徐彥申,雷國平(東北大學(xué) 土地管理研究所,遼寧 沈陽 110004)

長株潭城市群資金來源與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究以長沙市為例

徐彥申,雷國平
(東北大學(xué) 土地管理研究所,遼寧 沈陽 110004)

如何抑制過快增長的房地產(chǎn)價(jià)格是目前我國政府決策部門和學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)問題。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源入手,分析了長株潭城市群中核心城市長沙市的資金來源狀況,并利用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)法研究了資金來源與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系,探尋房地產(chǎn)價(jià)格影響機(jī)理,得出以下結(jié)論:①長沙市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升,房地產(chǎn)市場(chǎng)資金結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為自籌資金占比最多,國內(nèi)貸款所占份額常年保持穩(wěn)定,利用外資和其他資金在未來一段時(shí)間內(nèi)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)資金增長的主要推動(dòng)力。②房地產(chǎn)價(jià)格的改變將引起其他資金的波動(dòng)。③國內(nèi)貸款、利用外資和自有資金并不能成為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)。因此，長沙市未來應(yīng)通過加強(qiáng)民營資本管理、拓展融資渠道、綜合調(diào)控多種資金來源等途徑實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

資金來源;房地產(chǎn)價(jià)格;格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn);長沙市

1 引言

本世紀(jì)初以來,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的拉動(dòng)作用下,我國房地產(chǎn)行業(yè)增長顯著。隨著我國逐漸步入經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”期,經(jīng)濟(jì)面臨著重大轉(zhuǎn)型,經(jīng)濟(jì)制度改革需要持續(xù)深化,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位將有所改變。2016年,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低迷,房價(jià)首次出現(xiàn)全線下降,“樓市進(jìn)入寒冰期”。國家到地方各級(jí)政府頻繁出臺(tái)各種調(diào)控政策,在宏觀上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格,但并未取得顯著的效果。以往依靠行政干預(yù)的房地產(chǎn)調(diào)控思路正在逐步退出,取而代之的是以信貸和稅收為核心的市場(chǎng)化長效調(diào)控機(jī)制正在加速形成，這與房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的依賴性有著較大的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)較長時(shí)間內(nèi)資金來源的穩(wěn)定性,開發(fā)商往往通過銀行貸款、自有資金、收取定金預(yù)付款、吸引外資等多種融資渠道獲取資金?？梢哉f，資金來源的穩(wěn)定性直接保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格的合理波動(dòng)。本文主要從資金來源角度探討房地產(chǎn)價(jià)格的反饋機(jī)制,對(duì)進(jìn)一步合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有十分重要的意義。

在房地產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)域上,國外學(xué)者指出銀行貸款在短時(shí)間會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控起到重要作用,但國外資本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用并不明顯[1,2]。國內(nèi)外學(xué)者主要從土地市場(chǎng)、金融貨幣政策、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面開展研究。況偉大等通過構(gòu)建線形城市的住房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)模型探討了房價(jià)和地價(jià)關(guān)系[3,4],結(jié)果表明，規(guī)制情形下的房價(jià)和地價(jià)高于無規(guī)制情形下的房價(jià)和地價(jià)。金融貨幣政策方面,通過探尋房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹影響,以利用貨幣政策干預(yù)通貨膨脹率[5,6]。政府宏觀調(diào)控層面,可間接依靠調(diào)控銀行貸款以達(dá)到控制房價(jià)的目的。從資金來源角度,通過擴(kuò)大民間資本的資金占有率,規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩風(fēng)險(xiǎn)[7,8]。但針對(duì)資金來源的角度研究較少,特別是針對(duì)資金來源與房地產(chǎn)價(jià)格的研究更為匱乏。

