摘要：提高房地產(chǎn)企業(yè)項目投資利潤，必須要通過加強(qiáng)項目開發(fā)各個階段的成本控制，最大限度挖掘項目的潛在價值。本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、招投標(biāo)、施工和營銷等各階段的成本控制作了簡要探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制 各個階段

有效實行項目的成本控制，降低項目的各項開支，提高房地產(chǎn)企業(yè)項目投資利潤，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的有力保證。本文從成本控制的角度出發(fā)，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、招投標(biāo)、施工和營銷等各階段成本控制提出相關(guān)建議。

一、項目設(shè)計階段的成本控制

1.引入競爭機(jī)制及推行設(shè)計招標(biāo)

通過引進(jìn)設(shè)計招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)大了優(yōu)秀設(shè)計方案選擇的范圍。同時，在保證項目設(shè)計方案的合理性、技術(shù)性和安全性的前提下，實行設(shè)計招標(biāo)制度便于選擇合理又經(jīng)濟(jì)的方案，以達(dá)到節(jié)約工程造價，又可以在項目設(shè)計階段對成本實行有效的控制。

2.運用價值工程確定最佳開發(fā)方案

價值工程，是指從使用者的功能需求出發(fā)，以提高產(chǎn)品、勞務(wù)、工程或工作的價值為目的的一種科學(xué)方法。價值工程的主要特點是以使用者的功能要求為出發(fā)點，對所研究對象進(jìn)行功能分析，并做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。因此，價值工程進(jìn)行建筑產(chǎn)品功能優(yōu)化是控制工程造價的最有效途徑。

3.實行限額設(shè)計

限額設(shè)計按照項目投資或者造價的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計。在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員和經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)達(dá)到統(tǒng)一。通過嚴(yán)格選擇初步設(shè)計方案、嚴(yán)控施工圖設(shè)計成本和嚴(yán)格圖紙會審等措施，以達(dá)到動態(tài)控制項目成本的目的。

二、項目招投標(biāo)階段的成本控制

1.實行邀請招標(biāo)和公開選擇施工單位

開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請函進(jìn)行招標(biāo)的方式，一般可以選擇3到10家單位參加招標(biāo)。采用這種招標(biāo)方式，招標(biāo)雙方具有針對性，相互了解、彼此信任，可以節(jié)省人力、物力財力。

2.實行合約規(guī)劃控制成本

合約規(guī)劃是指項目目標(biāo)成本確定以后，對項目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同范圍及金額進(jìn)行預(yù)估，是以預(yù)估合同的方式對目標(biāo)成本進(jìn)行分解到具體的合同。相關(guān)工作人員通過合同簽訂時實行規(guī)劃和執(zhí)行合同變更時精細(xì)化管控來實行。

3.建立項目整體采購計劃

企業(yè)管理人員在了解市場供求情況下，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營計劃和安排，按照項目進(jìn)度計劃及項目目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，參考項目整體采購規(guī)劃模板，對項目招標(biāo)計劃進(jìn)行有預(yù)見性的安排和部署。這能提高工程采購的計劃性和效率，能為項目及時提供性價比高的產(chǎn)品與服務(wù)。

4.嚴(yán)控材料管理，降低項目成本

運用存貨ABC分類管理法分類管理材料。就是對工程項目施工所使用的各種材料，按其需用量大小，占用資金多少，結(jié)合材料的重要程度分成A、B、C三類。不同類別的存貨實行不同管理。

三、項目施工階段的成本控制

1.采用掙值法控制施工進(jìn)度和成本

掙值管理通過基本指標(biāo)、評價指標(biāo)和預(yù)測指標(biāo)等指標(biāo)來實現(xiàn)對項目進(jìn)度過程的監(jiān)控和未來預(yù)測。通過對指標(biāo)的分析，盡早地對項目的最終進(jìn)度指標(biāo)與成本作出預(yù)算，并分析偏差產(chǎn)生的原因，實施相應(yīng)的糾正措施，從而降低項目實施風(fēng)險和成本。

2.嚴(yán)格執(zhí)行合同以有效管控動態(tài)成本

項目的動態(tài)成本簡單的說就是項目的預(yù)計最終成本。具體包含兩部分內(nèi)容：已經(jīng)發(fā)生成本和待發(fā)生成本。對已簽合同的確認(rèn)變更、已簽合同的預(yù)估變更和待發(fā)生合約規(guī)劃三方面進(jìn)行嚴(yán)格管控，以達(dá)到有效控制動態(tài)成本。

3.精細(xì)化管理設(shè)備以縮減成本

根據(jù)施工的特點，設(shè)備的選用應(yīng)本著“先調(diào)劑、后租賃”的原則，先充分利用房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的空閑設(shè)備，不足的部分設(shè)備通過租賃解決。這樣可以節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的資金，提高設(shè)備的使用率，降低了項目成本，提高了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

四、項目施工階段的成本控制

1.營銷費用實行執(zhí)行控制

由項目營銷部經(jīng)理根據(jù)年度銷售目標(biāo)和營銷費用的計提要求，按照費用結(jié)構(gòu)填報項目的年度營銷費用，然后由項目總經(jīng)理審批確定。項目經(jīng)理根據(jù)項目銷售的進(jìn)程和營銷投放的要求，按照費用結(jié)構(gòu)編制下月的營銷費用計劃。公司要求每個營銷合同必須對應(yīng)相應(yīng)的營銷費用費項，而且原則上發(fā)起的合同金額不能超過本月度費用預(yù)算該營銷費用的可用額度。

2.嚴(yán)格控制銷售道具成本

在銷售過程中，房地產(chǎn)營銷部門要借助一些銷售道具（如售樓處、樣板間和沙盤模型等），開展銷售業(yè)務(wù)，提高銷售量。銷售道具成本的控制主要在于以項目定位來設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，減少一次性投入，避免華而不實的投入，降低銷售道具成本。

3.控制廣告成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目的廣告設(shè)計成本、制作成本以及發(fā)布成本是構(gòu)成了房地產(chǎn)項目廣告成本，其中廣告的發(fā)布成本占主要總成本的70%。營銷部門應(yīng)確定主力媒體，重視媒體組合，提高廣告的性價比。

房地產(chǎn)企業(yè)都是追求項目利潤最大化，只有有效控制了項目開發(fā)各個階段的成本，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)效益才會有保障，才會實現(xiàn)項目價值最大化。

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