文/王春華

對我國住房租賃立法的一些思考

文/王春華

改革開放以來，大量農(nóng)民工、新就業(yè)大學(xué)生等群體涌入城市，成為城市住房租賃市場的新消費者。由于我國的租房市場不規(guī)范，“黑二房東”、“黑中介”等大量存在，群租、“霸王條款”、無理漲價、房租欺詐、不退還押金、住房租賃期限短、房東隨意違約驅(qū)趕承租人、房東拒絕維修等行為層出不窮，嚴重擾亂了市場秩序，承租人權(quán)益經(jīng)常受到侵犯。因此，我國住房租賃立法需遵循市場規(guī)律，以問題為導(dǎo)向，以人民利益為導(dǎo)向。

一、我國住房租賃市場現(xiàn)狀

（一）租金高，穩(wěn)居難

長期以來，一線城市房屋租售比一直處于低位，租金的收益不如賣房的收益，房主更愿意出售房屋，獲取更高的收益，導(dǎo)致用于出租的房屋數(shù)量不斷減少，進而推高了房屋租金，使房屋租賃欺詐、隨意驅(qū)趕租客、群租等租賃市場亂象不斷涌現(xiàn)，每年畢業(yè)季，更是一房難求。很多年輕人被迫離開大城市，其中的重要原因之一即無法繼續(xù)忍受租房之苦。租房網(wǎng)站“107間”發(fā)布的《2016·107間北京租房報告》顯示：北京租房客，平均每11個月?lián)Q一次房，大部分在8到14個月之間，“穩(wěn)居”已成為很多租客的奢望。租客對于房東和中介的滿意度普遍較低。發(fā)生糾紛后，超過七成的租客不了了之。由于無法維護自身的合法權(quán)益，許多租客只能選擇默默忍受。約兩成的租客私下維權(quán)但最終無果，只有約6%的租客會選擇報警或訴諸法律。

（二）房屋租賃欺詐時有發(fā)生

58同城發(fā)布的《2016年度中國生活服務(wù)領(lǐng)域互聯(lián)網(wǎng)黑產(chǎn)報告》顯示，房屋租賃欺詐是互聯(lián)網(wǎng)黑色產(chǎn)業(yè)活躍的領(lǐng)域之一，人均被騙金額為2560元，而九成受騙租房為80后與90后。報告顯示，在地域分布方面，房產(chǎn)黑色產(chǎn)業(yè)舉報覆蓋全國244個縣級以上城市。其中，外來人員較多、租房需求較為旺盛的大中型城市，房產(chǎn)類黑色產(chǎn)業(yè)活動較為活躍，如北京、深圳、上海、成都、杭州、合肥等。此外，房屋租賃尚無嚴格手續(xù)與相關(guān)流程，這也吸引了更多互聯(lián)網(wǎng)黑色產(chǎn)業(yè)從業(yè)者“從中牟利”。通過對用戶舉報數(shù)據(jù)的梳理分析，報告指出，房屋租賃類欺詐的主要手段為編造虛假房源（通過造假的房產(chǎn)證與身份證博取租房者信任），隨后以不在本地、身體不便、家庭對出租房屋有爭議等為由，要求事主先交定金、房租，從而騙取非法利益。

（三）租客租房時間延長

我國住房租賃市場存在諸多亂象的同時，租客的租房時間卻在延長。過去四年中，以北京、上海為代表的一線城市，首次購房人群的平均年齡從30歲推遲到34歲，大城市中的年輕人有越來越長的時間停留在租房市場。此外，租賃人口的規(guī)模也在逐年增加。鏈家研究院在《租賃崛起：迎接3億人的品質(zhì)租賃生活》報告中指出，城鎮(zhèn)化步伐的加快促進了城鎮(zhèn)流動人口的增加。同時，以家庭為單位的流動趨勢使流動穩(wěn)定性不斷提高。2015年，全國有接近1.6億人選擇租房居住，預(yù)計2020年將有1.9億人租房生活，2030年將達到2.7億人。

二、我國住房租賃立法亟待解決的問題

（一）明確房屋租賃雙方權(quán)利義務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系

只有明確房屋租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，才能從根本上保證租客不被隨意驅(qū)逐、房租不隨意漲價、租戶享有就地就醫(yī)就學(xué)的福利，這三件事是目前我國租賃市場迫切需要解決的核心問題。目前，現(xiàn)有的房屋租賃相關(guān)法律法規(guī)對房屋租賃當事人（出租人、承租人、房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員）權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定過于寬泛，應(yīng)當明確的業(yè)主基本權(quán)利義務(wù)有：收取租金的權(quán)利、監(jiān)督房屋使用情況的權(quán)利、主張損害賠償?shù)臋?quán)利，以及依照合同約定交付房屋、保持房屋適于使用、無正當理由不隨意驅(qū)趕承租人等義務(wù)。而應(yīng)當明確的承租人權(quán)利義務(wù)有：獲取房屋權(quán)屬信息的權(quán)利、對所租房屋的獨占權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)及購買權(quán)、承租人地位的承繼權(quán)，以及按照約定期限支付租金、按照約定用途使用房屋等義務(wù)。