長株潭城市群位于湖南省中東部,包括長沙、株洲和湘潭,是國家重點(diǎn)引導(dǎo)和培育的七大城市密集區(qū)之一,也是中部地區(qū)最重要的城市群之一，近年來已成長為湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極。相對(duì)其他城市群,長株潭城市群普遍存在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力不足、房價(jià)明顯偏低等問題，探尋該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格影響機(jī)理,挖掘房產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?對(duì)指導(dǎo)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要的意義。

基于以上認(rèn)識(shí),本文選取長株潭城市群中核心城市——長沙市為研究對(duì)象,研究其房地產(chǎn)市場(chǎng)資金現(xiàn)狀,運(yùn)用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)探尋長沙市房地產(chǎn)資金來源與房地產(chǎn)價(jià)格之間的耦合關(guān)系,形成合理的資金來源結(jié)構(gòu),并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不合理波動(dòng)做出修正,最終提出對(duì)應(yīng)的政策調(diào)控建議,對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格形成合理的資金來源組合方式具有重要意義。

2 長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

回顧2015年長沙市的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況,房地產(chǎn)稍顯冷淡,房產(chǎn)交易平穩(wěn),平均房價(jià)6706元/m2,波動(dòng)明顯。因此,為了保證長沙市乃至長株潭地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展,保證房地產(chǎn)價(jià)格的合理性和平穩(wěn)性,必須明確界定資金來源的方式,形成合理的資金結(jié)構(gòu)并探尋房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源與房產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。

2.1 資金來源界定

為了探尋長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系,必須細(xì)化資金來源方式。根據(jù)《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》,將房地產(chǎn)開發(fā)資金來源劃分為國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款(包含銀行貸款)、債券、利用外資(包括外商直接投資)、自籌資金(包括自有資金)和其他資金(包括定金和預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款)。多年來,隨著國家預(yù)算內(nèi)資金逐年減少,在資金來源中所占比例微乎其微，為了便于研究將其劃入國內(nèi)貸款,另外本文將占比最少的債券劃入其他資金,最終將長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源方式劃分為四種:國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。

與國內(nèi)外城市發(fā)展水平進(jìn)行對(duì)比,長沙市房地產(chǎn)業(yè)資金來源整體情況表現(xiàn)為以下方面:①國內(nèi)貸款相對(duì)國內(nèi)平均水平略高,但仍低于國外60%的平均水平;②在房地產(chǎn)市場(chǎng)中企業(yè)的自籌資金占多數(shù),是融資的主要方式;③其他資金來源剛剛起步,發(fā)展不完全,但仍然有一定的市場(chǎng)貢獻(xiàn);④利用外資多來源于外來資本,占較少比例,但隨著樓市調(diào)整和銀根緊縮,利用外資將成為最具潛力的資金來源方式。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金結(jié)構(gòu)分析

2005—2014年長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)資金來源數(shù)量見圖1,相對(duì)占比見圖2。從圖1、圖2可見,長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)四種資金來源的數(shù)量與結(jié)構(gòu)差異巨大,資金來源數(shù)量基本保持上漲趨勢(shì)，而針對(duì)某單一年份的資金來源結(jié)構(gòu)則反復(fù)波動(dòng),具體表現(xiàn)為:在國內(nèi)貸款上,從所取得的資金總量看,長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)國內(nèi)貸款金額逐年上升,2014年達(dá)到122.97億元。在資金結(jié)構(gòu)方面,國內(nèi)貸款占比額常年保持在10%—15%之間,波動(dòng)較小。這主要?dú)w功于多年來當(dāng)?shù)劂y行加強(qiáng)貸款管理,提高貸款準(zhǔn)入門檻,投資者趨于理性等。在利用外資上,隨著我國市場(chǎng)化程度的提升,大量外來資金涌入房地產(chǎn)行業(yè),吸引外資總量穩(wěn)步上升。但從占比來看,利用外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源的貢獻(xiàn)率較小,保持在1.4%—4%之間。相比國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金三種資金來源,其他資金增長平穩(wěn),從2009年開始一直保持20%的資金占有率,2014年稍有下降,但仍具有較大的潛力。尤其是隨著我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展,未來房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道將逐步拓寬,其他資金將成長為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源。自籌資金是長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)中主要的資金來源方式,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他三種融資方式,平均占總資金來源的74.1%。2005—2014年總體上呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì),2009年受國際金融危機(jī)影響出現(xiàn)輕微波動(dòng)。根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款,其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%?！边@是房地產(chǎn)市場(chǎng)自籌資金占比較高的原因。

