蔣 斌 邱思陵

專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛案件化解實(shí)證研究
——基于廣州市荔灣區(qū)專業(yè)市場(chǎng)情況的分析

蔣 斌 邱思陵*

廣州市荔灣轄區(qū)內(nèi)的中藥材、水產(chǎn)品、茶葉等專業(yè)市場(chǎng)是 “業(yè)內(nèi)航母”，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要，但近年來租賃糾紛案件猛增且以群體性居多，當(dāng)事人易抱團(tuán)致案件處理的維穩(wěn)壓力大，訴求多樣、涉及面廣。必須盡快完善市場(chǎng)功能推動(dòng)市場(chǎng)自身發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)，倡導(dǎo)誠信經(jīng)營從源頭預(yù)防糾紛，加強(qiáng)行政部門的聯(lián)合監(jiān)管，法院創(chuàng)新審理思路，整合社會(huì)資源合力化解糾紛。

專業(yè)市場(chǎng) 租賃糾紛 矛盾化解 實(shí)證研究

專業(yè)市場(chǎng)指的是以現(xiàn)貨批發(fā)為主、集中交易某一類或若干類具有較強(qiáng)互補(bǔ)性和互替性商品的場(chǎng)所，是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的市場(chǎng)制度安排。①鄭勇軍：《浙江農(nóng)村工業(yè)化中的專業(yè)市場(chǎng)制度研究》，載 《浙江社會(huì)科學(xué)》1998年第6期。2014年以來，廣州市荔灣區(qū)專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛頻發(fā)，且案件數(shù)量呈逐年增多態(tài)勢(shì)。案件大量涌入法院，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、法院審判及社會(huì)綜合治理帶來不少挑戰(zhàn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下，有必要對(duì)這些案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，歸納總結(jié)該類型糾紛的特點(diǎn)、審判要點(diǎn)及難點(diǎn)，提出處理思路，探求化解群體性糾紛的訴訟模式。

一、廣州市荔灣區(qū)專業(yè)市場(chǎng)概況

（一）基本情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市荔灣區(qū)現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)226個(gè)，涵蓋18個(gè)商品類別，其中服裝市場(chǎng)66個(gè)、電子市場(chǎng)30個(gè)、玉器市場(chǎng)18個(gè)、工業(yè)消費(fèi)品市場(chǎng)20個(gè)、鞋類市場(chǎng)18個(gè)、茶葉市場(chǎng)17個(gè)、文體用品市場(chǎng)12個(gè)、建材市場(chǎng)12個(gè)、花卉魚蟲 （含塑花類）市場(chǎng)8個(gè)、水產(chǎn)凍品市場(chǎng)7個(gè)、干果市場(chǎng)7個(gè)、汽車市場(chǎng)2個(gè)、眼鏡市場(chǎng)2個(gè)、中藥材市場(chǎng)1個(gè)、醫(yī)療器械市場(chǎng)1個(gè)、成人用品市場(chǎng)1個(gè)和貨運(yùn)市場(chǎng)1個(gè)。荔灣區(qū)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營面積共約325萬平方米，固定攤檔53000多個(gè)，場(chǎng)內(nèi)共有經(jīng)營商戶39682個(gè)，其中個(gè)體工商戶33421個(gè)，占84.2%，公司企業(yè)6261個(gè)，占15.8%。②統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)引自廣州市荔灣區(qū)市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)督管理局。

地處核心商業(yè)旺區(qū)的黃沙水產(chǎn)品交易市場(chǎng)、新中國大廈服裝批發(fā)市場(chǎng)、清平中藥材市場(chǎng)、華林街玉器市場(chǎng)等在同行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)中具有相當(dāng)?shù)钠放朴绊懥吞?hào)召力，可以說是全國聞名的 “業(yè)內(nèi)航母”。

（二）主要特點(diǎn)

1.市場(chǎng)形態(tài)低，安全隱患大。荔灣區(qū)專業(yè)市場(chǎng)99%是由馬路經(jīng)濟(jì)發(fā)展自發(fā)形成的，這主要得益于荔灣區(qū)位于廣州市老城區(qū)、商貿(mào)核心區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，且多以沿街方式分布，交通、物流、倉儲(chǔ)、消防等方面的壓力較大。

