巴曙松

核心提示：未來(lái)十年，住房租賃有望成為中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)空間最大的一個(gè)市場(chǎng)。

近年來(lái)，隨著大都市圈房地產(chǎn)價(jià)格的上升，租賃市場(chǎng)受到越來(lái)越多關(guān)注。尤其是進(jìn)入2017年，政府連續(xù)出臺(tái)支持性政策，租賃市場(chǎng)的發(fā)展正備受矚目。

這一背景下，對(duì)國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析和前瞻性展望，對(duì)于培育和發(fā)展市場(chǎng)化租賃具有重要的宏觀含義。

一個(gè)基本判斷，是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展有助于推動(dòng)住房合理消費(fèi)。

住房租賃在發(fā)達(dá)國(guó)家居住結(jié)構(gòu)中占有重要地位，美、日、英三國(guó)租賃家庭占比普遍在35%左右。中國(guó)這一比例僅為21%，即便一線城市也尚未超過(guò)40%。因此，中小戶(hù)型、中低價(jià)位的租房供給，有助于實(shí)現(xiàn)“住有所居”的社會(huì)目標(biāo)，從而推動(dòng)人口有序流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)以人為中心的城市化。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，住房租賃市場(chǎng)短期內(nèi)不會(huì)對(duì)購(gòu)房市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。中國(guó)不少城市的租賃人群與購(gòu)房人群重合度不太高。前者普遍在30歲以下，需求以單間為主。這些人短時(shí)間內(nèi)不會(huì)進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)有助于解決他們的住房問(wèn)題。

另一個(gè)判斷，是一二線城市的住房租賃需求正快速增長(zhǎng)。中國(guó)城市主力格局是“3+6”，包括環(huán)北京城市群、環(huán)上海城市群、環(huán)深圳城市群三大城市群，加上南京、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、成都6個(gè)主力城市。這些城市中的人租房需求更大，對(duì)品質(zhì)、裝修、配套以及交通便利性等有著更高要求，對(duì)住房租賃體驗(yàn)和服務(wù)的期待也越來(lái)越高。

第三個(gè)判斷，是住房租賃市場(chǎng)將構(gòu)成未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要?jiǎng)恿?lái)源。住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，對(duì)建材、家具、裝修、維護(hù)、搬家、保潔等上下游的帶動(dòng)作用明顯。這些租賃產(chǎn)業(yè)鏈能拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，增加就業(yè)崗位。

以美國(guó)為例，住房租賃產(chǎn)業(yè)已逐漸替代了原來(lái)蓋新房帶來(lái)的收益。未來(lái)10年，住房租賃則有望成為中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)空間最大的一個(gè)市場(chǎng)。

在這個(gè)大趨勢(shì)下，以下情景將越來(lái)越清晰。

首先，政策基調(diào)會(huì)保持平穩(wěn)，推動(dòng)租購(gòu)并舉。其次，未來(lái)住房租賃人群將更多元化，租房?jī)A向?qū)⑵毡樯仙?。再次，租期逐漸增加。美、日單身人群平均租期超過(guò)1年，中國(guó)青年長(zhǎng)租公寓平均租期只有6-8個(gè)月，有很大拓展空間。最后，租金回報(bào)率將逐步回歸可持續(xù)的正常水平。現(xiàn)今中國(guó)大部分城市租金回報(bào)率只有1%-3%，未來(lái)這一狀況有望緩解。

把這些情景綜合在一起，并大致測(cè)算：未來(lái)3-5年，中國(guó)將有超過(guò)兩億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，租金規(guī)模將超過(guò)2萬(wàn)億元人民幣。

當(dāng)然，挑戰(zhàn)也依然存在。

客觀地看，今天不少推出租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的城市并不存在租賃不足的矛盾，真正租賃不足的城市，似乎沒(méi)有足夠動(dòng)力去大范圍實(shí)施租購(gòu)?fù)瑱?quán)。（支點(diǎn)雜志2017年12月刊）