圖1 2005—2014年長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)資金來源占比

圖2 2005—2014年長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源量走勢(shì)

2.3 長沙市房地產(chǎn)價(jià)格分析

根據(jù)2005—2014年長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告[14],從2005年開始長沙市房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢(shì),2007年受到國際金融危機(jī)影響房價(jià)稍有下降(圖3)，2007年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖,房價(jià)急速攀升,其中2010年、2011年漲幅較大。2010年后,為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),國家陸續(xù)出臺(tái)“國十一條”、“國五條”等對(duì)過快增長的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了“政策轟炸”,致使房價(jià)漲幅減緩?？傮w來看,除“國五條”對(duì)樓市進(jìn)行的實(shí)質(zhì)性價(jià)格調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在2014年稍有下降外,長沙市房地產(chǎn)價(jià)格整體上保持上升趨勢(shì)。2014年我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài),以房地產(chǎn)業(yè)為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)飽和期”,再加上國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊,未來一段時(shí)間內(nèi)長沙市房地產(chǎn)價(jià)格將極有可能增速減緩甚至下降。

圖3 2005—2014年長沙市房地產(chǎn)價(jià)格

3 數(shù)據(jù)來源和研究方法

3.1 數(shù)據(jù)來源與預(yù)處理

本文數(shù)據(jù)主要來源于2003—2015年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、2005年《湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒》、2015年《長沙市統(tǒng)計(jì)年鑒》。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源劃分的基礎(chǔ)上,為了保證在數(shù)據(jù)單位相同的前提條件下進(jìn)行研究,本文主要使用單位銷售面積上分?jǐn)偟母鞣N投資額作為分析數(shù)據(jù)。

3.2 研究方法

首先,本文對(duì)2005—2014年長沙市各來源途徑資金的單位銷售面積均攤投資額與房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間序列進(jìn)行了單位根檢驗(yàn),并對(duì)不平穩(wěn)數(shù)據(jù)進(jìn)行了差分處理。其次,對(duì)已平穩(wěn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn),進(jìn)一步指出資金來源與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互關(guān)系(表1)。

表1 房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析變量

單位根檢驗(yàn):進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)的前提是時(shí)間序列平穩(wěn),單位根檢驗(yàn)的主要目的是判斷時(shí)間序列數(shù)據(jù)中是否含有單位根。單位根會(huì)影響數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性,產(chǎn)生偽回歸現(xiàn)象。本文使用ADF檢驗(yàn)(Augmented Dickey-fuller)對(duì)長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)四種資金來源的時(shí)間序列和長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)間序列進(jìn)行檢驗(yàn),若存在單位根,則對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行差分處理,最優(yōu)滯后階數(shù)可通過SC與AIC相等時(shí)的數(shù)值確定。檢驗(yàn)結(jié)果見表2。

表2 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

注:*、**、***分別表示在10%,5%,1%水平上的顯著性。REP經(jīng)過二階差分處理后仍存在單位根,因此對(duì)原數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù),重新得到的數(shù)據(jù)經(jīng)過二階差分處理后平穩(wěn)。

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)[17]:該檢驗(yàn)方法為2003年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主克萊夫·格蘭杰所開創(chuàng),主要用于分析經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系。他給格蘭杰因果關(guān)系的定義為“依賴于使用過去某些時(shí)點(diǎn)上所有信息的最佳最小二乘預(yù)測(cè)的方差。”格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是基于歷史數(shù)據(jù)對(duì)未來變量之間的因果關(guān)系進(jìn)行探討,通過此方法得出的變量關(guān)系對(duì)將來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控具有重要的指導(dǎo)作用[18]。