2.分布集聚成群，成行成市突出。從市場(chǎng)分布上看，荔灣區(qū)專業(yè)市場(chǎng)呈集群分布，水產(chǎn)市場(chǎng)主要在黃沙，電子市場(chǎng)主要在西堤，玉器市場(chǎng)主要在華林，茶葉主要在山村，鞋類市場(chǎng)主要在站西，服裝市場(chǎng)主要在十三行，童裝市場(chǎng)主要在中山八路，建材市場(chǎng)主要在南岸路等。

3.個(gè)體特色顯著，行業(yè)影響力強(qiáng)。荔灣區(qū)茶業(yè)、鞋業(yè)、藥材、水產(chǎn)品等專業(yè)市場(chǎng)在全國同類市場(chǎng)中處于領(lǐng)先地位，輻射到國內(nèi)外廣大地區(qū)。例如，芳村茶葉專業(yè)市場(chǎng)園區(qū)有17家茶葉市場(chǎng)，攤檔五千多家，商品出口到美國、加拿大、東南亞等國家和地區(qū)；黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)是 “全國水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)十強(qiáng)市場(chǎng)”，占廣州市水產(chǎn)品供應(yīng)總量75%以上，是全國活鮮水產(chǎn)品交易最為活躍的專業(yè)市場(chǎng)之一，“黃沙水產(chǎn)價(jià)格”指數(shù)被納入省、市價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)每日公布。

4.經(jīng)營管理模式滯后，抗風(fēng)險(xiǎn)能力普遍較低。不少專業(yè)市場(chǎng)是利用閑置倉庫和待開發(fā)地塊建成的，帶有明顯的臨時(shí)性，例如位于南岸路的建材市場(chǎng)集群，有部分建在閑置鐵路上。專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營模式相對(duì)落后，大部分仍是現(xiàn)場(chǎng)、現(xiàn)金、現(xiàn)貨交易模式的傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)。場(chǎng)內(nèi)商戶素質(zhì)相對(duì)較低，經(jīng)營實(shí)力相對(duì)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，業(yè)務(wù)經(jīng)營往往存在嚴(yán)重的自發(fā)性、盲目性及滯后性。

二、近年來專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛案件的受理情況

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) （見表1、圖1）顯示，租賃合同案件一直是房地產(chǎn)類民事案件的重頭戲。2016年，涉專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛案件占租賃糾紛類案件的比重已超63%。2017年1-7月份受理的租賃糾紛案件數(shù)已占據(jù)房地產(chǎn)類民事案件總數(shù)的半壁江山，涉專業(yè)市場(chǎng)的租賃糾紛案件數(shù)占租賃糾紛類案件的比例竟然超60.87%。

表1：荔灣區(qū)人民法院近七年專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛案件受理情況

圖1：荔灣區(qū)人民法院近七年專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛案件受理情況演示

隨著荔灣區(qū)對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)改造步入深水區(qū)，此類型案件將會(huì)繼續(xù)呈上升態(tài)勢(shì)。經(jīng)走訪街道、市場(chǎng)管理方、租戶，以及與政法委維穩(wěn)辦、市場(chǎng)管理局的信息交流，調(diào)查發(fā)現(xiàn)起訴到法院的涉專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛案件只是冰山一角，潛在糾紛的數(shù)量還比較龐大。高度重視此類型案件的審判工作，妥善處理此類糾紛，對(duì)荔灣區(qū)乃至整個(gè)廣州市專業(yè)市場(chǎng)保持經(jīng)濟(jì)在合理區(qū)間運(yùn)行，意義重大。

三、專業(yè)市場(chǎng)租賃合同糾紛案件的基本特點(diǎn)

（一）以系列案為主要表現(xiàn)形式，被告多是經(jīng)營管理方

專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛多為系列案，案件的一方當(dāng)事人相同，訴訟標(biāo)的是同一種類，案情基本同類。在本次司法統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)，共有25批次系列案，涉及服裝、玩具、童裝、鞋業(yè)、電子商品、茶業(yè)等15個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。其中，新中國大廈服裝批發(fā)市場(chǎng)租賃糾紛案件的數(shù)量最多，涉及面最廣，共有7批次，349件案。

（二）租賃關(guān)系重疊，轉(zhuǎn)租非常普遍

往往一個(gè)商鋪 （尤其是 “格子鋪”）上存在三四個(gè)租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租非常普遍。司法實(shí)踐中經(jīng)常需要追加多個(gè)主體參加訴訟，以便于查清復(fù)雜的租賃關(guān)系。

