文/本刊記者 史 詩

解決個人商辦租賃痛點優(yōu)客工場收購碎片空間

文/本刊記者 史 詩

11月末，中國聯(lián)合辦公領域的獨角獸企業(yè)優(yōu)客工場宣布，正式控股專業(yè)個人商辦房產全托管家企業(yè)「碎片空間」。

今年以來，中央“房住不炒”的政策定位和租售并舉的政策方向深入人心，房屋租賃市場迎來風口。今年房屋租賃的市場規(guī)模將達到1.3萬億元，預計到2030年會達到4.6萬億元。除了長租公寓之外，作為與居住同樣重要的另一塊房屋租賃業(yè)務，個人商辦租賃也在產品升級與更新中尋找方向，管理平臺化、專業(yè)化機構近兩年快速成長。

與此同時，在中央政策號召下，中小企業(yè)的數量逐年激增。2017年前三季度，全國新登記企業(yè)同比增長12.5%，日均新登記企業(yè)達1.65萬戶。數據顯示，隨著租戶對辦公空間靈活性的要求日益增強，聯(lián)合辦公空間將保持每年30%的增長率。

在不久前剛剛發(fā)布的2017年GCUC聯(lián)合辦公行業(yè)報告中提到，行業(yè)正在呈現多元主體介入的趨勢，辦公場景化，內容與業(yè)態(tài)的組合創(chuàng)新進一步深化。

在這樣的政策背景和聯(lián)合辦公發(fā)展大趨勢下，優(yōu)客工場意圖通過控股收購多元化、碎片化、私密化特性明顯的小微空間運營商，打造一條全新的工作站產品線。

優(yōu)客工場成立于2015年，以空間為平臺，為創(chuàng)新企業(yè)提供全產業(yè)鏈服務，以構建國際一流的聯(lián)合辦公空間為目標，建設基于社群的商業(yè)社交平臺和資源配置平臺，最終成就“讓平行世界的人相互遇見”。

目前，優(yōu)客工場已完成Pre-C輪融資，成為中國聯(lián)合辦公領域首個達到獨角獸級別的企業(yè)，目前全球布局30個城市100個共享辦公空間，聚集了4000余家懷揣夢想的企業(yè)，擁有超過5萬名會員，總管理面積達到30萬平方米。

此次優(yōu)客工場控股收購的碎片空間是一家專業(yè)化程度極高的個人商辦房產全托管家企業(yè)及小型空間運營商，品牌深耕北京市16區(qū)中經濟總量居首位的海淀區(qū)。

碎片空間創(chuàng)立于2016年，創(chuàng)始團隊成員均擁有知名地產中介機構的執(zhí)業(yè)經歷，對于商業(yè)地產投資與開發(fā)有著深刻的職業(yè)體驗與見解。包括創(chuàng)始人和管理層在內，碎片空間共有10名運營人員，平均年齡28歲，是一支非常具有朝氣的年輕團隊。

碎片空間創(chuàng)始人劉意于2009年加入地產行業(yè)，自2010年起專注于商業(yè)地產經紀領域，并在多家商業(yè)地產中介機構擔任重要職位。

首席運營官甄汗斌在商業(yè)地產領域有著多年開發(fā)、管理經驗，深度理解地產市場，在資產運營管理、互聯(lián)網、金融資本方面具有敏銳洞察力和極強的資源整合能力，擅長將移動互聯(lián)網技術有效融合應用到資產運營工作中。

截至今年6月，碎片空間的管理總面積達3萬平米，為近200位商辦房產業(yè)主提供專業(yè)服務，管理資產市值達12億元人民幣，管理樓宇以中關村商圈為核心，包括泛亞大廈、知春大廈、銀科大廈、西環(huán)廣場、科技會展、韋伯時代、中關村大廈、中關村SOHO等40余個核心樓盤。

2016年，碎片空間的營業(yè)額超過600萬元，2017年，公司業(yè)務迅猛發(fā)展，全年營業(yè)額將達到2000萬元。隨著運營團隊的逐步成熟，對于市場的精準把握，預計2018年營業(yè)額為6000萬元。

以此估算，碎片空間的復合增長率將達到115%。

碎片空間創(chuàng)始人劉意認為，個人商辦房產租賃市場目前依然是一片藍海，碎片空間在互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)企業(yè)密集的北京市海淀區(qū)占據了較大市場份額。根據碎片空間的市場調研，在海淀區(qū)主流寫字樓中，以個人持有類型為主的樓盤約占15%，共約300萬平米。

碎片空間的崛起，一方面源于國家的政策紅利，還有一層原因在于，個人商辦租賃業(yè)務精準地把握到了自持物業(yè)的業(yè)主群體的痛點。

首先，在碎片空間此前接觸的業(yè)主群體中，很多人都是其所在行業(yè)中的佼佼者，平時工作繁忙，時間成本非常高，他們不愿意把大量精力花費在聯(lián)系房產中介、帶租戶看房、簽約等瑣碎事情上。

其次，當前個人商辦租賃的中介機構良莠不齊，一些業(yè)主擔心在合同簽訂時出現條款陷阱或欺詐等問題。

碎片空間在市場拓張的過程中，將以最高效的方式解決了業(yè)主痛點，用最專業(yè)的房產全托管家模式和最周到的服務打理樓宇，最大限度地節(jié)省了業(yè)主的時間成本。

同樣，在商辦租賃市場上，碎片空間也把握到對辦公空間有個性化需求的小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)和個體創(chuàng)業(yè)者的痛點所在，按照碎片空間創(chuàng)始人的設想，每一個小小的空間都是具有獨立價值的碎片，當所有碎片聚合在一起，就會產生聚集反應，碎片雖小，匯集而成的能量卻很大。

除了精準把握到用戶痛點之外，碎片空間充滿創(chuàng)新型的商業(yè)模式也是成功的重要因素。傳統(tǒng)的個人房屋租賃以C2C2C模式為主，即業(yè)主——中介業(yè)務員——租賃者的連接方式，中介雖然是以中介公司的名義出現的，但在實際操作過程中，依然以中介業(yè)務員個人主導簽約為主，存在極大的不確定性和風險。

而在碎片空間的運作過程中，這一模式衍化為C2B2C，即業(yè)主——機構——租客，由碎片空間居間協(xié)調，并對物業(yè)進行整體改造升級和標準化運營，業(yè)主可以更快地把房子租出去，租賃者在入住駐時也更加省心。

據悉，在美國的住房租賃市場，專業(yè)化租賃機構占30%。在日本，專業(yè)化租賃機構更是達到了80%。而中國，此類機構僅占有不到2%的比例。未來，像碎片空間這種專業(yè)化程度極高的租賃機構在中國將大有可為。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人兼董事長毛大慶先生表示，在控股收購碎片空間后，優(yōu)客工場將通過更加多元化、碎片化、私密化的商業(yè)空間，增加入駐企業(yè)的授權感、參與感和成就感，為用戶提供更加契合需求的辦公環(huán)境。未來，優(yōu)客工場將在原有“30城百店”的空間基礎上，充分考慮大中型空間與小微型空間的整體布局，在為個性化用戶提供“拎包入辦”服務的同時，利用優(yōu)客工場的體量優(yōu)勢，在碎片空間的周邊布局設施齊備、資源豐富的聯(lián)合辦公空間。

未來，用戶在入駐碎片空間辦公的同時，也可以通過優(yōu)客工場的全球會員包，享用周邊的優(yōu)客工場社區(qū)智慧化辦公服務，并通過優(yōu)客工場強大的企業(yè)服務平臺，尋找創(chuàng)業(yè)過程中亟需的市場資源，實現與上下游產業(yè)鏈的無縫鏈接。

碎片空間創(chuàng)始人劉意表示，在成為優(yōu)客工場控股公司之后，碎片空間將借助優(yōu)客工場的強大品牌號召力，高效高質地吸收優(yōu)質個人商辦空間資源，并從優(yōu)客工場的運營團隊引進專業(yè)的空間管理理念，為廣大業(yè)主與入駐企業(yè)提供更加優(yōu)質的服務。

聯(lián)合辦公空間與碎片空間的互補性，將以最高效的方式實現存量資產的整合再利用，同時也成為優(yōu)客工場在城市更新實踐中的又一條產品線。