李佳明

摘要：住房公積金制度作為我國(guó)目前應(yīng)用范圍較廣的一項(xiàng)住房政策，惠及了許多繳存職工購(gòu)房的需求，但由于墾區(qū)經(jīng)濟(jì)的特殊現(xiàn)狀，使本系統(tǒng)住房公積金個(gè)貸率持續(xù)低迷，文章通過(guò)分析黑龍江墾區(qū)住房公積金貸款實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，提出合理化建議，進(jìn)行改革。

關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款

自1996年黑龍江農(nóng)墾系統(tǒng)開(kāi)始全面建立住房公積金制度。2003年年底，農(nóng)墾住房公積金管理中心建立，同期各管理局住房公積金管理部開(kāi)始逐步建立。這種管理方式有利于實(shí)現(xiàn)國(guó)家要求的住房公積金統(tǒng)一管理的要求，有利于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)墾系統(tǒng)住房公積金管理。目前農(nóng)墾系統(tǒng)分布于黑龍江省，下轄9個(gè)管理局，113個(gè)農(nóng)（牧）場(chǎng)，539個(gè)管理區(qū)，各管理區(qū)與周邊市縣距離遙遠(yuǎn)，可謂分布分散。這種分散式分布，非常不利于管理，尤其是抵押及逾期問(wèn)題日益突出。因此，研究農(nóng)墾住房公積金貸款問(wèn)題就顯得極為迫切。

一、當(dāng)前貸款業(yè)務(wù)存在的困境

（一）機(jī)構(gòu)建立以后人員少，貸款流程長(zhǎng)，放款效率低

由于長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)墾系統(tǒng)住房公積金貸款由各管理局所在管理部統(tǒng)一審核，再報(bào)送中心審批，其時(shí)間長(zhǎng)，效率低。管理部人員少，只重視貸款發(fā)放，輕視了貸前調(diào)查以及貸后管理的節(jié)點(diǎn)。2009～2011年隨著墾區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷推進(jìn)，貸款量逐年增加，而近年來(lái)隨之而來(lái)的貸款逾期率卻逐漸升高，貸款潛在的風(fēng)險(xiǎn)不斷突顯。

（二）管理區(qū)職工住房貸款發(fā)放時(shí)限長(zhǎng)

由于各管理區(qū)相距管理部遙遠(yuǎn)，職工收入又不高，申請(qǐng)貸款要跑幾十公里甚至幾百公里，再加上放款銀行網(wǎng)點(diǎn)少，管理部所轄各管理區(qū)只有農(nóng)村信用社，因此造成貸款成本很高，審批時(shí)限過(guò)長(zhǎng)且不確定，管理區(qū)職工住房公積金貸款一直難以辦理，這也是造成墾區(qū)住房公積金個(gè)貸率低下的原因之一。

（三）墾區(qū)住房抵押難以處置

從異地貸款來(lái)看，即使農(nóng)墾職工到周邊縣市辦理貸款也難以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槁毠べ?gòu)買的商品房是農(nóng)墾內(nèi)部房產(chǎn)證，在地方無(wú)法實(shí)現(xiàn)辦理抵押。正常情況下住房抵押貸款不能按時(shí)償還的，可以通過(guò)訴訟，由法院拍賣抵押貸款房屋進(jìn)行清償處理，但是由于農(nóng)墾住房屬于系統(tǒng)內(nèi)房產(chǎn)，無(wú)法抵押拍賣，變現(xiàn)能力差，只能通過(guò)法院和單位協(xié)助劃扣工資、劃轉(zhuǎn)住房公積金帳戶余額等手段進(jìn)行部分償還，因此即使中心勝訟，執(zhí)行也是難以實(shí)現(xiàn)，造成逾期風(fēng)險(xiǎn)逐年顯現(xiàn)。

（四）沒(méi)有發(fā)放貸款的權(quán)限

由于住房公積金中心不屬于金融機(jī)構(gòu)，因此沒(méi)有發(fā)放貸款的權(quán)限，在這種情況下，農(nóng)墾住房公積金貸款業(yè)務(wù)一直委托商業(yè)銀行進(jìn)行管理，這種管理方式下使中心一直處于被動(dòng)狀態(tài)，經(jīng)常受到銀行的牽制，同時(shí)由于銀行要首先考慮自身企業(yè)效益的問(wèn)題，因此對(duì)住房公積金業(yè)務(wù)存并不積極辦理。同時(shí)銀行作為放款人是貸款房屋的他項(xiàng)權(quán)力人，一但借款人出現(xiàn)逾期，作為他項(xiàng)權(quán)力人應(yīng)主張催收及訴訟，這時(shí)中心的位置就極其的被動(dòng)，工作效率低。