（三）當(dāng)事人易抱團(tuán)，案件處理的維穩(wěn)壓力大

同一場(chǎng)地內(nèi)商鋪的同質(zhì)性很高，一旦發(fā)生糾紛，各檔主或者經(jīng)營者往往結(jié)成利益共同體，以堵塞馬路、拉扯橫幅、越級(jí)上訪等手段制造聲勢(shì)期待政府關(guān)注，即使進(jìn)入訴訟，仍聚眾給黨委政府施壓。同一場(chǎng)地個(gè)案訴訟的庭審、調(diào)解，眾檔主也會(huì)抱團(tuán)旁聽，集體發(fā)聲，讓法官明顯感受到壓力。

(四)糾紛起因背景復(fù)雜，檔主訴求不再單一

糾紛源頭比較復(fù)雜，有些糾紛是出租人為了追求更高利益而制造履行障礙，也有些是承租人找理由要求降租。檔主的訴求五花八門，有訴請(qǐng)解除租賃合同并退還租賃保證金、水電押金、支付違約金；場(chǎng)地經(jīng)營管理方的訴求，有訴請(qǐng)欠付租金、違約金、沒收租賃保證金、收回場(chǎng)地經(jīng)營權(quán)等 （見圖2）。

圖2：荔灣區(qū)人民法院近七年專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛案件訴求統(tǒng)計(jì)

四、專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛案件的原因分析

（一）延付或拒付租金是引起糾紛的最主要原因③張艷、邱思陵：《涉專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)租賃合同糾紛案件增多存在維穩(wěn)隱患需引起重視》，廣州日?qǐng)?bào)大洋網(wǎng)：http://www.dayoo.com，2016年12月29日訪問。

付租承租人最主要的合同義務(wù)。但延付租金又往往是租賃合同糾紛最普遍的，盡管承租人所持的理由五花八門。如廣州新文園 （國際）數(shù)碼城場(chǎng)地將于2017年到期，其場(chǎng)內(nèi)600余戶經(jīng)營戶不同程度存在欠租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)等問題，引起租賃糾紛。2016年底，市場(chǎng)開辦方陸續(xù)起訴36戶欠租經(jīng)營者，2017年以來又陸續(xù)起訴了100多戶欠租經(jīng)營者。經(jīng)營者延付租金或抗辯租賃場(chǎng)地有可能是違章建筑而不需交租金，或 “格子鋪”沒有通過消防驗(yàn)收合格，或電商的沖擊經(jīng)營困難要求減租等。如（南大）文園電器交易市場(chǎng)90戶經(jīng)營者以租金過高為由，集體要求降租。

小業(yè)主購買商鋪后返租給開發(fā)商經(jīng)營，開發(fā)商層層轉(zhuǎn)租終因某個(gè)環(huán)節(jié)的資金鏈問題而欠租。如位于下九路的 “十甫名都”商廈開發(fā)商將鋪位三或四層易手轉(zhuǎn)租致拖欠小業(yè)主數(shù)年租金，爆發(fā)近200件欠租糾紛。

（二）租賃物不具備營業(yè)條件

租賃物權(quán)屬明晰是權(quán)利人使用、收益的前提，租賃物通過法定的建筑工程驗(yàn)收合格及消防工程驗(yàn)收合格，更是承租人合法經(jīng)營創(chuàng)造效益實(shí)現(xiàn)合同目的之關(guān)鍵。④張震：《運(yùn)用法律解決房產(chǎn)權(quán)屬糾紛》，載 《焦作工學(xué)院學(xué)報(bào) （社會(huì)科學(xué)版）》2004年第2期。一些開發(fā)商在租賃物根本不具備營業(yè)條件的情況下直接出租，承租人也無法取得工商營業(yè)執(zhí)照等行政管理部門的許可手續(xù)，最后被政府職能部門責(zé)令停業(yè)。如金門大廈的 “恒立廣場(chǎng)”在2014年3月試業(yè)招商，首層出租52間商鋪，二層出租49間商鋪，但因商鋪產(chǎn)權(quán)不明晰，經(jīng)營者無法辦理營業(yè)執(zhí)照，在2014年10月被工商部門勒令停業(yè)，遂釀成經(jīng)營者要求解除租賃合同的群體性糾紛。