其基本思想是:兩個(gè)給定的時(shí)間序列Xt[19]、Yt,在包含過去值的條件下,添加Xt的過去值后對(duì)Yt的預(yù)測(cè)效果顯著好于單獨(dú)由Yt的過去值對(duì)Yt的預(yù)測(cè)效果。即Xt有助于Yt預(yù)測(cè)精度的改善,則可判斷Xt是Yt引起變化的原因。反之,則稱Yt是Xt引起變化的原因;若同時(shí)成立,則稱Xt和Yt互為因果關(guān)系[9-12]。檢驗(yàn)要求估計(jì)的回歸公式為:

(1)

(2)

式中,白噪音u1t和u2t假定為是不相關(guān)的。原假設(shè)為H0:α1=α2=…=αq=0,即滯后項(xiàng)x不屬于此回歸。為了檢驗(yàn)該假設(shè),用F檢驗(yàn),即:

(3)

它遵循自由度為q和(n-k)的F分布。式中,n為樣本容量;q表示等于滯后項(xiàng)x的個(gè)數(shù),即有約束回歸方程中待估參數(shù)的個(gè)數(shù);k為無約束回歸中待估參數(shù)的個(gè)數(shù)。如果在選定的顯著性水平α上計(jì)算的F值超過臨界Fα值,則拒絕零假設(shè),這樣滯后x項(xiàng)就屬于此回歸,表明x是y的原因。同樣,為了檢驗(yàn)y是否是x的原因,可將變量y與x相互替換,重復(fù)以上的步驟即可。

4 結(jié)果分析

本文通過對(duì)四種資金來源方式與房地產(chǎn)價(jià)格五組數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn),其中房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過二階差分處理后仍有單位根,對(duì)其取對(duì)數(shù)的二階差分經(jīng)檢驗(yàn)無單位根,進(jìn)而應(yīng)用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)探討資金來源與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。得出以下結(jié)論:①長沙市房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)將引起其他資金來源方式的變動(dòng)。②國內(nèi)貸款在利用外資和自有資金與房地產(chǎn)價(jià)格之間并不存在顯著的因果關(guān)系。本文應(yīng)用Eviews 6.0軟件分別對(duì)四種資金來源與房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn),檢驗(yàn)結(jié)果見表3。

表3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

注:*表示在10%水平上顯著。

國內(nèi)貸款在利用外資與自籌資金的變化與房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)并不存在關(guān)聯(lián)。經(jīng)過格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn),國內(nèi)貸款在利用外資和自籌資金與房地產(chǎn)價(jià)格均未通過顯著性檢驗(yàn),與房地產(chǎn)價(jià)格之間無格蘭杰因果關(guān)系。根據(jù)2005—2014年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),長沙市房地產(chǎn)全行業(yè)國內(nèi)貸款所占的總份額為8.49%,且每年變化幅度為0.6%—2%,常年保持穩(wěn)定,并不會(huì)對(duì)長沙市房地產(chǎn)價(jià)格帶來較大的影響。同時(shí),隨著近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)貸款管理日漸完善、準(zhǔn)入門檻提高,波動(dòng)性將會(huì)越來越小。此外，由于投資者逐漸趨于理性化,將進(jìn)一步減少對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊。

從圖2可見,利用外資為長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)占比最小的資金來源方式,且常年來基本保持穩(wěn)定,與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不同步。自有資金作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金來源,常年占據(jù)較大數(shù)額的資金來源占有率,雖然也有較小尺度的波動(dòng),但從圖1和圖3相比較的結(jié)果來看,這兩者并不存在明顯的協(xié)同關(guān)系。因此,根據(jù)幾何和數(shù)據(jù)分析,自有資金并不是長沙市房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要原因。

