文/初志坤 陳亮

完善上海市二手住房交易流程監(jiān)管機(jī)制的探討

文/初志坤 陳亮

2015年7月10日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕90 號(hào)），要求各級(jí)房產(chǎn)管理部門(mén)加強(qiáng)配合，相互兼顧，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按照方便群眾辦事、保障交易安全、提升管理效率的原則，確保房地產(chǎn)交易市場(chǎng)規(guī)范有序，做好與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的平穩(wěn)銜接。

2015年9月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，明確指出，建立規(guī)則完善、職能明確、流程清晰、規(guī)范有序的房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理制度，是保證房屋交易安全、維護(hù)房屋權(quán)利人合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的必然要求，是各級(jí)房產(chǎn)管理部門(mén)重要的基礎(chǔ)性工作。

2016年3月25日，為有效遏制持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，要求進(jìn)一步加強(qiáng)交易管理，將住房限購(gòu)審核從房產(chǎn)登記環(huán)節(jié)前置至交易備案環(huán)節(jié)。

為進(jìn)一步加強(qiáng)二手住房交易流程的管理，強(qiáng)化對(duì)交易流程安全的監(jiān)管，預(yù)防各類風(fēng)險(xiǎn)，上海市房地產(chǎn)交易中心要求各區(qū)房地產(chǎn)交易中心建立健全二手住房交易流程監(jiān)管、防范風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制。

一、上海市二手住房交易流程監(jiān)管存在的主要問(wèn)題

（一）交易全流程條塊化，信息未實(shí)現(xiàn)共享

上海市二手住房交易全流程條塊化，互聯(lián)互通水平低。首先，房地產(chǎn)交易中心內(nèi)部的交易流程模塊自成體系，目前上海各區(qū)的交易模塊雖然總體上包含了法律法規(guī)要求的基本程序，但交易的流程監(jiān)管也各有其特點(diǎn)；第二，稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部二手住房稅收流程監(jiān)管模塊自成體系，根據(jù)各區(qū)的流程和監(jiān)管模式，稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)交易中心在業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)部分協(xié)作，如資料內(nèi)部流轉(zhuǎn)，很大程度上減少了二手住房的交易風(fēng)險(xiǎn)，但各區(qū)整合的模式存在很大的差異；第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的交易流程模塊也自成體系，各不相同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的流程存在著很大的差異，有一定品牌和實(shí)力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的流程內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制相對(duì)比較健全；第四，以銀行為代表的二手住房融資機(jī)構(gòu)模塊尚未與上述交易流程銜接。

（二）交易中存在偽造、變?cè)旆康禺a(chǎn)交易材料現(xiàn)象

房地產(chǎn)買賣雙方以及房地產(chǎn)交易中介組織大量偽造、變?cè)旆康禺a(chǎn)交易書(shū)面材料，近年來(lái)此類案件呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。部分窗口工作人員與房地產(chǎn)中介相互勾結(jié)，共同偽造材料。如某區(qū)房地產(chǎn)交易人員黃某某擅自偽造27套房地產(chǎn)的完稅憑證交給當(dāng)事人，并違規(guī)為其中22套房屋辦理了買賣轉(zhuǎn)移登記，以此逃避稅款，造成國(guó)家稅收的巨大損失。

（三）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管需要進(jìn)一步堵塞漏洞

首先，消費(fèi)者和經(jīng)紀(jì)人對(duì)經(jīng)紀(jì)公司不誠(chéng)信的問(wèn)題仍然存在。人們?cè)诤魡痉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信的同時(shí)，也要限制供需雙方不守信諾的“跳單”行為，防止經(jīng)紀(jì)公司被坑害。福州市中級(jí)人民法院對(duì)我國(guó)首例房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴其服務(wù)客戶“跳單”案進(jìn)行了終審判決，購(gòu)房者林某與某經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)協(xié)議》,獲得房源信息后避開(kāi)經(jīng)紀(jì)私下交易，被判支付經(jīng)紀(jì)公司雙倍中介費(fèi)4000元并承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。

其次，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介公司通過(guò)一些違法或不正當(dāng)手段損害消費(fèi)者權(quán)益，不僅使消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)受到損失，而且還增加了日常煩惱。如以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。部分經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)公司制造虛假或不實(shí)廣告信息，欺騙或引誘消費(fèi)者，其中包括虛構(gòu)房源。