（三） “格子鋪”買賣合同返租期滿后不符合約定的交鋪條件

附帶返租的 “格子鋪”買賣合同在返租期限屆滿時(shí)多約定類似于消防設(shè)施、消防噴淋、報(bào)警裝置、恢復(fù)原址，開發(fā)商作為商場(chǎng)的分割者和大型公眾聚集場(chǎng)所還必須申報(bào)消防工程驗(yàn)收合格備案，如不符合約定的交鋪條件，“格子鋪”買受人拒絕收鋪。如位于環(huán)市西路的 “西苑鞋城”因?yàn)槲唇?jīng)過消防工程驗(yàn)收合格在返租期滿交鋪時(shí)遭拒，引發(fā)147名業(yè)主集體訴訟市場(chǎng)經(jīng)營方廣州彌敦道有限公司，法院判定市場(chǎng)經(jīng)營方負(fù)有場(chǎng)地消防工程驗(yàn)收申報(bào)的義務(wù)，場(chǎng)地的交付必須滿足約定條件。

（四）租賃合同期滿終止引發(fā)大面積的清場(chǎng)退鋪

租賃合同期滿終止，本應(yīng)清租退還場(chǎng)地，租賃的權(quán)利義務(wù)即終結(jié)。但由于經(jīng)營者堆放雜物或者干脆當(dāng)作倉庫繼續(xù)占用商鋪，在經(jīng)營者長期 “失聯(lián)”的情況下引發(fā)清場(chǎng)退鋪訴訟。

（五）市場(chǎng)開辦主體變更，未交接即貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)

市場(chǎng)開辦主體變更后，新舊雙方未能達(dá)成交接共識(shí)， 新的市場(chǎng)開辦主體直接進(jìn)場(chǎng)招租，引發(fā)糾紛。如2016年上半年，某市場(chǎng)經(jīng)營管理公司經(jīng)法院拍賣成功競(jìng)買金花新市場(chǎng)，在未與舊的市場(chǎng)主體辦理交接的情況下直接進(jìn)場(chǎng)貼出招商招租告示，瞬間引起場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營者的不安，進(jìn)而引發(fā)眾多的投訴。后經(jīng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局督促新舊業(yè)主快速平穩(wěn)交接，并向經(jīng)營者做好安撫工作，一場(chǎng)群體性糾紛才得以平息。

五、專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛案件經(jīng)常涉及的爭點(diǎn)問題及審判思路

從專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛案件的自身特點(diǎn)和原因分析可見，這類型案件的審理需要區(qū)別于一般的租賃糾紛案件，需要探索更適合的審判思路和化解策略，特別是在合同效力、場(chǎng)地交接等方面，更需要全面考量法律效果和社會(huì)效果，在法律框架下維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，力求保持經(jīng)濟(jì)在合理區(qū)間運(yùn)行。

（一）租賃合同效力問題，應(yīng)主動(dòng)審查租賃標(biāo)的物的合法性

專業(yè)市場(chǎng)涉及的場(chǎng)地大，一般用于商業(yè)經(jīng)營，政府職能部門的監(jiān)管比較到位，出租人通常要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、市場(chǎng)登記證，經(jīng)過消防驗(yàn)收等，進(jìn)駐的承租人也可以辦到營業(yè)執(zhí)照，使用場(chǎng)地進(jìn)行合法經(jīng)營。此時(shí)，因租賃合同發(fā)生爭議訴至法院時(shí)，法院應(yīng)否主動(dòng)審查合同效力。即使訴訟雙方不主動(dòng)申請(qǐng)法院審查合同效力，法院仍應(yīng)主動(dòng)審查租賃標(biāo)的物的合法性。⑤趙云川：《大型場(chǎng)地租賃糾紛案件疑點(diǎn)、難點(diǎn)解析》，載 《法治論壇》2014年第2期。

最高人民法院 《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，規(guī)定“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑”為違法建筑，除非在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，違法建筑出租的租賃合同一般應(yīng)為無效。因此，租賃場(chǎng)地的合法性審查成為法院判斷租賃合同效力的必要條件。

