文/李菁 陳金洪

交通基礎設施與房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇

文/李菁 陳金洪

交通基礎設施的區(qū)位效應會約束房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇，這種約束效應表現(xiàn)為在不同區(qū)域中，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量因交通基礎設施配置差異而呈規(guī)律性變動，基于動態(tài)面板模型的實證研究表明不同區(qū)域的交通基礎設施建設條件，在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資差距中產(chǎn)生重要影響。鑒于此，政府應重視交通基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)資源配置的約束作用，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位結(jié)構，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域均衡發(fā)展。

一、引言

交通基礎設施是物質(zhì)流通和人員流動的基本條件，是固定資產(chǎn)投資的重要板塊，對我國經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設有著重要影響。改革開放以來，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進，我國交通基礎設施建設與房地產(chǎn)開發(fā)都取得了驕人的業(yè)績。二者在不斷發(fā)展的過程中相互影響，在一定程度上出現(xiàn)了“伴生”現(xiàn)象，即交通基礎設施在時間和空間的不均衡分布影響著城市的空間布局、內(nèi)部結(jié)構，從而進一步影響著房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量、結(jié)構、區(qū)位等。改革開放后我國由計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟，市場化改革又帶來了地區(qū)發(fā)展顯著不均衡的新問題，這種不均衡發(fā)展導致我國出現(xiàn)東部經(jīng)濟帶、中部經(jīng)濟帶和西部經(jīng)濟帶。據(jù)統(tǒng)計，東部、中部、西部分別占有我國交通運輸業(yè)基礎設施54%、30%、16%的份額。2014年東部、中部、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別占70.1%、17.4%、12.5%。那么交通基礎設施與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間到底存在怎樣的關系？交通基礎設施區(qū)域發(fā)展差異對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇是否產(chǎn)生了一定影響？本文將圍繞這些問題進行實證研究，以揭示二者之間的內(nèi)在關系，希望對城市交通基礎設施的發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)投資的優(yōu)化配置起到一定作用。

二、文獻綜述

縱觀國內(nèi)外文獻，學者們主要從三個方面進行研究：一是研究我國交通基礎設施與經(jīng)濟增長之間的關系。大部分學者的實證研究表明基礎設施建設對經(jīng)濟增長有促進作用，其中劉生龍等進一步驗證了西部大開發(fā)政策有利于西部的交通基礎設施發(fā)展，對縮小區(qū)域經(jīng)濟差異起到了積極作用。

二是研究基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。多數(shù)學者認為基礎設施規(guī)模報酬遞減的特征、土地供給、信貸支持等會造成可供開發(fā)的潛在土地價格的提高，從而增大新建住房長期供給彈性，長期看來城市基礎設施對新建住房開發(fā)具有顯著的促進作用。

三是從單項基礎設施出發(fā)，研究其對房地產(chǎn)業(yè)的影響。許多學者研究軌道交通對沿線房地產(chǎn)價值變動的影響，結(jié)果表明，該影響與需求方的特點、距離地鐵站的距離和到城市中央核心區(qū)的距離等因素有關。大多數(shù)研究發(fā)現(xiàn),軌道交通確實對房地產(chǎn)價值(價格或租金)產(chǎn)生了積極的影響。部分學者研究認為軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響不顯著甚至起到負作用。還有學者認為城市交通完善程度會引起住房價值變動，從而影響住房投資的空間分布。

此外，也有學者從城市教育設施和教育資源分布來研究其對住宅價格及消費者購房決策的影響。還有從環(huán)境及其他設施的視角研究對房地產(chǎn)的影響，認為無論是自然環(huán)境還是社會環(huán)境都對住房開發(fā)投資決策和居民購房決策起著決定性的作用。

總體而言，現(xiàn)有文獻關于我國交通基礎設施建設對房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇影響的研究較少，已有文獻極少關注房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)部結(jié)構、區(qū)域配置差異及投資效率等問題，更多的只是研究投資總量對經(jīng)濟、城鎮(zhèn)化的影響。為了豐富國內(nèi)關于這方面的研究文獻資料，本文利用我國1997-2014年30個省級城市數(shù)據(jù)，通過動態(tài)面板模型實證分析如下問題：交通基礎設施與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間到底存在怎樣的內(nèi)在聯(lián)系；交通基礎設施是否對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇存在約束效應。

三、實證模型、指標、數(shù)據(jù)處理及估計方法

本文擬從兩個方面進行模型估計：一是基于全國層面數(shù)據(jù)來檢驗我國交通基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)投資的約束效應；二是基于區(qū)域數(shù)據(jù)來進一步判斷我國交通基礎設施區(qū)域發(fā)展差異對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇的約束程度?？紤]到面板數(shù)據(jù)中存在的區(qū)域性差異，本文引入基于差分 GMM 的動態(tài)面板進行實證分析，根據(jù)信息準則判定最佳被解釋變量滯后階數(shù)為三階，估計模型如下：

上式中下標i和t分別代表地區(qū)和時間，REI表示房地產(chǎn)開發(fā)投資額，反映各省份房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和區(qū)域配置差異，X是一組可能影響房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的控制變量，Z包含一系列虛擬變量。交通基礎設施（transport）為核心解釋變量。本文采用劉生龍、葉昌友等的做法，利用交通密度來測度不同省份交通基礎設施建設水平，即用公路里程和鐵路里程總和除以相應省份的國土面積。X包括可能影響房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇行為的控制變量如下：實際人均GDP的年均增長率(gprgdp)，測度各省份經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展水平的不同可能導致房地產(chǎn)開發(fā)投資的地區(qū)差異。產(chǎn)業(yè)結(jié)構（structure），用第三產(chǎn)業(yè)增加值占各省（市、自治區(qū)） GDP總量的比重來測度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構從農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)向服務業(yè)升級、變動，可能影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和結(jié)構類型。城市規(guī)模(area)，用各省市區(qū)建成區(qū)面積來表示，各省市區(qū)建成區(qū)面積的不同反映了可供開發(fā)利用的土地情況，繼而影響房地產(chǎn)開發(fā)投資行為。城市人口密度 (popdensity)，用各?。ㄊ?、自治區(qū)）城鎮(zhèn)人口總量與全?。ㄊ?、自治區(qū)）面積的比值來表示，能夠在一定程度上反映需求層面對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。

