李文卉

核心提示：這個(gè)市場(chǎng)是利好和困惑共存，開(kāi)發(fā)商只有摸著石頭過(guò)河。

11月1日上午10時(shí)30分，武漢市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)上線試運(yùn)行，這是一個(gè)有政府背景的，集企業(yè)準(zhǔn)入、房源發(fā)布、預(yù)約看房、合同簽訂、房源驗(yàn)證、租賃合同備案、辦理入住和退房等業(yè)務(wù)于一體的服務(wù)平臺(tái)。此前半個(gè)月內(nèi)，北京、廣州等城市已上線了類似的平臺(tái)，天津、合肥等城市正蓄勢(shì)待發(fā)。

在“租售并舉”被寫入十九大報(bào)告之后，建立類似的住房租賃服務(wù)平臺(tái)對(duì)地方政府而言仿佛成了一種政治正確，然而對(duì)一部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)早就是一種道路正確。

房地產(chǎn)企業(yè)吃螃蟹

以2015年初住建部發(fā)文加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)為起點(diǎn)，不到3年時(shí)間里，在Top 30房企中，已有1/3切入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，包括萬(wàn)科、旭輝、龍湖、朗詩(shī)、保利等。

萬(wàn)科在2015年就單獨(dú)成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長(zhǎng)租公寓，隨后開(kāi)始在廣州、廈門、重慶等城市進(jìn)行嘗試，并統(tǒng)一為“泊寓”品牌。萬(wàn)科A10月31日在深交所互動(dòng)易平臺(tái)上回應(yīng)投資者稱，截至今年三季度，萬(wàn)科泊寓已在24個(gè)城市累計(jì)開(kāi)業(yè)82個(gè)項(xiàng)目，共約2.4萬(wàn)間公寓。

龍湖地產(chǎn)則在2016年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上宣布，以“冠寓”品牌正式涉足長(zhǎng)租業(yè)態(tài)，目前已在8個(gè)一二線城市布局，計(jì)劃2017年底開(kāi)業(yè)房間數(shù)超過(guò)1.5萬(wàn)間。

旭輝則將長(zhǎng)租公寓作為多元化布局的方向之一，目前旭輝“領(lǐng)寓”已在上海、蘇州、杭州等城市籌建20多個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃今年入市2萬(wàn)間。

鏈家是地產(chǎn)中介中將長(zhǎng)租業(yè)務(wù)作為道路選擇的典型代表。早在2012年底，鏈家就開(kāi)始以“二房東”的身份打造“自如寓”品牌，試水長(zhǎng)租公寓。自如寓的所有房屋均經(jīng)過(guò)專業(yè)設(shè)計(jì)，實(shí)行統(tǒng)一風(fēng)格的裝修，并提供租期內(nèi)保潔、維修家電等一些基本的公寓服務(wù)。目前，自如寓在北京和上海兩座城市一共擁有8個(gè)項(xiàng)目。

偉業(yè)我愛(ài)集團(tuán)副總裁胡景暉也曾表示，對(duì)于目前參與長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的幾類主體，經(jīng)紀(jì)公司在租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)較為豐富，且本身有著輻射范圍廣的門店，是相對(duì)而言的優(yōu)勢(shì)。

更多的創(chuàng)業(yè)企業(yè)和酒店管理公司也加入了戰(zhàn)隊(duì)。創(chuàng)立于2009年的魔方公寓是最早發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)租市場(chǎng)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，現(xiàn)已成為集中式長(zhǎng)租公寓品牌的老大。YOU+國(guó)際青年公寓、優(yōu)客逸家、新派公寓等類似品牌，也如雨后春筍般涌現(xiàn)了出來(lái)。傳統(tǒng)酒店也推出了自己的長(zhǎng)租公寓，包括如家的逗號(hào)公寓、華住的城家公寓等。

重還是輕 這是個(gè)問(wèn)題

根據(jù)東方證券的研報(bào)測(cè)算，目前我國(guó)房屋租賃人口大約為1.9億，主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億。而隨著城市化繼續(xù)推進(jìn)，持續(xù)增長(zhǎng)的流動(dòng)人口規(guī)模將為租賃人口提供基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)至2030年，國(guó)內(nèi)租賃人口將達(dá)2.7億，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。

同在住房市場(chǎng)，這塊看起來(lái)巨大的“蛋糕”，需要的卻是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全然不同的啃法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高杠桿、高回報(bào)、短周期屬性，在這里都行不通。于是，是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，成為另一種道路選擇。

前文提到的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領(lǐng)寓是典型的重資產(chǎn)玩法，基本都是以成立單獨(dú)事業(yè)部的形式來(lái)自營(yíng)長(zhǎng)租公寓。

保利、綠城、復(fù)星等企業(yè)則選擇了較輕的模式，只提供房源，運(yùn)營(yíng)工作交給專業(yè)公司去做。例如保利地產(chǎn)成都公司選擇與四川優(yōu)客逸家進(jìn)行合作，聯(lián)手打造 “UOKO公寓”。由保利提供成都市劍南大道的保利星座項(xiàng)目為租賃場(chǎng)所，優(yōu)客逸家將其按照青年人居住標(biāo)準(zhǔn)，提供裝修、維護(hù)、有償O2O等一系列運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

以魔方公寓為代表的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，則選擇租賃整棟商業(yè)或工業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)進(jìn)行改造、經(jīng)營(yíng)，并提供服務(wù)和完備的管理，以出租公寓來(lái)獲取盈利。這種賺取“剪刀差”的模式看起來(lái)吃力又不討好，但好在有唯利是圖的資本撐腰，倒也存在得合情合理。