（二）租賃場(chǎng)地的消防驗(yàn)收問題，不影響合同效力

不同于違法建筑出租的租賃合同效力已有司法解釋的明確界定，租賃場(chǎng)地的消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收的未通過是否影響合同效力卻沒有法律、司法解釋的明確規(guī)范，這卻成為審判的難點(diǎn)。⑥李如興、付春杰：《未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同效力》，載 《人民司法》2012年第16期。如2017年受理的華林玉器批發(fā)市場(chǎng)租賃糾紛案，承租人以場(chǎng)地未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由，要求確認(rèn)租賃合同無效、退回租賃押金等。2014年受理的新中國大廈服裝批發(fā)市場(chǎng)存在嚴(yán)重消防隱患、違法改建等問題，次承租人要求確認(rèn)與承租人的租賃合同協(xié)議無效糾紛20件。2011年西堤二馬路手機(jī)配件市場(chǎng)不符合消防設(shè)計(jì)、存在安全隱患，被消防部門責(zé)令停業(yè)整改，導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)營方需要停業(yè)和對(duì)市場(chǎng)規(guī)劃重新進(jìn)行調(diào)整，19名承租人集體堵馬路?？梢?，消防和環(huán)保驗(yàn)收是專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛中經(jīng)常涉及到的焦點(diǎn)問題。

場(chǎng)地未依規(guī)定通過消防驗(yàn)收，影響的是場(chǎng)地的使用問題。場(chǎng)地未通過消防驗(yàn)收等法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制規(guī)定的，只影響合同的履行，不影響合同效力。

（三）租賃場(chǎng)地的交付問題，著重審查是否影響合同的履行

出租人依據(jù)租賃合同交付場(chǎng)地使用，主要涉及的是是否按時(shí)交鋪、交鋪是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)等問題。⑦曾大鵬：《商鋪?zhàn)赓U的權(quán)利與義務(wù)配置》，載 《法學(xué)》2016年第3期。在審理玉器市場(chǎng)租賃糾紛案中，出現(xiàn)了合同約定商鋪建筑面積為10平方米，交鋪時(shí)商鋪建筑面積確為10平方米，但實(shí)用面積只有2平方米，這種情形下，是否可以認(rèn)定出租人已按合同約定的面積交鋪。我們認(rèn)為，此種情形下，影響的是合同是否能繼續(xù)履行的問題，承租人可以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由要求解除合同。

又如在審理站前路某服裝城租賃案中，承租人以出租人未在合同約定時(shí)間內(nèi)交鋪經(jīng)營為由要求解除合同、返還定金、已付租金等。法院經(jīng)審查認(rèn)為出租人在承租人起訴前已取得 《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》和 《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》，且出租人訴訟過程中表示愿意履行交付義務(wù)，可見出租人在承租人催告前可以履行合同義務(wù)。因此，出租人遲延交付商鋪的行為并沒有構(gòu)成根本違約，合同目的可以實(shí)現(xiàn)，承租人以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同缺乏事實(shí)依據(jù)，應(yīng)不予支持。

（四）租賃場(chǎng)地的收回問題，要一并考量轉(zhuǎn)租情節(jié)，力求案結(jié)事了

如果是大型場(chǎng)地的整體收回，審判中需要考量的因素則較多，如是否需要追加實(shí)際使用人為第三人，實(shí)際使用人與承租人是否存在租賃關(guān)系、租約有否到期，與業(yè)主 （出租人）的關(guān)系又如何；業(yè)主與承租人解除租賃合同后，需要收回場(chǎng)地，實(shí)際使用人對(duì)商鋪的裝修是否需要評(píng)估、賠償；實(shí)際使用人交回商鋪的，應(yīng)將商鋪交給業(yè)主還是承租人；實(shí)際使用人已實(shí)際離場(chǎng)的但未進(jìn)行任何交接，是否可認(rèn)定為已交接，是否仍需要支付房屋使用費(fèi)；業(yè)主收回場(chǎng)地，要求恢復(fù)原狀的，但因整個(gè)場(chǎng)地的商鋪已被承租人打通重新間隔出租給次承租人，在四至不明的情況下如何恢復(fù)商鋪原狀才具有可執(zhí)行性；還需考量若整個(gè)場(chǎng)地收回，涉及到整體承租戶及次承租人的集體搬遷，將會(huì)帶來的社會(huì)效果和維穩(wěn)壓力問題。

