王倩倩，陳海燕

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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系構(gòu)建

王倩倩，陳海燕

（阜陽師范學(xué)院 商學(xué)院，安徽 阜陽 236037）

房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的防控，而財務(wù)風(fēng)險狀況的評價是企業(yè)進(jìn)行防控的依據(jù)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀環(huán)境、融資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特征等對風(fēng)險形成原因進(jìn)行分析，并以此為基礎(chǔ)建立房地產(chǎn)企業(yè)所特有的財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系，從5個指標(biāo)層次和15個具體指標(biāo)進(jìn)行分析以識別財務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；評價指標(biāo)體系

引言

我國房地產(chǎn)企業(yè)具有投入資金量大、易受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響以及項目開發(fā)建設(shè)周期長等行業(yè)特點，這些特點可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來潛在的財務(wù)風(fēng)險，進(jìn)而影響企業(yè)的正常經(jīng)營活動。盡管不同房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險有著不同的成因和表現(xiàn)形式，對企業(yè)發(fā)展的影響程度也不盡相同，但財務(wù)風(fēng)險都會給企業(yè)的發(fā)展帶來一定的隱患，比如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)流動資金不足以償還到期債務(wù)時，企業(yè)就需要處理固定資產(chǎn)或低價銷售庫存以償還債務(wù)；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)庫存商品房較多，企業(yè)無法通過銷售商品房獲得營運資金，則經(jīng)營活動不能正常進(jìn)行。為了保證企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的預(yù)防和控制，而預(yù)防和控制的重點在于對財務(wù)風(fēng)險狀況的評價。因此，本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險形成原因，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，慎重選擇財務(wù)指標(biāo)，以期建立適用于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險評價體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

財務(wù)風(fēng)險在狹義和廣義上有不同的定義，財務(wù)風(fēng)險初始的含義是指企業(yè)在債務(wù)到期時能否使用銀行存款等貨幣資本償還本息，即狹義的財務(wù)風(fēng)險。隨著對財務(wù)風(fēng)險研究的深入，學(xué)者們發(fā)現(xiàn)企業(yè)在籌資、投資、營運過程中產(chǎn)生的資金往來都會對財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生影響，因此籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險和營運風(fēng)險等都是廣義財務(wù)風(fēng)險的組成部分[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資活動中，當(dāng)籌資不足時，會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，甚至項目擱淺；當(dāng)貸款過多時，如果不能合理規(guī)劃債務(wù)償還方案，可能會使企業(yè)陷入破產(chǎn)邊緣。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目一旦確定，項目規(guī)劃難以變更，如果在項目規(guī)劃期間出現(xiàn)重大失誤，將導(dǎo)致企業(yè)投資失敗，情況嚴(yán)重時會致使企業(yè)破產(chǎn)。此外，鑒于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，風(fēng)險管理過程中必須加強對貨幣資金、商品房庫存等流動資產(chǎn)和銀行借款、應(yīng)付賬款等流動負(fù)債的控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成原因分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策

宏觀經(jīng)濟(jì)政策從兩個方面對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮作用，即行政調(diào)控和金融調(diào)控。當(dāng)房價過快上漲時，行政調(diào)控采取提高首付比例、加強限購等措施削弱購房積極性，抑制投資者投機行為，迫使房地產(chǎn)市場熱度下降，導(dǎo)致房價下跌或者庫存商品房銷售困難[2]。而房地產(chǎn)企業(yè)選擇低價銷售則會使收益達(dá)不到預(yù)期，選擇維持庫存商品房則會導(dǎo)致企業(yè)難以維持后續(xù)經(jīng)營發(fā)展。金融調(diào)控則主要從貸款利率和貸款條件兩方面著手，上調(diào)貸款利率會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債壓力，貸款本息償還困難；提高貸款標(biāo)準(zhǔn)甚至不發(fā)放貸款，使中小型企業(yè)的籌資渠道減少，難以籌集所需資金，導(dǎo)致開發(fā)項目擱淺。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2017年上半年各部委召開了至少17次關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)務(wù)的會議，加大對金融風(fēng)險的監(jiān)管，除此之外60個地級以上城市和31個縣市也根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況出臺調(diào)控政策，如全面限購或者限售。