二、上海市二手住房交易流程監(jiān)管存在問(wèn)題的原因

（一）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的原因

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)入市門(mén)檻低，許多從業(yè)人員專業(yè)知識(shí)不足，素質(zhì)較差，缺乏一定職業(yè)道德。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)尚未形成自己真正強(qiáng)有力的品牌，并且在經(jīng)營(yíng)中缺乏長(zhǎng)期的考慮，只圖短期利益。一些不成規(guī)模的小機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)薄弱，其從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、操作手段和經(jīng)營(yíng)意識(shí)均與社會(huì)理想水平相差甚遠(yuǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格認(rèn)證制度尚未全面建立。目前此類資格從行業(yè)準(zhǔn)入類劃歸至職業(yè)資格類，匆匆上崗的多數(shù)人員沒(méi)有接受過(guò)全面的專業(yè)培訓(xùn)，也沒(méi)有相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)歷。一些從業(yè)人員雖然取得了相關(guān)的職業(yè)資格證書(shū)，但在低要求的制度環(huán)境中往往會(huì)過(guò)分追求商業(yè)利益而忽視誠(chéng)信，這與二手房交易過(guò)程中可能涉及的大額資金管理要求極不對(duì)稱。

有些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員缺乏職業(yè)精神和從業(yè)道德，為促成交易而發(fā)布虛假信息，經(jīng)紀(jì)人員互相串通，廣設(shè)陷阱，協(xié)助消費(fèi)者制造虛假交易材料，偷稅漏稅，以及采取不正當(dāng)?shù)氖侄闻c房地產(chǎn)交易中心工作人員相互串聯(lián)作案。

2.房地產(chǎn)交易信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)交易中存在著買賣雙方的信息不對(duì)稱、買賣雙方與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信息不對(duì)稱，以及房地產(chǎn)交易中心與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、買賣雙方的信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)交易中心由于信息不對(duì)稱，無(wú)法獲得買賣的真實(shí)信息，包括交易的價(jià)格、交易程序、稅收的轉(zhuǎn)嫁等。

3.對(duì)制假、造假、行賄人員懲罰力度不夠。對(duì)偽造國(guó)家印章、公文以及各類身份證件的行為，沒(méi)有具體的處罰措施（最新的刑法修訂，已加大了這方面的懲罰力度），違法成本較低。對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與造假，沒(méi)有相應(yīng)處罰措施，監(jiān)管難度較大。制假、造假發(fā)生后，房地產(chǎn)交易中心往往只能采用民事案件調(diào)節(jié)的方式處理，不能實(shí)現(xiàn)與公安機(jī)關(guān)的有效鏈接。

(二)各房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)的原因

1.工商、稅務(wù)、公安等部門(mén)未共享信息，核查機(jī)制存在漏洞。上海市自2011年開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)限購(gòu)政策，要求非上海市戶籍的居民在申請(qǐng)房地產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提供個(gè)稅證明或納稅證明，但是由于各區(qū)交易中心與本市的社保、稅收部門(mén)信息未聯(lián)網(wǎng)，交易中心無(wú)恰當(dāng)?shù)那篮藢?duì)相關(guān)材料的真實(shí)性。個(gè)別工作人員利用信息不聯(lián)網(wǎng)、核查機(jī)制存在漏洞的情況，在明知當(dāng)事人提供偽造的社保證明情況下，仍為其辦理房地產(chǎn)登記。

2.相關(guān)部門(mén)出具文件的防偽水平低。由于相關(guān)部門(mén)出具的一些證明材料防偽性較弱，給不法分子以虛假材料騙取登記提供了可乘之機(jī)。2014年，某區(qū)發(fā)生了購(gòu)房者與中介人員相互勾結(jié)，利用偽造的《契稅已申報(bào)辦理證明》及其他材料至房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)登記手續(xù)的刑事案件，造成國(guó)家稅款損失人民幣30余萬(wàn)元。

三、完善上海市二手住房交易流程監(jiān)管機(jī)制的建議

(一)完善交易流程監(jiān)管的組織領(lǐng)導(dǎo)

為了進(jìn)一步加強(qiáng)本市二手住房交易的全流程監(jiān)管，需要涉及的行政事業(yè)單位加強(qiáng)協(xié)作。首先，上級(jí)行政機(jī)關(guān)要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)各行政機(jī)關(guān)的網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通，由于同為行政機(jī)關(guān)，安全性可以得到保證。其次，消除各行政機(jī)關(guān)的部門(mén)壁壘，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互通互聯(lián)，實(shí)現(xiàn)信息共享，資源共享，從而降低各部門(mén)的行政管理成本。如房地產(chǎn)交易中心和稅務(wù)部門(mén)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)，稅務(wù)部門(mén)能夠通過(guò)房地產(chǎn)交易中心的交易網(wǎng)絡(luò)和管理網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)獲取稅收的納稅主體、稅源，實(shí)現(xiàn)稅收公平，提高稅收征管效力，降低稅收損失，這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)樂(lè)見(jiàn)其成的。