在審理 “三一”茶葉城租賃糾紛案時(shí)，由于業(yè)主與承租人解約后，要求實(shí)際使用人交回場(chǎng)地，支付房屋使用金，部分實(shí)際使用人認(rèn)為與其簽訂合同的是承租人而不是業(yè)主，不同意向業(yè)主交回場(chǎng)地；部分實(shí)際使用人認(rèn)為其已離場(chǎng)，未實(shí)際使用場(chǎng)地，不需支付房屋使用金。法院認(rèn)為業(yè)主與承租人租賃合同解除后，業(yè)主基于物權(quán)而不是合同收回場(chǎng)地，次承租人應(yīng)當(dāng)交回；因未進(jìn)行實(shí)際交接，仍需支付房屋使用金。次承租人就支付房屋使用金不服上訴至中院，中院認(rèn)為，次承租人確已離場(chǎng)未再使用場(chǎng)地，業(yè)主可直接控制場(chǎng)地的，次承租人無需繼續(xù)支付房屋使用金。

在審理 “十甫名都”租賃糾紛案中，小業(yè)主將各自的商鋪出租給承租人作整體經(jīng)營規(guī)劃使用，承租人將商鋪打通間隔出租給300多戶次承租人；租賃合同到期后，小業(yè)主未與承租人續(xù)簽合同，但承租人仍以原合同標(biāo)準(zhǔn)向小業(yè)主交租，后因承租人未再交租，小業(yè)主以承租人在租用上述鋪過程中，擅自改鋪并侵占鋪前具有疏散、消防等功能通道用于非法擴(kuò)大鋪面積意圖牟利、未交租為由要求承租人將商鋪恢復(fù)原狀交回等。法院認(rèn)為合同履行期限已滿，故小業(yè)主要求承租人將涉案商鋪騰空并交還，應(yīng)予支持。但由于小業(yè)主沒有提供商鋪原狀的相關(guān)依據(jù)，故判決按商鋪的 《房地產(chǎn)權(quán)證》附屬的房地產(chǎn)分戶圖標(biāo)明的位置、四至及面積在地面上標(biāo)明后交還給小業(yè)主。

（五）租賃場(chǎng)地的轉(zhuǎn)營問題，著重審查合同關(guān)于經(jīng)營品種的特別約定

專業(yè)市場(chǎng)通常集中交易某一類或若干類具有較強(qiáng)互補(bǔ)性和互替性商品，并形成特定的經(jīng)營模式。有些專業(yè)市場(chǎng)為確保形成一定的市場(chǎng)影響力，在出租商鋪時(shí)會(huì)與承租人特別約定經(jīng)營范圍。

轉(zhuǎn)營糾紛一般有兩種，一種是經(jīng)營者整體轉(zhuǎn)換經(jīng)營范圍，領(lǐng)取新的市場(chǎng)登記證；另一種是專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)承租戶擅自轉(zhuǎn)營其他商品或服務(wù)。

比如，“盛賢登云”禮品玩具貿(mào)易中心原市場(chǎng)類型為工藝美術(shù)品市場(chǎng)，經(jīng)營范圍為工藝品、玩具、禮品、精品、文體用品，但經(jīng)營管理方轉(zhuǎn)營作裝飾材料市場(chǎng)。承租戶起訴認(rèn)為經(jīng)營管理方違約，轉(zhuǎn)營為裝飾材料城造成其無法經(jīng)營禮品玩具，請(qǐng)求解除租賃合同。法院查明雙方合同只約定鋪位作為商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所，并無特別約定經(jīng)營的品種，遂判定經(jīng)營管理方的轉(zhuǎn)營沒有違反合同約定。

另一種轉(zhuǎn)營，為承租戶不按合同約定的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營范圍營業(yè)。比如，合同明確約定專業(yè)市場(chǎng)商鋪只能經(jīng)營文具用品，但承租戶在文具用品專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)擅自轉(zhuǎn)為經(jīng)營食品，因違反了合同的約定，市場(chǎng)經(jīng)營管理方可要求解除合同。

轉(zhuǎn)營是否構(gòu)成違約，關(guān)鍵在于審查合同的約定，合同如有明確約定，則按合同約定；合同約定不明確的，轉(zhuǎn)營是否構(gòu)成違約，則應(yīng)對(duì)違約程度、轉(zhuǎn)營方的主觀惡意、對(duì)合同履行的影響等方面進(jìn)行綜合審查評(píng)判。⑧參見前引⑤，趙云川文。

