文/陳明

物業(yè)企業(yè)資質(zhì)核定取消后的挑戰(zhàn)和機(jī)遇

文/陳明

國務(wù)院總理李克強(qiáng)9月6日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署在更大范圍推進(jìn)“證照分離”改革試點(diǎn)，并再取消一批行政許可事項(xiàng)。會(huì)議決定：再取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定核定、對(duì)外承包工程項(xiàng)目投標(biāo)核準(zhǔn)等52項(xiàng)國務(wù)院部門行政許可事項(xiàng)。

這是繼今年初國務(wù)院下發(fā)取消二級(jí)及以下物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定核定后，再次取消一級(jí)資質(zhì)認(rèn)定核定的又一重大舉措，引起業(yè)內(nèi)同行的強(qiáng)烈關(guān)注。此舉標(biāo)志著長達(dá)三十五年的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入門檻被撤銷。從此物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)將正式進(jìn)入“無資質(zhì)認(rèn)定核定”時(shí)代,企業(yè)真正進(jìn)入巨變的環(huán)境中，共同在公平、公正、公開的市場(chǎng)參與競(jìng)爭。應(yīng)該說，這次全部取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定核定，完全順應(yīng)供給側(cè)改革的戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)，充分顯示了政府推進(jìn)改革的決心和果斷。它對(duì)于企業(yè)釋放生產(chǎn)力、優(yōu)化生產(chǎn)關(guān)系、促進(jìn)行業(yè)企業(yè)自律、保障企業(yè)營利增長、修訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、加強(qiáng)“誠信”建設(shè)、完善公開黑名單制度、切實(shí)維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益等方面將發(fā)揮積極推動(dòng)作用。

一、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定核定在行業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮了不可替代的作用

三十五年前深圳率先成立了全國首家物業(yè)管理公司，拉開了內(nèi)地物業(yè)管理改革開放的序幕，激發(fā)了內(nèi)地物業(yè)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，其歷史使命早已光榮鐫刻在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展史冊(cè)上。多年來，物業(yè)管理人用他們?nèi)崛醯碾p手，夯實(shí)了物業(yè)基石，成就了行業(yè)發(fā)展，無疑具有重要的里程碑意義。

不可否認(rèn)，在整個(gè)行業(yè)發(fā)展過程中，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定核定，為規(guī)范市場(chǎng)有序競(jìng)爭、提高行業(yè)服務(wù)質(zhì)量、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管、走具有中國特色的物業(yè)管理道路發(fā)揮了不可替代的作用。在過去三十多年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，透視物業(yè)行業(yè)和企業(yè)的前世今生，投資少、門檻低、人員雜，加上房地產(chǎn)業(yè)異軍突起成為支柱產(chǎn)業(yè)，給物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造了天賜良機(jī)般的生存和發(fā)展空間。因此，在這個(gè)大背景下央企、國企、房地產(chǎn)公司和眾多草根企業(yè)家們紛紛成立物業(yè)企業(yè)，其主要目的首先是為房地產(chǎn)開發(fā)商提供末端管理與服務(wù)，其次是肥水不流外人田，再者是被當(dāng)作小金庫、錢袋子，甚至成為房產(chǎn)開發(fā)商的“洗錢池”，導(dǎo)致有條件的成立物業(yè)公司，沒條件的創(chuàng)造條件也要成立物業(yè)公司。尤其是2002年商品房成為新一輪的熱銷商品后，新注冊(cè)的物業(yè)公司如雨后春筍般橫空出世，一些未經(jīng)任何培訓(xùn)和無任何從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的草臺(tái)班子進(jìn)入市場(chǎng)，而且這些房企與物企不是近親結(jié)婚，就是近親繁殖，背靠大樹好乘涼的企業(yè)有形無形間成為市場(chǎng)壁壘，所有這些都嚴(yán)重影響了市場(chǎng)競(jìng)爭的正常進(jìn)行和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

