【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的優(yōu)化管理，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃前做好充分的調(diào)研，應(yīng)當(dāng)不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的機(jī)制和制度，著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的工程管理問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全面控制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)；對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理更是一門綜合性很強(qiáng)的學(xué)科，項(xiàng)目的管理者只有將系統(tǒng)工程的相關(guān)理論、觀點(diǎn)和方法進(jìn)行綜合運(yùn)用，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。只有將項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的難點(diǎn)問(wèn)題完善解決，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目穩(wěn)健有序地進(jìn)行。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

1.1忽視市場(chǎng)調(diào)研，盲目進(jìn)行開發(fā)

一些開發(fā)商為了節(jié)約成本，往往不做或者只做簡(jiǎn)單的項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研。然后在項(xiàng)目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場(chǎng)調(diào)研會(huì)對(duì)決策產(chǎn)生很大的影響，可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)者人群定位不準(zhǔn)確，錯(cuò)過(guò)最佳的開發(fā)機(jī)會(huì)。雖然當(dāng)前大體上樓市依然火爆，但也出現(xiàn)了三四線城市房?jī)r(jià)走低，樓房賣不出去的現(xiàn)象。若地產(chǎn)商對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目定位錯(cuò)誤，沒(méi)有找到最佳的消費(fèi)人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

1.2設(shè)計(jì)階段忽略成本控制，導(dǎo)致建設(shè)期投入過(guò)大

設(shè)計(jì)階段成本控制的問(wèn)題是比較常見(jiàn)的，因?yàn)橐粋€(gè)設(shè)計(jì)師很難既能設(shè)計(jì)出優(yōu)美的建筑外形，合理的戶型，又懂得房屋的安全結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，還懂得建筑的造價(jià)與預(yù)算。現(xiàn)階段，這些過(guò)程往往分配給不同專業(yè)的人員共同完成。三方的專業(yè)人員又往往不在同一個(gè)單位，這就造成了溝通困難，設(shè)計(jì)方案需要反復(fù)修改，不僅很難做出外觀，安全，造價(jià)三方面都讓人滿意的項(xiàng)目，而且會(huì)拖延進(jìn)度浪費(fèi)時(shí)間。所以，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，我們常常發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：不是建筑質(zhì)量強(qiáng)度不合格；就是項(xiàng)目投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期導(dǎo)致項(xiàng)目資金跟不上而停工；再者就是發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中難以達(dá)到設(shè)計(jì)的要求，設(shè)計(jì)需要變更。

1.3項(xiàng)目分包轉(zhuǎn)包嚴(yán)重，收尾階段質(zhì)量問(wèn)題突出，各方矛盾重重

分包不符合國(guó)家法律規(guī)范，多次轉(zhuǎn)包的項(xiàng)目從來(lái)沒(méi)有不出問(wèn)題的。轉(zhuǎn)包是違法的，必須禁止。這里主要談?wù)劮职赡軙?huì)對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目管理造成的困難。像房產(chǎn)開發(fā)這樣的大型工程，現(xiàn)在多是由眾多的分包建設(shè)單位分別于開發(fā)商簽訂合同的。例如比較常見(jiàn)的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進(jìn)行的工程或多或少會(huì)有聯(lián)系，這往往牽涉到了各方利益，如果協(xié)調(diào)管理不及時(shí)，容易出現(xiàn)矛盾。筆者參與的項(xiàng)目中就出現(xiàn)了施工過(guò)程中各分包的單位互相掐架，扯皮的現(xiàn)象，工程建設(shè)不得不停工。開發(fā)商不得已充當(dāng)和事老，在利益糾紛面前盡量協(xié)調(diào)，往往是以自掏腰包的方式來(lái)平息各方爭(zhēng)執(zhí)。在項(xiàng)目即將驗(yàn)收時(shí)期這種利益之爭(zhēng)更加嚴(yán)重，因?yàn)殚_發(fā)商與住戶已簽訂交房合同，面臨違約追責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。而施工方此時(shí)往往糾結(jié)合同中細(xì)節(jié)不到位的地方，可以說(shuō)是趁火打劫。開發(fā)商面臨著延期交房，給住戶違約金，或者滿足施工方要求，新增項(xiàng)目接口工程的投入的二重選擇。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的措施