六、源頭預(yù)防，多措并舉，探索聯(lián)動(dòng)化解專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛的新模式

（一）完善市場(chǎng)功能，改變經(jīng)營模式，推動(dòng)市場(chǎng)自身發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下市場(chǎng)凸顯的諸多問題與當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)營模式傳統(tǒng)落后、不適應(yīng)新業(yè)態(tài)、滯后于互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要息息相關(guān)，必須通過市場(chǎng)本身的發(fā)展，逐步改善市場(chǎng)傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，積極整合市場(chǎng)資源、提升服務(wù)功能、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)對(duì)接，以專業(yè)化、國際化、現(xiàn)代化為導(dǎo)向，采取原地轉(zhuǎn)型、關(guān)閉搬遷、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)營和規(guī)劃調(diào)整等方式，⑨黃宗凱：《基于電子商務(wù)平臺(tái)模式廣州專業(yè)市場(chǎng)國際化 （應(yīng)用）研究》，廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)2014年碩士論文。實(shí)施傳統(tǒng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)改造，完善市場(chǎng)功能，提升企業(yè)競(jìng)爭力。

（二）租賃雙方需秉持誠實(shí)信用，善意經(jīng)營，守法經(jīng)營，盡量在源頭上預(yù)防減少糾紛

經(jīng)商的目的是追求商業(yè)利潤和實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值、創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。專業(yè)市場(chǎng)是行業(yè)經(jīng)濟(jì)的縮影，也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的折射點(diǎn)。專業(yè)市場(chǎng)租賃合同的雙方應(yīng)秉持誠實(shí)信用，合同訂立前，雙方均應(yīng)履行如實(shí)告知義務(wù)，出租人如實(shí)公開商鋪信息，不隱瞞、不夸大、不虛假，并盡善意提醒義務(wù)；轉(zhuǎn)租人如實(shí)披露商鋪實(shí)際所有權(quán)人的基本情況，與出租人約定的租賃物用途及租賃期限；承租人如實(shí)介紹自己的履約能力。合同簽訂后，各自善意誠信履行合同，不因市場(chǎng)環(huán)境的變化惡意解除合同或者拖延租金。

（三）行政管理部門要加強(qiáng)聯(lián)合監(jiān)管，促進(jìn)市場(chǎng)的專業(yè)、規(guī)范、合法經(jīng)營，把問題控制在源頭

由于專業(yè)市場(chǎng)具有帶動(dòng)性、關(guān)聯(lián)性、依托性、輻射性等獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)，是一項(xiàng)綜合產(chǎn)業(yè)，因此，在行政監(jiān)管時(shí)會(huì)涉及多個(gè)政府行政管理部門，需要建設(shè)、規(guī)劃、消防、工商、質(zhì)量、市場(chǎng)、衛(wèi)生、物價(jià)、交通等多個(gè)部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，實(shí)施對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的聯(lián)合監(jiān)管，促使專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營方接受多方位的監(jiān)管，在依法依規(guī)的法治環(huán)境中創(chuàng)造財(cái)富，營造一個(gè)規(guī)范、有序、健康的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。

（四）轉(zhuǎn)變審判思路，創(chuàng)新審判模式，巧妙利用 “首案”的示范訴訟判例效果指引快速化解大型群體性類案

專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛具有很明顯的同質(zhì)性，一個(gè)鋪位的涉訴有可能是整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)即將爆發(fā)類案訴訟的前奏，案件的處理極有可能會(huì)引起多米諾骨牌效應(yīng)。對(duì)這種涉及群體性訴訟的同類批量案件，法院可探索推行 “首案”示范訴訟判例，前期選取一個(gè)或數(shù)個(gè)具有示范意義的典型案件進(jìn)行精細(xì)化審判，形成判例或調(diào)解方案后，再對(duì)等侯處理的其他案件或同類糾紛進(jìn)行統(tǒng)一裁判或調(diào)解處理。通過對(duì)類案裁判進(jìn)行指引，既能極大地節(jié)約司法資源、緩解案多人少的矛盾，又能有效地疏導(dǎo)當(dāng)事人的抱團(tuán)訴訟情緒，從而切實(shí)提升司法效能、減少涉訴信訪風(fēng)險(xiǎn)。⑩上海市閔行區(qū)人民法院課題組：《城鎮(zhèn)房屋租賃糾紛利益沖突化解機(jī)制研究》，載 《法律適用》2015年第9期。