因此，如果政府缺乏有效的統(tǒng)合監(jiān)管制度，那么公共利益將再次被利益集團(tuán)捕獲，新生的小微物業(yè)企業(yè)將被迫從充滿希望走向絕望。而當(dāng)年政府出臺(tái)物業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定核定，其目的就是設(shè)置資質(zhì)準(zhǔn)入門檻，進(jìn)一步規(guī)范和完善法制條件，為物業(yè)管理市場(chǎng)的有序發(fā)展，發(fā)揮了行業(yè)監(jiān)管作用。同時(shí)，資質(zhì)不但是一種行政許可，還是建立市場(chǎng)制度、規(guī)范物業(yè)管理的行為，更是提供物業(yè)管理服務(wù)、保障業(yè)主合法權(quán)益的有力保障。應(yīng)該說在當(dāng)時(shí)的環(huán)境條件下設(shè)立行政許可，建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度是完全必要的。

二、經(jīng)過三十多年的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)核定的三大依據(jù)功能已逐步消失

隨著物業(yè)企業(yè)的不斷快速發(fā)展，資質(zhì)管理原來所設(shè)定的條件逐步為大部分物業(yè)企業(yè)所具備，而注冊(cè)資本和相關(guān)專業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)定等條件也漸漸淪為形式上的審查，不但沒有發(fā)揮其設(shè)立之初的作用，還造成許多企業(yè)為獲得各類資質(zhì)和許可，去參加各類中介機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)，不但增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，更重要的是在為企業(yè)提供服務(wù)方面，資質(zhì)幾乎發(fā)揮不了任何作用。就像公民身份證，除了證明公民身份外不能證明其他。還有，資質(zhì)的認(rèn)定核定主要是依據(jù)企業(yè)的注冊(cè)資金、管理服務(wù)面積、從業(yè)人員資格和人數(shù)，雖然每兩年需對(duì)資質(zhì)進(jìn)行審核，其實(shí)也是一種走過場(chǎng)的形式罷了。在現(xiàn)行的實(shí)踐中，租借資質(zhì)、掛靠經(jīng)營、代開發(fā)票、虛假投標(biāo)等行為屢有發(fā)生。對(duì)客戶而言，什么資質(zhì)并不重要，真正重要的是企業(yè)為業(yè)主提供了什么質(zhì)量和水準(zhǔn)的服務(wù)。

經(jīng)過三十多年的物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，實(shí)踐證明資質(zhì)核定的三大依據(jù)已逐步消失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)許可必備的三個(gè)主要條件目前都名存實(shí)亡。第一，2015《公司法》修訂后取消了注冊(cè)資本；第二，2015年3月國務(wù)院發(fā)布通知，取消物業(yè)管理師等67項(xiàng)職業(yè)資格許可和注冊(cè)職業(yè)資格認(rèn)定行政審批；第三，2016年1月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過修改部分行政法規(guī)的決定，取消了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的兩條企業(yè)資質(zhì)管理相關(guān)條款及物業(yè)管理人員從業(yè)資格限制。從上面三項(xiàng)認(rèn)定核定的取消看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)許可實(shí)際上已缺失了主要依據(jù)。也就是說，目前實(shí)施的認(rèn)定核定管理辦法，無論繼續(xù)保留還是予以調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)、企業(yè)、業(yè)主都沒有任何現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

三、資質(zhì)認(rèn)定核定取消后，物業(yè)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇

對(duì)于取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定核定，物業(yè)企業(yè)如何積極應(yīng)對(duì)？首先，我們應(yīng)該看到，“風(fēng)口上的豬”終于落地了。從全面取消到徹底放開，從“有證”到“無證”，物業(yè)行業(yè)確實(shí)進(jìn)入了巨變環(huán)境中，確實(shí)進(jìn)入了顛覆與被顛覆的時(shí)代。當(dāng)年幾乎“玩命”評(píng)上一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，現(xiàn)在卻與剛剛起步的物業(yè)企業(yè)站在同一起跑線上平起平坐，所面臨的生存環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境將是非常殘酷的。所有的物業(yè)企業(yè)在巨變的環(huán)境中都將面臨巨大的挑戰(zhàn)。

例如，在取消資質(zhì)認(rèn)定核定后的過渡期及真空期，在市場(chǎng)還沒有全面理解、掌握政策前提下，如果一些企業(yè)在招標(biāo)書中仍然注明投標(biāo)者應(yīng)該具備的從業(yè)資質(zhì)等級(jí)，或者還標(biāo)明一二三級(jí)的入圍紅線怎么辦？這些問題的出現(xiàn)，著實(shí)讓人很無奈，其實(shí)這種傳統(tǒng)慣性思維是需要一個(gè)時(shí)期的過渡才能逐漸被市場(chǎng)淘汰的。