（二）完善交易網(wǎng)絡(luò)安全管理

1.完善網(wǎng)絡(luò)安全管理制度。本市二手住房網(wǎng)上簽訂合同納入流程監(jiān)管范圍后，應(yīng)高度強(qiáng)調(diào)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的安全管理，確保交易信息的安全，防止信息泄露。首先，在技術(shù)上，設(shè)立開(kāi)發(fā)交易網(wǎng)關(guān)系統(tǒng)，嚴(yán)禁未經(jīng)許可的非法進(jìn)入，加強(qiáng)網(wǎng)上密鑰管理，根據(jù)網(wǎng)上系統(tǒng)的查詢、上傳、下載和網(wǎng)簽合同的等級(jí)差異，設(shè)定網(wǎng)上密鑰分級(jí)管理。在分級(jí)系統(tǒng)中，按照用戶安全等級(jí)設(shè)定互不相交的等級(jí)，滿足多層次網(wǎng)絡(luò)身份識(shí)別需要。其次，網(wǎng)絡(luò)管理部門(mén)與網(wǎng)絡(luò)警察部門(mén)密切協(xié)作，嚴(yán)厲打擊非法入侵行為，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)警。再次，建立網(wǎng)絡(luò)日常管理制度，及時(shí)清除無(wú)效的買賣合同、撤銷的申請(qǐng)資料信息，確保網(wǎng)絡(luò)的通暢。密切監(jiān)視網(wǎng)絡(luò)的異常交易行為，發(fā)現(xiàn)后及時(shí)報(bào)告。最后，健全申請(qǐng)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的身份資格和信息真實(shí)的承諾制度，申請(qǐng)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的信息比對(duì)過(guò)程中被發(fā)現(xiàn)存在重大或故意的錯(cuò)誤申請(qǐng)，即視為不誠(chéng)信行為，予以嚴(yán)厲處罰。

2.提高違規(guī)、違法、犯罪的懲罰力度。除司法部門(mén)的懲罰和相應(yīng)的賠償體系外，房地產(chǎn)交易中心應(yīng)該針對(duì)違規(guī)、違法、犯罪等不誠(chéng)信行為，建立自身的不誠(chéng)信懲罰體系。如將房屋類別中發(fā)生不誠(chéng)信行為的次數(shù)和過(guò)錯(cuò)程度分為若干風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，最高等級(jí)可以在系統(tǒng)中5年內(nèi)禁止或不予受理房屋交易。對(duì)于個(gè)人的不誠(chéng)信行為，最高可以禁止其5年內(nèi)在網(wǎng)絡(luò)交易系統(tǒng)中交易，可以在其通過(guò)網(wǎng)絡(luò)掛牌或注冊(cè)時(shí)，自動(dòng)退回申請(qǐng)，不予接受并說(shuō)明理由。同時(shí)，此類措施可在網(wǎng)絡(luò)電子合同中予以約定，形成格式條款，注冊(cè)者和掛牌者同意，方可注冊(cè)或掛牌。

（三）完善交易流程監(jiān)管的范圍和重點(diǎn)

監(jiān)管的范圍包括房地產(chǎn)交易中心內(nèi)部的監(jiān)管，如：交易主體資格的審核，包括主體的真實(shí)性、主體資料的真實(shí)性、交易主體的交易資格等；交易對(duì)象或標(biāo)的的審核，包括交易主體住房信息的準(zhǔn)確性、住房信息檔案的比對(duì)、交易時(shí)住房是否可以交易等；交易行為的審核：包括交易行為真實(shí)性、是否脅迫和假冒的交易，以及是否存在規(guī)避限購(gòu)、限貸等違規(guī)行為。