如受理的潘某、高某與廣州市妮敦道市場(chǎng)管理公司租賃合同糾紛一案后，法院發(fā)現(xiàn)此案涉環(huán)市西路的 “西苑鞋城”整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)300多個(gè)鋪位，主要爭議是案涉場(chǎng)地因消防驗(yàn)收不合格逾期交鋪而引發(fā)的租賃合同違約金支付標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算期間等問題，訴爭具有典型性特征。案件類型單一、訴訟主體眾多，成為群體性訴訟案件，存在較大的信訪風(fēng)險(xiǎn)和維穩(wěn)壓力。法院即安排資深的庭領(lǐng)導(dǎo)法官主審，挑選審判能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的法官組成合議庭，做到 “五個(gè)優(yōu)先”，即優(yōu)先立案、優(yōu)先排期、優(yōu)先送達(dá)、優(yōu)先庭審和優(yōu)先合議，實(shí)現(xiàn)案件快審快結(jié)。此案經(jīng)二審維持原判后，法院受理的147件類案以此為指引隨即全部化解。

（五）整合社會(huì)資源，構(gòu)建 “黨政領(lǐng)導(dǎo)，司法引導(dǎo)，多方配合”合力化解糾紛的大格局機(jī)制

專業(yè)市場(chǎng)糾紛涉及面廣，僅僅依靠法院的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，都走訴訟這一獨(dú)木橋必然會(huì)導(dǎo)致一些原本可以通過和平方式解決的矛盾更趨對(duì)立，要善于借用社會(huì)資源形成合力，構(gòu)建行業(yè)調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解的有效銜接。在服裝、鞋業(yè)、茶葉、花卉、海鮮、藥材、電子等大型專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，可探索引入行業(yè)協(xié)會(huì)、律師團(tuán)隊(duì)、法律顧問等第三方社會(huì)組織成立專業(yè)調(diào)解委員會(huì)，作為前置程序介入處理專業(yè)市場(chǎng)租賃糾紛，無法解決的再由相關(guān)職能部門牽頭統(tǒng)籌整合各方力量，結(jié)合運(yùn)用法律、政策、經(jīng)濟(jì)、行政等手段，運(yùn)用教育、協(xié)商、疏導(dǎo)等方法進(jìn)行調(diào)處。

如2016年底受理的涉新中國大廈服裝批發(fā)市場(chǎng)17件租賃糾紛系列案，原因是大廈8樓將于2017年春節(jié)期間停業(yè)進(jìn)行消防整改和環(huán)境升級(jí)改造，8樓的213名承租人面臨租金損失，數(shù)十人集體到市、區(qū)信訪部門上訪，市場(chǎng)經(jīng)營方廣東金穗豐實(shí)業(yè)有限公司提起訴訟要求清場(chǎng)，訴訟雙方劍拔駑張。荔灣法院意識(shí)到這批案件應(yīng)是大量同類糾紛集體爆發(fā)的前奏，迅速聯(lián)合區(qū)委政法委、市場(chǎng)監(jiān)督管理局、屬地街道等約見了承租人代表和實(shí)際經(jīng)營者代表，摸清訴求，梳理思路，三次有節(jié)奏地組織各方調(diào)解，最終促使213件案全部和解。新中國大廈服裝批發(fā)市場(chǎng)多年來是群體性糾紛的敏感地帶，政府部門談之色變，此次群體性案件的完美解決有力印證了 “黨政領(lǐng)導(dǎo)，法院引導(dǎo)，多方配合”糾紛化解機(jī)制的合理性可行性，也得到了當(dāng)?shù)攸h委、政府的充分肯定。

（責(zé)任編輯：鐘婉曼）

10.19350/j.cnki.fzsh.2017.06.012

*蔣斌，廣州市荔灣區(qū)人民法院審判委員會(huì)委員、民三庭庭長；邱思陵，廣州市荔灣區(qū)人民法院民三庭員額法官。本文是廣州市荔灣區(qū)人民法院2017年重大調(diào)研課題成果。