其他融資方式的變動(dòng)受房地產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)價(jià)格的變化將引起其他融資方式的資金變動(dòng)。改革開放以來,海外經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,為我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮活力。隨著我國經(jīng)濟(jì)制度改革深入推進(jìn),民間和外來資本的壯大為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐，方便靈活的融資特點(diǎn)使其逐漸成為長沙市房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要方式。房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰的指向針,房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方參與者對(duì)此尤為敏感,他們會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的改變迅速做出反應(yīng),致使其他資金來源方式發(fā)生協(xié)同性質(zhì)的改變。從圖1和圖3相比較的結(jié)果來看,房地產(chǎn)利用外資與其他融資方式呈現(xiàn)出明顯的協(xié)同關(guān)系。因此,無論從幾何還是數(shù)據(jù)方面均可看出房地產(chǎn)其他融資方式與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在較強(qiáng)的因果關(guān)系。

本文將長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源劃分為國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金,在前人探討單一資金來源方式與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的基礎(chǔ)之上,通過引入格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)全面探討了四種資金來源方式與房地產(chǎn)價(jià)格之間的因果關(guān)系。該方法的優(yōu)點(diǎn)在于：可利用時(shí)間序列對(duì)未來資金來源方式與房地產(chǎn)價(jià)格的影響關(guān)系做出預(yù)測(cè),并對(duì)從資金來源角度探討調(diào)節(jié)長沙市房地產(chǎn)價(jià)格提供理論依據(jù)。

5 政策建議

目前我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列的政策方針,但總體來說實(shí)施效果并不樂觀,因?yàn)楦鞯氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平不同,呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。本文在對(duì)以上關(guān)于長沙市房地產(chǎn)狀況進(jìn)行分析后,提出以下幾點(diǎn)建議:

加強(qiáng)民營資本管理：隨著改革開放的推進(jìn),近些年來民營企業(yè)不斷壯大,大量民間資本注入到各行各業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)具有追求高利潤和資本密集的特性,造成大量資本滯留在房地產(chǎn)行業(yè),民間資本參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的途徑主要是新型融資方式,如房地產(chǎn)股票、債券的買賣流通,因此加強(qiáng)民間資本管理是完善其他資金來源的前提條件。

拓展與完善投融資渠道：在本文的分析中,房地產(chǎn)價(jià)格是引起其他融資方式改變的主要原因。與國外相比,我國金融業(yè)起步較晚。眾所周知，金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)存在著千絲萬縷的聯(lián)系,金融業(yè)的緩慢發(fā)展直接導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的單一性,進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)較大。房價(jià)的波動(dòng)將會(huì)吸引更多房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者做出反應(yīng),無論是房地產(chǎn)基金、股票、債券的持有者,還是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商均會(huì)迅速地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格做出反應(yīng)決策。尤其是對(duì)像我國這樣以房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的國家來說,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展波動(dòng)對(duì)各行各業(yè)產(chǎn)生的影響是不容小覷的。就目前西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資模式來說,已形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心、以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化融資模式[13,14]。雖然我國的其他新型融資方式發(fā)展較為迅速,但與西方發(fā)達(dá)國家仍存在著一定的差距。為了保證長沙市房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展,政府應(yīng)大力拓展融資渠道和投資渠道,如發(fā)行股票、債券等,以增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入并使各種融資金額達(dá)到合適的配比,同時(shí)拓寬融資渠道，這樣才有益于推動(dòng)長沙市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更進(jìn)一步推動(dòng)長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的平穩(wěn)走向。