（二）融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要有三個渠道：國內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金（定金及預(yù)售款和個人按揭貸款）。國內(nèi)貸款分為銀行貸款和民間金融機構(gòu)貸款，2017年上半年國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)籌資的17%。銀行貸款受國家宏觀調(diào)控政策影響較大，近年來宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)的新增開發(fā)項目收緊，提高銀行貸款門檻增大了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資難度，而房地產(chǎn)企業(yè)通過民間貸款的利率高于銀行，使企業(yè)的債務(wù)償還壓力變大，資金成本提高[3]。2017年上半年定金及預(yù)售款和個人按揭貸款在企業(yè)總籌資的比例高達(dá)46.5%，這部分資金相當(dāng)于企業(yè)的無息貸款，與企業(yè)的房產(chǎn)銷售息息相關(guān)，具有不確定性。2017年上半年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例僅占總資金的31%，國內(nèi)貸款和其他資金比例高達(dá)63.5%，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨兩種風(fēng)險，即籌資渠道不穩(wěn)定和負(fù)債壓力較高，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)產(chǎn)生不利影響。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的特性

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期較長，按照項目規(guī)模大小，短則幾年，長則十幾年。項目開發(fā)過程復(fù)雜、環(huán)節(jié)較多，在投資決策環(huán)節(jié)面臨著眾多不確定性因素，包括城市規(guī)劃的調(diào)整、投資時機的選擇、項目類型的確定等；在建設(shè)前期的準(zhǔn)備工作中，可能發(fā)生土地不能如期獲得、資金籌集不足、合同存在漏洞等情況；在項目建設(shè)過程中，可能會出現(xiàn)工期延誤、質(zhì)量安全等問題；在租賃出售階段中，可能會出現(xiàn)銷售低迷等情況。任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失[4]。

（四）企業(yè)財務(wù)管理狀況

大中型房地產(chǎn)企業(yè)的子公司一般較多，容易造成母公司與子公司之間財務(wù)管理職責(zé)不清、資金使用混亂、財務(wù)信息傳遞不暢通等狀況，從而影響企業(yè)管理人員的決策判斷[5]。小型房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理不十分重視，財務(wù)管理部門往往只發(fā)揮了會計核算職能，籌資、投資決策等由企業(yè)負(fù)責(zé)人直接決定，容易出現(xiàn)決策失誤。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系構(gòu)建

（一）構(gòu)建原則

1.科學(xué)性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的運營狀況應(yīng)作為財務(wù)風(fēng)險判斷的基礎(chǔ)，并參考統(tǒng)計數(shù)據(jù)，科學(xué)的構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險評價框架。

2.靈敏性原則。財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系的構(gòu)建是為了管理者能夠快速有效判斷房地產(chǎn)企業(yè)所面對的財務(wù)危機，選擇的指標(biāo)應(yīng)對財務(wù)狀況變化反應(yīng)敏感，即使財務(wù)狀況出現(xiàn)細(xì)微變化，所選指標(biāo)也能有相應(yīng)的反應(yīng)。

3.系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成往往伴隨著多個財務(wù)指標(biāo)偏離正常值，一個財務(wù)活動環(huán)節(jié)的風(fēng)險可能會引起其他活動環(huán)節(jié)風(fēng)險的產(chǎn)生，從而使多個財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)異常，因此不能孤立地選擇指標(biāo)，評價體系的構(gòu)建應(yīng)具有系統(tǒng)性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系

在參考財務(wù)風(fēng)險的類型和房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成因基礎(chǔ)上，忠實于科學(xué)性、靈敏性、系統(tǒng)性原則，財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系分為三個層次構(gòu)建，分別為目標(biāo)層、一級指標(biāo)、二級指標(biāo)[6]。其中，目標(biāo)層是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險；一級指標(biāo)是能夠綜合評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的5個方面財務(wù)能力，即資本結(jié)構(gòu)、償債能力、營運能力、現(xiàn)金流量、盈利能力；二級指標(biāo)是評價體系的核心部分和上層指標(biāo)的具體解釋，詳細(xì)分析如下：