取消資質(zhì)核定就是打破行業(yè)壟斷壁壘，這有利于物業(yè)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。比如一個(gè)雞蛋，從里面打破是生命，從外面打破就是食品，而生命是內(nèi)生成長，食品是一次性享用。但從長遠(yuǎn)看，一些優(yōu)秀的品牌物業(yè)企業(yè)將依托企業(yè)自身的規(guī)模和人才，保持行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位，但它必須要有足夠的專業(yè)、足夠的效率、足夠的服務(wù)、足夠的標(biāo)準(zhǔn)、足夠的精細(xì)，因?yàn)槭袌?chǎng)比一張資質(zhì)證明更有說服力。

近年來企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)日益盛行，問題是“急轉(zhuǎn)”，還是“緩轉(zhuǎn)”或者彎道超車。實(shí)際上這次取消資質(zhì)，已經(jīng)為企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)打通最后一公里鋪平道路、創(chuàng)造了條件，不會(huì)再發(fā)生過去那種讓企業(yè)想方設(shè)法去拼資質(zhì)證書或者動(dòng)不動(dòng)就“翻燒餅”的情況。

英國思想家羅素曾經(jīng)說過：“提到過去，每個(gè)時(shí)代都承認(rèn)它是事實(shí)，提到當(dāng)前，每個(gè)時(shí)代都否認(rèn)它是事實(shí)。”因此，在一個(gè)變化急劇、無法預(yù)測(cè)的環(huán)境中，物業(yè)企業(yè)遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受阻、勞動(dòng)力人口轉(zhuǎn)移、人力資源成本大幅增加等一系列要素變化，都在深刻地影響著物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，而這些問題往往在考驗(yàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展智慧和管理者的應(yīng)變能力。企業(yè)的根本使命就是開拓市場(chǎng)，轉(zhuǎn)型和轉(zhuǎn)行是有本質(zhì)區(qū)別的。取消資質(zhì)認(rèn)定核定后，作為物業(yè)企業(yè)必須加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。這是一個(gè)長期又復(fù)雜的過程，如果繼續(xù)沿用傳統(tǒng)的思維方式，將無法適應(yīng)目前現(xiàn)代化、智能化、數(shù)字化的高端建筑和超高層樓宇管理服務(wù)，最終會(huì)被市場(chǎng)淘汰出局。

物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)歷了三十多年的歷程，企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速，物業(yè)專業(yè)出現(xiàn)了多元化趨勢(shì)，物業(yè)服務(wù)資源得到了有效配置，經(jīng)營領(lǐng)域日益拓展，高端科技不斷運(yùn)用，低碳環(huán)保大勢(shì)所趨，服務(wù)集成化、規(guī)范化。物業(yè)行業(yè)誕生初期的粗放型競(jìng)爭格局，逐步被產(chǎn)業(yè)融合及區(qū)域整合所代替。為此，提出以下幾點(diǎn)建議。

第一，必須加快人才隊(duì)伍建設(shè)和儲(chǔ)備。一個(gè)具有現(xiàn)代物業(yè)管理水平的企業(yè)，應(yīng)該具備包括物業(yè)管理的前期策劃、設(shè)計(jì)施工、智能環(huán)保、綠色建筑、自動(dòng)化集成融入智慧物業(yè)服務(wù)的全程參與能力。

第二，深入研究“無證”時(shí)代的市場(chǎng)變化和對(duì)策。理順開拓市場(chǎng)經(jīng)營思路，組織對(duì)市場(chǎng)客戶和環(huán)境的調(diào)研，重新制訂管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)服務(wù)的品牌戰(zhàn)略。

第三，加大政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)，加強(qiáng)事中事后的各項(xiàng)監(jiān)督、評(píng)估、考核機(jī)制，進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭的積極性和主動(dòng)性。物業(yè)企業(yè)不僅要關(guān)注市場(chǎng)變化，還要關(guān)注企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和環(huán)境變化，時(shí)刻不忘初心守住本業(yè)，在“做專、做精、做細(xì)”上狠下功夫，將企業(yè)工匠精神融合在企業(yè)文化之中，這樣才能讓物業(yè)企業(yè)發(fā)展符合巨變時(shí)代的變化。

（作者單位：上海雙輝物業(yè)管理有限公司）