魔方公寓在成立不久后，便拿到了華平投資和德同資本的A輪融資，華平投資更是跟進(jìn)了其之后的每一輪融資，截至去年C輪融資時(shí)，魔方公寓的估值已達(dá)到10億美元。此外，雷軍也看多長(zhǎng)租市場(chǎng)，順為資本給YOU+公寓投了1億元，經(jīng)緯等機(jī)構(gòu)給了優(yōu)客逸家2000萬(wàn)美元投資，新派公寓也獲得了賽富投資的1.6億元。甚至連給行業(yè)做SaaS管理系統(tǒng)的蘑菇租房，也因此拿到了數(shù)千萬(wàn)元的投資。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭也來(lái)湊熱鬧。10月24日，京東高調(diào)宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)，盡管只是計(jì)劃圍繞服務(wù)平臺(tái)，與房企、代理商展開(kāi)定制合作，但已有分析認(rèn)為，借助線上大數(shù)據(jù)以及信用平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，京東極有可能進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。此前，阿里巴巴披露將有超過(guò)100萬(wàn)間公寓正式入駐支付寶，阿里將在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等8座城市率先推廣信用租房。

租不起 也出租不起

2015年1月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃租房制度，拓寬融資渠道。兩年多來(lái)，北京、上海、沈陽(yáng)、南京、武漢等13個(gè)城市，成為首批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市，各種類型的長(zhǎng)租公寓開(kāi)始在這些城市出現(xiàn)。

有政策背書固然是好事，但消費(fèi)者感受及企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況卻是完完全全的市場(chǎng)行為。

萬(wàn)得、華菁研究所的研報(bào)顯示，55%的拿房成本占比和65%的入住率，是長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。于是，長(zhǎng)租公寓動(dòng)輒4000元至8000元的月租金，成為消費(fèi)者的最“喪”體驗(yàn)——“如果我付得起這么高的租金，為什么不去買套房子呢？”

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》調(diào)研，近9成受訪者認(rèn)為長(zhǎng)租公寓的租金太高。

與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓卻普遍賺不到錢。龍湖地產(chǎn)近期對(duì)外明確表示，3年內(nèi)不考慮長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的盈利問(wèn)題。已經(jīng)試水長(zhǎng)租公寓兩年有余的世聯(lián)行，該業(yè)務(wù)目前仍然處于虧損階段，其2017年中報(bào)顯示，上半年公寓管理業(yè)務(wù)收入為0.68億元，同比增長(zhǎng)494.78%，但成本同比增加1.13億元，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。

有人算了一筆更細(xì)的賬。僅就輕資產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目而言，由于上下游租金可以滾動(dòng)對(duì)沖，前期成本主要是裝修成本，按照單間房4.5萬(wàn)元的同業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)200套房間的公寓項(xiàng)目，投資額接近1000萬(wàn)元。

對(duì)一般的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這不是個(gè)小數(shù)目，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言卻是九牛一毛。所以澎湃資本合伙人朱靖雷在公開(kāi)場(chǎng)合表示，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要機(jī)會(huì)還是留給開(kāi)發(fā)商的。持這種觀點(diǎn)的人不在少數(shù)。

但也有另一種看法：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)怎么看都只能算是低利潤(rùn)的業(yè)態(tài)，這是一個(gè)不得已的必選項(xiàng)。

“對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，從來(lái)都是得土地者得天下，然而持有型、租賃型的比例會(huì)越來(lái)越明確且比重越來(lái)越高地寫進(jìn)土地出讓條款中，土地的用途被鎖死，要想拿到土地就必須這樣做（租賃）?！蹦车禺a(chǎn)集團(tuán)武漢分公司工程部經(jīng)理李鑫告訴《支點(diǎn)》記者，在未來(lái)的新增地塊中，開(kāi)發(fā)商自持/租賃的比例甚至有可能達(dá)到50%，即同一地塊商品房和租賃房的比例為1：1。

目前，一手房的年交易額大約為10萬(wàn)億元，業(yè)界公認(rèn)整個(gè)規(guī)模還會(huì)維持幾年，可以說(shuō)無(wú)論從市場(chǎng)規(guī)模還是從市場(chǎng)接受度上來(lái)看，一二線城市住房銷售市場(chǎng)的火爆還會(huì)持續(xù)一陣。“一定程度上，長(zhǎng)租市場(chǎng)有點(diǎn)像政策引導(dǎo)下的強(qiáng)制轉(zhuǎn)型。”李鑫表示，如果這是一件不得不做的事，怎么做就變得至關(guān)重要了。

“我甚至覺(jué)得那些積極參與長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的地產(chǎn)公司，骨子里更看重的是土地增值的收益。”李鑫的回答非常直接。

總的來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是困惑與利好并存，只能選擇摸著石頭過(guò)河。但從更廣闊的視野來(lái)看，對(duì)目前被政策“鎖死”、被輿論詬病的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它可能是救命稻草也可能是破解困局的“活水”，對(duì)行業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)尤其如此。所以，不妨更樂(lè)觀一點(diǎn)，畢竟當(dāng)風(fēng)吹來(lái)的時(shí)候，比沒(méi)站在風(fēng)口上更遺憾的是你根本沒(méi)站起來(lái)。（支點(diǎn)雜志2017年12月刊）