1.資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的資本組成一般由銀行貸款、民間借貸、自籌資金以及商品房的預(yù)售額等構(gòu)成，因此對資本結(jié)構(gòu)分析可通過資產(chǎn)負(fù)債率、有息貸款占比、預(yù)售款占比等指標(biāo)來衡量[7]。

資產(chǎn)負(fù)債率=房地產(chǎn)企業(yè)的總負(fù)債/總資產(chǎn)，相對于制造業(yè)等其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的這個指標(biāo)值偏大，通常在50%以上。據(jù)CRIC研究中心調(diào)查，2017年上半年房地產(chǎn)上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為65%，少數(shù)幾家甚至超過100%，而其他類型企業(yè)的指標(biāo)值多在30%-50%之間。

有息貸款占比=（銀行貸款+民間貸款）/總負(fù)債，銀行貸款和民間貸款給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不僅是債務(wù)利息成本，過度負(fù)債還會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能償還到期債務(wù)影響正常經(jīng)營活動。

預(yù)售款占比=商品房預(yù)收款項/總負(fù)債，按照我國會計準(zhǔn)則要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將購買者的預(yù)售款作為負(fù)債計入預(yù)收款項，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款相當(dāng)于無息負(fù)債，雖然無息負(fù)債不會給企業(yè)帶來負(fù)債成本，但是當(dāng)房價持續(xù)上漲時，房地產(chǎn)企業(yè)也會承擔(dān)相應(yīng)的損失。

2.償債能力

關(guān)于償債能力，人們普遍對其關(guān)注度比較高，是管理者識別債務(wù)風(fēng)險的依據(jù)，是投資者決定是否投資的參考因素之一，可選擇流動比率、速動比率、利息保障倍數(shù)作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之比，速動比率是去除存貨的流動資產(chǎn)和流動負(fù)債之比，這兩個指標(biāo)是對短期償債能力的衡量，與其呈正相關(guān)性[8]。通常情況下，如果流動比率保持在2:1，速動比率保持在1:1，這兩個指標(biāo)值則較為合理，可以使流動資產(chǎn)和短期借款的效率發(fā)揮到最大。

利息保障倍數(shù)是息稅前利潤與利息費用比值，一般可以衡量企業(yè)的長期償債能力，比值低于1表明房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年收入不足以支付債務(wù)利息，財務(wù)狀況較為糟糕。

2017年上半年對126家上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，57家上市企業(yè)的流動比率達(dá)到2，速動比率僅有26家達(dá)到1，利息保障倍數(shù)低于1的有29家，絕大多數(shù)上市企業(yè)的流動比率和速動比率較低，多數(shù)企業(yè)在長期負(fù)債的情況下有能力用收益償還債務(wù)利息，短期償債能力較弱。

3.營運能力

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動涵蓋很多項目，不僅包括項目工程建設(shè)、商品房銷售等，還包括資金運轉(zhuǎn)、資產(chǎn)購買等，對這些經(jīng)營活動的財務(wù)狀態(tài)分析可以了解企業(yè)的運營情況。因此營運能力分析可以通過庫存周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率進(jìn)行衡量。

庫存周轉(zhuǎn)率是營業(yè)成本與平均存貨之比。庫存周轉(zhuǎn)率越高，說明房地產(chǎn)企業(yè)的商品房庫存量在不斷減少，且銷售速度較快，企業(yè)能快速將商品房庫存變現(xiàn)或者轉(zhuǎn)化為應(yīng)收賬款。

應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率是營業(yè)成本與平均應(yīng)付賬款之比。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會將項目建設(shè)通過招標(biāo)發(fā)包給具備相關(guān)資質(zhì)的承包商，由于工程款金額大，會分期將合同約定的金額交付給承包商，因此房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付賬款大部分是需要支付給建筑承包商的剩余合同金額。應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率低，說明企業(yè)交付承包商工程款的周期長，考慮到社會責(zé)任，承包商工程款的歸還時間應(yīng)規(guī)劃在合理范圍內(nèi)，并不是越長越有利。