（五）異地貸款沒(méi)有完全放開(kāi)

目前，對(duì)異地貸款墾區(qū)一直沒(méi)有落實(shí)到政策，只是針對(duì)有墾區(qū)戶口并且在墾區(qū)所轄區(qū)域內(nèi)的各分局之間的購(gòu)房稱異地貸款可享受政策，對(duì)于墾區(qū)職工到省外或系統(tǒng)外職工到墾區(qū)內(nèi)購(gòu)房的政策沒(méi)有明確，使許多有此需求的職工只能望而卻步，不僅這部分職工無(wú)法享受到住房公積金帶來(lái)的福利，使處在低迷的墾區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下也是雪上加霜。

二、規(guī)范業(yè)務(wù)規(guī)范化管理，降低業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)

（一）建設(shè)業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)，推進(jìn)信息化管理

對(duì)住房公積金貸款業(yè)務(wù)制定科學(xué)規(guī)范的操作流程，建立科學(xué)有效的信息化操作系統(tǒng)，實(shí)行網(wǎng)上受理，中心審批。APP及微信的建立，使貸款人通過(guò)信息化平臺(tái)預(yù)提交、預(yù)受理等流程節(jié)點(diǎn)的完善來(lái)提高貸款從受理到審批的時(shí)效，同時(shí)也可以減少人為操作風(fēng)險(xiǎn)。

（二）規(guī)范貸款合同的簽訂

對(duì)《個(gè)人住房公積金借款合同》不斷完善，嚴(yán)密違約責(zé)任，貸前要有專人調(diào)查、約談，要有詳細(xì)的調(diào)查及約談?dòng)涗?，?duì)購(gòu)房人還款能力的評(píng)估方式要進(jìn)一步細(xì)化，單身貸款及家庭貸款的分級(jí)別評(píng)估，確保還貸能力。對(duì)購(gòu)房人的整體信用進(jìn)行科學(xué)有效的評(píng)估，以中國(guó)人民銀行的信用報(bào)告為基礎(chǔ)，綜合分析借款人的信用資質(zhì)。從法律角度，對(duì)合同的規(guī)范性、有效性、嚴(yán)密性進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)還款方式、借款擔(dān)保、違約責(zé)任、法律糾紛解決等條款要一一細(xì)化，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，通過(guò)法律嫁衣來(lái)保護(hù)借款人及貸款人利益。

（三）制定適應(yīng)墾區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)的貸款品種

采取階梯性貸款政策。充分考慮職工的信用差異，根據(jù)信用級(jí)別的不同，選擇擔(dān)?；螂A梯利率，信用級(jí)別良好的職工可以不用選擇擔(dān)保且可執(zhí)行低利率，信用級(jí)別差的職工可選擇有資質(zhì)的擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保才可放款。同時(shí)支持職工用住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房以外，鼓勵(lì)職工購(gòu)買改善性住房，同時(shí)抑制投機(jī)性住房貸款，貸款按購(gòu)房面積和購(gòu)房貸款次數(shù)實(shí)行區(qū)別對(duì)待，面積越大，利率越高，貸款次數(shù)越多，利率上浮越多，多渠道避免炒房，只有這樣才能保護(hù)中低收入家庭購(gòu)房能力，又有利于調(diào)整墾區(qū)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證個(gè)貸率穩(wěn)步提高。

