謝九

近期的中央政治局會議提出“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”，確定了明年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。

加快住房制度改革，意味著我國對于住房制度開始新一輪的頂層設(shè)計。過去20年來，我國對于住房制度改革有兩個重要時點。第一次住房制度改革是1998年，當(dāng)年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，中國房地產(chǎn)市場就此進入一個全新時代。改革的核心內(nèi)容是“建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)體系”，具體措施包括“高收入者購買商品房，向中低收入者供應(yīng)經(jīng)濟適用房和向最低收入者提供廉租房三個層次”。但從隨后十多年的發(fā)展來看，經(jīng)濟適用房顯然沒能成為我國最主要的住房供應(yīng)體系，在1998年房改之初，我國經(jīng)濟適用房的比重大概為20%左右，但是到了2003年，這一比例反而下降至5%左右，商品房成為我國房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量。

我國住房制度改革的第二個重要時點出現(xiàn)在2003年，當(dāng)年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。明確提出加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例，“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。這樣的表述和1998年“以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)體系”已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。當(dāng)房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位被確認之后，中國的房價也就此開始了波瀾壯闊的上漲。

近期的中央政治局會議將加快住房制度改革作為明年房地產(chǎn)市場的重要工作，從歷史上來看，這應(yīng)該是對我國房地產(chǎn)供應(yīng)體制的又一次重大調(diào)整和重新定位，從20年前以經(jīng)濟適用房為主，到十多年前以商品房供應(yīng)為主，這一次“購租并舉”將會成為住房制度改革的新方向，在未來很長時間內(nèi)深刻影響我國的房地產(chǎn)市場。

加快住房長效機制建設(shè)，意味著我國的房地產(chǎn)調(diào)控方式將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。過去20年來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控基本上是以運動式的行政調(diào)控為主，每當(dāng)房價快速上漲時，政府就通過限購、限售等手段為房地產(chǎn)市場降溫，而當(dāng)房價下跌帶來經(jīng)濟增長壓力時，政府又會放松各種管制，甚至輔之以各種刺激手段，這種調(diào)控模式在短期之內(nèi)可以起到立竿見影的效果，但是從長期來看反而引發(fā)了更多的矛盾，導(dǎo)致房價進入了越調(diào)越漲的怪圈?；旧厦恳淮握{(diào)控打壓之后，房價都會迎來更大幅度的上漲，由此在房地產(chǎn)市場上形成了強烈的心理預(yù)期，每一次行政調(diào)控都被買房者視為逢低入場的良機。

在總結(jié)了過去多年來行政調(diào)控的教訓(xùn)之后，我國的房地產(chǎn)調(diào)控開始逐漸轉(zhuǎn)移方向，去年的中央經(jīng)濟工作會議就已經(jīng)首次提出了建立長效機制，2018年在長效機制的建立上是否會有實質(zhì)性突破，可能會成為明年房地產(chǎn)調(diào)控的最大看點。我國的長效機制究竟如何建立，從目前的各種政策文件來看，“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段”，應(yīng)該會構(gòu)成我國房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的主要內(nèi)容。

從金融手段來看，主要方向應(yīng)該是限制信貸資金流向投機炒作，一是遏制購房者的投機需求，二是遏制開發(fā)商的“地王”沖動。從購房者的角度來看，目前一、二線城市對于投資和投機性購房的信貸門檻已經(jīng)提升到較高的水平，二套房的首付比例以及貸款利率都遠高于首套房，三套房停止貸款。這在很大程度上壓縮了投機者杠桿謀利的空間，很多地方的首套房利率都出現(xiàn)了不同程度的上漲，剛需人群也受到一定的打壓，預(yù)計在這樣的背景下，對于購房者的信貸壓縮繼續(xù)升級的可能性不會太大，更主要的金融打壓手段可能會集中在開發(fā)商一側(cè)，尤其是在“地王”頻出的背景下，通過整頓開發(fā)商購地的資金來源，禁止信貸資金進入土地市場，從源頭上遏制高地價的誕生。

在金融、土地、財稅、投資、立法等所有可能出臺的長效機制中，最引人關(guān)注的仍然是房產(chǎn)稅是否或者何時出臺.

目前關(guān)于房地產(chǎn)的最權(quán)威消息來自財政部部長肖捷近期的一篇文章，在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》一書中，財政部部長肖捷發(fā)表了《加快建立現(xiàn)代財政制度》一文，文中表示要“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”。這篇文章并沒有明確提出何時征收房產(chǎn)稅，不過從“立法先行”的原則來看，至少明年正式推出房產(chǎn)稅還是小概率事件，如果2018年能夠推動房產(chǎn)稅立法，就已經(jīng)算是很快的進度了。

我國房產(chǎn)稅之所以多年來遲遲難以推出，除了利益集團的博弈之外，法理上的諸多障礙也是重要原因。我國的房地產(chǎn)市場是土地國有而住宅私有，居民僅對房屋擁有所有權(quán)，對于土地并無所有權(quán)，而房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，是對產(chǎn)權(quán)所有者征稅，居民對自己并不擁有產(chǎn)權(quán)的土地繳納財產(chǎn)稅，首先在法律上就存在障礙。另外，我國居民在購房時已經(jīng)一次性支付了70年的土地出讓金，如果再次征收房產(chǎn)稅，顯然屬于重復(fù)征收，理論上應(yīng)該扣除土地價值，僅以房屋價值為稅基。財政部部長肖捷談到房產(chǎn)稅推出要“立法先行”，應(yīng)該也是考慮到了房產(chǎn)稅的法律障礙，如果法律上存在先天缺陷，即使匆忙推出，后期也會給房產(chǎn)稅帶來各種隱患。

和房產(chǎn)稅推出的時間相比，房產(chǎn)稅征收的方式更加重要，房產(chǎn)稅以怎樣的方式征收，決定了其最終對市場和購房者的影響力。2011年，上海和重慶作為試點城市率先開征房產(chǎn)稅。當(dāng)時也設(shè)定了較高的征收門檻，對于大部分普通人并沒有帶來實質(zhì)性影響。上海房產(chǎn)稅的征收對象是“本市居民二套房和非本市居民新購房”，而且也設(shè)置了較高的免征門檻，家庭人均60平方米為免稅住房面積，對于一個三口之家而言，這就意味著免征面積高達180平方米。重慶的征收對象是高檔住房，交易單價在均價2倍以上3倍以下的住房，稅率為0.5%，3倍至4倍的，稅率為1%，4倍以上的稅率為1.2%。無論是上海還是重慶的版本，征收的門檻都相當(dāng)之高，無論從增加地方政府稅收，還是調(diào)控房地產(chǎn)市場的角度來看，都沒有太明顯的影響，考慮到稅收成本的存在，這兩地的房產(chǎn)稅甚至可能存在“虧本”的可能。這兩地的方案在試點7年之后也沒能向全國范圍內(nèi)推廣，因此可以預(yù)計未來的房產(chǎn)稅應(yīng)該不會復(fù)制上海或者重慶的版本。如果未來房產(chǎn)稅正式推出，其力度預(yù)計會強于上海和重慶兩地，但如果力度過大乃至明顯加重民眾負擔(dān)，這樣的房產(chǎn)稅也并不可取。

從長期來看，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和貨幣政策決定了房價的漲跌，如果在一個供不應(yīng)求的市場，房產(chǎn)稅不僅無法起到降低房價的作用，反而可能被轉(zhuǎn)嫁至房價之中，推升房價的進一步上漲。