李園英+念霞

【摘 要】經濟新常態(tài)下，隨著新型城鎮(zhèn)化步伐的加快及供給側結構性改革的持續(xù)推動，縣域房地產近幾年來蓬勃發(fā)展，本文以甘肅環(huán)縣為例，對房地產在發(fā)展過程中存在的問題進行分析，并提出相關建議。

【關鍵詞】“新常態(tài)”；房地產發(fā)展；調查與思考

一、環(huán)縣房地產市場基本情況

調查顯示，8月底環(huán)縣商品房銷售面積為8368㎡，同比增長13.19%，均為住宅，其中90㎡以下的戶型2108㎡，144㎡以上戶型的2960㎡。8月底全縣新建商品房（住宅）價格為4500元/㎡，同比增長3.67%。二手房（住宅）銷售面積為740㎡，商品房累計可售市3651萬元，目前已完成第一批報批69個安置點，搬遷群眾3103戶1.38萬人。2017年將繼續(xù)對人均月收入410元和人均住房面積在13㎡以下的困難家庭按照人均住房13㎡、每月6.5元/㎡的標準發(fā)放廉租住房租賃補貼，今年全縣計劃發(fā)放租賃住房補貼630戶，概算資金150萬元，截止目前已補貼201戶411人，10.42萬元。新建公共租賃住房260套，概算資金5200萬元。

二、存在的問題

1.個人消費貸款營銷存在風險

商品房銷售“量價齊升”帶動了個人住房貸款保持較高增速。在目前居民購房意愿持續(xù)趨向的情況下，各行普遍更注重個人住房貸款量的擴張，而對其風險缺乏足夠的分析。截至2017年8月，環(huán)縣個人購房貸款余額為3.22億元，較年初新增0.44億元，同比增長24.81%。個人購房貸款目前雖未產生不良，但隨著縣域城鎮(zhèn)化步伐的加快，越來越多的農民進城買房，現已存在部分貸戶逾期現象，并有增長趨勢，易引發(fā)衍生財政金融風險。

2.房地產價格增長與居民有效需求形成矛盾

房價增長快于居民收入增長且構成不透明。2016年度，環(huán)縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.5萬元，同比增長7.7%，農村居民人均純（現金）收入7088元，同比增長8.4%，而環(huán)縣目前房價均價已經達到4500元/㎡，同比增速達17.22%，遠遠低于房價漲幅，考慮到收入分配差距，大部分居民收入增速低于房價增速，而農民進城購房需求與日俱增，高額的購房成本使得農村居民購房壓力較大，大多數進城農民選擇租房或者購買小產權房，把有限的收入用在子女教育，房價與城鄉(xiāng)居民收入水平不匹配，居民改善住房的購買愿望下降。

3.環(huán)縣房地產開發(fā)企業(yè)償債能力受限

受全國房地產去庫存的政策影響，銀行信貸收緊，社會融資風險大、成本高，房地產企業(yè)普遍資金緊張。2017年8月，環(huán)縣房地產開發(fā)貸款余額為0.02億元，較年初減少0.11億元，同比下降88.89%。環(huán)縣房地產開發(fā)企業(yè)主要融資渠道是內部職工、小額貸款公司等民間借貸， 資金利率高，而部分開發(fā)商由于多頭投資、在建項目過多、從事民間融資等原因導致資金鏈斷裂，致使銀行信貸資產質量下降，不良率增加，民間借貸風險及銀行信貸風險加劇。此外，從銀行信貸資金安全的角度來看，出于風險防控目的，在新常態(tài)下銀行很難產生大規(guī)模信貸投放的沖動，有可能會對房地產企業(yè)融資環(huán)境造成更大壓力，尤其是中小型房地產企業(yè)融資難度將會增大。

4.房地產企業(yè)相關手續(xù)不健全、不規(guī)范問題凸顯

環(huán)縣部分樓盤未取得預售許可證就向居民銷售房屋，銀行機構難以向購買此類住房的居民發(fā)放貸款。部分開發(fā)商在取得銷售許可證后，仍然存在拖欠土地出讓金以及欠繳各種稅費的情況，開發(fā)商就通過以房抵債歸還這部分欠款，而由于手續(xù)不健全，一些房屋倒賣機構或個人利用此機會向第三方或者更多的買房需求者低價倒賣抵債房，導致同一處房屋有兩名或兩名以上的擁有者，引發(fā)開發(fā)商、投機者、買家之間的糾紛。另外，手續(xù)不規(guī)范也使得商業(yè)銀行向居民發(fā)放個人住房貸款后將難以辦理抵押登記，致使銀行機構放款意愿降低。

三、對策建議

1.引導市場調整住房供應結構，完善住房供應體系

（1）要繼續(xù)加大廉租房、保障性住房建設力度，加快棚戶區(qū)改造和農村危舊房改造建設步伐，啟動公共租賃住房建設，從完善房地產供應結構入手，努力滿足中低收入居民住房需求，促進完善住房供應體系。（2）引導金融機構進一步加大對普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房建設的信貸支持力度，促進房地產開發(fā)和個人住房貸款業(yè)務健康發(fā)展。（3）要支持房地產企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展思路，對因地理位置不佳等因素導致的銷售不佳樓盤，通過打造周邊商業(yè)圈，加強配套服務設施等措施吸引購房人群。

2.正確積極引導消費者需求，嚴格執(zhí)行調控政策

（1）建立“因地施策”的差異化住房信貸運行機制，指導金融機構合理確定轄內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例和利率水平，實施差別化住房政策利率，對二套房或二套以上住房嚴格執(zhí)行首付按揭比例，支持居民合理住房消費和剛性購房需求，抑制投機和投資性需求，減少過度炒房帶來的房地產行業(yè)風險和信貸風險。（2）各金融機構要對進城務工人員等新市民實行有針對性的優(yōu)惠信貸，并結合現行財稅制度，鼓勵農民工購房。（3）制定并公布年度新建商品房價格控制目標，加大限購、限價、限貸的力度，包括限購的范圍，限購住房的類型，購房資格的審查等。

3.完善相關辦理手續(xù)，規(guī)范房地產相關證件發(fā)放

房地產企業(yè)應完善相關證件、手續(xù)，盡快取得預售許可證，促進購房者能申請貸款買房。規(guī)范房地產預售許可證的發(fā)放，避免居民申請貸款買房時，因不能辦理抵押登記而遭遇銀行機構拒絕發(fā)放貸款。

4.建立房地產市場預警制度，加強金融審慎監(jiān)管

（1）完善宏觀審慎管理框架，房地產管理、城建、土地管理、金融等多個部門聯合行動，全面真實地采集數據，建立具有區(qū)域特色的房地產風險預警系統(tǒng)。（2）加強房地產市場監(jiān)測分析，密切跟蹤和評估住房信貸政策執(zhí)行情況和實施效果，進一步建立健全房地產市場信息系統(tǒng)，加強對擬進入市場的開發(fā)企業(yè)的動態(tài)跟蹤，嚴防新的以物抵物等可能導致金融風險的現象發(fā)生。（3）科學研判房地產市場走勢，密切關注企業(yè)資金狀況，合理控制房地產開發(fā)貸款占全部房地產貸款的比重，嚴厲打擊首付貸、過橋貸、場外配資等違法違規(guī)行為，堅決杜絕用非正規(guī)金融手段加杠桿促銷售、去庫存，有效防范風險。endprint