柱是為整幢房屋的承重而設(shè)計(jì)的，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不宜算到某一戶的套內(nèi)去，建議在房屋分套時(shí)將柱放到整幢或功能區(qū)內(nèi)作為共用面積進(jìn)行分?jǐn)傒^好。

（2）《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定未封閉的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半建筑面積。在實(shí)際操作中，經(jīng)常會(huì)遇到很大的入戶花園或一面為敞開(kāi)的一個(gè)房間，這種結(jié)構(gòu)究竟是按未封閉陽(yáng)臺(tái)處理還是按房間處理？如果按陽(yáng)臺(tái)處理，它實(shí)際上裝個(gè)窗就是標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)房間；如果按房間處理，它又確實(shí)如同未封閉陽(yáng)臺(tái)那樣是敞開(kāi)式的。從定義上可以知道，陽(yáng)臺(tái)是泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間，根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽(yáng)臺(tái)和凸陽(yáng)臺(tái)，根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)。

2.3墻面突出部分的面積計(jì)算方式

在高層建筑的施工中，通常會(huì)因結(jié)構(gòu)的需要而在下面建設(shè)一段獨(dú)立的且與墻體連接的承重柱，在有承重柱的建筑測(cè)繪中，我國(guó)目前主要的測(cè)繪方法為：不管柱子占用多大的面積，都要計(jì)入該柱所在房屋內(nèi)的建筑面積之中，這說(shuō)明承重柱的面積也要分?jǐn)偲渌黜?xiàng)公用面積。這種計(jì)算方法存在一定的弊端，如承重結(jié)構(gòu)的建筑目的在于滿足整個(gè)建筑物的設(shè)計(jì)要求，而并非由一戶所有。根據(jù)國(guó)際通用的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，房屋的建筑面積包括套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的建筑面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)使用面積三個(gè)部分所組成。因此，這種將承重柱計(jì)算為房屋面積的測(cè)繪計(jì)算方式是不合理的，應(yīng)將其作為公攤面積計(jì)算。

2.4復(fù)式結(jié)構(gòu)的面積計(jì)算

房屋的層數(shù)指房屋的地面與樓板之間所劃定的層數(shù)。有些測(cè)繪將復(fù)式結(jié)構(gòu)中的上層作為自然層數(shù)，這種測(cè)繪方式引起了一些探討：這種計(jì)算方式將會(huì)擴(kuò)大管道井、垃圾道、電梯井以及戶外樓梯的面積，這也會(huì)增大復(fù)式結(jié)構(gòu)房屋所有者的公共分?jǐn)偛糠值拿娣e，這種因結(jié)構(gòu)而導(dǎo)致的垃圾道、梯間等面積的無(wú)形擴(kuò)大的計(jì)算方式不十分合理。目前建筑商為滿足人們對(duì)于美觀的需要，設(shè)計(jì)出了越來(lái)越多的復(fù)式斜屋頂建筑，這也增加了房屋面積測(cè)繪的難度。斜頂房屋面積的測(cè)繪方法為：斜頂結(jié)構(gòu)的房屋面積為屋頂高度的2.2m以上部分的外圍水平投影面積總和。斜頂房屋至天面或屋頂上有另一個(gè)可供居住或貯藏物品的永久使用的斜頂房屋。對(duì)于簡(jiǎn)單的斜頂結(jié)構(gòu)房屋，可以直接截取2.20m以上部分，這種計(jì)算方法較為準(zhǔn)確和方便，但對(duì)于有“老虎窗”的斜頂房屋來(lái)說(shuō)，計(jì)算方法卻有所區(qū)別，對(duì)于這種結(jié)構(gòu)的房屋來(lái)所，只有窗頂部分能夠達(dá)到2.20m，兩側(cè)部分通常達(dá)不到這種高度，因此計(jì)算會(huì)出現(xiàn)偏差，且由于結(jié)構(gòu)復(fù)雜，測(cè)繪也存在一定的難度。因此，對(duì)于這種結(jié)構(gòu)的房屋，該計(jì)算方式是不合理的。

2.5公共面積分?jǐn)倖?wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系也變得日趨復(fù)雜，逐漸由單一的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為了多元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。所以，公共面積的分?jǐn)偤陀?jì)價(jià)矛盾也變得愈加尖銳。例如，建筑物的地下室的單位價(jià)格通常會(huì)比較低，與地上部分相差較大，但當(dāng)?shù)叵率易鳛楣裁娣e被不同的樓層和不同功能區(qū)所分?jǐn)倳r(shí)，地下室的銷(xiāo)售價(jià)格也會(huì)隨著樓層和功能區(qū)的不同而有所差異。如果同時(shí)由住宅和攤位共同分?jǐn)偟叵率颐娣e，則同一地下室會(huì)因分?jǐn)偡绞降牟煌霈F(xiàn)較大的價(jià)差，由此可見(jiàn)，這種不合理的計(jì)價(jià)方式會(huì)極大地?fù)p害放房屋所有者的基本權(quán)益，且這種損害方式又非常隱蔽，因此，如何從面積計(jì)算出發(fā)來(lái)有效解決公攤面積的突出矛盾這一課題還需進(jìn)一步的研究。

3結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房屋建筑數(shù)量日益增多，人們對(duì)房屋繪測(cè)精度的要求越來(lái)越高，房屋面積測(cè)算則更是房屋產(chǎn)權(quán)人極為關(guān)注的。房產(chǎn)面積測(cè)算精度的高低，直接影響到房屋產(chǎn)權(quán)人的財(cái)富得失。因此，房產(chǎn)測(cè)繪單位，要根據(jù)我國(guó)所頒布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，不斷探索新的工作思路和測(cè)繪方法，不斷積累豐富的實(shí)際測(cè)繪經(jīng)驗(yàn)，從而為解決以上問(wèn)題提出新的途徑和方法，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

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