（四）通過(guò)簽訂“三方協(xié)議”，解決逾期貸款催收難的問(wèn)題

對(duì)不能在地方房管部門辦理抵押登記的住房，申請(qǐng)辦理住房公積金貸款時(shí)，要求簽訂一個(gè)由借款人、農(nóng)場(chǎng)、管理中心三方組成的協(xié)議。 “三方協(xié)議“中借款人需承諾根據(jù)貸款合同約定條款按時(shí)、足額還款，如未能及時(shí)還款的，同意按照協(xié)助扣款通知書(shū)由所在農(nóng)場(chǎng)從自己的經(jīng)濟(jì)收入中代扣所欠款額，扣減的經(jīng)濟(jì)收入無(wú)法還清全部欠款時(shí)同意管理中心從自己的住房公積金賬戶余額中扣減所欠款額來(lái)還款。如借款人連續(xù)六個(gè)月未能償還貸款本息，由農(nóng)場(chǎng)將借款人所購(gòu)買的住房通過(guò)以購(gòu)改租的方式進(jìn)行處理，所得房款優(yōu)先用于清償住房公積金貸款本金、利息、違約金等費(fèi)用。通過(guò)簽訂”三方協(xié)議“，可以在很大程度上減少訴訟和處置成本，降低了管理中心因借款人違約而遭受的損失，基本上解決了農(nóng)場(chǎng)住房難以處置的問(wèn)題。同時(shí)改變銀行作為他項(xiàng)權(quán)利人的歷史，由中心作他項(xiàng)權(quán)利人，主張他項(xiàng)權(quán)利人的權(quán)力，如發(fā)生逾期或訴訟等法律糾紛，中心可以根據(jù)自己的實(shí)際情況隨時(shí)進(jìn)行主張權(quán)力，由被動(dòng)回收變?yōu)橹鲃?dòng)回收。

（五）放開(kāi)異地貸款的局限

農(nóng)場(chǎng)職工住房公積金貸款難的原因主要是貸款發(fā)放和管理成本太高。對(duì)那些偏遠(yuǎn)的農(nóng)場(chǎng)住房，管理中心可以委托房屋所在地的管理中心發(fā)放貸款。以職工當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)為抵押物，根據(jù)抵押物評(píng)估價(jià)值確定貸款額度，為了提高被委托中心發(fā)放貸款的積極性，雙方可以簽訂合作協(xié)議并且約定固定電話及聯(lián)系人的有效溝通，約定貸前調(diào)查，互查互信守則規(guī)范的原則。降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)滿足農(nóng)場(chǎng)職工住房的需求。放開(kāi)住房公積金貸款墾區(qū)戶口的限制，只要繳存公積金的職工，無(wú)論是墾區(qū)內(nèi)職工還是墾區(qū)外職工都可以在全省甚至全國(guó)申請(qǐng)住房公積金貸款，住房公積金繳存證明全國(guó)互信互通。

（六）推進(jìn)各協(xié)作職能單位建立網(wǎng)上平臺(tái)

將銀行信用、房產(chǎn)部門、民政等部門相關(guān)信息共享，也是避免騙貸防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。同時(shí)可以考慮將受理等業(yè)務(wù)下放至銀行網(wǎng)點(diǎn)，只要有銀行在，業(yè)務(wù)就可行，并且將受托銀行的業(yè)務(wù)進(jìn)行量化考核，建立貸款業(yè)務(wù)考核機(jī)制。與受托銀行的委托協(xié)議中要明確委托雙方各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，嚴(yán)密相關(guān)責(zé)任條款，建立貸款業(yè)務(wù)考核制度。

三、結(jié)語(yǔ)

農(nóng)墾住房公積金成立多年來(lái)，管理中心做了許多工作，解決了很多貸款職工的困難，客觀地說(shuō)很多做法都是遵循農(nóng)墾的實(shí)際情況摸索著創(chuàng)新，其中也存在沒(méi)有預(yù)知的問(wèn)題，但有問(wèn)題就積極去解決。在不斷改進(jìn)軟硬件及完善政策的同時(shí)也在努力提高服務(wù)。優(yōu)化操作流程，簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，限定貸款時(shí)限。加強(qiáng)制度建設(shè)，保障服務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)、一次性告知，服務(wù)一站式向一柜式轉(zhuǎn)變。加大宣傳力度，擴(kuò)大政策影響力，利用墾區(qū)各種媒體的影響宣傳住房公積金貸款，擴(kuò)大其在墾區(qū)的影響力。多方位全面提高個(gè)貸率，同時(shí)也希望農(nóng)墾中心與各地市中心加強(qiáng)溝通，共同探討農(nóng)墾住房公積金管理的創(chuàng)新思維與方法，充分認(rèn)識(shí)住房公積金在改善墾區(qū)民生、構(gòu)建墾區(qū)住房保障體系中的重要作用，保證資金安全，提高資金使用率，促進(jìn)墾區(qū)公積金事業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，不斷滿足廣大農(nóng)墾職工的現(xiàn)實(shí)需求。

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（作者單位：哈爾濱住房公積金管理中心農(nóng)墾分中心）endprint