文/本刊評論壇

共有產(chǎn)權(quán)住房可以發(fā)揮更大作用

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為了加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期印發(fā)了《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》（簡稱《意見》），讓共有產(chǎn)權(quán)住房在時(shí)隔幾年之后再一次進(jìn)入了全國住房發(fā)展的政策議程。

在2014年《政府工作報(bào)告》的“完善保障機(jī)制”部分，著重強(qiáng)調(diào)要增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。隨后住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將北京、上海、深圳等6個(gè)城市列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市?！兑庖姟诽岬剑虾Ｊ薪刂?016年底已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障房8.9萬套，北京市已經(jīng)明確未來五年將供應(yīng)25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房。相較幾年前的試點(diǎn)工作，此次印發(fā)的《意見》基本明確了共有產(chǎn)權(quán)住房的保障屬性和定位。在總體要求上，明確提出是為了加快解決住房困難家庭的基本住房問題；在供應(yīng)對象上，要求面向符合規(guī)定條件的住房困難群體，優(yōu)先供應(yīng)無房家庭；在運(yùn)營管理主體上，要求試點(diǎn)城市明確由國有機(jī)構(gòu)代表政府持有共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額。

對于試點(diǎn)工作，《意見》提出，要以制度創(chuàng)新為核心，在建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行大膽探索，力爭形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。對于其中的一些問題，上海在自2009年以來開展的實(shí)踐探索中已經(jīng)形成了一些較好的做法和制度安排，這集中體現(xiàn)在2016年頒發(fā)的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》中。比如：在建設(shè)模式上，上海采用單獨(dú)選址、集中建設(shè)和在商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中配建的方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；對于產(chǎn)權(quán)劃分，購房人的產(chǎn)權(quán)份額參照共有產(chǎn)權(quán)保障住房所在項(xiàng)目的銷售基準(zhǔn)價(jià)格占相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價(jià)格的比例，予以合理折讓后確定，政府產(chǎn)權(quán)份額由區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)持有；在使用管理方面，明確購房人和同住人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和使用管理協(xié)議的約定使用房屋，并且在取得完全產(chǎn)權(quán)之前不得擅自轉(zhuǎn)讓、贈與，不得擅自出租、出借，不得設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)；在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓上，對回購、上市轉(zhuǎn)讓和購買政府產(chǎn)權(quán)份額等方面從程序和價(jià)格等維度進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)定。當(dāng)然，也應(yīng)該看到，有些制度安排在實(shí)踐過程中還需要進(jìn)一步完善。

從全國試點(diǎn)的角度看，當(dāng)前有三個(gè)方面需推進(jìn)探索。首先，共有產(chǎn)權(quán)住房是定位于基本住房保障，還是定位于住房扶持。如果是前者，在準(zhǔn)入條件的設(shè)定方面應(yīng)重點(diǎn)考慮住房困難程度和收入標(biāo)準(zhǔn)上限；如果是后者，則有必要考慮設(shè)定收入標(biāo)準(zhǔn)的下限，避免因支付能力不足而影響購房人的日常生活。從中國住房發(fā)展的實(shí)際看，將共有產(chǎn)權(quán)住房定位于住房扶持較為可行，聚焦住房市場中支付能力不強(qiáng)的“夾心群體”。

其次，設(shè)定共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的最長期限?，F(xiàn)有的相關(guān)政策和實(shí)踐都規(guī)定了共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的最短期限（一般為5年），但為了更有效地發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)方式的扶持作用，還應(yīng)該設(shè)定共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的最長期限，比如15年或20年。超過這個(gè)期限，或者由購房家庭購買政府所持份額，或者由政府回購。這種最長期限的設(shè)計(jì)對于避免出現(xiàn)福利陷阱具有重要作用。

再次，探索共有產(chǎn)權(quán)份額的彈性和動態(tài)調(diào)整機(jī)制。在堅(jiān)持由購房家庭持有超過半數(shù)份額的前提下，對于政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，應(yīng)該允許購房家庭逐漸購買從而不斷提高其所持有的份額比例；同樣，在特殊情況下（如購房家庭遭遇特殊情況，或普遍性的經(jīng)濟(jì)調(diào)整等），政府也可以逐步增加所持有產(chǎn)權(quán)份額的比例。