將二手住房資金監(jiān)管納入監(jiān)管范圍，監(jiān)管的資金范圍應(yīng)包括購(gòu)房首付款、銀行貸款、尾款，以及中介服務(wù)費(fèi)用。將中介費(fèi)用納入其中，可對(duì)中介服務(wù)形成有力約束，迫使其按照現(xiàn)有行業(yè)規(guī)范行事，不會(huì)出現(xiàn)“逼訂”、“吃差價(jià)”等違規(guī)行為。在上海市實(shí)施房地產(chǎn)限購(gòu)政策的環(huán)境下，由于一些改善性需求的家庭需要先行出售原有房產(chǎn)，才能購(gòu)買新的房產(chǎn)，二手房交易資金的監(jiān)管應(yīng)在交易安全和提高效率的前提下，適當(dāng)壓縮資金監(jiān)管的時(shí)間。

將網(wǎng)上簽約納入流程監(jiān)管范圍。當(dāng)前，網(wǎng)上存在著買賣合同惡意備案，虛假備案、利用網(wǎng)上備案監(jiān)管的漏洞從事違法行為甚至犯罪行為等諸多情況，而網(wǎng)上簽約卻是監(jiān)管的空白，所以，要在技術(shù)上和管理上同時(shí)加大監(jiān)管力度。

與有關(guān)部門(mén)合作，尤其是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)合作，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)納入監(jiān)管，構(gòu)建合法、合理、有效的監(jiān)管體制。

（四）完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管

1.建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“黑名單”制度。隨著行業(yè)的蓬勃發(fā)展，行業(yè)從業(yè)人員規(guī)模也在快速擴(kuò)展，人員參差不齊。盡快建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員黑名單制度已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)。建議上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)信息積累，建立完善的誠(chéng)信檔案管理系統(tǒng)，并形成制度。從業(yè)人員上崗前接受誠(chéng)信教育，持證上崗，違規(guī)違紀(jì)將被列入黑名單，形成行業(yè)信息共享、公開(kāi)公平、自律管理的良性閉環(huán)。從業(yè)人員基本信息主要來(lái)源如下：參加協(xié)會(huì)誠(chéng)信教育，在協(xié)會(huì)信息系統(tǒng)已經(jīng)留下的學(xué)員基本信息；上海協(xié)理證書(shū)留存的考生信息；全國(guó)證留存的考生信息。未來(lái)各經(jīng)紀(jì)公司信息系統(tǒng)從業(yè)人員基本信息將與協(xié)會(huì)信息系統(tǒng)互聯(lián)互通，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與協(xié)會(huì)共同推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展、信息共享，積極配合協(xié)會(huì)工作，并主動(dòng)上報(bào)違規(guī)違紀(jì)的從業(yè)人員。從業(yè)人員若發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)、傷害消費(fèi)者權(quán)益的行為，一經(jīng)查實(shí)，經(jīng)過(guò)一定的認(rèn)定程序后便被列入行業(yè)黑名單體系，該信息即時(shí)共享、及時(shí)更新，保證信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性。

黑名單制度，包括經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的黑名單和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作人員的黑名單。對(duì)被列入黑名單的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，限制或取消其優(yōu)惠政策。對(duì)被列入黑名單的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的工作人員，限制或禁止其從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。對(duì)于誠(chéng)信的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和工作人員，房地產(chǎn)交易中心可以給予優(yōu)惠安排，如給予預(yù)約名額等。

2.提高對(duì)誠(chéng)信經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠條件。交易中心加強(qiáng)對(duì)誠(chéng)信的經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)力度，如收件審核時(shí)，給予一些優(yōu)惠安排，也可以對(duì)誠(chéng)信的經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行預(yù)約制度，設(shè)定每天預(yù)約名額，這也是對(duì)誠(chéng)信的褒獎(jiǎng)。

（五）構(gòu)建二手住房交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有序銜接機(jī)制

在推進(jìn)本市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的過(guò)程中，一方面要加強(qiáng)房屋交易管理，另一方面要在保證交易與登記安全、便民的基礎(chǔ)上，梳理流程再造，實(shí)現(xiàn)信息互通共享,探討并建立“聯(lián)合、共享、簡(jiǎn)便”的全新服務(wù)模式。

1.聯(lián)合窗口建立，一套資料申請(qǐng)。吸收自貿(mào)區(qū)行政辦事窗口的工作經(jīng)驗(yàn)，由房屋交易機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與稅務(wù)機(jī)關(guān)共同探索建立“聯(lián)合受理”服務(wù)模式。通過(guò)內(nèi)部一套實(shí)體資料流轉(zhuǎn)和資料數(shù)據(jù)前期掃描信息共享的方式，按照各自工作職責(zé)進(jìn)行串聯(lián)審核。各部門(mén)之間內(nèi)部業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)，有助于進(jìn)一步提高行政效率，簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，極大方便群眾辦事。