合理使用自籌資金、銀行貸款與外資：以上研究分析表明,雖然對(duì)長沙市房地產(chǎn)價(jià)格起主要作用的是其他融資方式,但并不能否定國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。根據(jù)大量的國內(nèi)學(xué)者分析,自籌資金在短期調(diào)節(jié)方面具有重要的作用，較短時(shí)間內(nèi)對(duì)自籌資金進(jìn)行調(diào)節(jié)將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)具有重要的影響。從圖1可見,自籌資金一直是長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源的主要方式,伴隨著樓市調(diào)控和銀根縮緊而遙遙領(lǐng)先于其他三種融資方式;銀行貸款也是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?多年來為長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。利用外資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響體現(xiàn)在短時(shí)間內(nèi)大量“外錢”的融入將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為,引起房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)。因此,在穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的今天,首先應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整銀行信貸。

本文從較長的時(shí)間尺度來研究房地產(chǎn)市的發(fā)展，雖然并未得出銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格存在較強(qiáng)的因果關(guān)系,但根據(jù)任瀟瀟的分析,銀行貸款在短時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是十分顯著的[15],因此政府可通過對(duì)銀行信貸金額和貸款發(fā)放速度的短期調(diào)整來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。在自籌資金方面,根據(jù)有關(guān)學(xué)者的研究表明,在較短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資增長率將會(huì)引起自籌資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻率變化,這進(jìn)一步表明在趨利效應(yīng)下,較多投機(jī)者將進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)買賣,對(duì)房價(jià)將產(chǎn)生較大的影響。因此,廣大的投資個(gè)人和企業(yè)需要加強(qiáng)資金管理,多渠道投資,避免資金蜂涌至房地產(chǎn)行業(yè)而引起房地產(chǎn)的泡沫破碎,導(dǎo)致房價(jià)不穩(wěn)定而帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

針對(duì)外來投資,國家應(yīng)構(gòu)建多方面的標(biāo)準(zhǔn),適當(dāng)鼓勵(lì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,引導(dǎo)外資進(jìn)入如不同類型的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè),改善房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將對(duì)以上三種資金來源方式的變動(dòng)起到推動(dòng)作用,房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方參與者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格均具有較強(qiáng)的敏感性,各方都會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的上升或下降相應(yīng)增加投資額或減少投資額,進(jìn)一步降低損失或擴(kuò)大收益而導(dǎo)致房價(jià)的大幅波動(dòng)，這是值得重視的。

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ResearchonRelationshipBetweenRealEstatePriceandSourcesofFundsTakingChangshaCityasanExample

XU Yan-shen,LEI Guo-ping
(Land Management Institute,Northeastern University,Shenyang 110004,China)

This paper explored the impact mechanism of the real estate price,and aimed to inhabit the overgrowth of the real estate price,which was the hot spot of our public departments decision-making and scholars′ study.From the sources of funds,faced with the nowadays situation,based on the relevent statisitical yearbook of the real estate,this paper tried to analyze the sources fund of Changsha——the core city of Changzhutan Urban Agglomeration,and took the advantage of Granger causality test to find out the relationship between fund sources and the price of Changsha real estate.The main conclusions included below:①Changsha,as one of the most important cities in Changzhutan Urban Agglomeration,the real estate price of it continued to rise sharply,the market capital structure of the real estated with the largest proportion of self-financing,the stable share of domestic loans,and the use of foreign capital and other funds in the next period of time would be the main driving force the real estate of market capital growth.②Changes in real estate prices would cause the fluctuations in other funds in the long run.③Domestic loans,the use of foreign capital and its own funds could not be the starting point of the flexible measures to regulate the real estate price.Changsha,in the future,should strengthen private capital management,broaden the channels of capital sources and investment channels,also should pay attention to multi-source comprehensive control and other channels to achieve the healthy development of the real estate industry.

sources of funds;real estate price;Granger causality test;Changsha City

10.3969/j.issn.1005-8141.2017.04.011

F299.23

A

1005-8141(2017)04-0442-05

2017-02-22；

2017-03-25

國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(編號(hào):41671520)。

徐彥申(1993-),女,吉林省通化人,碩士研究生,主要從事土地資源利用方面的研究。

雷國平(1963-),男,黑龍江省青岡人,教授,主要從事土地利用規(guī)劃與土地管理研究。