2.1完善監(jiān)理制度

監(jiān)理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工方面有著重要的地位，所以監(jiān)理企業(yè)的發(fā)展將對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目有著很大的益處。拓寬監(jiān)理技術(shù)領(lǐng)域，對(duì)工程進(jìn)行全方位過(guò)程監(jiān)理，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位資質(zhì)的管理并且適當(dāng)?shù)闹贫ūO(jiān)理取費(fèi)標(biāo)注，杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)，使監(jiān)理制度更完善。建設(shè)單位、承建單位、監(jiān)理單位三方是平等的合同約定關(guān)系，有著委托和被委托的關(guān)系。合同一旦簽訂，則各司其職，不得對(duì)其他兩方有所制約和干涉。監(jiān)理單位有權(quán)進(jìn)行公正獨(dú)立的工作開展。在工作中，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)在協(xié)調(diào)監(jiān)督和檢查監(jiān)理工作方面進(jìn)行側(cè)重，以避免權(quán)責(zé)不明，建設(shè)單位干涉監(jiān)理工作的情況發(fā)生。

2.2提高開發(fā)項(xiàng)目報(bào)告的可行性

在建筑工程施工建設(shè)中，工程企業(yè)應(yīng)積極的參加編制新開發(fā)項(xiàng)目的可行性報(bào)告，并通過(guò)從報(bào)告中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題與解決問(wèn)題，使其可提高建筑工程的整體質(zhì)量。而在編制新開發(fā)項(xiàng)目的可行性報(bào)告時(shí)，相關(guān)工作人員應(yīng)結(jié)合工程經(jīng)濟(jì)預(yù)算、容積率、機(jī)械設(shè)備、綠化面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)節(jié)，找出工程技術(shù)管理中優(yōu)化資源配置的最佳途徑。與此同時(shí)，工作人員還應(yīng)擬定具體實(shí)施方案，使其促使優(yōu)化的工程資源配置能夠公開、明確，進(jìn)而提高房地產(chǎn)工程企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在考察項(xiàng)目可行性的過(guò)程中，對(duì)于開發(fā)工地附近的環(huán)境與民生問(wèn)題需進(jìn)行考察，并以最大程度的能力保障自然環(huán)境與群眾利益，堅(jiān)決反對(duì)不健康、不道德、中飽私囊的行為出現(xiàn)，影響房地產(chǎn)工程企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。而通過(guò)編制健康、綠色、并順應(yīng)民生的工程項(xiàng)目，以便與優(yōu)化自身企業(yè)的人力資源與土地資源。

2.3重視施工階段及后期階段的項(xiàng)目管理

（1）重視現(xiàn)場(chǎng)安全管理。健全現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的安全管理架構(gòu)，嚴(yán)禁將工程承包

給不具備相應(yīng)資質(zhì)的單位，將重點(diǎn)放在事前控制上，避免發(fā)生安全事故。

（2）做好施工階段的資金使用計(jì)劃，嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行工程款的支付。

（3）嚴(yán)格控制甲供材。甲供材的范圍、交接方式要事先周密確定，列入工程招投標(biāo)合同，并嚴(yán)格按合同履約。盡量減少甲供材的種類，對(duì)十通用地方建材，可由承包方自行采購(gòu)。

（4）要盡量減少甲分包項(xiàng)目，在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中由總承包單位完成的工程內(nèi)容盡可能讓總承包單位組織施工。

（5）開發(fā)商一定要真正重視項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的項(xiàng)目管理工作。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管領(lǐng)導(dǎo)組織、整合工程管理、銷售、開發(fā)、采購(gòu)、物業(yè)管理等各部門組成項(xiàng)目收尾臨時(shí)一機(jī)構(gòu)，與現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部管理人員分工協(xié)作，共同完成工程竣工驗(yàn)收階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到人們的日常生活，因此一直都是人們所關(guān)注的話題。開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)都需要通過(guò)提升對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理水平而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而降低投資成本，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。然而，現(xiàn)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理過(guò)程中仍存在很多重點(diǎn)和難點(diǎn)，只有在整體規(guī)劃時(shí)將這些重難點(diǎn)考慮到位，才能有效降低工程造價(jià)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。

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