2.數(shù)據(jù)信息共享，工作有序銜接。建立房屋交易與登記信息共享平臺(tái)。充分利用已有資源，整合現(xiàn)有房屋交易信息系統(tǒng)與登記管理系統(tǒng)共享信息平臺(tái)，保障交易與登記工作的有序銜接。

3.內(nèi)部流程簡(jiǎn)化，服務(wù)方便于民。通過(guò)對(duì)房屋交易機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)關(guān)職責(zé)與工作流程的梳理，建立內(nèi)部流轉(zhuǎn)機(jī)制。新工作模式既能杜絕企業(yè)、群眾重復(fù)提交相關(guān)資料和重復(fù)申請(qǐng)的情況發(fā)生，也能夠避免因部門(mén)之間職責(zé)不清而產(chǎn)生的重復(fù)審核情況，進(jìn)一步提升工作效率。

通過(guò)對(duì)區(qū)房地產(chǎn)交易中心大廳的重新布局，按照職能的重組與整合，重新劃分業(yè)務(wù)功能區(qū)域，即業(yè)務(wù)受理、收費(fèi)及證件發(fā)放三大功能化區(qū)域，使交易大廳功能劃分更為醒目，百姓申請(qǐng)更為簡(jiǎn)便，交易流程更為便捷，辦事效率更為高效。

（六）構(gòu)建二手住房交易信用檔案制度

為加強(qiáng)誠(chéng)信體系建設(shè)，應(yīng)當(dāng)在二手住房交易中進(jìn)一步重視所有交易當(dāng)事人及其他相關(guān)人的信用檔案，將所有的誠(chéng)信信息如實(shí)記錄在案，動(dòng)態(tài)地適時(shí)更新信用數(shù)據(jù)庫(kù)，大幅提高不誠(chéng)信行為的成本，凈化二手住房交易市場(chǎng)環(huán)境，降低誠(chéng)信交易相關(guān)人的交易成本。

1.構(gòu)建二手住房服務(wù)組織的信用檔案制度。將房地產(chǎn)交易服務(wù)的經(jīng)紀(jì)組織、專業(yè)代理機(jī)構(gòu)和其他服務(wù)組織制假造假、偽造證件、虛假宣傳，合謀或串謀等唆使他人實(shí)施上述行為或?yàn)樗颂峁?shí)施上述行為便利的行為記入信用檔案，并開(kāi)發(fā)相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。對(duì)信用檔案資料的來(lái)源、分類完全按照二手住房交易當(dāng)事人的信用檔案所能確定的方式處理。對(duì)服務(wù)組織的懲罰，最高可以禁止其在網(wǎng)絡(luò)交易系統(tǒng)中注冊(cè)，禁止其在網(wǎng)絡(luò)交易系統(tǒng)從事任何二手住房交易服務(wù)業(yè)務(wù)。對(duì)經(jīng)紀(jì)人和專業(yè)代理人士的懲罰力度比照服務(wù)組織處理。

2.構(gòu)建二手住房交易當(dāng)事人的信用檔案制度。房地產(chǎn)買賣雙方偽造、變?cè)旆康禺a(chǎn)交易書(shū)面材料和證件等行為均應(yīng)如實(shí)記錄在案，形成信用檔案。信用檔案材料的來(lái)源包括工商、稅務(wù)、公安、社保、公證等政府行政機(jī)關(guān)和其他社會(huì)組織通過(guò)網(wǎng)絡(luò)公布的信用信息，將其按照來(lái)源分類，形成數(shù)據(jù)庫(kù)體系，凡是涉及二手住房交易的部門(mén)，對(duì)其所涉信息問(wèn)題均有義務(wù)向網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)公布。此外，交易中心在交易管理系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的信用問(wèn)題也是信用材料的重要來(lái)源。信用體系可按來(lái)源或類型進(jìn)行分類以便搜索，也應(yīng)按照過(guò)錯(cuò)程度，分為一般過(guò)失、重大過(guò)失和故意過(guò)失，同時(shí)也應(yīng)區(qū)分不可抗力造成的行為。任何互聯(lián)互通的行政事業(yè)單位和其他社會(huì)組織，經(jīng)過(guò)授權(quán)后均可訪問(wèn)二手住房交易信用檔案數(shù)據(jù)庫(kù)。

(作者單位:上海師范大學(xué)商學(xué)院 上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì))