田亞萍+陳曦

【摘要】一直以來(lái)，商業(yè)銀行普遍將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)視為是一種低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在商業(yè)銀行這種錯(cuò)誤觀(guān)念的指引下，商業(yè)銀行未能重視對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐步開(kāi)始凸顯。本文以中國(guó)工商銀行思南縣支行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)為研究對(duì)象，結(jié)合貴州省思南縣當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖爰爱?dāng)?shù)鼐用竦男枨蟋F(xiàn)狀，對(duì)中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中所存在的主觀(guān)和客觀(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較深入的分析，針對(duì)存在的弊端和不足提出各種防范個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的策略和建議。

【關(guān)鍵詞】中國(guó)工商銀行 個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn)分析 對(duì)策 貴州省思南縣支行

一、個(gè)人住房貸款概述及風(fēng)險(xiǎn)描述

（一）個(gè)人住房貸款概述

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物，或者保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任①。

個(gè)人住房貸款的形式主要有三種②：

一是個(gè)人住房委托貸款。它的全稱(chēng)是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，指的是住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。個(gè)人住房貸款中的住房公積金貸款是一種政策性的住房貸款，它的利率低、提供的對(duì)象是中低收入的公積金繳存職工。

二是個(gè)人住房自營(yíng)貸款。個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款。也稱(chēng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

三是個(gè)人住房組合貸款。個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用的貸款，普通個(gè)人住房貸款是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。此外，還有住房?jī)?chǔ)蓄貸款和按揭貸款等。

（二）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)是一種損失，具體指商業(yè)銀行向消費(fèi)者按揭本金和個(gè)人的利益不能恢復(fù)造成的資金與時(shí)間上的損失。其主要的類(lèi)型有三種：

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。房貸風(fēng)險(xiǎn)中處于相當(dāng)重要的風(fēng)險(xiǎn)，其具體表現(xiàn)有借款人方面的信用，也表現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商方面的信用風(fēng)險(xiǎn)。借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要是在貸款期間個(gè)人資信的不確定性很大，一些買(mǎi)房者會(huì)利用銀行間的信息不對(duì)稱(chēng)，就會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)不斷被上漲，導(dǎo)致供求不平衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)界的泡沫經(jīng)濟(jì)；開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)主要是一些開(kāi)發(fā)商鉆法律法規(guī)的空子，利用金融機(jī)構(gòu)中法律法規(guī)的不健全，通過(guò)非法手段獲取信息，以造成銀行貸款之后承受一些不必要的損失。

2.宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款大多屬于長(zhǎng)期貸款，客戶(hù)還款周期相對(duì)較長(zhǎng)，在這期間不確定因素又還很多，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然會(huì)發(fā)生變化，如國(guó)家相關(guān)的大政方針政策上的引導(dǎo)變化問(wèn)題，這必然對(duì)經(jīng)濟(jì)造成一定的沖擊，對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)大國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是支持整個(gè)經(jīng)濟(jì)一個(gè)主要紐帶。如果發(fā)生宏觀(guān)的經(jīng)濟(jì)的變化，個(gè)人住房貸款中的抵押貸款就會(huì)形成大量的不良貸款，導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量大幅度的下降。

3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，隨著個(gè)人中長(zhǎng)期貸款比例幅度快速提高，無(wú)論如何都有可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

在個(gè)人住房貸款的行為中，雖然把住房的產(chǎn)權(quán)存在商業(yè)銀行作為抵押保障，一般認(rèn)為這種情況對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)較低，借款人的還款能力問(wèn)題，是否主動(dòng)性還款，對(duì)抵押物的處置問(wèn)題，國(guó)家的大政方針改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等等這一系列的因素，必然影響著個(gè)人住房貸款和安全，因此它仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

其特點(diǎn)主要有：

1.滯后性。由于個(gè)人住房貸款的時(shí)間較長(zhǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)到從產(chǎn)生期到成熟期需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間。

2.隱蔽性。受到各種因素的限制，很多時(shí)候銀行不能很快的采取相應(yīng)的措施去控制個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，所以其風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷地積累。

3.分散性。銀行的個(gè)人住房貸款的主要對(duì)象是各個(gè)城鎮(zhèn)居民，每個(gè)人的貸款情況大不相同，所以銀行對(duì)于各個(gè)城鎮(zhèn)居民進(jìn)行調(diào)查的信息來(lái)源較廣。

4.多樣性。就如個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的定義中所說(shuō)，借款人的還款能力和意愿國(guó)家的政策變動(dòng)等等都是對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的影響。

二、中國(guó)工商銀行思南縣支行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）思南工商銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀

近幾年，思南縣正處于快速發(fā)展階段，上級(jí)對(duì)思南縣要求的目標(biāo)是：思南縣城近期按十五萬(wàn)人建設(shè)。就從這一目標(biāo)來(lái)看，城市房地產(chǎn)作為城市主要的拉動(dòng)力，在城市建設(shè)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用。應(yīng)城市發(fā)展的要求，在2005年中國(guó)工商銀行貴州省思南縣支行開(kāi)始推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。在城市房地產(chǎn)拉動(dòng)力下工行的個(gè)人住房貸款也得到了迅速發(fā)展，其個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模在該行資產(chǎn)中的比重就開(kāi)始大幅度上升，銀行的個(gè)人住房抵押貸款余額在慢慢的往上升，其中的不良貸款也在平穩(wěn)往上走，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始慢慢的顯示出來(lái)。

（二）工行思南縣支行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制中存在的問(wèn)題

在當(dāng)前快速發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。即使做了很好的萬(wàn)全的防范工作也會(huì)存在不足之處。根據(jù)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的典型特點(diǎn)和對(duì)中國(guó)工商銀行思南縣支行的了解與實(shí)地調(diào)查，本文將從銀行內(nèi)部和銀行外部?jī)煞矫鎭?lái)分析銀行在開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題：

1.銀行的內(nèi)部管理存在缺陷。

（1）風(fēng)險(xiǎn)控制和防范制度的不健全。

目前，思南縣支行對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)還處于不斷完善的階段，銀行在開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的實(shí)際操作過(guò)程中還沒(méi)有建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)的控制能力比較低。

（2）風(fēng)險(xiǎn)的管理意識(shí)比較薄弱。

在個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，銀行為例獲取可觀(guān)的一筆收益，在不顧風(fēng)險(xiǎn)的前提下?lián)屨际袌?chǎng)的份額，擴(kuò)大其經(jīng)營(yíng)的規(guī)模。并且在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，銀行認(rèn)為這是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，其防范意識(shí)相對(duì)就比較薄弱，在發(fā)放貸款之前沒(méi)有做好相關(guān)的調(diào)查工作，發(fā)放貸款后沒(méi)能及時(shí)檢查合約的規(guī)范性和完整性，導(dǎo)致銀行的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部因素增加。endprint

思南縣支行在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理中之所以會(huì)存在不良貸款是因?yàn)樗鼈冊(cè)跇I(yè)務(wù)中政策制度執(zhí)行不到位、人員的配置不合理，并且個(gè)人的崗位不明確等等。從上可以看出它們還沒(méi)有很清楚的意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理在銀行中的重要性（風(fēng)險(xiǎn)管理能力是現(xiàn)代商業(yè)銀行綜合經(jīng)營(yíng)能力的具體體現(xiàn)、是核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成要素、是可持續(xù)發(fā)展能力的重要保障）。

（3）銀行內(nèi)控制度不完善。

目前來(lái)說(shuō)，工行思南縣支行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)控制度還處于摸索的階段，邊實(shí)施邊開(kāi)拓，并且要適應(yīng)當(dāng)前思南縣的市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際情況可能還需要一個(gè)過(guò)程。很多時(shí)候銀行內(nèi)部人員都做不到有章就循，違章就糾的這種規(guī)范，一直這樣下去也會(huì)給銀行內(nèi)部帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.銀行外部客觀(guān)條件的限制。

（1）個(gè)人征信系統(tǒng)不完善。

不完善的個(gè)人信用體制助長(zhǎng)了個(gè)人住房貸款的在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象，這是個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因。一般來(lái)說(shuō)，借款人和銀行之間的信息不對(duì)稱(chēng)的程度越大，其造成的信用風(fēng)險(xiǎn)也就越大。目前工行思南縣支行還沒(méi)有一套完整的個(gè)人信用制度，導(dǎo)致信息不對(duì)稱(chēng)，風(fēng)險(xiǎn)也就產(chǎn)生了。

（2）缺乏一定的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的手段。

風(fēng)險(xiǎn)不同于錯(cuò)誤，它是不可避免的，只能有效地去控制其發(fā)生的結(jié)果，讓其減小到最小。俗話(huà)說(shuō)，不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里面，講的就是要把銀行中的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地轉(zhuǎn)移和有效地分散。

從風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移來(lái)看，目前我國(guó)對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還不是很成熟，銀行普遍沒(méi)有實(shí)行這一手段，工行也不例外。所以，一旦發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，銀行將承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。

從風(fēng)險(xiǎn)分散來(lái)看，由于思南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及各種因素的考慮，工行思南支行對(duì)于個(gè)人住房貸款沒(méi)有實(shí)行強(qiáng)制的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，一般都是房屋抵押擔(dān)保。導(dǎo)致銀行把全部的風(fēng)險(xiǎn)放在房地產(chǎn)上，它們的處理手段也很單一，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的變動(dòng)銀行就會(huì)變得很被動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)很難被控制。

（3）相關(guān)的法律制度不健全。

工商銀行思南縣支行從2005年開(kāi)始推行個(gè)人住房貸款，截止當(dāng)前剛推行12年。由于該銀行推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的時(shí)間還不是很長(zhǎng)，很多相關(guān)的法律法規(guī)還不健全。目前對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在法律上還沒(méi)有一部完整的制度來(lái)對(duì)它進(jìn)行很好的保護(hù)。空白的法律使工商銀行思南縣支行對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展一直處于很不好的地位，使銀行在這方面的權(quán)益不能很好地的受到保護(hù)，這樣法律風(fēng)險(xiǎn)就因此而產(chǎn)生了。

（4）公民與工作人員缺乏法律知識(shí)。

銀行員工和公民對(duì)于個(gè)人住房貸款的法律知識(shí)普遍缺乏，很多公民的誠(chéng)信意識(shí)很淡薄，從不按時(shí)還款，覺(jué)得能拖就拖，能賴(lài)就賴(lài)，反正不會(huì)受到什么法律懲罰，哪天想起來(lái)再去還。他們殊不知這樣使他們的個(gè)人征信受到了很大的影響，給銀行也帶來(lái)了很多不必要的麻煩。

三、工商銀行思南縣支行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策

個(gè)人住房貸款中，風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，不能避免的，只能把風(fēng)險(xiǎn)引起的損失降到最小化。引起風(fēng)險(xiǎn)的因素也很多，如借款人、開(kāi)發(fā)商引起的風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)關(guān)鍵。再者銀行的制度不健全，業(yè)務(wù)流程不完善等等都是引起個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素。

1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)控制度建設(shè)，完善業(yè)務(wù)的操作規(guī)程。加強(qiáng)工行思南縣支行對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)控制度建設(shè)，完善其業(yè)務(wù)操作規(guī)程，做到有章必循，違章必糾，要保證該業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

（1）加強(qiáng)該行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)控制度的建設(shè)，在不斷總結(jié)前面經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，完善該業(yè)務(wù)的操作規(guī)程；

（2）加強(qiáng)該銀行工作人員的培訓(xùn)和依法經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，提高工作人員的整體素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)防范能力；

（3）加強(qiáng)建設(shè)該行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的金融電子化。

2.建立有效的貸款管理流程。提高銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)上的工作效率就是要有一個(gè)有效的貸款管理流程。可控的風(fēng)險(xiǎn)、管理全面、全體員工積極的參與，還有信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的加強(qiáng)等等，這些都是工商銀行思南縣支行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程應(yīng)該遵循的一個(gè)目標(biāo)。但是在貸款管理流程方面工商銀行思南縣支行做的還不是很好，有待加強(qiáng)。

3.完善個(gè)人征信體系。銀行控制個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提保證就是要建立完善的個(gè)人征信體系。根據(jù)思南縣支行的實(shí)際情況出發(fā)，在銀行內(nèi)部根據(jù)以信用卡的個(gè)人資料為基礎(chǔ)建立一個(gè)總賬戶(hù)，使該賬戶(hù)對(duì)銀行查詢(xún)個(gè)人信息有一個(gè)完整的資料，減小信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。

但是目前，該系統(tǒng)存在著一個(gè)的問(wèn)題，就是信息收集過(guò)程中，對(duì)個(gè)人的信息的全面性有缺陷，特別是對(duì)從來(lái)沒(méi)有和金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系的個(gè)人信息的收集還是一片空白。因此，應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善個(gè)人信用查詢(xún)系統(tǒng)，解決銀行與借款人之間的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，以使能更好的防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4.推行個(gè)人住房貸款證券化，分散個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。前面介紹了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，因?yàn)槠谙揲L(zhǎng)造成銀行短資長(zhǎng)貸，以此加大了銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。引用的西方國(guó)家實(shí)現(xiàn)消費(fèi)貸款證券化的對(duì)策，讓其個(gè)人住房貸款的資金具有流通和轉(zhuǎn)讓的職能，從而達(dá)到分散個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)工商銀行思南縣支行應(yīng)該借此對(duì)策，加快實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的進(jìn)程。

5.加強(qiáng)個(gè)人道德教育，普及基本法律知識(shí)。一方面需要重點(diǎn)強(qiáng)化公眾誠(chéng)信意識(shí)。

公眾誠(chéng)信意識(shí)的提高，對(duì)于社會(huì)和諧穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展起著極為重要的作用。目前社會(huì)上還存在著一大批人員，他們?cè)谡\(chéng)信意識(shí)淡泊，道德要求低下，許多人對(duì)所欠銀行貸款能拖就拖，能賴(lài)就賴(lài)。同時(shí)，由于法律知識(shí)欠缺，搞不清自身行為造成的法律后果，因而造成個(gè)人長(zhǎng)期拖欠貸款。目前工行思南支行就在開(kāi)展金融知識(shí)進(jìn)萬(wàn)家活動(dòng)，得到了廣大群眾的支持與贊許。

另一方面是銀行業(yè)員工強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理觀(guān)念。

將風(fēng)險(xiǎn)管理作為一種文化滲透入銀行業(yè)每一位員工，讓其將風(fēng)險(xiǎn)管理的理念、風(fēng)險(xiǎn)道德、標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)管理模式加于日常的學(xué)習(xí)中，要有較強(qiáng)的防范意識(shí)，著力從標(biāo)準(zhǔn)、理念、環(huán)境、規(guī)范等多個(gè)層次、多個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，根除不良思維與觀(guān)念影響行業(yè)的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：田亞萍（1990-），女，貴州思南人，土家族，本科，銅仁學(xué)院財(cái)務(wù)處，現(xiàn)從事會(huì)計(jì)工作，研究方向：金融學(xué)；陳曦，（1986-）女，貴州銅仁人，漢族，銅仁學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，碩士研究生，現(xiàn)從事會(huì)計(jì)學(xué)教學(xué)工作，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。endprint