明確租賃合同登記備案，推動網(wǎng)簽。要求租賃合同進行網(wǎng)上簽約備案，其意義在于：一是起到保護的作用；二是擁有證明的效力，這有利于建立房屋租賃市場數(shù)據(jù)庫，監(jiān)管部門能夠及時了解行業(yè)發(fā)展概況。合同備案后，租賃雙方權(quán)利義務(wù)更能得到法律的認可與保障。在租賃合同網(wǎng)簽基礎(chǔ)上，進一步與工商總局、公安部門建立出租人、承租人信息查詢和征信聯(lián)動機制，有利于公安部門進行人口管理，對租賃房屋中吸毒、傳銷、賣淫、賭博、制假造假等違法行為進行實時有效監(jiān)管，凈化市場環(huán)境。房屋租賃合同的備案，也有利于住房租賃企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，合同備案登記能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)面對資本市場、股票市場、私募基金、銀行等透明化，這對行業(yè)融資、解決資金難問題具有關(guān)鍵作用。同時，也可監(jiān)督企業(yè)誠實經(jīng)營，防止企業(yè)虛報營業(yè)規(guī)模、盈利情況等。

（二）界定行業(yè)關(guān)鍵詞，制定行業(yè)標準

住房租賃市場行業(yè)標準包括：一是租賃合同標準化、規(guī)范化。法律可以規(guī)定合同的基本條款，不同地區(qū)可以根據(jù)本地區(qū)具體情況和需求，出臺不同樣式的要式合同，可以添加具體條款。在合同標準化規(guī)范化的基礎(chǔ)上，更有利于推動住房租賃合同網(wǎng)簽，建立住房租賃市場數(shù)據(jù)庫。二是規(guī)范房屋分割標準。如對房屋改造隔斷的N+1行為，制定一系列安全改裝標準，明確房屋分割規(guī)則，細化面積、裝修、配置等細則。為避免群租行為，應(yīng)明確出租房屋必須保證基本的通風(fēng)和采光，物業(yè)類型不得為車庫、地下儲備室，不得按照床位出租等細則。

（三）建立住房租賃糾紛解決機制

目前，我國還沒有住房租賃糾紛的解決機制。租賃糾紛具有多發(fā)性、復(fù)雜性、涉案金額低等特點。我國沒有專門解決租賃糾紛的簡易法庭。通過訴訟解決，訴訟時間較長；通過仲裁解決，效率雖高，但對涉案金額要求高。解決這一問題的有效機制是建立街道社區(qū)、中介公司、業(yè)主、承租人四方調(diào)解機制，或者由法律主管部門開設(shè)綠色通道，走簡易司法程序，盡可能在社區(qū)解決此類糾紛。不規(guī)范的租賃行為會對鄰居造成很大困擾，參照發(fā)達國家租賃市場管理經(jīng)驗，如果法院能夠就租賃糾紛形成高額的判例，會促使更多業(yè)主和社區(qū)依據(jù)現(xiàn)行的民法和物權(quán)法，更加有意識地自主解決住房租賃糾紛。

三、完善我國公共租賃住房的建議

（一）增加公共租賃住房的供給

資金和融資機制是保障公共租賃制度順利實施的重要因素。政府作為公共租賃房建設(shè)的主力軍，其財政收入是公共租賃房建設(shè)的主要資金來源。政府應(yīng)通過對公共租賃房進行科學(xué)的分析，同時結(jié)合當年的實際情況，編制合理的年度財政預(yù)算。此外，還可以專門設(shè)立一個隸屬政府的監(jiān)管部門，專門負責(zé)監(jiān)督和管理預(yù)算款項，保障款項的順利運作。

（二）健全管理機制

為杜絕開著豪車卻住著保障房等怪現(xiàn)象的出現(xiàn)，嚴格制定公共租賃住房的審核機制非常重要。應(yīng)秉持公開、公平、公正的“三公”精神對申請人進行資格審查。在進行審核時，不能將目光僅僅停留在表面，而應(yīng)關(guān)注細節(jié)，嚴格審批，切實起到審核的作用。

（三）加強保障性住房的公平性建設(shè)

1.降低公租房的租金水平，提高補貼標準。目前，一些為解決中低收入居民居住問題而建造的公租房出現(xiàn)了無人租住的現(xiàn)象。造成這一現(xiàn)象的原因主要有兩個：其一是住房租金水平過高；其二是保障標準不合理。公租房的宗旨是幫助經(jīng)濟收入水平處于社會底層的人員有房可租，無論設(shè)備多么齊全、環(huán)境多么舒適，如果租金超出了住戶的承受能力，所有優(yōu)點都相當于海市蜃樓。所以，政府應(yīng)作出明確規(guī)定，公租房的租金必須低于市場價，并且在制定租金標準時，以“保本微利”為前提，考慮到租賃對象的實際經(jīng)濟能力，合理下降租金標準，使住戶住得安心、順心，切切實實體現(xiàn)公租房的保障性與福利性。

2.防止租房補貼變成生活補貼。在實際生活中，部分領(lǐng)取租房補貼的人員將補貼金用作他用，違背了發(fā)放租房補貼的初衷，使政府的住房保障行為失去意義。所以，房管部門在選擇補助方式時，應(yīng)考慮到住戶的實際情況，適時采取實物配租的方式，真正做到人性、合理的租金保障。

四、結(jié)語

安居才能樂業(yè)，推動住房租賃市場立法，通過法律明確房屋租賃雙方權(quán)利義務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，界定行業(yè)關(guān)鍵詞，制定行業(yè)標準，建立住房租賃糾紛解決機制，這樣才能從根本上建立一個健康可持續(xù)的住房租賃市場，滿足不同群體的住房需求。

（作者單位:浙江省社科院經(jīng)濟研究所）