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別是營業(yè)收入與平均流動資產(chǎn)、平均總資產(chǎn)之比。房地產(chǎn)企業(yè)的這兩個指標(biāo)值越大，代表企業(yè)的流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)運轉(zhuǎn)較快，相同資產(chǎn)可以產(chǎn)生更多的營業(yè)收入，也就意味著企業(yè)對流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)的使用效率高，可以緩解企業(yè)的籌資壓力。

4.現(xiàn)金流量

房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動，包括支付員工工資、廣告宣傳、支付財務(wù)利息等，都離不開現(xiàn)金?，F(xiàn)金不充足會制約企業(yè)廣告、銷售等活動策劃的開展，現(xiàn)金流量的分析有利于管理者控制企業(yè)財務(wù)彈性和持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)，可以選取凈利潤現(xiàn)金含量、現(xiàn)金支付比率等指標(biāo)衡量。

凈利潤現(xiàn)金含量=現(xiàn)金凈流量/凈利潤，比值大小能如實反映房地產(chǎn)企業(yè)的收入質(zhì)量。凈利潤現(xiàn)金凈含量低，房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)貨幣資金較少，不足以應(yīng)對日?；顒淤M用支出，下一個房地產(chǎn)項目開發(fā)時企業(yè)可利用資金較少，約束企業(yè)后續(xù)的主營業(yè)務(wù)拓展。

現(xiàn)金支付比率=現(xiàn)金流入總額/（經(jīng)營現(xiàn)金流出量+現(xiàn)金償付債務(wù)本息額），該指標(biāo)評估企業(yè)利用現(xiàn)金維持日常經(jīng)營活動和歸還所欠債款本息的能力。比值越小代表房地產(chǎn)企業(yè)需要變賣資產(chǎn)以歸還所欠債款本息的可能性越大或者日常經(jīng)營活動運轉(zhuǎn)可能會陷入困境。

5.盈利能力

盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)積累資本、償還債務(wù)和回報投資收益的客觀保障。在年度財務(wù)報告中，利潤表是企業(yè)債權(quán)人和投資者最為關(guān)注的報表，可通過凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率和銷售凈利率來深入分析盈利能力。

凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比。對于上市企業(yè)而言，通過股票市場發(fā)行新股可以以較低的成本為企業(yè)融資，而股東購買股票的動力一部分來源于年終分紅。凈資產(chǎn)收益率值大，則代表企業(yè)每股股本所產(chǎn)生的收益多，股東能得到的股利分紅越多，從而使股東愿意保留甚至追加企業(yè)股票以獲得利益，有利于企業(yè)的再融資。

營業(yè)利潤率是營業(yè)利潤與營業(yè)總收入之比，銷售凈利率是凈利潤與銷售收入凈額的比率，這兩個比值直接反映了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)經(jīng)營情況和銷售的盈利水平，比值越大表明房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售狀況越好，盈利水平越高。

基于上述分析，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系如表1所示。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系

以上財務(wù)風(fēng)險的各項指標(biāo)不是獨立的，而是一個系統(tǒng)性整體，房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)一項指標(biāo)判斷企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的高低。在對財務(wù)風(fēng)險分析時應(yīng)根據(jù)企業(yè)情況對指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，并根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整各指標(biāo)所占權(quán)重，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取綜合指數(shù)法、線性回歸等方法對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行實證分析。

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The Establishment of Real Estate Enterprises Evaluation Index System

WANG Qian-qian, CHEN Hai-yan

(School of Business, Fuyang Normal University, Fuyang 236041, Anhui )

To operate sustainably, real estate enterprises should prevent and control financial risk with evaluation index system. Based on the macro-environment, financial structure and characteristics of real estate enterprises, this paper analyzes the causes of financial risk, and establishes the financial risk evaluation index system, which is composed of 5 index levels and 15 specific indicators.

Real Estate Enterprises; Financial Risk; Evaluation Index System

10.14096/j.cnki.cn34-1044/c.2017.06.22

F275

A

1004-4310（2017）06-0116-04

2017-09-21

王倩倩（1992- ），女，安徽阜陽人，在讀碩士生，研究方向：會計學(xué)；陳海燕（1966- ），女，安徽阜陽人，教授，研究方向：會計學(xué)。