本文研究數(shù)據(jù)為中國1997-2014年30個省級行政區(qū)面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局。這里將名義房地產(chǎn)開發(fā)投資額與名義人均GDP轉(zhuǎn)化為實際值，處理方法是將以1997年為100的定基固定資產(chǎn)投資指數(shù)和居民消費價格指數(shù)分別進行平減，且所有變量都采用對數(shù)化處理。所有變量描述統(tǒng)計見表1。

表1 變量的描述統(tǒng)計

四、估計結(jié)果及分析

本文使用1997-2014年我國30個省級城市面板數(shù)據(jù)，基于全國層面估計了交通基礎設施絕對量的變化對房地產(chǎn)開發(fā)投資的約束影響。為了考察我國交通基礎設施區(qū)域配置差異是否對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇具有約束效應，本文將數(shù)據(jù)分為東部、中部和西部地區(qū)，基于區(qū)域?qū)用孢M行估計，估計結(jié)果見表2。

表2中模型1是基于全國層面數(shù)據(jù)的估計，結(jié)果顯示交通基礎設施在5%的水平上顯著，其每增加1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資資本規(guī)模增加0.1271%，說明交通基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)投資存在明顯的約束效應。控制變量中，實際人均GDP的年均增長率、城市人口密度、城市規(guī)模均在5%的水平上顯著，且除城市人口密度外其他變量對房地產(chǎn)開發(fā)投資都產(chǎn)生了正向影響。模型2、模型3和模型4是基于區(qū)域?qū)用鏀?shù)據(jù)的估計，結(jié)果表明交通基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響在不同區(qū)域都是顯著的，且都在5%的水平上顯著，但約束程度差異大。從估計系數(shù)可以看出受交通基礎設施影響最突出的是西部地區(qū)，其次是中部地區(qū)，最后是東部地區(qū)，交通基礎設施每增加1%，西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增加1.7133%，中部地區(qū)增加0.2086%，東部地區(qū)為0.1303%，即越是交通基礎設施發(fā)達的地區(qū)，交通基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)投資的約束越小，而交通基礎設施建設越是不健全的地區(qū)，此約束越大。因此，利用不發(fā)達地區(qū)交通基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響敏感性較大，加大對這類地區(qū)交通基礎設施的投入有利于縮小我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的區(qū)域差距，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)部結(jié)構及區(qū)位結(jié)構。對于控制變量，不論是富裕的東、中部地區(qū)還是較貧困的西部地區(qū)，實際人均GDP的年均增長率和城市人口密度對房地產(chǎn)開發(fā)投資都有顯著影響，產(chǎn)業(yè)結(jié)構對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響在東、中部地區(qū)顯著，城市規(guī)模對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響僅在中部地區(qū)顯著。此外，表2中還報告了自回歸AR檢驗和工具變量過度識別Sargan檢驗，從檢驗結(jié)果，看AR(1)、AR(2)、AR(3)都大于0.1，說明擾動項拒絕存在一階、二階和三階的自相關，同時Sargan=1，說明所有工具變量都有效。

表2 交通基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)投資的動態(tài)實證結(jié)果

五、結(jié)論及政策建議

本文以1997-2014年我國省級城市面板數(shù)據(jù)作為樣本，首先基于全國層面建立動態(tài)面板模型，然后將我國30個省份劃分為東部、中部、西部三大地區(qū)，基于區(qū)域?qū)用嬖俅谓討B(tài)面板模型，研究交通基礎設施區(qū)域發(fā)展差異對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇的影響。

實證結(jié)果表明：1.基于全國層面，交通基礎設施對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資有著顯著的約束效應。

2.基于區(qū)域?qū)用?，交通基礎設施的區(qū)域發(fā)展差異對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇存在較大影響。越是交通基礎設施完善經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，前者對房地產(chǎn)開發(fā)投資的約束越小，如中、東部地區(qū)；而越是交通基礎設施不完善、經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，如西部地區(qū)，其約束系數(shù)越大。說明不同的地理位置和交通基礎設施建設條件在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資差距中發(fā)揮了重要作用，也驗證了交通基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇具有顯著影響。

交通基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)投資具有顯著約束效應，交通基礎設施的區(qū)域發(fā)展差異對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)位選擇的約束作用顯著，因此，加強基礎設施建設條件較落后地區(qū)交通基礎設施的投資有利于促進我國區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資分配和區(qū)域經(jīng)濟的均衡發(fā)展。應進一步引導房地產(chǎn)開發(fā)投資行為，驅(qū)使房地產(chǎn)開發(fā)資本流向更為理性，配置更加合理，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位結(jié)構，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展?？衫貌话l(fā)達地區(qū)交通基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響敏感性較大，引導房地產(chǎn)開發(fā)投資向這些地區(qū)分配，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)部結(jié)構和空間配置，特別是加大我國西部等落后地區(qū)交通基礎建設投資，這對縮小區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差距、打破當前區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展格局也具有戰(zhàn)略意義。

（作者單位：中南財經(jīng)政法大學金融學院 武昌首義學院）

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